吴正梅：第四代购物中心“水游城”开发模式全程解密(52页)
源自：/海量资源免费下载
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
一、市场调查的步骤与范例 （知己知彼，百战不殆）
商业市场调查流程与范例：
源自：/海量资源免费下载
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
是一种生活， 是一种习惯， 是一种体验， 是一种期待，
Hale Waihona Puke 但 不只是建筑本身！2010年9月
吴正梅商业地产培训教案
第四代购物中心开发模式全程解密
模块一：商业地产发展的主流商业模式
•供销社商业模式 •百货商业模式 •SHOPPINGMALL购物中心 •第四代城市生活休闲中心
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
模块一：商业地产发展的主流商业模式
供销社商业模式
以珠三角为例，珠三角的供销合作社发展模式可以概括为四类,具体为:以东莞为代表的现代 连锁商业模式,以佛山市顺德区乐从镇为主的多元化经营模式,以江门地区台山市为主的专业 合作社模式,以广州为代表的现代再生资源回收经营模式。 一、以东莞为代表的现代连锁商业模式。其特点为:在该地区工业化、城市化的背景下,抓住 机会,发挥供销合作社在农村流通领域的优势,逐步开发农村商业网点,开展连锁经营,实施名 牌战略。
•第四代购物中心项目的定位 •第四代购物中心项目选址
模块三：第四代购物中心的建筑规划、形态及风格
•丰富建筑外立面 •透光天棚采用开敞式的设计风格 •鲜明的水景主题
模块四：《水游城》项目规划与招商经验
•聚集人气是规划的关键 •实现运营接口的重要性——避免无用的、不可实现的招商 •哪些运营接口可以在招商中实现？ •案例说明
二、以佛山市顺德区乐从镇为主的多元化经营模式。其特点为:利用自己在商业流通领域的 优势,抓住改制机会,实施多元化经营,实现产权多元化、分散化,建立健全内部组织结构和法 人治理结构,并通过商业连锁经营发展实现规模化运营。
三、以江门地区台山市为主的专业合作社模式。其特点为:在台山实施“农业稳市”,以产业 化经营带动地区特色优势农业产业发展的大背景下,以农资公司为龙头,部分基层社为载体, 完善农资经营网络体系,大力推行连锁经营,兴办农民专业合作经济组织,找准为农民服务的 方向,推动台山农业发展。 四、以广州为代表的现代再生资源回收经营模式。其特点为:供销合作社利用自己网点密集 的优势,抓住政府明确供销合作社为全市再生资源回收利用的业务主管单位的机遇,积极介入 再生资源回收领域,大力打造以行政街、中心镇为单位,形成社区回收、市场集散交易中心和 源自：/海量资源免费下载 综合利用处理三级网络。
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
四、消费人口市调分析D：（范例——按餐饮菜系分析） 通过对XX城项目5km商圈范围内的消费者餐饮喜好问卷调查，了解当地，特别是项目周边居民的餐饮喜好， 从而更好的进行餐饮业态的配比。 8% 1% 18% 本地特色
15% 全国小吃
2% 7% 9% 8% 4%
源自：/海量资源免费下载
第四代购物中心开发模式全程解密
模块五：《水游城》业态分析及经营模式
•以消费者需求进行业态组合 •创新商家组合 •“只租不售”的方式对外招商
模块六：考察第四代购物中心—《水游城》
源自：/海量资源免费下载
源自：/海量资源免费下载
模块一：商业地产发展的主流商业模式
摩尔 Mall
特点：类似SC，但地处大都为近郊（具备大面积户外停车场），如同造镇，采物业租赁管理模式，主 力店、专门店云集，与各业态（百货、量贩、专业店、影院、美食广场……）知名店策略联盟， 特色为大投入、大面积、多功能、多业态组合的订单式商业；吃、喝、玩、乐、买一应俱全。
高端
184
281
层次 低端 中端 高端 大商圈 3.17% 83.29% 13.54% 1.5km范围 0.86% 81.90% 17.24%
源自：/海量资源免费下载
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
七、竞争对手的业种配比分析：（范例）
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
土地取得(选址)
商业房地产项目的选址跟住宅地产不一样，住宅地产讲的是地段增值（即地段优势），而 商业地产项目开发是在选择地段周边市场基础上规划与本区位相符合的商业业态，所以在选择 商业项目位置前要对此区域市场概况有所了解。 商业地产项目选址的四大要素： （1）客流规划。
源自：/海量资源免费下载
模块一：商业地产发展的主流商业模式
购物中心 Shopping Center
特点：类似SHOPPING MALL,但一般设在市区内具备几个主力店，并有雄伟的殿堂及大片挑空区以客层档
次为商品楼层划分，须具有国际一线品牌为主力商品群结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物、影院为 一体的全业态多功能商场，并以租赁为主的经营模式，多业种及特色大店（店中店）组合而成（如：浦东 正大广场、西郊百联、深圳万象城……），并具大型地下停车场。 难点：投资大、回收慢，企业需有主力业态为支撑。
3/F
820
鞋城
400 400
70 50
1400
118
1062
84.13
1475 1475
53.55 49
4/F
实效 总额 均价
3680㎡ 193758 52.65
4500㎡ 70200 15.6
2200㎡ 112050 50.93
3733㎡ 438497 117.5
1.50%
0.90% 0.40% 0.40% 品牌女鞋 50 休闲淑女 290 男女睡衣 40 男士单品 100 掌上园地 25
0.90% 0.30% 0.50% 0.20% 流行女鞋 330 品牌淑女 200 季节睡衣 160 男士百货 45 小家电 45
0.00% 日化 68 伞帽袜帕 50 牛仔服饰 75 品牌西服 220 男士名鞋 100 餐橱器皿 15 黄金珠宝 54 休闲少淑 55 文胸内衣 55 男士休闲 130 床上用品 60 独立大店 180
模块一：商业地产发展的主流商业模式
百货公司 Department Store
特点：整体规划、统一管理，而以联营即扣率为主要经营模式，亦有少部分租赁空间。（如 、太平洋、百盛、东方商厦、伊斯丹、巴黎春天……）
理想营业面积为30000m2-40000 m2（视地区市场而定）
源自：/海量资源免费下载
二、消费人口市调分析A：（范例——按年龄结构、文化结构分析） 通过对项目周边347份市调问卷，受访者的年龄、文化结构进行分别整理，筛选出项目将来的主 要消费客群，从而使市调分析结果更加准确，实现精准定位.
文 化 结 构
18岁以下 18-28岁 29-38岁 38-48岁 49岁以上
2.31%
2.02%
4.03%
18.44%
年龄结构
24.34%
大学以上
41.06%
与科学历
73.20%
28.45% 6.16%
高中/技校 高中以下
源自：/海量资源免费下载
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
三、消费人口市调分析C：（范例——按家庭单次消费分析） 通过对项目1.5km范围内和大商圈内受访者的单次消费金额比较，发现项目周边消费群的消费能力远远高 于大商圈，多集中于400-999元/次区间，而1600元以上/次的无人选择，说明了当地消费者多为理性消费。 家庭单次消费金额分析
XX商厦业种配置图
12.00% 11.30%
10.00%
8.00%
6.60% 6.00% 4.00% 1.36% 1.00% 1.00% 1.08% 5.80% 4.00% 4.40% 4.00% 3.20% 2.60% 2.00% 1.10% 0.80%
3.60% 1.20%
2.00%
1.10% 1.00% 0.40% 钟表眼镜 50 少女休闲 20 季节单品 565 休闲西服 200 品牌休闲鞋 20 日用杂货 10
100% 75% 50% 25% 0 82 111 153 1.5km范围 大商圈
婚纱摄影
3 婴童用品 14 其它 15 电玩 22 珠宝首饰 30 美容美发 36 知名餐厅 41 家电 46 快餐小吃 61 手机数码产品 63
KTV;酒吧 彩妆护肤品 鞋帽箱包 超市 服装服饰
购物类别选 择
低端
中端
（2）交通可达性要素。
（3）与城市规划相结合 （4）给商家定制
源自：/海量资源免费下载
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就 没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用 物业调查，与住宅、写字楼物业市调相比，调查的区域更具弹性、更集 中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大。
源自：/海量资源免费下载
模块二：第四代购物中心的选址及市调定位
市调精析与项目定位
八、有关商业环境勘察的步骤： 1、商业租赁中介信息摸底： 事先将范例店、竞争店与雷同商圈之商业街的店铺平方米租金、给付方式逐一调查，以方便自身在
设定邀请条件时，有实质数据与邀请对象对等谈判；
市调精析与项目定位
五、消费人口市调分析E：（范例——按消费选择分析） 通过对XX城周边地区消费者选择服装标准的特色问题答案，可以看出，受访消费群体品牌认知度尚处 于培育阶段，商品性价比为其购买的首要衡量标准。
13% 知名品牌
16% 流行时尚
44% 商品质量
27% 价格实惠
商品质量 价格实惠 流行时尚 知名品牌
本地特色 川湘风味 粤 菜
18% 14% 9%
韩国料理
4%
4% 8% 9% 7% 2% 15% 8% 1%
Lifestyle-Shopping-Center商业模式解析.
Lifestyle Shopping Center商业模式解析2008年07月02日在国外，购物中心的发展可分为四个阶段。
首先出现的是第一代社区型购物中心CSC(Community Shopping Center)，接下来出现了更大规模的SCSC，即CSC超级版。
这些购物中心基本上采用室内封闭形式，以购物为主要目的。
当购物中心发展到第三代时，便有了更大规模的超级CSC以及广域型购物中心RSC(Regional Shopping Center)，也就是MALL型购物中心进入大发展的时期。
然后，第四代购物中心Lifestyle Shopping Center———生活方式购物中心出现了。
SOLANA蓝色港湾从第三、第四代开始，购物中心的购物目的退居其次，而是强调休闲娱乐功能，给消费者创造一个新的生活空间。
第四代生活方式购物中心———Lifestyle Shopping Center之所以成为近几年来令人瞩目的一种新形态，原因在于其最有可能吸引"具有生活提案能力的商户"，并以此突出个性，缔造强势，这是以往各种形态购物中心未能实现的。
Lifestyle Shopping Center，在美国最早出现于1983年，在最初的13年间，其发展缓慢，截止到1995年，只有39家商业项目陆续以这种形式出现。
而从1996年至2004年，是Lifestyle Center的发展阶段。
此期间，全球有9 0个Lifestyle Shopping Center陆续出现。
有关专家称，美国现有的Lifest yle Shopping Center保持年8％的增长率，据估计，这种增长趋势可能会一直延续到2008年，此后4年 Lifestyle Shopping Center的增长将达到20％。
近年，Lifestyle Shopping Center也被逐步引入国内。
比如北京的大钟寺国际广场、U-TOWN优唐以及SOLANA蓝色港湾等项目都是以Lifestyle Shop ping Center这种全新的商业模式为理念打造。
水游城案例分析
三层
电玩中心
四层
影城
•营业面积3000多㎡。是一家以五星级标准设计、建设的电影
美食
上海小南国
棉氏 东南亚菜
品味轩潮粤菜
四、建筑设计特色
水边购物 绿色呼吸
第一个特色——水景
• 负1层有一条长280米、深40厘米的人工河环绕购物中心， 最宽处有10米左右，最窄有4米，河边不设栏杆，购物者可 近距离享受水景，球形开放式中庭与人工河相呼应、延伸至 负2层，整体更新颖和谐
• 水游城的内部，让大家印象最深刻的是中庭的镂空天球和内墙上的广告 窗。我们通常所烦恼的商业气息与建筑美学的融合，就在这别出心裁中 自然合一。
六、不足——动线规划
• 此图为水游城的消防 人流导视图（1层）
• 从图中可以看出购物 中心出入口较多，部 分出口过于临近，容 易造成人流分散，不 能很好的构成回型动 线；红色主动线人流 较大，蓝色辅动线客 流较小，有部分死角 存在。
宽8米，长280米的人工景 观运河是水游城的建筑组 织轴线。水游城的“水”， 不应该仅仅理解为液态的 水。置身水游城，你完全 是融入了一座水的城市。
水游城水景
水中表演舞台
• 独具一格，观众可从里三层、外三层、 高三层各个角度观看表演，成为一景， 它将通过365天全天候演出活动，通 过不同主题的活动、节日庆典装饰、 环境、舞台、表演照明灯使其长时保 持新鲜感，从而打造一个“永不落幕 的都市剧场”。
商业空间的向心性
统治性的中心广场串联街道空间 成为人们识别的关键点，形成活动中心区域
内景图
•城中心舞台在建筑上引入了向心力的概念 •它将通过365天全天候演出活动，通过不同主题的活动、节日庆典装饰、环境、舞 台、表演照明等使其长时保持新鲜感，从而打造一个“永不落幕的都市剧场” •不落幕的演出穿插在商场阳光、水景间，时间就这样在消费者顾盼流连间不知不觉 的流逝，更好的诠释了时间型消费概念。
高起点规划和打造体验式购物中心-虹悦城学习培训
闭店检查（设施管理）
排除隐患
五、虹悦城开业一年的业绩
开业一年，
销售和业绩达到预期目标 给周边居民带来的好处：
▪ 消费的便利性
▪ 丰富生活氛围 ▪ 房价提升
行业评价——中购联颁发 2012 年城市推动奖
虹悦城的亮点
▪ 满足观光的需求
虹悦城将公园的概念由室外景观自然延续进购
物中心，四个入口广场分别用不同的自然元素作为 主题来命名，辅助以灯光音乐喷泉、绿色坡地植物、 自然光线与流水，将商业购物休闲的氛围与愉悦的 自然景观带有机地融合与统一。
确的预留排风井，也可节省空间占用。
虹悦城的投资与财务预算 ▪ 以投资回报为前提，做项目定位。 ▪ 定位及MD方案出具后，做投资分析。 ▪ 考量投资回报率的增长情况，若干年后是否可以 达到正常投资回报（NOI）的要求。 深入调查租金、测算未来营运成本。若NOI指标
较低，则对MD做出相应的修改，以增加收益。
▪ ▪ 店铺的切割（一般主通道的宽度大约为 4 米，店铺 综合考虑柱距、店铺开面、径深。 一般柱距为 9*11 ，便于店铺铺面的切割，也利于 停车场的规划（两柱间可划为 3-4 个车位）。 在提高可租面积方面，建筑设计与商业相比，建
门脸的尺度为次动线的 2 倍为最佳）。
筑设计更为重要。例如商业完成 MD 落位后，需要准
怎样实现可租赁面积最大化
▪ ▪
聘请优秀的设计师。从设计开始确定消防通 注重设备的选型，选型需要考虑商业业态、
道、疏散楼梯的位置，注意疏散通道的巧妙借用。 建筑形状、运营管理的要求。例如机房的位置， 设备的型号。 ▪ 室内建筑设计，并不是预留的空间大越好， 注意比例的划分。
怎样实现可租赁面积最大化
颖的服务方式，增加年轻消费者的吸引力。
水游城规划特色成就零售品牌价值
水游城，规划特色成就零售品牌价值吴正梅，上海水游城商业投资管理有限公总经理从事商业工作20多年了，经见了各个年代各种形态商业设施的兴衰。
尤其是近几年，当商业和地产结合在一起成为一个新兴行业的时候，众多商业设施在其开发建设和运营中出现的问题，更是历历在目。
结合自己在这一领域的阅历，尤其是全程参与南京水游城这一城市综合体的策划定位、开发建设及全面负责招商运营的全过程，笔者就水城的规划特色如何成就零售品牌价值的，谈谈自己的一个切身体会——“谋定而后动”。
大部分投资人，当其“圈”得一幅地块的时候，通常会期望尽快从中获利。
因而，商业地产并一定是他们的首选。
随着住宅地产开发越来越走向瓶颈，越来越多的地产企业，开始关注商业地产的开发。
然而，住宅地产和商业地虽属一个范畴，但是两个截然不同的地产领域，它们有各自的特点和规律。
商业地产通常在项目确定开发之前，应结合市场调查做最有竞争力的定位及产品组合，根据此定位设定备选品牌，同时测算租金收益。
再据投资回报要求推算出投资总额。
我们讲在限定的投资总额中，骨胳=结构不能动，设备=内脏也不能省，BA系统=神经系统也不能省，能够调节的就是外衣=铺砖-立面用材-内装标准，如果投资测算能控制在预算内项目则立。
所以现在是单纯的商业项目靠经营收益很难找平，市场风险比较大，地产开发商依赖原有住宅开发的思维方式一下子难以适应商业地产，而盲目进入商业地产风险就更高。
因此，在严谨的市场调查、消费者研究的基础上的策划定位、集客手法就尤为重要。
以南京水游城为例：我们在初次接触这块位于南京城南的地块之后，就在考虑做什么才能与南京最核心商圈——新街口商圈共生，并形成客流回游？我们知道一个商业设施的价值主要是取决于以下四个方面：集客能力+功能能力+租户的能力+持续能力。
为此展开了多个层面的市场调研和分析，从投资分析角度按步骤进行；从区位分析到消费者调研；从定位策划到MD设计；从投资回报测算到投资规模设定；从整个工程项目管理到租户访谈；每一步都必须仔细认真。
南京水游城 开发阶段 总结与思考
停车位（个）
860
1.1 项目概况
1.2 开发历程
2004年
地块获取
2006.9-2008.8
2004-2006年
商业定位
开工建设
2008.9-至今
开业运营
1.2 开发历程
地块获取
➢地块的所有者为南京四方建设实业有限公司 ➢通过多次股权转让，鹏欣集团取得了南京四方的全部股权，从而 拥有了这块二手地的开发权
❖ 全过程改善顾客 购物体验
时间型消费的 效果
❖ 形成习游城不仅仅是购物 这里每天都有新奇、惊喜、感动，
留存在记忆里！
五、如何打造长盛不衰的商业设施？
现实-----大量失败的综合体
五、如何打造长盛不衰的商业设施？ 让客户更愉快
长盛不衰的 商业设施
与商家共成长
5.1 让客户更愉悦
4.1 以运河水系为主线的景观布局
4.2 以瀑布峡谷为导向的多首层设计
4.3 以迷走为特征的平面动线设计
4.4 以舒适度为核心的环境营造
4.5 永不落幕的都市剧场 演出天天有，活动周周变
4.6 永不落幕的都市剧场
活动清单
1 特色演出
发型走秀、精灵小舞台、水晶鼓独舞、激光芭蕾、西班牙火舞、日 本和滑稽表演、高空杂技、卡通巡游秀
Q2：同样是时间型消费，宜家通过迷 宫式设计极大地延长了游客滞留时间。 水游城与宜家有何不同？
三、 什么是真正的时间型消费
我们的理解
一切消费的本质，都是对时间的消费
定义：时间型消费，是结合了传统百货业的目的性消费与大 型购物中心的一站式消费两者之长的更高级商业理念，通过 硬件和软件的融合，使顾客自觉延长停滞时间，体验空间环 境，进而对其产生记忆，最终形成主动性消费与习惯性消费 相结合的商业形态。
第四代购物中心之南京水游城案例分析
第四代购物中心之南京水游城案例分析第四代购物中心之南京水游城案例分析2008-10-20创新和差异化经营是商业发展的永恒主题，也是商业地产提升竞争力的核心。
从商业发展的规律来看，商业地产必须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。
中国的商业地产发展经历了几种主流商业模式：第一代供销社商业模式;第二代百货商业模式第三代SHOPPINGMALL购物中心，及第四代城市生活休闲中心。
第四代商业模式是建立在SHOPPINGMALL和LIFESTYLE CENTRE基础上的一种新的商业模式，在规模上更接近MALL，在理念上和美国的LIFESTYLE CENTRE更接近，融合了两种商业模式，但是不是简单的照搬或叠加，是结合项目自身特点和对商业市场的理解而做出的一种创新思路。
第四代商业模式强调体验式购物，在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加体验式消费。
购物已不再是第四代商业模式最重要的功能，它是集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，其中运动、娱乐、休闲占有相当重要的比例。
体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。
在南京夫子庙旁就出现了一个第四代商业模式开发的以水为主题的景观购物中心。
它的开业可能为中国商业地产开发带来一场新的革命。
一：案例背景介绍（一）经济技术指标：占地面积：26770平方米总建筑面积：167333平方米商场建筑面积：100000平方米停车位：860个总投资：15亿元地点：夫子庙商圈与新街口商圈的交汇处。
（二）商圈：作为南京民俗文化的发源地，南京城南中华路、夫子庙地区有着丰富的传统文化底蕴，六朝金粉、人文荟萃，这一区域不但办公、居住人口众多，夫子庙一带更是游人如织，自古以来既是旅游胜地又占尽商业繁华，年均超过四千万的游客更为它带来了充沛的人气，是南京市传统的重要商业圈之一。
新街口商圈：新街口商圈则是全国最大的商业集中带，这一商业集中带集中了上百万平方米的商业面积，集中了金鹰国际、沃尔玛、家乐福等商业航母，节假日最高客流量超过一百万人次。
南京水游城购物中心开发模式解析
南京水游城购物中心开发模式解析
常健铭;魏春雨
【期刊名称】《中外建筑》
【年(卷),期】2012()11
【摘要】南京水游城商业开发模式在所谓的第四代商业模式的基础上,将自身特色和对国内商业市场的理解与传统购物中心、生活时尚中心的特点相结合而孕育出的一种创新商业模式。
南京水游城强调体验式购物,在满足人们一站式购物需求的同时,融入体验式消费,时间性消费的新型购物理念。
在南京水游城的商业模式中购物已不再是最重要的功能,通过将购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能一体化打造出新一代"时间性消费之城"。
【总页数】3页(P73-75)
【关键词】创新;时间性;体验式;休闲;时尚
【作者】常健铭;魏春雨
【作者单位】湖南大学建筑学院
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.13
【相关文献】
1.南京水游城,南京,中国 [J],
2."时间消费"理论指导下的主题性商业综合体——南京水游城购物中心建筑赏析[J], 戴磊;朱馥艺
3.大型商业建筑点评之南京篇——水游城的"游购"之道 [J], 熊琨
4.“时间消费”理念城市综合体商业空间——以南京水游城和日本博多运河城为例[J], 孙琳
5.城市中心区大型购物中心的社会空间生产与地方重建——以南京水游城为例 [J], 张敏;熊帼
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
大钟寺商业广场的第四代商业开发模式.doc
大钟寺商业广场的第四代商业开发模式大钟寺商业广场的第四代商业开发模式开发模式三段论[商业开发是城市建设中不容回避的中盘棋局]从世界各大都会城市中心的发展过程中可以发现，其大都经历过商业的繁盛——衰落——复兴的过程。
就城市发展阶段而言，我国的城市商业区正经历着类似的过程。
[塑造风情魅力成为城市中心商业区再繁荣过程中新的亮点]至上世纪90年代末期，生活质量的提高以及新兴消费理念的冲击使人们的消费观有了很大的改变，"体验经济"逐渐影响着人们的购物理念，人们更加注重商品的品位、购物环境、消费场所的环境氛围等影响消费的综合因素。
因此，随着市中心区域交通条件的逐渐改善，相对易达性逐渐上升，塑造风情魅力成为城市中心商业区再繁荣过程中新的亮点……[大钟寺商业广场的第四代商业模式强调体验式消费，让略显严肃的城市化建设进程变得生动感性起来]该模式表现出来的是一种城市生活休闲中心，着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求。
在建筑层面上则体现为商业街区的模式，呈现出一种开放、通透和设计人性化、业态多元化的时尚现代的休闲购物中心。
城市建设与商业变革为世界营造的城市商业风情[城市工业本身一旦和农业分离，它的产品一开始就是商品，因而它的产品的出售就需要有商业作为媒介，这是理所当然的。
因此商业依赖于城市的发展，而城市的发展也要以商业为条件，这是不言而喻的。
]几乎每一座国际化大都市，都有引以为自豪的城市商业，如法国的香榭丽舍，中国上海的南京路、北京的西单、王府井等。
它记载着一座城市发展的足迹和历史，并让城市从此风情万种，表情鲜活。
城市和商业有着天然的联系。
“城市”的提法本身就包含了两方面的含义：“城”为行政的概念，即人口的集聚地；“市”为商业的概念，即商品交换的场所。
而最早的“城市”就是因商品交换集聚人群后而形成的。
而工业城市的出现，也同商业的变革有着直接的渊源关系。
最初城市中的工业集聚，也是为了使商品交换变得更为容易（可就地加工、就地销售）而形成的。
万达商业地产四代产品研究分析报告
万达集团第四代产品1、万达产品链：第一代：单店单店模式是商业广场的形式，面积在5万平方米左右，出售物业部分以单店为主。
盈利模式主要通过将占总面积80%的物业长期持有作为主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
第二代：组合店万达第二代产品主要以购物中心（Mall）的形式出现，面积在15万平米左右，业态有百货、超市、影院等五六个主力店，整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。
同时，零售类比例仍偏大，占总经营面积80％以上。
盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。
第三代：城市综合体城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，面积在50-100万平米。
盈利模式为核心商业部分只租不售，但占大型综合体项目整体40%左右的住宅与小型商业、写字楼采取销售的方式，有效解决了资金支持问题。
第四代：万达城(武汉中央文化区首试)15万平米左右的单体万达购物中心+10万平米的创意休闲街区+10万平米体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园)+10万平米1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）+20万平米以上写字楼组成。
万达集团正在着手研究并计划开发第四代产品。
这个被该集团内部称为“万达城”的产品体量惊人，被赋予更多的文化、旅游、观光内涵，同时参照了迪士尼模式发展1平方公里以上巨无霸型商业消费王国，这是万达对国家政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面研究后的结果，因为万达的第四代产品对地方政府提升第三产业、转变经济增长方式等更具有吸引力，其获得资源还是拿地方面都更具有稀缺性，更不具有被复制的可能。
不过，也有业内人士表示，万达第四代产品规模过于庞大，已从简单的商业运营偏向于城市运营，能否找到合适的上游供应商填满项目，仍存在一定风险。
第四代商业综合体
第四代商业模式第一代是供销社和小百货，就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在小城镇还有一些。
第二代是百货大楼，所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。
第三代是购物中心，也就是在欧美最先兴起的SHOPPING MALL；百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPING MALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主，北京最典型的购物中心是世纪金源MALL。
第四代第四代商业模式，即“城市生活休闲中心”。
但是因为现在年轻人的需求旺盛，所以我们加入了更多时尚的概念和元素，定义为城市时尚休闲生活中心。
1、实际上我们认为，第一代应该是处于像过去在中国的模式来说就是过去的供销联社，遍布全国的小的百货店这一代。
第二代是50年大庆的北京百货大楼，还有东安市场，类似这样的。
第三代是属于从美国，大的Shoping MALL，比如金源。
第四代商业模式主要是增加了休闲和参与类的项目，它的比例可能远远要大于购物的比例，这样的话使这种新的模式，我们称之为城市休闲生活中心。
它和过去的这些Shoping MALL和百货商店区别在哪儿，我们也大致做了一个区分，第一个是选址不同，像大的Shoping MALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴，比如大钟寺文化广场在三环以内，紧邻三环，也是三环和二环通往中关村的核心要道，清华南路直接可以到达，联想桥也可以到达，同时我们也有城铁经过今后会将天通苑和回龙观一带的客流引进来，所以非常适合。
另一方面它的建筑模式有所不同，过去大的Shoping MALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区和通透性和互相的沟通，相对来说比较差距一些。