房地产经济学第09讲 房地产开发[精]

第９讲 房地产开发
目录
一、房地产开发的概念与分类 二、房地产综合开发的含义及意义 三、房地产开发过程及其主要程序 四、房地产市场结构与体系
（一）房地产开发的概念
所谓开发，是指以荒地、矿山、森林、水 力等自然资源为对象，通过人力加以改造， 以达到为人类所用目的的一种生产活动， 故现实中存在着各式各样的开发活动，而 房地产开发只是其中的一种。
四、房地产市场结构与体系
根据房地产生产和再生产过程，即生产、 分配、交换、消费，可以把房地产市场看 作是由土地开发市场、房屋开发建设市场、 房地产交换市场、房地产金融市场、房地 产维修和服务市场等构成的一个体系。
从房地产生产与再生产角度了解房地产市 场结构，对于理解和把握房地产经济和房 地产市场的运行有着重要的意义。
三、房地产开发过程及其主要程序
房地产开发是一种投资建设活动，且经常 是以项目的形式出现的，即它通常可分为 四个阶段：
1. 投资决策分析阶段 2. 前期准备工作阶段 3. 建设实施阶段 4. 竣工验收阶段
投资决策分析阶段
投资决策分析阶段是整个房地产开发过程 中最为重要的一个环节。
在这个阶段中，投资者主要通过开发项目 方案的投资效益分析，选定投资开发的地 块、投资的时机、投资的房地产种类等。
竣工验收阶段
房地产开发项目的竣工验收是房地产开发 建设过程的最后一个程序，它是指房地产 开发项目经过施工建设，达到了设计文件 规定的作为房地产商品的要求，具备了出 租、出售的条件，经验收合格，正式移交 给房地产开发商或购买者、租用者的整个 过程。
对房地产开发商来说至关重要，因为它直 接关系到房地产开发商品的质量、房地产 开发商出售、出租面积数量及价格与租金 的市场竞争能力，关系到开发商的投资回 报及经济效益。
城市土地再开发
对于旧城土地的这种开发改造，从经济运 行的方式来看，也是房地产开发企业，以 市场方式从城市政府手中取得旧城的开发 权，进行城市基础设施的建设，然后把开 发建设好的城市土地，也同样以市场方式 转让给需要土地的企业或单位，这就是城 市土地开发市场。
2、房屋开发建设市场
但房地产开发却是最接近于开发原意的一 种经济活动和过程。
房地产开发主要是指以土地和房屋为对象的 开发建设工作。
我国房地产业的恢复和发展，是以城市建 设的综合开发为起点的。根据城市建设统一 规划、合理布局、综合开发、配套建设的原 则，房地产开发应是一个广义的概念，而不 是一个狭义的概念，即它应包括从项目立项、 投资决策、工程勘察、规划设计、征地拆迁、 土地开发到房屋开发项目建设的全过程，而 不仅只是指开发建设前期的一些工作，如工 程勘察、规划设计、征地拆迁及“三通一平” 或“六通一平”、“七通一平”等工作。
1、土地开发市场
城市土地开发，就是对城市土地开发和再开发。城市土地 开发，就是城市土地的第一次开发。
城市土地开发：国家把从农村征用来的土地，按照市场方 式，也就是采取批租的形式，或出让的方式，把它出让给 房地产开发商。土地开发商（房地产开发商）从国家手中 或者自己代表国家从农民手中，取得土地开发权以后，根 据城市政府的规划，按照土地的使用方向，对土地进行开 发，即对土地进行几通几平，建设各种城市基础设施，这 样就把农业用地变成了城市用地，即变成了城市的建筑地 段。然后再把城市建筑地段卖给需要建筑地段的企业或单 位。
第二，有利于城市土地的合理利用。
通过综合开发建设，可从全局和城市整体 利益的高度上规划城市土地，合理组合建 筑群体，从而可大大节约用地数量及占地 面积，提高城市土地资源的利用率。
第三，有利于提高开发的经济效益。
实行以更紧密地衔接，从而可节 约大量时间，缩短开发建设的周期。而开 发建设速度的加快及建设周期的缩短，一 方面，可提高劳动生产率，降低工程造价， 另一方面也可提前发挥并实现开发工程效 益。
前期准备工作阶段
房地产开发的前期准备工作主要包括： 1. 购置开发场地 2. 进行工程勘察和规划设计 3. 进行征地及动拆迁安置补偿工作 4. 施工现场的“三通一平”或“七通一平”
建设实施阶段
建设实施阶段是房地产商品的生产过程， 是最终实现项目开发、完成开发任务的关 键环节。
建筑施工进度的快慢、工程质量的好坏、 工程造价的高低，都会影响整个项目开发 任务能否按时、优质、高效地完成。
开发一般是指在原有城市建成区范围之外 进行的开发活动，亦称新区开发，如上海 浦东新区开发；
再开发则是对原有房地产的改扩建及更新 改造活动，它一般在原有城市建成区之内 进行，所以又可称为旧区发。
（一）房地产综合开发的含义
房地产综合开发是指根据城市总体规划和 城市发展的要求，在选定的区域内，对建 设用地、房屋建筑、配套设施和基础设施 等建设项目进行总体规划、统一建设、合 理安排、分期施工、协调发展等以取得良 好经济效益、社会效益和环境效益的一种 房地产商品生产方式或开发活动。
这种开发形式是房地产开发发展到一定程 度的产物，它既是房地产开发发展的高级 阶段，又是现代化城市建设的客观要求。
房地产综合开发一般用于小区开发和成片 开发，它具有开发的统一性、配套性、系 统有序性、整体性、科学性和市场性等特 征。
（二）房地产综合开发的意义
第一，有利于城市总体规划的实施。 实行房地产综合开发，可使其中的每一 个项目或系统的建设，从征地拆迁到规划 设计、施工和管理都能在城市总体规划的 部署下作统筹安排，使各个环节得到合理 衔接并协调进行，故能保证城市总体规划 的有效及顺利实施。
（二）房地产开发的简单分类
1．从开发规模来考察房地产开发： 单项开发 小区开发 成片开发
成片开发
成片开发则是指范围大、项目多、投入资 金巨大、建设周期长的综合性开发，如上 海的虹桥、漕河泾开发区，陆家嘴金融贸 易区及张江高科技园区等。
2．从房地产开发的再生产角度： 开发与再开发