深圳市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
国税法[2006]31号 关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
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国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发[2006]31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：一、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%.开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。
凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%.3.开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。
深圳市地方税务局转发财政部等关于调整房地产交易环节契税和个人
财税法规
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深圳市地方税务局转发财政部等关于调整房地产交易环节契税和 个人所得税优惠政策的通知
【标 签】房地产交易环节,优惠政策,契税和个人所得税 【颁布单位】深圳市地方税务局 【文 号】深地税发﹝2010﹞374号 【发文日期】2010-10-21 【实施时间】2010-10-01 【 有效性 】全文有效 【税 种】个人所得税
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各区局、纳税服务局： 现将《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所 得税优惠政策的通知》(财税﹝2010﹞94号，以下简称《通知》)转发给你们，市局补充如下 意见，请一并贯彻执行。 一、根据《通知》的规定，纳税人要求享受个人购买普通住房减征契税优惠政策的，由 纳税人向征收机关(包括代征单位)提交家庭住房实有套数书面诚信保证(诚信保证的内容需 涵括购房人、配偶以及未成年子女的姓名、证件号码及拥有的住房套数)。 二、在实际工作中，市房地产权登记部门可根据在房地产权登记信息系统查询到的家庭 住房登记记录直接执行新的税收政策；若纳税人直接在税务部门缴纳契税，则须由市房地产 权登记部门出具书面查询结果。 三、根据《通知》的规定，个人购买的普通住房，凡不符合家庭唯一住房条件的，不再 享受减征契税的优惠政策，一律按税率3％征收。请代征单位根据《通知》的规定修改有关 代征软件(税目调整说明附后)。 四、《通知》自2010年10月1日起执行，具体时间以纳税人在市房地产信息系统网签认 购书及买卖合同的时间为准。 五、《深圳市地方税务局转发财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策 的通知》(深地税发﹝2008﹞499号)、《深圳市地方税务局关于加强契税征收管理有关问题 的通知》(深地税发﹝2006﹞122号)第四条有关“个人购买自用普通住房的，暂减半征收契 税，适用税率为1.5%”的规定以及《深圳市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让 所得征收个人所得税有关问题的通知》(深地税发﹝2006﹞455号)第四条“规范个人住房转 让的个人所得税减免管理”中有关个人出售自有住房并在1年内重新购房减免个人所得税的
深圳市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知
深圳市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知文章属性•【制定机关】深圳市地方税务局•【公布日期】2006.08.01•【字号】深地税发[2006]455号•【施行日期】2006.08.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】个人所得税正文深圳市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（深地税发〔2006〕455号）各区地方税务局：现将《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号，以下简称《通知》）转发给你们，为进一步规范和加强我市个人住房转让所得的个人所得税征收管理，市局补充以下意见，请一并遵照执行：一、对贯彻《通知》第二条规定的补充意见（一）受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得房屋的房屋原值：发生分割行为前购置（建造）该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费。
（二）房屋原值中的购房价款或建造费用一般以房地产证上记载的登记价为准。
房屋原值中的相关税费：房屋购置过程中，由购置方按有关规定实际交纳的契税、印花税、产权登记费、房地产交易服务费等税费。
（三）房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，凭纳税人提供的房产证、完税凭证、税务发票、行政事业性收费收据，以及有关部门出具的证明等合法、有效凭证据实扣除。
二、对贯彻《通知》第三条规定的补充意见对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，应按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。
具体比例暂定为：普通住房按住房转让收入1.5%核定；非普通住房按住房转让收入3%核定。
上述所指的普通住房，应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
三、加强个人房产转让所得个人所得税的代征管理（一）对个人转让房产取得的所得，委托国土房管产权登记部门在办理权属变更登记手续时代征个人所得税，具体由各区地方税务局（以下简称区地税局）委托辖区国土房产代征单位代征。
国税发200931号：房地产开发经营业务企业所得税处理办法
解读国税发[2009]31号：房地产企业的企业所得税税务处理明确2009-4-1 11:02:00 文章来源：网络打印|复制链接|本文Pdf下载|本文Word下载今年的企业所得税政策变化是近年来最大的一次，由于开始实施时间不长，有很多具体问题都急待明确，尤其是对于一些特殊行业的特殊业务更是让广大纳税人困惑。
目前各地所得税汇算工作正在紧张进行，以上问题均显现出来，大家都盼望着总局能早日对这些不确定问题进行明确。
三月六日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称通知），通知中对于房地产企业的企业所得税税务处理的诸多具体问题给予了明确，大家通过学习，觉得通知下得相当的及时和必要。
作为一名税收从业人员，近年来笔者也十分关注房地产企业的企业所得税处理。
通过对通知的学习，在这里我想对一些具体规定再次给大家提一下醒：收入方面一、通知第五条规定：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。
代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。
出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。
如果出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。
另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。
未发生经营业务一律不准开具发票。
通知中对此进行明确后，更便于操作。
二、通知第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并且明确了具体的确定标准。
国家税务总局关于印发31号文
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
深圳市地方税务局关于公布深圳市地方税务局规范性文件清理结果的公告
深圳市地方税务局关于公布深圳市地方税务局规范性
文件清理结果的公告
文章属性
•【制定机关】深圳市地方税务局
•【公布日期】2011.12.29
•【字号】深地税告[2011]18号
•【施行日期】2011.12.29
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】税务综合规定
正文
深圳市地方税务局关于公布深圳市地方税务局规范性文件清
理结果的公告
（深地税告〔2011〕18号）
根据《国家税务总局关于开展省税务机关税收规范性文件清理工作有关问题的通知》（国税函〔2011〕60号）的要求，我局认真组织开展了规范性文件清理工作。
根据国家税务总局的要求，此次文件清理范围为本局2010年12月31日前自行制定的规范性文件和转发上级行政主管机关制定的规范性文件中的根据本市实际情况提出具体措施或者补充意见的转发文，不包括本局简单转发的不需要提出具体措施或者补充意见的转发文。
此外，将本局之前已明文废止的文件，按照要求也在本次清理中列入全文废止或失效的税收规范性文件目录。
经清理，继续有效的规范性文件58件，部分条款失效或废止的税收规范性文件15件，确定废止或失效的规范性文件253件。
现将深圳市地方税务局规范性文件的清理结果目录予以公布。
特此公告。
附件：1．深圳市地方税务局现行有效的税收规范性文件目录
2．深圳市地方税务局部分条款失效或废止的税收规范性文件目录
3．深圳市地方税务局全文废止或失效的税收规范性文件目录
深圳市地方税务局
二〇一一年十二月二十九日附件1
附件2
附件3。
国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知
国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2009.07.14•【文号】国税函[2009]377号•【施行日期】2009.01.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】企业所得税正文国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知（国税函[2009]377号）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：《国家税务总局关于印发〈企业所得税核定征收办法〉（试行）的通知》（国税发〔2008〕30号）下发后，各地反映需要对有关问题进一步明确。
为规范企业所得税核定征收工作，现对企业所得税核定征收若干问题通知如下：一、国税发〔2008〕30号文件第三条第二款所称“特定纳税人”包括以下类型的企业：（一）享受《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例和国务院规定的一项或几项企业所得税优惠政策的企业（不包括仅享受《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条规定免税收入优惠政策的企业）；（二）汇总纳税企业；（三）上市公司；（四）银行、信用社、小额贷款公司、保险公司、证券公司、期货公司、信托投资公司、金融资产管理公司、融资租赁公司、担保公司、财务公司、典当公司等金融企业；（五）会计、审计、资产评估、税务、房地产估价、土地估价、工程造价、律师、价格鉴证、公证机构、基层法律服务机构、专利代理、商标代理以及其他经济鉴证类社会中介机构；（六）国家税务总局规定的其他企业。
对上述规定之外的企业，主管税务机关要严格按照规定的范围和标准确定企业所得税的征收方式，不得违规扩大核定征收企业所得税范围；对其中达不到查账征收条件的企业核定征收企业所得税，并促使其完善会计核算和财务管理，达到查账征收条件后要及时转为查账征收。
二、国税发〔2008〕30号文件第六条中的“应税收入额”等于收入总额减去不征税收入和免税收入后的余额。
用公式表示为：应税收入额＝收入总额-不征税收入-免税收入其中，收入总额为企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入。
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号2008年4月11日）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。
3.位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发＜经济适用房管理办法＞的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。
深圳市地方税务局关于房地产营业税及契税征管若干问题的通知
深圳市地方税务局关于房地产营业税及契税征管若干问题的通知文章属性•【制定机关】深圳市地方税务局•【公布日期】2006.08.04•【字号】深地税发[2006]460号•【施行日期】2006.08.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】营业税,契税,税收征管正文深圳市地方税务局关于房地产营业税及契税征管若干问题的通知（深地税发[2006]460号）各区局、各稽查局：现就房地产权属登记过程中有关契税及营业税的若干征管问题明确如下：一、契税征管问题（一）单位购买住房的契税税率。
根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）规定，个人购买自用普通住宅暂减半征收契税。
单位购买住房（普通住房或非普通住房）并不适用减半征收契税的优惠政策，在我市应按法定的3%税率征收契税（符合其他契税减免税条件的除外）。
（二）补缴契税的处理意见。
对于纳税人已经按预售合同所约定的价款及建筑面积自行向房地产所在地的区地税局申报缴纳契税的，在办理房地产证时，因预售面积与核准的建筑面积产生差异，引起实际购房价款发生变化，或者引起契税适用税率发生变化（建筑面积超过或低于144平方米），导致少缴或多缴契税情形的，纳税人应根据其所签订的相关补充协议及原纳税申报材料向区地税局办理补税或退税手续。
房地产登记机关审核纳税人确实足额完税后才予以办理房屋产权登记。
（三）减免契税及不征契税的办理程序。
根据《深圳市地方税务局关于加强契税征收管理有关问题的通知》（深地税发〔2006〕122号）规定，减免契税和界定不征契税的手续由房地产所在地的区地税局负责办理，区地税局经审核对符合条件的出具减免税批件或不征税函件，一份给纳税人，一份直接抄送税收代征单位。
税收代征单位收到税务机关的减免税批件或不征税函件后，执行有关优惠政策，并将减免批件存档。
目前下列两项契税减免事项暂由税收代征单位直接审核办理：个人购买自用普通住宅暂减半征收契税；城镇职工按规定第一次购买公有住房免征契税。
苏国税发[2004]97号
江苏省国家税务局关于企业所得税若干具体业务问题的通知苏国税发[2004]97号2004-5-19各省辖市、苏州工业园区国家税务局，常熟市、张家港保税区国家税务局，省局直属分局根据各地国税机关的反映和要求，经全省国税系统企业所得税工作会议研究，现将若干具体业务问题明确如下，请遵照执行。
一、关于核定征收企业所得税的税收优惠问题根据国家税务总局《核定征收企业所得税暂行办法》第十六条规定，纳税人实行核定征收方式的，不得享受企业所得税各项税收优惠政策。
但采取核定应税所得率办法计算应纳税款的企业，可按规定适用两档照顾税率。
二、关于资质认定时间与享受减免税政策起始时间如何掌握的问题按照法律法规的规定，应由政府有权部门或行业协会颁发资质证书，并以此作为企业所得税减免条件的新办软件企业、集成电路及其他高新技术企业，从被有关部门据以确认资质的上报资料的所属年度起，按照剩余的期限享受相关企业所得税减免优惠政策，此前的首个获利年度开始起算享受减免优惠时间。
三、关于房地产开发企业业务招待费的扣除问题房地产企业业务招待费的扣除可比照房地产开发企业广告费和业务宣传费的规定执行。
即新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务招待费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
四、关于“私车公用”费用的扣除问题“私车公用”发生的费用应凭真实、合理、合法凭据，准予税前扣除。
对应由个人承担的车辆购置税、折旧费以及保险费等不得税前扣除。
五、关于计税人数如何确定的问题根据《国家税务总局关于印发<企业所得税税前扣除办法>的通知》（国税发[2000]84号）规定，在本企业任职或与本企业有雇佣关系的员工，包括固定职工、合同工、临时工。
上述员工必须按规定与企业签订书面劳动合同，确定与企业存在任职或雇佣关系。
劳动合同应具备以下条款：劳动合同期限；工作内容；劳动保护和劳动条件；劳动报酬；劳动纪律；劳动合同终止的条件；违反劳动合同的责任。
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深圳市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
文章属性
•【制定机关】深圳市地方税务局
•【公布日期】2006.04.10
•【字号】深地税发[2006]234号
•【施行日期】2006.04.10
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】企业所得税
正文
深圳市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征
收企业所得税问题的通知
（深地税发〔2006〕234号）
各区局、各稽查局：
现将《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号，以下简称“通知”）转发给你们，结合我市实际，对有关问题明确如下，请一并遵照执行：
一、关于我市开发产品预售收入预计计税毛利率的确定问题。
对经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率暂定为3％，对非经济适用房开发项目预计计税毛利率暂定为20％；外商投资房地产企业以预售房地产取得的预售收入，按20％的预计利润率预征企业所得税；除此，以下各条不适用外商投资企业。
二、关于企业预售开发产品手续不全的问题。
一些开发产品是经规划、国土部门批准的商业住宅用地，有用地许可证、开工证和竣工证，但是没有预售许可证，没有补地价，没有独立房产证；或者手续正在补办的，按照通知规定，只要有开发产品预售收入，不论手续是否齐全，同样适用该文件。
三、对将开发产品转作固定资产的计提折旧的原值问题。
按照通知规定，将开发产品转为固定资产应作视同销售处理，因此应以“视同销售确认收入金额”为计税依据，即按照视同销售确认的收入价格作为企业固定资产计税价格并据此计提折旧。
四、各主管局要针对房地产开发企业所得税预售收入的特点，结合各自征管企业实际建立一套有效的管理制度，加强对房地产开发企业开发产品预售情况的管理。
应在加强企业纳税申报等日常管理工作的基础上，对开发产品实行严格的台账制度，并对开发产品分类分项目进行跟踪管理。
五、《深圳市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（深地税发〔2003〕893号）自2006年1月1日起停止执行。
二○○六年四月十日。