2014年房地产开发经营与管理真题及答案解析
房地产开发经营与管理试题(114题)
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房地产开发经营与管理试题（114题）
1.(单项选择题)为了促进房地产市场的稳定,在土地一级市场上,政府应增加（）出让的供地方式所占的比例。
A.协议
B.招标
C.拍卖
D.挂牌
标准答案：B,
2.(单项选择题)物业甲为写字楼项目,2017年末价值为1000万元,预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目,2017年末价值为1000万元,2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%,甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。
A.甲物业投资风险较大
B.乙物业投资风险较大
C.甲、乙两个物业投资风险一样大
D.无法判断
标准答案：B,
3.(单项选择题)下列关于过热与房地产泡沫的说法,不正确的是（）。
A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反 2 / 38
映市场上的供求关系,而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系
B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高,危害更大,属于房地产市场不正常的大起大落
C.当房地产泡沫产生时,市场还处在上升阶段,而出现过度开发的现象时,市场已经开始下滑了
D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资,通常是为了获得长期收益,而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐,他们不考虑土地的用途和开发,通常表现为增加现期的购买与囤积,以待价格更高时抛出
标准答案：B,
4.(单项选择题)下述各项中,属于房地产供给分析内容的是（）。
A.需求预测
B.吸纳率分析
C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析
D.家庭规模与结构分析
标准答案：C,
5.(单项选择题)下列征收补偿费中,不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。
A.房屋价值补偿费
B.搬迁补偿费
C.停产停业损失补偿费 3 / 38
D.土地补偿费
房地产开发或房地产开发与管理综合试题真题及答案
房地产开发或房地产开发与管理综合试题真题及答案
一、选择题（共40题，每题2分，共80分）：
1. 房地产开发运营中涉及的主要资源有（）。
A. 资金资源 B. 人力资源 C. 自然资源 D. 所有资源
答案：D
2. 下列哪一项不是房地产开发企业的主要业务范围？
A. 地产开发 B. 物业管理 C. 销售租赁 D. 投资银行
答案：D
3. 下列哪一项不是房地产开发的主要投资方向？
A. 住宅用地投资 B. 商业用地投资 C. 工业用地投资 D. 金融市场投资
答案：D
4. 下列哪一项不是房地产开发项目的销售渠道？
A. 直销 B. 经纪代理 C. 网络销售 D. 游客集市
答案：D
5. 境外房地产市场投资的主要形式有（）。 A. 全球房地产基金B. 跨国物业公司C. 房地产市场间接投资D. 所有形式
答案：D
……
二、简答题（共4题，每题20分，共80分）：
1. 请简述房地产开发项目的前期工作内容。
答案：房地产开发项目的前期工作主要包括市场调研、项目策划、土地获取、审批手续等。首先，进行市场调研与分析，了解目标区域的市场需求和竞争情况。其次，进行项目策划，明确项目的定位、规模和投资回报预测等。然后，进行土地获取，通过拍卖、出让等方式获得适宜开发的土地资源。最后，进行审批手续，包括环评报告、规划许可、建设用地预审等程序，确保项目符合法律法规和规划要求。
2. 房地产开发项目的可行性研究包括哪些内容？
答案：房地产开发项目的可行性研究应包括市场分析、技术分析、经济分析和法律分析等内容。市场分析主要是评估目标区域的市场需求和潜在竞争情况。技术分析则关注项目的设计方案、施工工艺和选材等技术要求。经济分析主要是针对项目的投资成本、运营收益和投资回报等进行评估。法律分析主要是分析项目所涉及的土地法律、建设法规和合同法律等方面的法律要求和风险。
3. 请简述房地产项目的销售策略。 答案：房地产项目的销售策略包括市场定位、产品定位和渠道策略等。首先，市场定位是指明确项目所面向的目标客户群体和市场定位特点，如高端市场、经济适用房市场等。其次，产品定位是指明确项目的产品特点、价值主张和竞争优势，使其能够与目标客户需求匹配。最后，渠道策略是指选择适合项目销售的渠道模式，如直销、经纪代理、网络销售等，以最大程度地推动销售和提高市场占有率。
房地产开发经营与管理-41_真题-无答案(1)
房地产开发经营与管理-41
(总分100,考试时间90分钟)
一、单项选择题
(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
1. 市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。A．经营成本
B．物业档次
C．业主目标收益要求
D．同类型物业的市场供求关系
2. 房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指( )。A．经营成本
B．开发产品成本
C．期间费用
D．开发项目总投资
3. 建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为( )。A．空置率
B．有效面积系数
C．建筑密度
D．建筑容积率
4. 贷款质押是借款人以( )作为债权的担保。A．第三方保证人以自身的财产
B．财产
C．不动产
D．动产或权力
5. 已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万
元。试计算该投资项目的资本金利润率为( )。A．13.0%
B．43.3%
C．33.3%
D．23.3%
6. 根据( )的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．购买房地产目的
D．房地产类型
7. 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是( )。A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定阶法
8. 国外研究表明，房地产的经济寿命与其( )相关。A．建筑结构
B．所在区域
C．使用性质
D．使用过程
9. 某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为( )。A．7.59万元
B．7.28万元
C．13.59万元
D．6.05万元
10. 下列选项中，( )更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A．开发工作量
2014年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考前辅导精讲班(过关必看)
第一章 房地产投资与投资风险
一、本讲考点
1．短期投资和长期投资、直接投资和间接投资的优缺点。
2．房地产投资按经济活动类型划分和按物业类型划分是重要考点。
3．房地产投资的八个特性是本章必考考点。其中，适于进行长期投资的房地产投资特性在2003、2008、2009、2011年以单选题、多选题的形式出现；房地产投资存在效益外溢和转移的特性，在2009、2005和2003年都以单选题的形式出现。
4．注意区分经济寿命和自然寿命的概念，是2003年、2009、2012年考点。
二、内容讲解
第一节 投资与房地产投资
一、投资概述
（一）投资的概念
投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。在商品经济中，投资是普遍存在的经济现象。
（二）投资的分类
投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下：
1．短期投资和长期投资（考点）（2004、2006、2007、2008、2010、2011年考点，考试类型为单选、多选和判断）
按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资。预期在短期（通常是一年内）能收回的投资，属于短期投资。长期投资是指投资期限在一年以上的投资。一般说来，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。 2 选择短期投资还是长期投资，主要取决于投资者的投资偏好。
【2010年试题】一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长
答案：C
2．直接投资和间接投资
按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者为同一个人或机构。间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资。投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况。间接投资的主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
房地产开发经营与管理试题含答案
房地产开发经营与管理试题含答案
房地产估价师考试房地产开发经营与管理试题（1）
一、单选[共40题，每题1分，总计40分]
1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。
A．标的物
B．交易
C．资产
D．企业
2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。
A．标的物
B．交易
C．资产
D．企业
3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。
A．按投资主体的经济类型不同
B．按资金来源的不同
C．按固定资产投资的使用构成
D．按我国固定资产投资的统计分类
4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。
A．一切因素
B．主体因素
C．客体因素
D．周围各种影响因素 5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。
A．社会环境
B．政治环境
C．经济环境
D．金融环境
6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。
A．产业与结构布局
B．资本市场发育程度
C．利率和通货膨胀
D．政府及公众对待外资的态度
7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。
A．投资机会选择与决策分析
B．前期工作
C．建设阶段
D．租售阶段
8、获取土地使用权是房地产项目的（）。
A．投资决策阶段的工作
B．前期工作
C．建设阶段的工作
D．租售阶段的工作
9、在房地产开发项目的（）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。
A．投资机会选择
B．投资机会筛选
C．前期工作
D．施工
10、（）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。
A．市场调查
B．市场细分 C．目标市场的选择
D．市场定位
【精】《房地产开发与经营》试题及答案
《房地产开发与经营》试题及答案
一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分,共30分）
在每列出的四个被选选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在小题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1. 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ A ）。
A.下降 B.上升 C.不变 D.不能确定
2. 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（ D ）。
A.位置固定性 B.不一致性 C.适应性 D.相互影响性
3. 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（ D ）。
A.10年 B.15年 C.20年 D.30年
4. 1988年我国宪法修正案中规定，“土地使用权可以依照法律的规定（ A ）”
A.转让 B.出租
C.买卖 D.拍卖
5. 房地产开发项目成本管理的重点是（ C ）。
A.策划阶段投资控制 B.销售阶段投资控制
C.设计阶段投资控制 D.施工阶段投资控制
6. 根据合同法，房地产建设工程项目承包合同订立过程的两个环节（ D ）。
A. 签字与公证 B.谈判与协商 C.承诺与签字 D.要约与承诺
7. 物业管理公司与业主管理委员会在法律上的关系是（ A ）。
A.平等关系 B.从属关系
C.上下级关系 D.不平等关系
8. 盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（ A ）。
A．安全程度
B．盈利程度
C．资金平衡程度
D．资产平衡程度
9. 用来寻找影响工程质量主要因素的一种有效工具为（ D ）。
A. SPC图法 B. 因果分析图法 C. 直方图法 D. 排列图法
10. 房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关系是（ B ）
【精】《房地产开发与经营》试题及答案 2
A.签字与公证 B.谈判与协商
房地产开发与经营》试题及答案
一、单项选择题（本大题共 30小题，每小题 1分,共 30分） 在每列出的四个被选选项中只有一个是符合题目要求的， 请将其 代码填写在小题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1. 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ A ）。
A. 下降 B.上升 C不变 D.不能确定
2. 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附 近预先投资， 最后取得巨大成功， 则该投资商利用的是房地产投资特 性中的（ D ）。
A. 位置固定性 B.不一致性 C适应性 D相互影响性
3. 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（ D ）。
A. 10 年 B.15 年 C.20年 D.30 年
4. 1988 年我国宪法修正案中规定， “土地使用权可以依照法律的
规定（ A ）”
A. 转让 B.出租
C买卖 D拍卖
5. 房地产开发项目成本管理的重点是（ C ）。
A. 策划阶段投资控制 B.销售阶段投资控制
C.设计阶段投资控制 D.施工阶段投资控制
6. 根据合同法，房地产建设工程项目承包合同订立过程的两个 环节A.咨询费 B.佣金
（ D ）。
C.承诺与签字 D.要约与承诺
7. 物业管理公司与业主管理委员会在法律上的关系是 （ A ）。
A. 平等关系 B.从属关系
C.上下级关系 D.不平等关系
8. 盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的
（ A ）。
A. 安全程度
B. 盈利程度
C. 资金平衡程度
D. 资产平衡程度
9. 用来寻 找影响工程质量主要因素的一种有效工具为 （ D ）。
A. SPC图法 B.因果分析图法 C.直方图法 D.排 列图法
10. 房地产开发项目管理的三大目标投资、质量、进度目标的关 系是（ B ）
A. 对立关系 B. 对立与统一的关系
C.统一关系 D互不影响关系
11 房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是 （ B ） 。D.评估收费
历年房地产开发与经营真题及答案整理
历年房地产开发与经营真题及答案整理
房地产开发与经营(自考试题及答案)
一、单项选择题(本大题共20小题,每小题2分,共40分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个就是符合题目要求的,请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。
1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营就是 A 13
A、房屋销售
B、房屋建造
C、土地经营
D、物业管理
2、物业管理属于房地产经营中的 D 16
A、地产经营
B、房产经营
C、房地产综合开发经营
D、服务经营
3、下列选项中属于风险型决策的就是 C 23
A、大中取小法
B、小中取大法
C、净现值期望值法
D、最小最大后悔值法
4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度,我国房地产开发企业资质等级可
划分为几个级别 B 41
A、4
B、5
C、6
D、7
5、房地产企业经营目标制定与房地产组织共有的原则就是D 49
54 A、分工协作原则
B、授权原则
C、可量化性原则
D、弹性原则
6、根据《中华人民共与国城市房地产管理法》,居住用地使用权的最高出让年限为 D 90
A、40年
B、50年
C、60年
D、70年
7、土地使用权出让一级市场不在实行的方式就是A 91
A、协议
B、招标
C、挂牌
D、拍卖
8、根据《中华人民共与国土地管理法》的有关规定,由国务院批准的就是征用基本农田以
外的耕地超过B 99
A、25公顷
B、35公顷
C、45公顷
D、55公顷
9、下列选项中属于土地使用权出让方式的就是 C 91
A、出售
B、交换
C、拍卖
D、赠予
10、下列选项中属于房地产市场调查作用的就是 A 119
A、有助于项目投资者制订科学的营销与开发计划
B、就是项目立项、用地审批的条件 C、就是编制规划设计方案的依据
D、就是项目投资决策的基本依据
11、下列选项中属于邮寄调查法优点的就是 B 128
A、被调查者,回答率高
房地产估价师第一套《房地产开发经营与管理》真题附答案
房地产开发经营与管理
第1页 真题解析
一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1.房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（ ）。
A.异质性
B.用途广泛性
C.类型多样性
D.弱流动性
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。参见教材P8。
2.房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（ ）。
A.存在效益外溢和转移
B.易获得金融机构的支持
C.具有保值增值性
D.可提高投资者的资信等级
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产投资的利弊。由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。参见教材P14。
3.下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（ ）。
A.持有期风险
B.时间风险
C.周期风险
D.机会成本风险
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险无法在投资组合内部被分散、抵消。参见教材P18。
系统风险（9个） 个别风险（6个）
·通货膨胀风险
·市场供求风险
·周期风险
·变现风险
·利率风险
·汇率风险
·政策风险
·政治风险
·或然损失风险 ·收益现金流风险
·未来运营费用风险
·资本价值风险
·机会成本风险
·时间风险
·持有期风险
房地产开发与经营与管理练习试题及解析
房地产开发与经营与管理练习试题及解析
房地产开发与经营与管理练习试题及解析
房地产开发与经营与管理练习试题及解析01
1.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是( )。
A.债权人通常是商业银行
B.不能用于偿还土地购置贷款
C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权
D.还款资金来源通常是销售收入
2.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是( )。
A.发行公司债券
B.权益型房地产投资信托基金
C.发行股票
D.商业银行贷款
3.新设项目法人资本金筹措渠道不包括( )。
A.政府政策性资金
B.国内外企业入股的资金
C.个人入股的资金
D.资产变现的资金
4.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是( )。
A.债务融资成本分析
B.资金占用费分析
C.资本金与债务资金的比例分析
D.担保费分析
5.下列关于写字楼租金的表述中，正确的'是( )。
A.基础租金是租户能接受的最低租金
B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金
D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异 参考答案 1.B 2.A 3.D 4.C 5.D
房地产开发与经营与管理练习试题及解析02
某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?