上海别墅市场专题研究报告

安亭新镇
区域 地址 占地面积 容积率 产品类型 面积范围 报价 开盘日期 交房时间 项目特点
嘉定 安亭镇安礼路、安德路 23.8 万㎡ 0.4 独栋、双拼、小高层公寓 独栋 240-280、双拼 230-290 独栋 12000 元；双拼 10000 元 2006.7 未定 产品精致、环境幽雅
观庭
特色楼盘推介： 随着政策对别墅项目控制的更加严密，市场未来供应情况将不可避免的萎缩。如何去
发现值得关注的亮点？我们在此选取了几个富有特色的案例进行分享：
依云郡
区域 地址 占地面积 容积率 产品类型 面积范围 报价
开盘日期 交房时间 项目特点
松江九亭 沪亭北路 1001 弄 13.5 万㎡ 0.7 联体、双拼、叠加 联体 190-220 ㎡；双拼 260270 ㎡；叠加 160-190 ㎡ 联体 8000-9000 元/㎡；双拼 10000 元以上/㎡；叠加 7000 元/㎡ 2006.6 一期：预计 2007 年上半年 产品设计好、附赠价值高
叠加别墅存在有较大的市场风险。
联体别墅月供求对比情况
万平方米 20.0 18.0 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0
04-11 04-12 05-1 05-02 05-03 05-04 05-05 05-06 05-07 05-08 05-09 05-10 05-11 05-12 06-01 06-02 06-03 06-04 06-05
15000 14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000
供应
成交
成交均价
数据来源：同策研发中心 叠加别墅是介于复式及别墅的中间产品，其别墅特性并不强烈。它与花园洋房又存在
有一定的同质，因此在市场接受度上并不是非常理想。去化情况并不活跃，供求及成交价 格都比较低迷。虽然最近一个季度，成交和供应量均有了大幅度的提高。但是总体看来，
上海别墅市场简析
2020.6.25
别墅市场简析
住宅类产品中的高端项目——别墅，因为其造型优美、品质高尚、给人的居家生活带 来高质量的享受，一直以来是高档次消费人群所追求的生活目标，也是普通消费者的居住 梦想。从别墅本身的特性来讲，它要求的是舒适度、低容积率，这与城市土地日益减少、 资源稀缺形成了一种对立与矛盾。在以“国六条”及“国十五条”为讯号的楼市宏观调控 再起之时，作为一直以来重点关注的对象，别墅市场未来将何去何从，对此我们将进行冷 静思考，做一番详细的分析。
独栋别墅月供求对比情况
万平方米 20.0 18.0 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0
04-11 04-12 05-1 05-02 05-03 05-04 05-05 05-06 05-07 05-08 05-09 05-10 05-11 05-12 06-01 06-02 06-03 06-04 06-05
20000 18000 16000 14000 12000 10000
供应
成交
成交均价
数据来源：同策研发中心 独栋别墅是市场中相对高端的部分，不论自住或是投资均有较高的价值。从上面的图
中可以看到，供应和成交总量基本持平，这意味着独栋别墅市场需求非常强劲。市场的购
买主体除了本地需求之外，很大部分购买力来自于上海之外。我们有理由相信，独栋别墅
04-11 04-12 05-01 05-02 05-03 05-04 05-05 05-06 05-07 05-08 05-09 05-10 05-11 05-12 06-01 06-02 06-03 06-04 06-05
独栋别墅 联体别墅 叠加别墅
数据来源：同策研发中心 从上面的成交情况可以看到，别墅市场总体比较平稳。经过 2005 年市场调控以后，总 体成交量随着整个市场的萎缩有一定程度的下滑。近期伴随市场的整体回暖，别墅市场基 本已走出了观望气氛，成交量正逐渐恢复，06 年 5 月份甚至已经接近了 04 年 12 月份的高 位水平。可以判断，市场对别墅产品的需求非常强劲。
12000 11000 10000 9000 8000 7000
供应
成交
成交均价
数据来源：同策研发中心 联体别墅面积和价格控制适中，品质相对较高。它拥有别墅的生活氛围，但价格也相
对便宜，因此市场接受度高，成交也非常活跃。虽然也受到 05 年宏观调控的影响，但成交
量保持的比较平稳。据此我们可以判断，丰富的自住需求对联体产品的支撑较强。
未来市场预判： 别墅的低密度特性与土地资源匮乏之间存在矛盾，一直以来都是政策关注的对象。上
面对别墅市场的成交情况已经进行过回顾，由于其受政策影响很大，我们有必要在楼市二 次调控新政出台的时刻，对现有情况进行分析，并对未来市场进行一些预判。
下面是近年来对针对别墅发布的政策一览： 2003 年 2 月 8 日，国土资源部发布 45 号令，规定（“ 今后 5 年内）停止别墅类用地供应。” 2003 年 8 月 12 日，国务院发布 18 号令，再次提出要控制高档商品房建设。 2005 年 3 月 26 日，“老国八条”及 2005 年 4 月 28 日， “新国八条”。 2005 年各大银行达成协议：高档住宅“首付比例提高到三成”，别墅的首付款由原来的 20 ％提到 30％，这样做是为了打击按揭炒房者，但同时对别墅购买也会产生一定的抑制作用。 2005 年 6 月 1 日起上海针对别墅转让交易开征土地增值税，最高税率可达 60％，最低 也 有 30％。 2006 年 3 月，建设部可能在 3 月底出台相关政策，已审批但未获得开工许可的别墅项 目将被“封掉停建”。2006 年 4 月国土资源部可能将在 3 月底出台相关政策，已审批但未获 得开工许可的别墅项目将被“封掉停建”。
下面是别墅产品不同类型的成交情况：
叠加别墅月供求对比情况
万平方米 10.0 9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0
04-11 04-12 05-1 05-02 05-03 05-04 05-05 05-06 05-07 05-08 05-09 05-10 05-11 05-12 06-01 06-02 06-03 06-04 06-05
目前的独栋别墅市场走向了一个分水岭： 一方面是小面积的经济型独立别墅，如好世麒麟园。在产品设计方面它并没有特别优 秀出色的地方，但是其在总价上控制比较好，很能满足对独栋别墅有需求但经济实力并不 是特别强的自住客户需要。 另一方面是豪宅类别墅，如御翠园、浦东世纪花园。他们是住宅市场中最高端的代表， 产品设计非常出色，开发商的实力很能让人信赖。有实力的客户是非常亲睐这样有特色、 高品质的产品。
区域 地址 占地面积 容积率 产品类型 面积范围 报价 开盘日期 交房时间 项目特点
青浦徐泾 联民路 55 弄 13 万㎡ 0.3 独栋 地上 275-356 ㎡；地下 200 ㎡ 未定
未定 预计 2007 年下半年 产品精致、风格独特
市场回顾及总结： 别墅作为住宅产品类里面相对高端的项目，一直以来是人们生活水平提高，为改善居
住质量而向往的目标。其精致的产品设计、优美的生活环境吸引了许多人的目光。但由于 其低密度的特性，与我国地少人多、土地资源的匮乏产生了深深的矛盾，因此在政策方面 受到了很多相关的限制。在国六条之后，可以判断，别墅市场的供应量势必萎缩。独栋别 墅由于政策强烈的限制，将越来越稀缺。联徘别墅由于强劲的需求及其别墅的特性，应该 会成为未来别墅市场的主流。
2006 年 5 月份刚刚颁布的“国六条”及“国十五条”，透露出国家切实调整住房供应结 构，严格控制高档低密度住宅的讯息。别墅项目规划超过 90 ㎡限制，同时低密度土地供应 继续严格控制。按照现有手段，除了特批项目，很难再出现大体量纯别墅社区。大量小面 积户型的存在，也不利于别墅社区品质提高。现有纯别墅项目，特别是刚取得施工许可的 项目是很有机会的。
是一个非常稳定的市场，值得看好。
近期热点分析： 看过了别墅市场历史的成交情况，我们对不同类型的别墅有了简单的了解。下面将对
近期的成交状况进行分析：
万平方米
2.00 1.50 1.00 0.50 0.00
别墅日均成交面积
别墅日均成交套数
套数ຫໍສະໝຸດ Baidu
60 50 40 30 20 10 0
数据来源：同策研发中心 从统计的日均成交面积及日均成交套数可以看到，近期别墅市场交易非常活跃，交易 量一直维持在较高位水平。市场为何如此火爆？我们发现，近期有一些业绩良好的项目支 撑了总成交量的放大： 联体及叠加别墅热销个案的代表——复地北桥城、合生城邦。在产品设计上，它们充 分考虑了对接自住需求，既满足联体别墅功能的需要，又非常合适的控制住了户型的面积； 在价格策略上走大众路线，单价与所在区域内公寓相近，非常具有竞争优势。由于面积和 价格的双向控制，所以在总价上比较适中，对于自住客户有很大的吸引力。
叠加别墅项目由于受到 90 ㎡、70%的限制，以及其与高级公寓的同质性较强，此种类 型的供应可能会逐渐减少，甚至趋于消失；联排别墅作为现在市场成交主体，由于价格适 中、品质较高，很容易受到自住客户的追捧。随着高档次的消费群体范围的不段扩大，此 类产品的市场将会逐渐扩大，并成为别墅市场的主流；独栋别墅市场势必会走向两极分化： 小面积低总价的经济型别墅满足大众化自住需求，品质和特色皆佳的高端豪宅必然能有效 对接顶级消费人群的需求。
历史回顾： 上海作为一个住房消费购买能力很强的城市，经过多年的发展与积累，别墅市场已经
非常成熟，形成了一个完整的包含有独栋、联体、叠加等从豪宅到经济型的产品线丰富的 市场。下面是自 2004 年 11 月以来的别墅产品的成交情况：
各类别墅月成交情况
万平方米 40 35 30 25 20 15 10 5 0