(汇总)商业地产运营.ppt

商业地产招商及运营管理手册

第1章商业地产概述 ..................................................................................................................... 5

1.1 商业地产市场分析 ........................................................................................................... 5

1.2 商业地产项目定位 ........................................................................................................... 5

1.3 商业地产发展前景 ........................................................................................................... 6

第2章招商策略与规划 ................................................................................................................. 6

2.1 招商策略制定 ................................................................................................................... 6

2.2 招商团队建设与管理 ....................................................................................................... 6

商业地产项目盘活模式分析、商业地产项目合作模式(方案)

商业地产项目合作模式（方案）

为盘活商业地产项目，甲方（XXXX集团）拟与乙方（XX咨询公司）合作，由乙方提供咨询、中介、运营等服务，现乙方提出如下几种合作模式。

方案一：中介服务

甲方委托乙方寻找潜在买家或者租客，待项目成交之后（出售或者出租）甲方向乙方支付一定比例的中介费用。

优点：操作简单，有合适买家时可以较快回笼资金。

缺点：目前市场低迷，处置时间可能比较长，而且需要承担较大的财务折扣让步。

方案二：策划服务

甲方委托乙方对该项目进行策划、定位，寻找、激发或者创造该项目的商业亮点，由甲方按照策划方案来进行后续投入和运营；甲方向乙方支付固定数额或者一定比例的咨询费用。

优点：项目可控，物业有增值空间，在策划效果好的情况下收益（租金或者运营）可观。缺点：需要再投入资金进行装修或者运营，需要专业的商业运营团队；待物业升值之后再考虑出售，资金回笼时间较长。

方案三：委托经营

甲方委托乙方进行商业经营（合作期限一般在十年以上），甲方按照实施方案投入资金进行后续装修、改造；甲方每年向乙方支付一定的管理费用，如有资产处置另外支付资产服务费。

优点：项目可控，可提高项目现金流，有效盘活物业、物业增值空间较大。

缺点：需要再投入资金；资金回笼时间较长；业主与运营方无深度绑定，经营风险主要由业主承担。

方案四：合作经营

甲方和乙方共同投资设立运营公司，双方按照约定共享运营收益。运营公司与项目公司签署资产服务协议、运营服务协议，运营公司负责项目公司的资产服务，包括但不限于大宗交易、融资、资产证券化等金融服务；运营管理，包括但不限于运营策划、销售租赁、物业管理等运营服务；后期融资主要通过双方设立的基金来运作。

优点：融资以基金运作为主，资金投入少；双方深度绑定，有效提高项目的运营收益，运营风险双方共同承担；除了项目租售收入以外，可以基于项目的类型及运营成熟程度，阶段性的以资产出售、股权出售、基金化、证券化等多种模式实现价值，提高项目流动性；运营与资产服务相结合，提高了资产溢价及物业价值实现渠道多样化。

万达商管运作模式(运营流程)

万达商管运作模式(运营)

收藏人：火箭6l1b2bgrl5

2016-03-14 | 阅：1 转：3

来源：商业地产学院转自：商业与地产

万达集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进行管理。本文从组织结构、经营管理、管理职责等方面详细阐述万达商管运作模式，有助于了解其商业地产流程核心。

一、万达集团总体架构

万达采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其他大部分职能由集团总部牢牢把控。

万达集团的组织架构按照业务的发展流程，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商;一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度;一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。

二、万达商管组织架构

三、万达招商运营中心架构

四、万达商管——项目经营管理

万达商管之项目经营管理，包括项目经营分析(现金流分析)、项目经营决策文件、项目经营管理责任书、项目奖金考核、项目年度考核、奖金分配方案6大方面，其中细化内容包括每一事项的时间要求、责任部门、上报内容、流程要求与执行提示等。

1、时间要求新项目：项目摘牌后30天内

老项目：每季度首月10日前进行修订，每半年会审一次

责任部门

股份公司计划部牵头组织、营销部、财务部、成本控制部配合;

项目公司财务部负责部门、其他部门配合。

上报内容：项目现金流分析表、开发计划表(包括关键节点、面积指标、成本收益)、销售计划及回款分解表、工程成本明细表。

流程要求

计划部(发出指令)——项目公司(编制计划表—根据计划表形成销售计划表、工程成本明细表、现金流表)——项目公司财务部汇总——计划部——计划部组织营销部、财务部、成本控制部联合会审——反馈意见并项目公司对口部门修改——修改并汇总至项目公司财务部——最终定稿——OA上报股份公司——计划部组织财务部、营销部、成本控制部汇总——形成

【商业地产招商策划方案手册及流程策略培训和运营管理指南】

本资料由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供

资料目录

万达商业集团商业地产招商流程_64页_招商手册.pdf

万科_招商地产_深圳房地产项目绿色建筑专题研究_222页.pdf

万科_无锡万科东郡市场报告及商业招商租售执行手册_51页.doc

万科_金地保利招商薪酬改革参考方案_132p_雅居乐_体系优化设计_方案建议.ppt

万科招商设计支持盈利模式的思考报告_22p_专题研究.pdf

万达商业地产业态规划与招商管理讲座_70p_培训_课程_商业规划与定位_规划设计.ppt

后来营销-浅谈商业地产运作之招商战术.doc

上海徐家汇商业招商策划书.doc

北京中原商业项目全案策划及度假招商、销售代理合同.doc

南昌房地产项目商业定位及招商策略.doc

商业地产招商及商业顾问合同.doc

商业地产的招商管理谈判策略.doc

商业规划、市场推广及招商代理合同书.doc

商业项目招商业务谈判及流程-中原地产绝密doc.doc

商业项目招商面临的十大问题症结.txt

打造有效的商业地产招商团队.doc

招商业务流程培训手册.doc

赚钱时代•招商必胜宝典.doc

！！各类商业的加盟条件及联系方式（招商可用）.doc

！！商业招商资源列表（100家）.doc

中原-房地产商业项目全案策划及独家招商销售代理合同.doc

中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告（一）_178页.pdf

中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告（三）_180页.pdf

中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告（二）_178页.pdf

中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告（四）_194页.pdf

北京财富购物中心招商手册_29P_中央商务区_整体运营_项目位置_项目可达性.ppt

博志成_中国房地产项目商业定位推广与招商策略课程培训_307页.pdf

商业地产现状分析

一、从“业主”角度分析商业地产

1.新介入商业开发者居多

在目前商业地产行业，虽然有万达、华润等企业在大量做开发，但实际上按总量来看，大部分仍然是新转入的开发商。

2.区域性明显，少数跨区发展

在很多二、三线城市，主要市场还是由本地或者区域开发商主导，跨区域发展很少。

3.档次预期普遍偏高

由于很多企业都是刚进入商业地产行业，对事情的复杂程度还没有充分的预估，缺少经验累积，所以在档次的预期上都普遍偏高。

4.前期对产品创造重视不够

当前商业地产供应量很大，大部分发展商都是在预期高端，导致区间竞争非常激烈，同时对产品塑造的细节程度重视度不够。这源于很多开发商是做住宅地产出身，而住宅地产一直是卖方强势的市场，产品即便有些瑕疵也不会影响销售，但是商业地产是一个B2B的市场，客户对于细节、专业度的考量都是非常严格的，所以如果企业对产品前期创造不够重视，就会导致塑造的专业度不够，对招商形成制约。

二、从“零售商”角度分析商业地产

1.新品牌快速进入中国市场

零售商新品牌进入中国市场是加速度的态势。在全球范围内，欧美市场实际上已趋于相对饱和状态，亚洲已是零售品牌重中之重的市场，尤其中国是其中最大和最具活力的市场。

2.率先考虑传统商圈选址

新品牌在进入中国市场时，都希望先进一线城市，在一线城市市中心形成旗舰店，其次才考虑外围商圈。但是，目前中国的现状出现了一个错位——大量商业用地在市中心的外围，于是出现了市中心需求多、提供少，而外围需求少、提供多的不平衡状态。

3.市场地位较为主动

目前，商业地产品牌的市场地位是非常主动的，完全是一个超级买方市场，这与住宅地产是完全相反的，所以很多从住宅转商业地产的发展商在心态上要从很强势变成弱势，不仅要提供各种补助、条件甚至有些品牌还会对自己的邻居品牌有所要求。

4.业态间付租能力差别较大

零售商市场上不同业态的付租能力差距非常大，在一个购物中心会有很多不同业态的组合满足客户一站式消费需求，但是多业态量比较大时，租金可能会受到影响，如通常一个购物中心里面餐饮类的租金不到服装类租金的三分之一，所以在做业态布局时，要考虑不同业态间付租的差异，保证适应区域需求与租金收益之间的平衡。

商业地产业商务中心运营和服务质量的考核指标和方案 (3)

商业地产业商务中心运营和服务质量的考核指标和方案

一、引言

商业地产业作为现代城市经济发展的重要组成部分，商务中心作为商业地产项目的核心配套设施之一，其运营和服务质量直接影响着租客满意度以及整个商业地产项目的竞争力。因此，制定科学合理的考核指标和方案，对于提升商务中心运营管理水平、提高服务质量具有重要意义。

二、商务中心运营和服务质量的重要性

商务中心是吸引企业入驻、提供高端办公环境的重要载体，同时也是展示地产项目品牌形象的窗口。良好的运营管理和高质量的服务能够吸引更多企业入驻，并提高租户满意度，从而增加项目收益和价值。基于这一背景，制定科学合理的考核指标和方案显得尤为重要。

三、商务中心运营考核指标

1.经济效益类指标

(1)出租率：衡量商务中心有效利用率的指标。

(2)租金收缴率：衡量企业缴纳租金的效率和水平。

(3)续租率：衡量租户满意度和持续入驻意愿的指标。

2.客户满意类指标

(1)服务态度：衡量商务中心员工对待客户的礼貌、热情程度。

(2)服务响应速度：衡量商务中心员工对客户需求的响应速度和效率。 (3)环境舒适度和卫生状况：衡量商务中心办公环境的质量。

3.运营管理类指标

(1)设施设备维护保养情况：检查商务中心内设施设备的正常维护保养情况。

(2)安全保障措施：评估商务中心在安全防护方面的措施是否到位。

(3)活动组织举办情况：检查商务中心是否定期组织各种活动，提供互动交流平台。

四、商务中心服务质量考核方案

1.建立完善的评价体系：

设立专门的考核小组或委托第三方机构制定科学合理的考核指标和评分体系，确保考核评价的客观性和权威性。

2.定期对商务中心进行综合考核：

每个季度或半年，对商务中心进行全面评估，涵盖运营管理、服务质量、租户满意度等方面。通过考核结果，及时发现问题并采取改进措施。

商业地产项目运营管理方案两篇

第 1 页共 42 页商业地产项目运营管理方案两篇

篇一：商业地产项目运营管理方案：

随着集团商业地产项目的陆续开工及招商工作的有序开展，商业运营管理团队的组建也显得更加迫切。运营管理是商业运营的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。一个商业项目能够良好的长期发展离不开后期商业运营的良好管理，它能够在品牌建设、市场占有份额、商业氛围等诸多方面起到显著的功效。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。商业运营管理团队组建的重要意义，就是协调各种复杂关系，统筹整合各种营运资源，不断优化业态组合，提高经营户质量，以有效最低的成本持续维护、改善商业地产项目的消费环境，从而保持商业地产的运营活力，使所管理的商业地产在整体上往良性循环和升值的方向迈进。

（一）商业运营管理工作内容

1、运营管理

（1）商业街的日常管理服务工作

（2）商户的管理和调整

（3）商业街的形象包装和推广

（4）租金、广告等费用收取

（5）合同管理

（6）经营成本分析第 2 页共 42 页（7）经营风险管理

（8）品牌形象管理

（9）商业街及商户广告宣传

（10）活动策划及实施

（11）投诉管理

（12）与外部单位进行外联，协调相关事务

2、物业管理

（1）现场商户装修规范管理

（2）物业硬件设施进行管理维护，包括建筑硬件设施、设备和水电工程等设备的维护和保养

（3）安保和消防系统工作的开展

（4）清洁、绿化及其他维护等一系列工作

（5）水、电、气费、物业管理费、停车费等费用的收取

（6）物业服务的相关工作

（7）现场投诉、纠纷等的处理

（二）商业运营管理组建模式

商业街地产为我集团自持物业，为了项目的长期发展采取了“只租不售”的经营模式。相对应运营管理的组建模式有以下两种，一是在集团内部组建商业运营管理团队；二是成立商业运营管理公司。

二、商业运营组织架构设置

运营专员(商业地产)岗位职责

运营专员（商业地产）岗位职责

运营专员（商业地产）是商业地产运营团队中的一员，主要负责商业地产的日常运营及管理工作。具体职责如下：

1. 商业入驻管理：负责商业租赁流程，包括招租、租期谈判、合同签署、租金收取等。并对商户进行统一管理，确保商铺的正常运营。

2. 客户服务：配合商铺管理人员，处理商户反馈意见，主动解决问题，并及时通知其他部门。及时与商户沟通、反馈相关情况，建立良好的商业合作关系。

3. 活动策划：负责商场活动的策划、组织和执行，吸引客户、提高商场知名度和客流量。

4. 设施管理：跟踪维修商铺设施更新升级、消防安全等各项设施管理、保障商场内部的设施设备保持良好状态，确保商户和客人的居住和工作环境安全舒适。

5. 业务数据分析：对商场运营数据进行收集、分析、报告，了解商业流转情况、商业走向以及对商业运营展开综合分析，为商场的商业运营策略调整提供参考。

6. 其他工作：按照领导分配的任务，完成其它运营相关工作。

以上是商业地产运营专员的主要职责，他们需要具备良好的团队合作精神，丰富的商业运营知识，扎实的数据分析能力，以及优秀的沟通协调能力和逻辑思维能力。并不断学习和自我提升，增强自身的综合素质。

房地产运营管理职责(汇总17篇)

房地产运营管理职责（汇总17篇）

房地产运营管理职责篇1

岗位职责:

1、负责公司商业项目的整体营运及管理，根据公司的总体经营计划，制定合理经营管理方案和经营计划及指标，确保完成公司下达的各项任务；

2、商业项目的分析和决策，拟定公司社区商业项目的发展规划、年度经营计划；

3、根据公司商业地产项目的实际情况，制定相应的商业管理制度和运营体系；

4、参与商业项目前期调研、定位策划、业态规划、运营策划，撰写调研报告；

5、对商业项目各个节点执行方案编写及方案执行操作；

6、对商业项目的平面布局规划，商业外立面、商业广场、景观、内部动线、交通动线等提出建议；

7、制定商业项目的整体招商推广计划、包装物料、活动计划、导视系统等，并对制定的计划进行监督实施；

8、负责招商谈判与客户开发，包括负责客户的接洽、谈判和追踪以及客户的签约，客户关系维护等；

9、负责跟踪和分析影响区域项目发展的有关政策、信息和资料，建立市场信息档案和数据库，完善商业策划系统；

10、及时跟踪和研究国内外商业地产公司的经营状况与动向、新型商业形态及品牌商家的动向。任职资格:

1、企业管理、市场营销、工商管理相关专业大专及以上学历；

2、五年以上商业综合体、购物中心或是社区商业项目操盘经验，具有两年以上商业高级管理工作经验；

3、熟悉购物中心、社区型商业领域前期开发及后期大型商业购物中心运营管理工作流程，具有独立运作社区商业项目的全面管理能力；

4、能全面负责社区商业的招商策略、招商运营计划的拟定、招商方案的实施，完成招商目标；

5、拥有丰富的品牌资源、招商渠道及商业知识，具有商业运作各环节的控制能力，及较强的团队领导能力、沟通协调能力、计划与执行能力。

6、对江浙沪或是长三角市场熟悉，有一定的物业管理能力

房地产运营管理职责篇2

职责描述：

1、组织建立地产公司计划管理体系，制定计划管理相关管理制度、流程

商业地产招商(销售)百问百答

商业地产招商（销售）百问百答

1. 有专业运营商吗，是哪个？操作过那些商业项目？

答：有，而且是专业的运营商，是开封***数码有限公司，它是***集团旗下的分公司。***集团是集商业地产开发、房产营销、商业运营管理、金融、旅游、物业管理为一体的大型综合性集团公司。

目前，***集团正在开发运营的项目有无锡嘉饰茂居家生活广场、昆山***购物广场、桐乡香港城购物广场、嘉兴中港城购物广场、长沙***购物广场等， 2010年总销售突破60亿元，实现利润5亿元。***因此成为长三角地区最专业、最有竞争力、最具社会责任感的商业地产运营商。

2. 后期是统一管理吗? 是否统一营业时间,是否进行统一的促销活动？

答：是统一管理，统一营业时间。会不定期做统一的促销活动。

3. 商场是统一收银，还是各商户自行收费？

答：统一收银。

3. 销售前期卖场内部规划做好了吗?

答：这点您可以完全放心，作为一个专业的有实力的运营商，我们当然会在销售前期就把规划做好。负一楼规划做最前沿的电玩产品和电玩体验厅。一楼经营品牌笔记本电脑，台式机手机及配件，数码相机电玩产品，小数码。二楼为电脑维修，办公设备维修。三楼为耗材产品和办公设备产品。

4. 买了可以自用吗?

答：可以自用。但是一定要符合商场的整体规划。

5. 如果内部规划没做好，我买了是自用的，那我怎么买铺位呢？

答：内部的业态分布是规划好的，您可以根据自己的经营计划买合适位置的铺位。

6. 如果有些业主不按市场统一管理，自行经营自己想做的产品，你们靠什么来控制?

答：这个您放心！前期商场内业态分布已经规划好，自营户会跟据他们自己经营规划买合适的铺位，再说自营户买铺位也是准备长期在我们这里做生意，既然他们在我们这里买房子，就是看好我们的精品数码定位和业态分布的规划。他们不会拿自己的钱和生意开玩笑的。

7. 开发商是哪里的，开发过那些楼盘？

答：投资商是上海吉联和***集团，开发商是开封华祥置业发展有限公司，华祥是上海吉