住宅户型平面培训资料
住宅建筑的平面布置及结构形式
住宅建筑的平面布置及结构形式
杨志康111409020230姓名：杨志康学号：111409020230班级：工程管理112班学院：规划与建筑工程学院住宅建筑的平面布置及结构形式
杨志康111409020230住宅建筑的平面布置及结构形式住宅的组成规律主要是由行为单元组成室，由室组成户。根据家庭生活行为单元的不同，可以将户分为居住、辅助、交通、其他四大部分。按空间使用功能来分，一套住宅可包括居室（起居室、卧室X厨房、卫生间、门厅或过道、贮藏间、阳台等不同的住宅建筑有着不同的平面布置以及结构形式。下面将依次谈谈各类住宅建筑在进行设计时，平面布置及结构形式上的区别!根据住宅基本平面类型可将住宅建筑分为独立式住宅、联立（并列）式住宅、联排式住宅、单元式住宅、外廊式住宅、内廊式住宅、跃层式住宅等。按照层数的不同，可将住宅建筑分为四类：低层住宅——1～3层；多层住宅——4～6层；中高层住宅——7～9层；高层住宅——10～30层。1．低层住宅平面布置（1）基本特点1）能适应面积较大、标准较高的住宅，也能适应面积较小、标准较低的住宅。因而既可以有独立式、联立（并列）式和联排式，也可以有单元式等平面布置类型。2）平面布置紧凑，上下交通联系方便。3）一般组织有院落，使室内外空间互相流通，扩大了生活空间，便于绿化，能创造更好的居住环境。4）占地面积大，道路、管网以及其他市政设施投资较高。（2）平面组合形式及其特点1）独院式（独立式卜建筑四面临空，平面组合灵活，采光通风好，干扰少，院子组织和使用方便，但占地面积大，建筑墙体多，市政设施投资较高。2）双联式（联立式火将两个独院式住宅拼联在一起。每户三面临空，平面组合较灵活，采光通风好，比独立式住宅节约一面山墙和一侧院子，能减少市政设施的投资。3）联排式：将独院式住宅拼联至3户以上。一般拼联不宜过多，否则交通迂回，干扰较大，通风也有影响；拼联也不宜过少，否则对节约用地不利。住宅建筑的平面布置及结构形式
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房地产基础学习资料
住宅的基础知识： 一、
、住宅、住宅小区的概念1
住宅是人就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子。住宅：
工建造而不是自然形成的。
“居住小区”，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人住宅小区：
配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生人相对应，15000～7000口规模
活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
、按建筑结构分类的住宅2
“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型：砖混结构住宅
粘土砖、如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢
筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙
层以6层、5相结合，可以称为砖混结构住。由于抗震的要求，砖混住宅一般在
下。
膨再用预制的加气混凝土、是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，框架结构住宅：
胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模
工业化施工，效率较高，工程质量较好。经久耐用等优点，并且房间的开间、进
深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是
工艺比较复杂，建筑造价较高。
结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水钢混结构住宅：
等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久
耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高
层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较
类住宅9、按经济形态划分的3
开发经营的住（包括外资投资企业）指具有经营资格的房地产开发公司商品房：
是纯粹商品化的住宅。它不同于长期以来在住房体制上所供给的福利性住宅，宅。
商品房的销售由市场决定其价格。
经具有经济性和适用性的特点。指具有社会保障性质的商品住宅，经济适用房：
别墅专业知识培训
别墅专业知识培训讲义
一、 历史中的别墅：
1． 别墅在中国：《宋书》中有“修营别业、傍水依山、尽幽居之美”。别墅一词源自别业，意为本宅门外供游玩修养的园林房屋，而非常居之所。
2． 别墅在西方：在西方，别墅的历史可以追溯到古罗马时期，著名的哈德良宫就是别墅的典X。在西方，建筑师们一直在独立式住宅和别墅建筑的设计上进行探索，倾其思想与能力来建筑这个精练的生活小宇宙。
3． 别墅在历史中的精髓：无论在中国还是在西方，别墅最基本的特性数千年来并未改变，别墅所满足的不仅仅是一种物质生活的需要，更多的是一种生理和心理意识的需要。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。
4． 现代的别墅：《现代汉语词典》中这样定义别墅：在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。随着社会财富的积累和人类社会文明程度的提高，别墅成为一种商品，它的拥有者包括社会各阶层的人们。
二、 别墅的标准：
1． 景观（SCENERY）：一般都是依山傍水建造，不仅有优美的自然景观，而且还要有私家花园，使居住环境与自然融为一体。
2． 逸事（STORY）：周边应有浓郁的人文气息和悠远的历史积淀，充分体现社区人杰地灵之底蕴。
3． 阳光（SUN）：由于别墅的建造大多选择在市郊或远郊、上有天下有地、或接景造物、与大自然相得益彰，阳光更是相伴左右。
4． 运动（SPORT）：别墅作为一个极具个性化（尖端）的消费产品，无论是在室内或室外，应有充足的自由空间和生活空间，让业主充分展现自我。
5． 溪流（STREAM）：自古人们就有靠水而居的习惯，水能给人带来灵气和财气。 别墅的建造往往也因有溪流（河流）而备显尊贵。
三、 别墅的市场本质：
1． 别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用。
2． 别墅意味着占用大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外、别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造，因而其发展和规模肯定会受政府限制。
房地产售楼人员培训教程
房地产售楼人员培训教程
一、房地产基础知识
1、 房地产市场概述
了解房地产市场的特点、发展趋势和周期。
熟悉当地房地产市场的供需情况、价格走势和政策法规。
2、 房产类型与特点
区分住宅、商业、办公等不同类型的房产。
掌握不同类型房产的特点、优势和适用人群。
3、 房屋建筑知识
了解房屋的结构、建筑材料和施工工艺。
熟悉房屋的户型设计、朝向、采光和通风等方面的知识。
二、销售技巧
1、 客户接待与沟通
保持热情、友好的态度，给客户留下良好的第一印象。
善于倾听客户的需求和关注点，通过有效的沟通建立信任。
2、 需求分析 运用提问和倾听技巧，准确把握客户的购房需求、预算和偏好。
能够根据客户的需求，提供针对性的房产推荐。
3、 产品介绍
清晰、准确地介绍房产的特点、优势和价值。
运用生动的语言和形象的比喻，让客户更好地理解房产的亮点。
4、 谈判与促成交易
掌握谈判技巧，在价格、付款方式等方面与客户达成共识。
适时使用促销策略和逼定技巧，促成交易的达成。
三、法律法规与政策
1、 房地产相关法律法规
熟悉《合同法》、《物权法》等与房地产交易相关的法律法规。
了解房产买卖过程中的法律风险和防范措施。
2、 政策解读
关注国家和地方出台的房地产政策，如限购、限贷、税收等政策。
能够准确地向客户解读政策对购房的影响。
四、客户服务
1、 售前服务 及时回复客户的咨询和预约，提供周到的服务。
为客户提供购房前的准备工作，如资料准备、贷款咨询等。
2、 售中服务
协助客户办理购房手续，如签订合同、办理贷款等。
及时向客户反馈购房进展情况，让客户感到安心。
3、 售后服务
定期回访客户，了解客户的入住情况和满意度。
协助客户解决入住后遇到的问题，提高客户的忠诚度。
五、团队协作与职业素养
1、 团队协作
与同事密切配合，共同完成销售目标。
分享经验和资源，互相学习和支持。
房地产培训基础知识大全 2
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. 房地产根底学习资料
一、 住宅的根底知识：
1、住宅、住宅小区的概念
住宅：就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。
住宅小区：“居住小区〞，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民根本的物质与文化生活所需的公共效劳设施的居住生活聚居地。
2、按建筑结构分类的住宅
砖混结构住宅：“砖〞，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。“混〞是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。
框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比拟复杂，建筑造价较高。
钢混结构住宅：结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料〔碎石〕、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比拟复杂，建筑造价较
3、按经济形态划分的9类住宅
商品房：指具有经营资格的房地产开发公司〔包括外资投资企业〕开发经营的住宅。它不同于长期以来在住房体制上所供给的福利性住宅，是纯粹商品化的住宅。商品房的销售由市场决定其价格。
经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经实用文档
. 济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的随能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的局部费用，其本钱略低于普通商品房，故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。
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房地产销售人员培训资料
第一章 售楼员的定位与服务对象
一、售楼员的定位(要求：知道）
1、公司形象的代表
“职员制造公司”，职员是公司的财产,所以不单指老板代表公司，每一名职工都代表着公司。你的待客态度、电话应对或寄给其它公司的信件和传真等代表着公司。如果你任意胡为，可能会引致很坏的后果。
待客态度不好，可能会被认为“那人态度恶劣"或没有常识，甚至令对方产生不愉快的感觉，将终止交易.
作为房地产公司的销售员,直接代表公司面对顾客，其形象也代表着公司形象，服饰的整洁、笑容的甜美、建议的中肯，都会留给客户一个好的印象，增加客户对公司的信心，拉近双方的距离。
2、经营理念的传递者
销售员要清楚的明白自己是公司与客户的中介,其主要职能是把发展商的背景与实力、楼盘的功能与素质、价格政策、促销优惠、服务内容等信息传递给客户、达到促进销售的目的。
3、客户购楼的引导者和专业顾问
购房涉及很多专业的知识，如地段的考察、同类楼盘的比较、户型格局的评价、建筑结构的识别、区别价值的判断、住宅品质的检测、价值的推算、面积的丈量、付款按揭的计算及合同的签署、办理产权等,每个环节都包含了许多专业的细致的方面。凡此种种，对于一个缺乏经验的消费者来说想从一个门外汉变成一个半懂不懂的购买者并非易事。
所以销售员要充分了解并利用专业知识为客户提供咨询的便利与服务，从而引导客户购楼，达到销售目的。
4、将楼盘推销给客户的专家
售楼员要有绝对的信心,并必须做到三个相信：相信自己所代表的公司,相信自己所推销的产品，相信自己的推销能力.这样才能充分发挥售楼员的推销技术。这是因为：首先,相信自己的公司。在销售活动中、售楼员不但代表公司，而且其工作态度、服务质量、推销成效直接影响到公司的经济效益、社会信誉和发展前景。其次，相信自己能够完成推销任务。这种能力是推销成功的信心与决心的来源,并能产生动力与热情.再次,相信自己推销的产品具有满足客户需求的效用。相信自己推销的产品货真价实，从而也就相信自己的商品可以成功的推销出去，这样就可以认定自己是推荐楼盘的专家。
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如何成为一位出色的房地产销售人员
我在做售楼小姐时,有很多的客户朋友,并建立了自己独特的楼盘销售客户网络,我每到一个新楼盘,都有很多老客户自己或介绍朋友来买楼;很多同行都在问我,你有什么绝招,让这些客户一个盘一个盘地跟着你转 其实销售并没有什么“绝招”,也没有太多的技巧性的东西可言;人与人交往很难按一种统一的模式去做,每个人的个性都不一样,处理问题的方式也就自然不一样;对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说,别人的销售技巧只可供参考,除了学习别人的做法以外,更多的是在每一次与客户打交道的过程中,总结出合适自己的商谈方式、方法,这样你就具有了自己个人独特销售技巧;只要多加留意、多加练习,每个人都可以具备自己独特的销售技巧,有自己的“绝招”;所以说,销售技巧更多的是用心学习、用心体会、用心做事;
用心学习 从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的发展,因为生活只会随着自我改变而改变,唯有不断地学习,才能稳固地立足于这个社会;所以要成为一名顶尖的销售人员,首先必须学习的是如何保持一种积极向上的心态;
学习积极的心态
进入房地产行业之前,我在棉纺厂做了6年的挡车女工,后来通过考在脱产读了2年大学;记得1992年大学毕业时我去广西万通房地产公司应聘,当时广西刚刚组建,上写着只招一名营销人员,要求本科毕业以上,26岁以下;当时我已28岁了,也只有专科毕业的文凭,这两项要求我都不符合;但我非常自信,我认为我行,不管什么条件,先应聘再说;进入万通公司以后,当时面试我的房地产公司老总说,当时招聘,有很多人的基础条件比我好,正因为我表现得很自信,也很自然,所以,决定录取我一个人,很多人都觉得我很幸运;其实我个人认为,机会是靠你自己去争取的,它对于每个人来说都是公平的,关键是你有没有自信去抓住它而已;
在工作的过程当中,我发现地产这个行业所涉及的面是非常的广,很有挑战性;我给自己设定了一个目标,用5年时间打基础,5年以后,我不会再做销售人员;有了目标以后,我就通过再考,读了3年房地产经营管理函授班来加强自己的专业知识和理论知识; 我销售的第一个楼盘“万通”项目是在的旧城区内,这个区域是三教九流最为集中的一个地方,在那个地方建住宅小区,很多业内人士都不看好;为了能更准确的给项目定位,我们前期做了大量的市场调查,包括竞争对手调查和客户调查;当时,我们老总叫我去做竞争对手调查的时候,并没有告诉我怎么做,不象今天,叫销售人员去采盘,有固定的调查表格,知道要了解什么内容,采盘前还给他们培训讲解;老总只是告诉我,你去看看我们项目附近有什么楼盘,10天后把调查报告给我;当时房地产公司只有我一个兵,没人教我,两天过去了,我还不知道如何下手去做,急得我快哭了,就找我的朋友,让他教我;他跟我说,他也不懂,并建议我每天到别的楼盘售楼部去呆呆看;我想谁都帮不了我,哭了也没用,第三天,我就去一个叫“锦明大厦”项目的售楼部里足足呆了一天;通过一天的观察,我看到了售楼小姐是如何卖楼的,还看到了是什么样的人来买楼,还了解到楼盘的户型、价格、规模等资料,很有收获;通过与售楼人员的交流还交上了同行朋友,让我受益匪浅;其实,采盘并不是去每个楼盘拿一些售楼资料那么简单,更多的是要用心去观察,这样你才能具体真正地了解到每个盘的优势、劣势,对竞争对手有一个深入的了解;在做客户调查的过程中,我一户一户地去拜访,积极地与客户沟通,对于有意向购房的客户,就用本子记录下来,并每个月保持与客户联系一次;客户调查虽然辛苦,但让我积累了不少潜在客户;我当时的个人销售业绩占整个项目总销售额的2/3;并只用了三年的时间就达成了我的目标,当上了万通房地产公司的销售部经理和物业部经理;
房地产基础知识培训内容
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(一）房地产专业基础知识
1、房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。
2、地产:是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
3、房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等)。
4、房地产业:是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、土地所有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有)两种形式。
7、征用土地:指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用.
8、土地使用权的出让年限：
-—居住用地70年；
--工业用地50年；
-—教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
—-商业、旅游、娱乐用地40年；
9、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后,该怎么办?
房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说,因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有.业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
10、土地所有权:是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能.
11、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。
“三通一平”是指路通、电通、水通,土地平整。 “七通一平”是指上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整
zwsd房管课件(学员)2016.6.30
《物业承接查验操作指南》
第9章『房屋共用部位的现场查验』
中物协技术委员会
2016.07.01 大家好！上午我们学习：
★第9章
房屋共用部位等的现场查验
P
196 房屋共用部位与共用设施
现场查验的依据
有关国家验收规范
其他（含地方）建设工程质量、政策、
标准和规范等
Ⓑ《物业承接查验办法》建房165号发
布与施行时间：
自2011年01月01日起施行
Ⓩ 新建物业承接查验应具备的条件：
条
件
一
建设工程竣工验收合格取得
出具的许可或者准许使用文件 规划
消防 环保 等主管部门
最后还须经建设主管部门备案 P3或P5
条
件 二
供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具 市政公用设施设备
供水 排水 供电 供气 供热
通信 公共
照明 有线
电视 等
须按规划设计要求建成
条
件
三
已按规划设计要求建成
教育 邮政 医疗
卫生 文化
体育
环卫 社区
服务 等公共服务设施
条 件 四
按规划设计要求建成，并满足使用功能要求
道路
绿地
物业服务用房等公共配套设施
条
件
五
取得使用合格证 二次供水
消防设施
电子监控等系统 压力容器 高压供电 电梯
共用设
施设备 防雷 空调
条
件
六
物业服务企业应对房屋具备接管验收进行
核定。核定完后填写《房屋具备接管验收条
件审核单》 物业使用、维护和管理的相 关技术资料完整齐全
条
件
七 法律、法规规定的其他条件 房屋（建筑物）共用部位与共用
设施现场查验的准备
1. 查验项目
2. 组织准备
3. 资料准备
4. 编写现场查验计划与进度安排
查验项目
1.房屋共用部位的查验项目：
包括房屋建筑的基础、承重墙体、
柱、梁、楼板、屋顶；
房屋建筑的外墙、门厅、楼梯间、
走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、
架空层及设备间（房）等。
2.共用设施（室外工程）的查验项目
包括道路、绿地、人造景观、围墙、
大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、
公寓基础知识培训
公寓基础知识培训
公寓基础培训知识一、公寓的基本概念
1、公寓：公共寓所，是商业地产投资中的一种居住地产形式，每一层内有若干单户独
用的套房。公寓不同于住宅和写字楼、它不仅满足客户办公的需求，同时也满足客户居
住的需求，具有复合型功能。
2、使用权限：公寓的使用权限根据所处地块的用地类别，一般是40-50年。
3、政策：公寓通常不限贷不限购，既可以用来投资，也可以自住。
4、银行贷款利率：公寓需按照商业用房的贷款利率，在基准利率的基础上最低上浮10%，首付5成。
5、水电费：公寓中的水电费则按照商业用水用电的标准计收。
二、公寓的类型
1、SOHO公寓：商住两用、可办公可居住、灵活多变
2、LOFT公寓：空间校高、一般5.5米以上、可变二层、空间可变性较高、办公居住皆可3、STUDIO公寓：主打工作室、带有一定艺术性 4、CLUB公寓：俱乐部、专为一群商务人定制空间
5、产权式商务公寓：新的产品形态
3、loft、soho区别
SOHO：SOHO是英文small office home office的简称，也就是“在家里办公”。SOHO住宅，是指那些可以满足一小我在家寓居和办公的小户型。与房型关系不大，更多是指房间的功能或者房间的作风。
优点：年青时尚，设想感强，十分得当一小我寓居利用；投入资金少；交通方便，通常离市中心比力近；升值空间大；比力容易出租。
缺点：有些SOHO是商业用处，水电物业类费用比力高；一层内住户较多，以至有公司，寓居感比力一般。
LOFT：通常是小户型，面积30-50平米，层高约5.5米，以至更高；在户型上除了卫生间和厨房以外没有任何预设的安排，屋主可根据自己的喜好随意设想。优点：得房率高，利用面积倍增(购买面积只算首层面积)；利用成本低，物业费单层收；空间设想灵活，业主可以根据自己喜好进行格局设想。
缺点：隔层需要在装修时由装修公司做，通常是钢结构或搭板，造价较高，并且室内隔音效果差。