远洋万和四季阶段性答客问

远洋万和四季阶段性答客问

一、项目周边规划类

1、你们项目周边商业配套什么情况？什么时候可以投入使用？

答：我们项目自身配套有建筑面积2900多平方米的社区商业，第一次交房时，已经建成社区食堂（满足食之所求）、生鲜超市（有水果、蔬菜）、便利店、银行ATM机等可以很好的满足您日常生活中基本需求。

除了大体量的商业配套外，我们还在小区东北角配套了一栋3层的社区配套用房，有社区活动中心，可以很好的满足小区邻里互动活动需要。

2、你们西侧的观海路什么时候可以通到下盐路？还有拱晨路什么时候建成啊？

答：在本项目一期建成的时候，项目北侧连接观海路及创海了的拱晨路就会通车，满足业主日常出行需要了；观海路何时接通下盐路需要根据市政规划。

3、项目南侧是什么？除了幼儿园还有什么？

答：规划中是为我们项目配套公立的幼儿园，会在我们项目一期交房同期建成，方便我们业主子女读书；其他区域都是惠南科技园。

4、你们周边小学有吗？

答：根据市政规划，在观海路西侧会规划有一个工商附小，工商附小是惠南镇最好的小学之一，就算不是工商附小，也会是与工商附小同等级的重点小学。

二、配套类

1、你们社区里的学校配套什么情况？

答：我们对口配套有优质的幼儿园、小学、中学，

其中幼儿园、小学还在建设中，预计等到我们项目一期建成的时候，幼儿园将同期投入使用，而小学需要就在观海路对面，具体要等政府规划确定；

中学未定。

2、轨道交通有哪些？

答：地铁16号惠南站，距离本项目只有3公里；

地铁16号线向南可以抵达临港新城自贸区，未来上海经济发展转型的重要试点区之一，

向北乘6站至罗山路站可以换乘地铁11号线，11号线可以到达三林，徐汇，嘉定。

向北8站龙阳路站可换乘地铁2号线、7号线。2号线是贯穿上海东西的主干线，向

东可以抵达浦东国际机场，向西路经陆家嘴、人民广场、南京路、静安区等上海的商业、商务中心。

3、道路交通？

答：您自驾车通过观海路，联通三纵三横主干道，其中三横是沪南公路、人民路、拱

极路；三纵是南六公里、大川公路，川南奉供公路；

而向东仅需5分钟车程就可以抵达G1501环城高速，可以很快转换高速抵达上海各重要区域

4、你们除了现在的社区商业，还有其他商业配套吗？

答：惠南镇作为原南汇区的行政中心，商业配套是非常完善的，您驾车只需5分钟就

可以抵达人民路步行商业街，世纪联华等大型商业配套，8分钟就可以通达欧尚、乐

购等大买场。

5、你们运动、休闲等方面有什么配套吗？

答：在拱北路、观海路这里有一个南汇体育馆，内部配套有篮球、羽毛球、游泳馆等

运动休闲设施，可以很好的满足您与家人日常的运动休闲需求。

6、最近的菜场在哪里？

答：项目附近有好几家菜场可以满足日常买菜，最近的是拱乐路红光菜场，您步行过

去也只需要10分钟左右，而我们的社区商业将配套一个生鲜超市，可以很好的满足您日常生活需要。

7、你们项目附近有医院吗？

答：位于拱为路的复旦大学附属上海浦东医院是一家综合一类水平很高的3级甲等综

合性医院，可以很好的满足医疗需要，另外还有东门大街的光明中医医院也是非常有

特色的2级甲等医院，而位于观海路的社区医疗服务中心，可以满足您日常感冒咳嗽

的就近医治，方便快捷。

8、你们项目附近银行？

答：围绕惠南镇中心区域各大商业银行都有，项目本身会建成ATM机。

三、产品类

1、开发商

答：上海远汇置业股份有限公司，远洋地产是中国房地产开发16强企业，具有央企背景的上市公司，在全国都有大量项目开发，在上海开发的项目有：宝山美兰湖远洋博堡，远洋鸿郡，远洋香奈，外高桥自贸区远洋财富中心等。

2、销售代理公司

答：上海同策房产

3、物业公司，物业费

答：远洋物业，是国家二级资质的物业管理企业，目前管理面积超过1000万平方米，其中包括星级酒店，甲级写字楼，中高端大型综合社区，旅游度假物业等。物业费：

暂定2.9元/㎡/月，最终以合同约定为准。

4、占地面积，建筑面积，容积率，绿化率

答：占地：12万平方米，建筑面积：24万平方米，容积率：2，绿化率：35%。

整体景观绿化采用的是贴合项目名的四季主题，百余种树木，每个季节都能让您一步

一景。

5、你们楼盘价格多少？

答：具体价格还未定，要等开盘才知道，您可以参考板块内在售的其他项目，

6、你们什么时候开盘？

答：预计开盘是在9-10月份，具体时间要等公司安排。

7、你们项目具体地址在哪里啊？

答：我们项目位于观海路、拱晨路口，门牌号是观海路弄。

8、有样板房吗？

答：样板房会与售楼处同期公开。

7、得房率？

答：由于我们的房型结构是2梯4户，公摊较少，所以我们小区的得房率很高，一般

在81%左右，具体数据要等相关的测绘报告才能得到精确的数据。

9、栋距？

答：在36米—50米之间，非常开阔，而我们的房子都是17层的，高度都是不超过

45米左右。这么大的栋距可以给您带来更好的采光，和更开阔的室内视野。

10、你们小区一共有几栋楼?几套房子？规划总人口？

答：我们小区一共有25栋楼，2371套房子。

11、电梯品牌？是否有梯控系统？速度多快？

答：日立；梯控系统还没最终确认；1.7-2.0M/秒。

12、你们的外立面采用的是什么材质？内部是否装修？

答：我们项目的外立面采用的是高级岩彩漆+多彩仿石涂料，很好的体现了我们的品质。这些外墙材料除了美观大方外，还有防潮防霉，防渗漏等实用功效。

房屋内部是毛坯交付的，入户门我们安装的是钢木结构防火防盗门。

13、你们的车位多少？可以买吗？价格？

答:由于我们小区规模较大，所以我们小区采用的是部分人车分流管理模式，地下车库

共1700个，整体配比将达到1:1的标准，可以很好的满足您日常停车需求，电梯直

达地下车库，方便进出。

等到我们销售后期可能会有部车位出售，具体价格还没定。

14、公用部位装修标准？用的什么材质？

答：

15、大堂有多大？有挑空吗？装修标准？什么材质？

答：

16、地下车库的电梯厅装修标准是否与地面上的一样？

答：

17、智能化系统是怎么样的？是否是每个门洞独立控制的？

答：是的，

18、你们什么时候交房？

答：预计在2016年底左右，具体以买卖合同约定时间为准。

19、你们项目内部有会所吗？

答：没有，不过有一个活动中心，在小区东北角，共3层，

20、你们这块分几期开发啊？

答：我们项目将分3期开发，在建成之后将是惠南地区最大的居住型综合社区之一。21、你们小区的房子都是多高的啊？有几层啊？层高多少？

答：我们小区内所有的房子都是17层的高层，高度都在50米以下，层高是2.85米。

22、你们小区有几个出入口啊？

答：一共有3个，人行出入在观海路有一个迎宾接待大堂，即大气又方便，日常接待

及亲朋好友来访，都是十分有面子的，

日常车辆进出是拱晨路、创海路，一卡通方式，进入小区后就可以直接进入地下

车库，或者访客的话可以停在地面的临时停车位，方便取车。

23、你们小区有几个变电站啊？

答：

24、你们小区有垃圾回收站吗？在什么位置？

答：有1个，在小区的东北角。

25、你们小区的隔热保温是怎么做的？

答：我们是外墙外保温，不会占用您室内空间的，玻璃窗采用的是双层中空玻璃，符

合国家相关的环保要求标准的。

26、小区采用什么网络接入，每户预留几个有线电视接口、几个电话终端和几个网线

接口？

答：预留有固定电话，宽带，有线电视的接口，方便业主以后申请使用。

27、车库出入口有几个？

答：车库出入口一共2个，分别位于小区北侧的拱晨路，和东侧的创海路。

28、你们有什么房型，面积多少？

答：户型一共有5种，分别是79㎡2房2厅1卫，89㎡2房2厅1卫，89㎡3房2厅1卫，98㎡3房2厅1卫，117㎡3房2厅2卫，

30、你们建筑商是哪家？

答：远洋建筑

31、你们建筑设计是哪家？

答：

32、景观设计公司？

答：

四、购房政策类

1、我和我先生（夫人）是上海人，名下有2套（或以上）住宅，还可以买吗？

答：不能买了；本地居民户口在上海，以家庭为单位，仅可买2套居住用房。

2、如果限购了，还想买你们的房子该怎么办？

答：方法，建议您和您的先生（夫人）结束法定夫妻关系，然后将所有房产给其中一个人，那另外一个人就有权利购买了。

3、我是上海人，我先生（夫人）是外地人，名下有1套住宅，还可以买房子吗？

答：可以，上海人名下可以有2套住宅。

4、我和我先生（夫人）都是外地人，可以买房子吗？

答：可以的，不过您和您先生必须提供在上海3年内累计上缴个人所得税或社会保险2年以上的证明，才能够买，仅可买一套。

5、我是外地人，目前单身，可以买房子吗？

答：不可以。需要签约前是结婚状态，其中一方在上海3年内累计上缴个人所得税或社会保险2年以上的证明。

6、普通住宅标准是怎么样的？

答：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价

格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

7、契税怎么算的？

答：首套购房：90平米以内，价格在普通住宅内，契税1%；大于90平米，小于140平米，价格在普通住宅内，契税1.5%；超过140平米，契税3%

2套购房，契税一律3%。

五、房产税

1：试点范围如何确定？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点范围为本市行政区域。

2：征收对象有哪些？

答：征收对象具体包括两类：

一是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）；二是非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。

除上述征收对象以外的其他个人住房，按照国家制定的有关个人住房房产税规定执行。

3：新购住房的时间是如何确定的？

答：新购住房是指2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同网上备案的日期为准。

4：居民家庭住房套数是如何确定的？

答：居民家庭住房套数根据居民家庭在本市拥有的住房情况确定。

5：对居民家庭是如何规定的？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将居民家庭规定为：包括夫妻双方及其未成年子女。

6：计税依据如何确定？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将应税住房计税依据确定为参照应

税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作

为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

7：适用税率是多少？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率

暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均

销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。

上述本市上年度新建商品住房平均销售价格由市统计局每年公布。

8：对本市居民家庭的应税住房征收房产税的面积如何计算？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积，下同）扣除。即，对本市居民家庭在本市新购且

属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对

属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算

免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法将另行制定。

以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例：

例1.如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，

人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

例2. 如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米-180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。

例3. 如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方

米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。

9：房产税应纳税额如何计算？

答：应税住房应纳房产税税额的计算，即：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。

10：试点中有哪些税收优惠？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中对部分个人应税住房给予税收优惠。

1．对本市居民家庭换购住房给予优惠。

本市居民家庭原来已拥有一套唯一住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有唯一住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。

2．对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房需求给予优惠。

对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购、且属该子女家庭唯一的住房，暂免征收房产税。

3．对在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠。

对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，给予优惠：一是，对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税。二是，对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税；持有本市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

11：纳税人如何确定？

答：纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

12：纳税义务发生时间怎样确定？

答：房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。

13：房产税由哪个部门负责征收？

答：房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

14：房产税试点征收的收入主要用途是什么？

答：房产税试点征收的财政收入，将按照公共财政的要求，用于保障性住房建设等方15：新购住房时，购房人如何进行房产税征免认定？

答：对于新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按照地方税务机关的要求，主

动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查

询结果。地方税务机关根据需要会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核

认定，并将认定结果书面告知购房人。对于应税住房发生权属转移的，原产权人应缴

清房产税税款。

交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。

16：手中有1套房子是否能再购买？

暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年

内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明

的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房

地产登记。

17：本市里有一套正在月供的房子，还能再贷款吗？

对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的,住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

18：外地人一次性付款，还需要税单吗？

外地人采用一次性付款购买本市的房产，需要提供自购房之日起算的前3年内在

本市累计缴纳2年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明，违

反规定购房的,不予办理房地产登记。

19：外籍人士买房需提供哪些资料？

外籍人士所一次性付款准备资料：护照、自住承诺书、满一年以上劳动合同（华侨人士不需要）、私章

外籍人士贷款准备资料：护照（满一年以上出入境记录）、自住承诺书、满一年以上劳动合同、私章

以上买卖合同和贷款合同都需要进行公证。费用以公证处收费标准为标准。其他资料不需要。

20：购买你们楼盘每年需交税多少一年？

例如：房屋总价为150万，一年房产税为：1500000元*0.7*0.006=6300元而您每年的房价至少以10%的幅度在上涨，所以房产税完全可以忽略不计了

六、贷款政策（贷款银行待定）

七、销售规则