上海市金地未未来案例分析

一个房地产操盘手的十个瞬间

一个房地产操盘手的十个瞬间：营销七日谈宋家泰读书圈 - 宋家泰 2014年11月24日09:46 4709 48自媒体 | 豪宅 | 李嘉诚| 投资A-A+房地产营销从业15年，历经五次大调控，我个人有个体会，一个项目的成败，有个4321原则。拿地研判占了40%，设计定位占了30%，销售企划占了20%，市场机会占了10%，也就是说，地拿错了，或者在错误的时间拿了地，那就算设计、销售、企划推广做得再好，市场机会每次都能捕捉到，整盘做完，也就勉强及格，赚钱那是不用想了，不赔钱就算不错了；如果地拿对了，或者在正确的时间拿了地，哪怕设计中规中矩，哪怕后期销售、企划推广很普通，点又很背，各种小反弹，各种小阳春都没有捕捉到，这个盘还是可以拿到70多分，赚点钱没有问题；但我绝对不是说，在一个项目的操盘过程中，营销能力只有20%的责任，我认为是100%的责任。一个房地产公司，不能只有市场营销部需要懂营销，全公司都得懂；占了项目成败的40%的“拿地研判”，就需要有非常强的营销能力，占了项目成败的30%的“设计规划”，也需要有营销能力。地拿砸了，就一切都砸了因为土地成本在房价中的占比太重，能不能拿，绝对不能仅仅依靠用周边项目的价格做个比价，再设一个年价格增幅算出整盘均价，算一下建安、配套、财务费用、税收等成本后，倒推出地价承受能力，这套方法现在各公司都会了，大家用的EXCEL表格可能都一样，那么凭什么肯定赚钱的狗屎运你能踩上呢？一定要有敏锐的投资眼光，明白经济发展趋势、知道社会结构变化、通晓资金市场路数、理解土地规划价值，这个”通人“只能是一把手，要么是老板，要么是董事长，因为房地产本质是个“投资行为”，以前我听北京华高莱斯李忠老师的课，他说房地产专业

房地产销售沟通技巧大全总有适合你的

房地产销售沟通技巧大全总有适合你的房地产销售沟通技巧1 (一)首次接触的喜好话术：关联与赞美陌生环境--心理紧张而戒备--消除戒备--建立信任与喜好沟通第一阶段：建立喜好，不是促成交易，而是首先争取让客户感受到受欢迎的无距离感，其次给客户留下你个人的强烈印象如专业度，服务水准等。说辞如“欢迎来到我们售楼处，我是您的置业顾问，我叫。。。，既然来到这里就是我们的缘分，您买不买没关系，我首先给您介绍一下”建立喜好的2大方法：赞美和找关联赞美的三大同心圆模式：外圈是外边，二圈是成交与性格，三圈潜力(本人未察觉)，如何能达到第二圈甚至第三圈，主要看个人的观察能力和知识储备。赞美案例如“年轻母亲带一个2岁的女儿来买房，沟通过程中，谈判陷入僵局，这时注意到这个小女孩可能是1个突破点，于是对母亲说了句您女儿的耳朵长的特别好，耳高于眉，少年得志，相学上叫成名耳，很多影视明星都具备这样的成名耳。母亲听了非常高兴，很兴奋的讲了女儿很多故事，最后顺利成交”关联的常用办法是“找关联或同类项”，如同学，同姓，同乡，同事等。关联案例如“上周我1个客户来买了一套130的房子，您和他一样也是做建材生意的，他说他会推荐同行朋友来我这里买房，说的就是今天过来，您一进来我看就是，而且你们选择的户型都是一样的，您就是那位客户提到的朋友吧”“额，不是的，我不认识他”“看来真是英雄所见略同，你们是同行，眼光就是独特，你们看中的户型是我们最畅销的”

请记住：为自己构思故事是销售顾问的1个习惯，讲1个故事，可以赢得客户更多的信任 (二)初期报价的“制约”话术制约：为获得谈判的优势地位，你需要再互动中，提前获知客人想要表达的想法，这个想法对自己未必有利，所以需要先发制人。或者说主动发起控制客户大脑区域归类的方法获得沟通技巧询价：初期询价是客户的习惯，是反射归类，也是右脑驱动对产品价值的认知换言之是要寻找价值。因为在头脑中对产品的价值有2个分区：昂贵区和廉价区。心理思维定势：高价=优质，便宜=劣质如果我们直接报价，那么在客户不具备对项目价值识别能力，内心认为该产品不值钱的印象下，置业顾问的所有解释都是无效的。正确的做法是：制约---第一称赞客户眼光，第二强调产品的独特性，第三称赞我方产品的昂贵，但不要提价格客户思考趋势：1种是将其归类为昂贵区，然后显示实力“这个价格能接受，好房子就是要贵”--理想结果1种是“不便宜啊，为什么呢”这时，我们就制约了客户的思考向有利于销售的方向发展请记住：制约话术最核心的要点就是“短缺”，“物以稀为贵”“距离产生美”“欲擒故纵” (三)讲解过程中的FAB话术FAB(feature advantage benefit) 话术公式F属性，产品包含的某种事实，数据或者信息(我有什么?)A优势，产品的某种独特特征带给客户的好处(我有什么与众不同)B利益，针对潜在客户的需求，有指向性的介绍产品的某种特征以及与之匹配的有点，而不是全盘介绍(我有哪些与众不同，是客户可以感知，并从中获益的)举例：我们这个项目采

XX年各大房企年中业绩报告

XX年各大房企年中业绩报告 2018年已悄然过半，近期众多上市房企披露了2018年的中期业绩报告；新浪地产连续关注上市房企2018年中报，为您详细解析龙头房企的上半年成绩单。 . 万科上半年净利同比增5.88% 8月8日，万科中期报告显示，2018年上半年万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分不增长76.7%和78.6%。公司上半年实现营业收入199.89亿元，同比上升19.2%。其中，归属于上市公司股东的净利润为29.8亿元，相比去年同期增加5.88%。上半年实现差不多每股收益0.27元，同比增加3.85%。 ?销售目标 ?万科2018年全年打算销售目标为1400亿元，上半年仅完成47%。 ?土地储备 ?万科前7月新增房地产开发项目22个，建筑面积约423万平米。 ?货币资金 ?万科上半年持有货币资金407.8亿元，相比一季度末提高9.7%。 ?开工面积 ?万科实现开工面积759万平方米，占年初制定的开工打算近六成。

财务数据成长能力本期上年同期偿债能力本期上年同期成本操纵能力本期上年同期主营业务收入增长率19.22%-23.45%流淌比率 1.45 1.78总资产周转率0.040.11签约预售收入521.11亿367.7亿速动比率0.450.48存货周转率0.070.10 归属于母公司净利润增长率 5.88%11.41%现金比率 2.220.22净资产周转率0.110.43盈利能力本期上年同期资产负债率77.85%54.47%应收账款周转率 3.7331.95净资产收益率 6.44%7.07%利息保证倍数24.23-销售费用率 4.79% 3.62%总资产收益率 1.25% 1.89%长期负债比率0.920.16财务费用率0.96% 3.36%毛利率32.38%28.95%净负债率20.80%40.76%治理费用率 4.35% 1.56%净利润率16.27%16.77%现金周转率 2.22 2.38

营销七日谈(一个地产操盘手的十个瞬间文字稿)

营销七日谈之一（地拿砸了，就一切都砸了）我个人有个体会，一个项目的成败，有个4321原则。拿地研判占了40%，设计规划占了30%，销售企划占了20%，市场机会占了10%，也就是说，地拿错了，或者在错误的时间拿了地，那就算设计、销售、企划推广做得再好，市场机会每次都能捕捉到，整盘做完，也就勉强及格，赚钱是不用想了，不赔就算不错了；如果地拿对了，或者在正确的时间拿了地，哪怕设计中规中矩，哪怕后期销售、企划推广很普通，点又很背，各种小反弹，各种小阳春都没有捕捉到，这个盘还是可以拿到70多分，赚点钱没有问题。但我绝对不是说，在一个项目的操盘过程中，营销只有20%的责任，我认为是100%的责任。一个房地产公司，不是只有市场营销部需要懂营销，全公司都得懂；占了项目成败的40%的“拿地研判”，需要有营销能力，占了项目成败的30%的“设计规划”，也需要有营销能力，我们是房地产开发商，不是总包，我们是卖房子的，不是盖房子的，马克斯在《资本论》里说，“从产品到商品，是惊险的一跃，它的结果要么是产生利润，要么是摔死资本家”，你们见过谁跳高跳远，是脑袋或者大腿过去了，而躯干或者屁股还在原位的？这惊险的一跃是和全公司有关的。而且是和“资本家”最有关系的，这个“资本家”，要么是老板，要么是董事长，因为房地产本质是个“投资行为”，以前我听北京华高莱斯李忠老师的课，他说房地产专业在国外，是属于金融系的投资方向，是一个“如何花更多的钱赚更多的钱”的事业，不是房子盖的越快越好。因此，我很看不起那种地拿错了，董事长骂总经理总经理骂拿地的部门拿地的部门骂营销预期太高市场预判出错营销部门只好骂自己的行为，每个人都要做好自己的工作，董事长或者资本家的工作，就是负责投资，不是每天把眼睛放在旗下的楼盘，今天买了几套，明天买了几套，这个楼盘什么时候开盘，那个楼盘什么时候交房，市场

绿城空调机安装施工处理要点

空调机安装施工处理要点说明一、编制背景目前新建的公共建筑（如办公楼、商厦、图书馆等）基本上都采用中央空调系统，而住宅除几个高档精装修楼盘采用户式中央空调系统，绝大多数楼盘均采用单机空调（壁挂式或柜机）。这样在施工图设计及施工阶段就要考虑到空调室外机的放置位置、穿墙管的留设、空调冷凝水的集中排放等问题。本文根据我公司以往一些项目施工过程中的经验和教训，提出墙面空调洞口处理应注意的事项。二、编制依据 1、国家有关规程及标准图资料。 2、公司有关项目管理过程中所收集、整理的资料。 3、笔者搜集、整理有关资料。 4、《空调机安装施工处理要点》评审会议意见。本文评审人员：周沪光、顾国华、付鹏、陈巍、张立进、赖圣场、王国民、李谋幸、叶飞华、唐玉君等，在此一并表示衷心的感谢。

空调机安装施工处理要点一、施工前的准备工作 1、工程部应组织相关部门和人员对土建、室内装饰等施工图，尤其是空调搁板尺寸是否满足拟选空调室外机摆放要求及空调搁板与建筑外立面的协调关系等进行审核。 2、审核施工组织设计和监理细则，施工单位技术负责人应向施工班组进行技术交底，如：施工工艺要求、质量保证措施等。 3、检查所使用空调设备、材料的品种、规格、型号、外观质量是否符合现行国家产品标准和设计要求，检查产品合格证书和性能检测报告是否齐全。二、空调安装施工 1、墙面空调洞开洞位置确定应考虑的问题：（1）墙面空调洞开洞的位置布置应综合考虑建筑室内使用的便利性与建筑外立面美观性两方面。（2）空调室内机宜按卧室为壁挂式，客厅为柜机考虑，开洞位置应按不同机型设置（详见附图一）。应特别注意电源插座与空调洞开洞位置之间的相互关系,确保两者使用的便利性和合理性。（4）采用柜机时墙面开洞的位置宜设置在楼板以上200mm左右。（5）采用壁挂式室内机时墙面开洞宜在楼板底以下500mm左右，且应根据室外机的位置布置在室内机的背后、附近或侧面。（6）客厅等处也可结合装修布置吸顶式室内机。（7）空调室内机的位置应结合建筑室内设计进行布置，且不宜直接对着人。

金地财务情况分析案例

金地财务情况分析一、企业基本情况金地集团（600383.SH）初创于1988年，1993年正式开始经营房地产业务。2001年4月在上海证券交易所挂牌上市，成为解禁后首批上市的房地产企业。金地集团坚守“科学筑家”使命，在企业经营中体现"专业之道，惟精惟一"特质，已经发展成为极富特色与竞争力的全国化品牌地产公司。2011年，金地集团确立“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼”的‘一体两翼’发展战略，稳步推进业务模式转型，向着“中国最有价值的国际化企业”宏伟目标持续迈进。秉承“用心做事，诚信为人；果敢进取，永怀梦想”的企业精神，金地集团经过多年积累，逐步形成了地产开发的核心竞争优势。目前，金地集团已形成华南、华东、华北、华中、西北、东北、东南7大区域的全国化布局，精耕全国25座城市。金地集团坚持以“引领人本生活”为产品核心理念，努力回应人居本源需求，为产品赋予浓厚人文风格，打造功能丰富、设计创新的人性空间，并构建居住圈层沟通平台，营造和谐顺畅的人情社区。近年来，金地不仅取得骄人销售业绩，更因产品创新和产品品质获得各类专业奖项，品牌赢得市场认同。目前，金地已推出“格林”、“褐石”、“名仕”、“天境”、“世家”、“风华”、“未来”、“社区商业”等八大产品系列，在各大城市呈现诸多经典项目，例如上海金地?艺境、北京金地?朗悦、杭州金地?自在城、西安金地?湖城大境、沈阳金地?铂悦、上海金地?天境、深圳金地?天悦湾、天津金地?紫乐府等经典项目都赢得了客户的高度认可。同时，金地集团也是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一。目前，集团旗下拥有专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司—稳盛投资。稳盛投资团队自2006年开始探索房地产金融业务，目前已成长为中国房地产基金的先导企业，在香港、北京、上海、深圳、天津均设有分支机构，旗下管理着一支美元房地产基金和多支人民币房地产基金。2013年稳盛投资累计总资产管理规模达105亿元人民币。

上海金地项目景观桥技术标

第第一一章章技技术术标标总总说说明明第第一一节节前前言言 **域景观桥是**域项目同汾泾上连接住宅区和功能区的景观桥梁，桥梁全长约35米，宽3米，为钢结构人行桥，其设计体现了“灵感筑就**”的理念，是**域项目中的又一个新亮点。我们十分荣幸能受到邀请并参与此项目的竞标。我公司长期从事市政和土建施工，对本行业有着丰富的施工与管理经验，曾先后参与了本市外环线2.6标，徐浦大桥5标、浦东国际机场主进场5标、外环线16标、罗山路川杨河大桥、罗山路龙阳路立交桥、杨高路浦建路立交桥、浦东世纪公园张家浜景观桥、浦东干部学院配套景观道路、南码头路白莲泾桥和苏州工业园区星华街、葑亭大道、湖滨路、沈浒路、锦溪街景观桥等一批重大市政工程建设，先后获得了上海市首届市政金奖、国家市政金奖、市白玉兰奖，目前正在施工的市政工程有上海市轨道交通6号线4A 标、东三里桥路白莲泾桥、沪南路改建浦东干部学院人行天桥、外高桥港区五期道路、博文路、博山路、工程和苏州工业园区双阳路桥梁、李公堤景观桥梁工程等均达到了业主要求，受到了社会各界的好评。我们在认真学习招标文件及设计图基础上，组织各专业人员进行了施工现场踏勘，经过反复论证后，我们认为本工程具有“2个重点、1个特点”，在我们投标文件中进行了详细的阐述，我们有信心，有决心干好本工程。为**域项目的建设再立新功，向家乡人民交出一份满意答卷。

若我们有幸中标，我们一定全力以赴，充分发挥我公司施工管理强大优势，确保人、财、物各项资源到位，严格遵照投标文件中的各项承诺，确保安全、质量、工期、安全、文明施工等目标顺利实现。第第二二节节编编制制依依据据和和原原则则 11..22..11 编编制制依依据据 **域景观桥工程施工招标文件； **域景观桥工程施工招标图纸； **域景观桥工程施工招标答疑文件；自行组织的现场调查所获取有关资料和情况；国家和上海市有关市政工程和装饰工程的施工及验收规范、标准。 11..22..22 编编制制的的原原则则我们在认真熟悉招标文件和理解整套设计施工图基础上，以满足业主要求为宗旨，按照“经济合理、技术先进、组织严密、措施可靠、施工科学”为指导思想，同时遵循下列原则编制本标书。质质量量保保证证原原则则以ISO9001:2000为标准，进行全过程质量管理，确定各分部工程质量控制程序，明确工程质量目标，结合本工程特点、重点与实际情况制订切实可行和行之有效的施工方法与质量保证措施，确保工程质量一次性验收合格率100％，质量评定优良率达到95%以上。工工期期保保证证原原则则根据业主招标的工期要求，合理配置各类资源，科学方法组织施工，

上海各区域总体规划

上海各区域总体规划【提要】上海是我国重要的经济中心和航运中心，国家历史文化名城，并将逐步建成社会主义现代化国际大都市，国际经济、金融、贸易、航运中心之一。到2020年，上海人口规模预测全市实际居住人口为1600万左右，其中非农人口1360万，城市化水平达到85%，全市城镇建设用地规模约1500平方千米。其中中心城规划人口约800万，城市建设用地控制在外环线以内667平方米范围。到2020年，把上海初步建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，基本确立上海国际经济中心城市的地位。

金融机构总部和公共广场、财经传媒集聚区，沿世纪大道、浦东大道、东方路形成建筑立面的一体化，合理布局建筑高度和商业配套，综合开发先进的地下空间体系。针对金融交易平台和企业总部用地需求，在开发东方路世纪大都会结点以外，拆除竹南和燕乔用地，补强陆家嘴软件园区和竹园地区的地下空间体系，建设中国金融交易广场和国家金融监管驻沪机构项目。在浦东行政中心地块，结合9号线、18号线、16号线的布局，建设塘东总部园区，以及10号地块的上海国际艺术文化中心，完善世纪广场区域的地下环路和商业、创意休闲、张家浜水岸步行体系，开发外围三个站点的地下空间一体化体系。针对东方路到洋泾港和张杨路到南浦大桥之间的沿江用地布局，建设敞开、有效的高尚居住和部分商业休闲用地，并与保留建筑形成有效过渡；保留民生路粮库用地和北洋泾码头仓库，改建为历史博览和创意休闲区域。注重与浦东南路、浦东大道沿线的协调定位。在洋泾地区开发泾南、海事大学、东镇和杨浦大桥匝道地块，开发匝道和海事大学地块的地下空间体系，形成与陆家嘴定位互补的总部和商业、居住综合区；在塘桥地区完善宁阳路到浦建路的地区中心规划，开发宁阳路到塘桥站的地下空间。在花木地区，结合龙阳路大型换乘枢纽、国际博览中心的建设，改造龙沟和沪南路王家浜沿线地块，补强居住和商务综合功能，形成特色服务业集聚区，并开发地下空间。

《上海市城市总体规划(2040)(草案)》解读.DOC

《上海市城市总体规划(xx2040)(草案)》解读出guo从上海市政府新闻发布会获悉,《上海市城市总体规划(xx-2040)(草案)》已形成,即日起正式启动为期1个月的社会公示。草案显示,上海至2040年人口调控目标为2500万人左右。发布会上,对于公众关注的人口调控问题,规划草案显示,至2040年上海人口调控目标为2500万人左右。同时,根据全球城市开放发展的特点,在常住人口基础上,以实际服务人口(包括常住人口、半年以下暂住人口、跨市域通勤人口、短期游客等)的合理需求,预留公共服务设施和基础设施的保障能力。根据上海市统计局的数据,截至xx年末上海市常住人口总数为2415万人。规划草案对上海规划建设用地总规模提出了“负增长”要求。规划提出,至2040年,上海市规划建设用地总规模控制在3200平方公里,其中还包括战略留白空间200平方公里。上海的发展也将与周边区域实现融合发展。根据规划草案,未来将构建上海与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等地区协同发展的上海大都市圈,形成90分钟交通出行圈,突出同城效应。根据昨日起公示的《上海市城市总体规划(xx-2040)(草案)》(下称《上海2040》)，常住人口规模在2500万左右。而截至xx年末上海市常住人口总数为2415万人。其中对上海规划建设用地总规模提出了“负增长”要求，至2040年，上海市规划建设用地总规模控制在3200平方公里，其中还包括战略留白空间200平方公里。

另外，至2040年，市域森林覆盖率25%以上、对10万人以上新市镇轨道交通站点的覆盖率100%。沪将构建“主城区-新城-新市镇-乡村”的城乡体系，将有9个主城副中心、5个新城中心和2个核心镇中心。浦东新增金桥、张江主城副中心。《上海2040》提出构建“八射八联”轨道交通市域线网络，形成8条主城区联系新城、核心镇和中心镇的射线，新城与中心城之间的公共交通出行比重提升至80%，枢纽之间的轨道出行时间缩短至40分钟。上海将基本实现对10万人以上的新市镇轨道交通站点的全覆盖，主城区轨道交通站点600米覆盖面积、人口、岗位比例分别达到50%、60%、65%以上，新城城区分别达到40%、50%、50%以上。根据规划，上海将加密北部、东部地区的轨道交通网络，在中环附近预留城市轨道环线，增强沿黄浦江等主要客运走廊的轨道交通服务功能，确保张江、金桥等城市副中心均有至少2条轨道交通线路直接服务。通过射线加强新城与主城区、重要交通枢纽之间长距离、大中运量的联系，新城与主城区之间轨道交通出行时间控制在30-40分钟;新城、新市镇内部及以中低运量的局域线、常规公交为主要依托，实现30-40分钟公交可达。根据《上海2040》，上海将规划建设机场联络线并控制轨道快线，加强浦东枢纽和虹桥枢纽的快速联系。完善常规公交线网，全面构建地面公交专用道系统，建立水上公共交通及旅游观光交通网络。

地产精装修管理案例

目录中档装修案例2 上海万科新里程2 上海淡水湾花园5 上海仁恒家园7 上海一品漫城10 上海爱家豪庭14 上海达安河畔雅苑17 上海慧芝湖花园19 上海海上海新城24 上海金地未未来26 广州万科城29 广州中海璟晖华庭32 广州富力城35 北京万科紫台37 北京远洋万和城40 天津城上城43 天津富力城47 杭州留庄50 中档装修案例上海万科新里程 1.工程简况

浦东小高层 185328.85m2 1.50 万科 2.产品配置万科新里程主要产品配置表地面墙面配置海尔橱柜，抽屉、拉栏等简单配置，西门子三件防滑砖墙砖套的炉灶、电器配置，摩恩水槽防滑砖墙砖科勒卫浴三件套、主卫配浴缸，配中高档玻化砖实木复合地板涂料实木复合地板涂料 3.产品分析 ?预制板吊装工艺装修工程的首次尝试，多种建筑技术在该工程中得以应用，如：局部同层排水、轻钢龙骨及ALC板隔墙等； ?室内收纳系统均采用嵌入式拉手，防止儿童碰伤。 4.工程浏览入户区域

玄关区域配置储藏柜，收纳空间充足，全部采用嵌入式拉手，提高安全性客厅、餐厅客厅、餐厅一体设计，以灯带的照射效果来区隔空间卧室卧室橱柜根据不同使用需求配置抽屉局部吊顶、隐藏灯带，在不影响层高的前提下，增强了设计感厨房设备充分利用炉灶、水槽下的空间，布置收纳空间炉灶和水槽均采用时下新款卫浴空间

卫生间设计简约，通过拼花墙面强化视觉效果上海淡水湾花园 1．工程简况淡水湾花园中档 39000-42000元/ m2 2000元/ m2 内环内卢湾 8栋18-30层高层 143470 m2 5.30 上海天益房地产开发有限公司等 2.产品配置淡水湾花园主要产品配置表地面墙面配置名牌墙地砖金属扣板吊顶、高级防水灯高级石材料理台面、高级不锈钢水斗、高档单柄厨房龙头、名牌厨房电器（煤气灶、脱排油烟

上海新天地经营模式分析案例(doc8)(1)

XX新天地经营模式分析案例 XX新天地是XX具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是XX近代建筑的标志之一——破旧的XX石库门居住区。改造之后，XX新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。 XX的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了XX旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成的“XX新天地”；另一个的著名房地产开发商X宝全也有意参照XX新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“XX新天地”热持续高温。可以这样说，XX新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。定位 XX新天地是一个“Mall” ★XX新天地究竟是什幺，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？投资方XX瑞安集团董事长助理周永平说：“当初找银行贷款时，他们问，你们究竟是做什幺？…去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。”在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。其实，开发商认为，新天地就是一个Mall(英文全称“shopping mall”)。 ★在中国，Mall的概念越来越时髦，如果对目前的房地产做一个评价的话，Mall无疑是最热门的业态，因而受到开发商的追捧。 Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。

窗口后塞做法分析

窗口后塞做法分析一、前言：外墙窗口的后塞口做法在大连地区是窗安装比较普遍的施工方法，目前大连市场均采用此做法进行现场施工，代表项目有华润大连凯旋门、金地艺境、亿达东方圣克拉、鸿玮置业鸿玮澜山项目等等，幸福里2期总包单位有着比较丰富的施工经验，且鸿玮澜山项目与大连美高特共同合作，美高特为我司大区塑钢门窗集采单位，2014年8月11日幸福里项目再次针对后塞口做法与大连美高特乐总一起对华润大连凯旋门项目进行实体考察分析，结论如下。二、工艺流程对比： 1、后掩口工艺流程：窗口砌筑→窗框安装→发泡→外墙抹灰（至框边）→外墙保温（至框边）→内墙抹灰（至框边）→打胶 2、后塞口工艺流程：窗口砌筑→外墙抹灰（至窗膀内侧）→外墙保温（至框边）→内墙抹灰收口→窗框安装→发泡→打胶把上述两种工艺进行对比后，按后塞口做法有以下几点优势： 1、总体作业面移交，即总包单位在所有工序成活后整体将作业面移交给门窗单位，责任划分明确； 2、石材、涂料单位或外墙砖施工单位不存在交叉作业，可以有效提高工期 3、利于窗框的成品保护，减少后期维修工作； 4、节省工期，避免总包单位在窗口位置产生二次收口； 5、窗口与洞口之间的缝隙均匀、大小适中，便于发泡施工，且发泡胶容易打密实，宏观质量美观；

三、风险提示与施工建议： 1、土建成活尺寸控制严格，误差≤5mm；上下左右口分别与结构留7.5mm发泡间距； 2、发泡与打胶的质量作为防渗漏的重点控制内容，造型檐口与外墙保温胶泥务必封闭到位； 3、胀栓固定时使用发泡，防止渗漏风险； 4、窗台保温板可以进场前切完，土建施工预留平口即可，现场安装直接形成坡度和鹰嘴，保证坡度及施工效果； 5、窗扇外胶条采用“发泡共挤”抗风胶条，有点抗风性好，材质较软，密封性好，不易冻裂，适合冬季沈阳气候，价格约4万/吨。 6、外墙施工时窗户打胶正常施工，涂料施工前铺贴美纹纸，涂料施工完成后拆除，成型效果可以保证（试用于幸福里2期）四、施工照片结构成型（下口）

国信证券股份有限公司关于深圳普门科技股份有限公司首次公开发行股票并在科创板上市的发行保荐书

国信证券股份有限公司关于深圳普门科技股份有限公司首次公开发行股票并在科创板上市的发行保荐书保荐人（主承销商）（注册地址：深圳市红岭中路1012号国信证券大厦16-26层）

保荐机构声明本保荐机构及所指定的两名保荐代表人均是根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》等有关法律、法规和中国证券监督管理委员会、上海证券交易所的有关规定，诚实守信，勤勉尽责，严格按照依法制订的业务规则、行业执业规范和道德准则出具本发行保荐书，并保证所出具的文件真实、准确、完整。本文件中所有简称和释义，如无特别说明，均与招股说明书一致。

第一节本次证券发行基本情况一、保荐代表人情况李天宇先生：国信证券投资银行事业部董事总经理，管理学硕士，保荐代表人。2004年开始从事投资银行工作，先后主持、参与重庆钢铁境内A股首发项目；作为项目负责人、保荐代表人主持并保荐中原内配、德联集团中小板IPO项目，长盈精密创业板IPO项目；德联集团、华控赛格、金马股份和长盈精密等非公开发行项目。王浩先生：国信证券投资银行事业部业务总监，保荐代表人，管理学硕士。2011年开始从事投资银行工作，先后参与或负责万润科技和英飞特IPO项目，京东方和弘信电子非公开发行股票项目，铁汉生态、蓝光发展、科陆电子、华润三九等公司债券项目。二、项目协办人及其他项目组成员（一）项目协办人高穗烨先生，国信证券投资银行事业部高级经理，金融学硕士，通过保荐代表人胜任能力考试，2013年开始从事投资银行工作，先后参与北京城建、双塔食品、福田汽车、九鼎新材、工商银行、大通燃气、北京银行、弘信电子等再融资项目和福田汽车、金融街等公司债项目。（二）项目组其他成员李越先生、邓辽先生、黄滨先生、张小秦先生、王辰皑女士、刘浩先生等。三、发行人基本情况公司名称：深圳普门科技股份有限公司（以下简称“普门科技”、“公司”或“发行人”）。注册地址：深圳市龙华区观湖街道观城社区求知东路8号金地天悦湾（梅关高速与环观南路交汇处）1层成立时间：2008年1月16日联系电话：0755-********

上海新天地改造工程案例分析

上海新天地改造工程案例分析项目简介 ?太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础 ?上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围 ?1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地改造项目 ?瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置 ?土地面积：约52公顷 ?总建筑面积：约110万平方米 ?物业构成：零售（14.1万平方米）酒店／服务式公寓（6.1万平方米）办公楼（39万平方米）公寓（51.4万平方米）人工湖绿地 ?动工日期： 1999年初 ?开发周期： 15年分期开发，预计到2012年完工 ?开发商：瑞安集团

人工湖＋绿地企业天地翠湖天地二期一期北里南里上海新天地 — 整体开发规划 ? 两栋五星级豪华酒店 ? 总建筑面积约20,000平方米 ? 预计2008年8月竣工 ? 由瑞安开发，引入国际知名 ? 酒店管理集团 ? 目前已经动工 ? 翠湖天地三期以及新天地二期 ? 住宅+零售的模式 ? 为顶级时尚品牌度身定做的 ? 新天地二期，将沿马当路建成 ? 商业配套面积约13900平方米 ? 翠湖天地三期约400套公寓， ? 82000平方米。 ? 预计2008年竣工 ? 目前已经动工 ? 企业天地二期（三号楼和四号楼） ? 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 ? 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 ? 预计2010年竣工 ? 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸引国际知名租户 ? 目前正在实施动迁 ? 68层超高写字楼一栋 ? 浦西又一标志性建筑 ? 造型为市花“白玉兰” ? 瑞安集团总部大楼 ? 办公部分建筑面积170,000sqm ? 商场部分建筑面积50,000sqm ? 预计2012年竣工 ? 动拆迁尚未启动 ? 三四个不同规模的剧场 ? 类似美国百老汇 ? 丰富太平桥地区的功能 ? 尚未动迁新天地

二建机电实务案例总结(记忆口诀版)

欢迎阅读机电实务案例总结记忆口诀版 1. 流动式起重机的选用步骤：(起重机在胃肠中安餐) A. 根据被吊设备或构件的吊装重量（或计算重量）、就位高度、位置和已确定的吊车使用工况，初定吊车的站位位置。 B. 根据设备尺寸、设备吊装高度、吊索高度和吊车站位位置，查吊车作业范围曲线，初定吊车臂杆长度 7. 设备开箱检查（施工单位、建设单位、供货单位）（报社心碎，缺其他） A. 箱号、箱数以及包装情况 B. 设备名称、规格和型号，重要零部件还需按质量标准进行检查验收 C. 随机技术文件及专用工具 D. 有无缺损件，表面有无损件和锈蚀 E. 其他需要记录的事项 8. 基础检查验收 A. 混凝土强度检查

B. 位置、几何尺寸检查 C. 外观质量检查 D. 预埋地脚螺栓检查 9. 设备基础常见质量通病 A. 基础上平面标高超高 B. 预埋地脚螺栓位置、标高超差 C. 预埋地脚螺栓孔深度超差 10. 垫铁设置应符合的要求 A. 垫铁面积符合现行国家标准 A. 测量绝缘电阻 B. 直流耐压试验及泄露电流测量 C. 交流耐压试验 D. 测量金属屏蔽层电阻和导电体电阻比 E. 检查电缆线路两端的相位 F. 充油电压的绝缘油试验 G. 交叉互联系统试验 15. 工业管道的施工程序

施工准备→配合土建预留→管道、支架预制→附件、法兰加工→管段预制→(管道安装→管道系统检验→管道系统试验→防腐绝热→系统清洗)→资料汇总、绘制竣工图→竣工验收 16. 管道施工前应具备的条件 A. 工程设计图纸和相关技术文件应齐全，并已按程序进行技术交底和图纸会审 B. 施工组织设计或施工方案已经批准，并进行了技术和安全交底 C. 施工人员已按有关规定考核合格 D. 已办理工程开工文件 E. 用于管道施工的机械、工器具应安全可靠，计量器具检定合格并在有效期内 A. 输送极度和高度危害介质和可燃介质的管道，必须进行泄露性试验 B. 应在压力性试验合格后进行，介质宜采用空气 C. 试验压力为设计压力 D. 可以结合试车一并进行 E. 应逐级缓慢升压，当达到试验压力，停压10min后，采用涂刷中性发泡剂检查阅门填料函、法兰或螺纹连接处、放空阀、排气网、排水阀的密封垫有无泄漏 21. 发电机安装程序

深圳地产20强简介及组织架构2011.10.18

1.深圳万科地产 2.金地 3.万达 4.中海 5.鸿荣源 6.招商 7.卓越 8.振业 9.深业南方 10.华侨城 11.金光华 12.信义 13.佳兆业 14.中粮 15.南海益田 16.中信 17.富通 18.华润 19.龙光 20.茂业 1.深圳万科地产名誉截止2010年，深圳万科连续11次、12年荣获深圳市房地产行业综合开发企业资质排名第一，连续7年深圳市市场占有率第一。：2008年-2009年，万科集团连续两年夺得全球房地产企业销售冠：2005年，万科集团获国家工商总局商标局认定的“中国驰名商标”，成为中国房地产行业第一个国家认定的驰名商标；：曾荣膺《华尔街日报（亚洲版）》评选的“中国最受尊敬企业”；：曾在国内外相关评比中多次荣获“中国企业500强”、“中国企业效益200佳”、“中国企业最佳公民”、“中国理想雇主”、“最受赞赏的中国公司”等称号。 2002年，深圳万科被国家建设部评为国家一级资质房地产开发企业。 2003年6月，深圳万科通过国际权威机构BSI认证，荣获UKAS（英国认可委员会）颁发的ISO9001： 2000质量管理体系证书。深圳万科所开发项目多次荣获金牛奖、鲁班奖、詹天佑大奖、联合国国际花园社区金奖等权威机构评比奖项。

企业文化万科集团理念：让建筑赞美生命。万科集团愿景：万科致力于成为中国房地产行业持续领跑者，卓越的绿色企业。项目成果 1988-2002：探索中走向成功 1988年成功竞得威登别墅，万科正式进入房地产行业。 1990年通过天景花园项目掘得第一桶金，并于翌年成立全国第一个业主管理委员会，开创了行业先河。 1994年荔景大厦落成，成为深圳万科第一个全复式商住楼，并创建“酒店式”管理服务模式。此后几年间，万景花园、城市花园、瑰丽福景大厦、桂苑、俊园、彩园、金色家园、温馨家园等项目相继落成。国内地产史上第一个样板间，第一个人车分流的社区，第一个泛会所，第一个国家专利产品……深圳万科在摸索中不断积累着经验，每一次尝试都开创了行业内的典范。其中，俊园成为全国第一个最高豪华商住楼，并荣获国家鲁班奖，成为了深圳市地标性建筑；金色家园提出泛会所概念，实现了齐全的商业配套，并最早引入了成本目标管理，该项目品牌传播全国。 2002年，深圳万科公司历史上最著名的“明星项目”四季花城竣工，一时间横空出世，效应巨大，1-7期持续热销，立刻成为深圳万科乃至万科集团新的明星品牌辐射全国。经过十几年的艰辛探索，经过众多项目的开发与实践，深圳万科一步步走向了辉 2002-2010：创新中延续辉煌金域蓝湾项目开发于2001-2005年，2004年荣获中国住宅百强第一名的称号；东海岸项目位于盐田区大梅沙，在加拿大举行的第六届“国际花园城市暨国际花园社区”决赛中一举获得“可持续发展类金奖” 17英里为深圳万科开拓了高档海滨住宅项目，获“中国建筑艺术奖”（住宅类）优秀奖，并入选《中国建筑艺术年鉴》； 2008年，万科城的最终落成，标志着深圳万科又一个明星项目的诞生，万科城四期还成为了行业内第一个荣获建设部绿色三星级认证的住宅项目；美轮美奂的第五园，则成为了行业内第一个原创现代中式项目，开创了复古建筑风格的典范。目前，深圳万科正在开发、销售的项目包括金域华庭、金域东郡、金域华府、清林径、溪之谷、天琴湾、棠樾、金色半山、金色沁园等。

房地产销售沟通技巧方法

房地产销售沟通技巧方法您需要登录后才可以回帖登录 | 注册发布 “房地产项目销售成功50%取决于地段，30%取决于前期定位和规划，20%取决于销售”合格的销售员具备专业知识，也要具备销售技巧优秀的销售员不仅要有洞悉人心的敏锐，也需要良好的沟通技巧，下面了房地产销售沟通技巧方法，供你阅读参考。 (一)首次接触的喜好话术：关联与赞美陌生环境--心理紧张而戒备--消除戒备--建立信任与喜好沟通第一阶段：建立喜好，不是促成交易，而是首先争取让客户感受到受欢迎的无距离感，其次给客户留下你个人的强烈印象如专业度，服务水准等。说辞如“欢迎来到我们售楼处，我是您的置业顾问，我叫。。。，既然来到这里就是我们的缘分，您买不买没关系，我首先给您介绍一下”建立喜好的2大方法：赞美和找关联赞美的三大同心圆模式：外圈是外边，二圈是成交与性格，三圈潜力(本人未察觉)，如何能达到第二圈甚至第三圈，主要看个人的观察能力和知识储备。赞美案例如“年轻母亲带一个2岁的女儿来买房，沟通过程中，谈判陷入僵局，这时注意到这个小女孩可能是1个突破点，于是对母亲说了句您女儿的耳朵长的特别好，耳高于眉，少年得志，相学上叫成名耳，很多影视明星都具备这样的成名耳。母亲听了非常高兴，很兴奋的讲了女儿很多故事，最后顺利成交”关联的常用办法是“找关联或同类项”，如同学，同姓，同乡，同事等。关联案例如“上周我1个客户来买了一套130的房子，您和他一样也是做建材生意的，

他说他会推荐同行朋友来我这里买房，说的就是今天过来，您一进来我看就是，而且你们选择的户型都是一样的，您就是那位客户提到的朋友吧”“额，不是的，我不认识他”“看来真是英雄所见略同，你们是同行，眼光就是独特，你们看中的户型是我们最畅销的” 请记住：为自己构思故事是销售顾问的1个习惯，讲1个故事，可以赢得客户更多的信任 (二)初期报价的“制约”话术制约：为获得谈判的优势地位，你需要再互动中，提前获知客人想要表达的想法，这个想法对自己未必有利，所以需要先发制人。或者说主动发起控制客户大脑区域归类的方法获得沟通技巧询价：初期询价是客户的习惯，是反射归类，也是右脑驱动对产品价值的认知换言之是要寻找价值。因为在头脑中对产品的价值有2个分区：昂贵区和廉价区。心理思维定势：高价=优质，便宜=劣质如果我们直接报价，那么在客户不具备对项目价值识别能力，内心认为该产品不值钱的印象下，置业顾问的所有解释都是无效的。正确的做法是：制约---第一称赞客户眼光，第二强调产品的独特性，第三称赞我方产品的昂贵，但不要提价格客户思考趋势：1种是将其归类为昂贵区，然后显示实力“这个价格能接受，好房子就是要贵”--理想结果 1种是“不便宜啊，为什么呢”这时，我们就制约了客户的思考向有利于销售的方向发展请记住：制约话术最核心的要点就是“短缺”，“物以稀为贵”“距离产生美”“欲擒故纵” (三)讲解过程中的FAB话术FAB(feature advantage benefit)

上海市城市总体规划实施评估

上海市城市总体规划实施评估工作背景城市规划工作，特别是城市总体规划如何积极有效地引导和控制城市发展，面临新的环境和挑战，需要我们对总体规划的实施进行一个重点跟踪评估，从而指导下步的工作。本轮总体规划于2001年由国务院正式批准实施，其规划控制年限为1999-2020年，规划的实施已经接近了规划期限的一半。为了把握上海城市总体规划实施的基本情况和城市发展动态，并为科学谋划2010年世博会之后的上海发展战略提前进行必要的技术储备，在市规划局的牵头和指导下，市规划院开展了此项课题。研究方法框架建立信息扎实的基础研究平台。从GIS数据库的建立人手，搭建上海城市发展建设判断、研究、决策的最根本、最真实的科学基础。在建库过程中经历了数据信息收集、入库、校核、整理、分析等多个环节。其中数据信息入库更是经过了五轮内部校核过程，每一个环节以求精求准为主旨，为整体评估工作的顺利推进奠定了坚实、科学的基础。反思规划方法，探索总体规划编制的科学体系。从国内外经验借鉴、法律法规解读、规划体系衔接、体制机制支撑、规划编制组织、规划发展趋势等多个视角认真反思规划工作方法。形成多层面的评估研究框架。评估现状发展情况、规划实现情况、规划演进趋势和规划环境带来的新要求。侧重基础研究、突出重点问题。侧重基础研究，以GlS信息库为工作平台，以土地为出发点与归宿点。上海城市建设的重大问题的策略研究。包括城市规模与城市形态管制、城乡一体化的基础设施演进、人口问题的重新审视以及面向后工业社会时代的产业发展与布局。研究成果形成“1+3+7”工作成果： 1个总报告； 3大评估研究报告——前瞻性的研究框架和评估方法设计、基础性的GIS数据信息库建设研究、宏观性的城市总体规划方法研究； 7项专题评估报告——覆盖城市总体规划主要内容的专题，包括用地、人口、产业、交通、市政、环境、郊区专题。主要工作历程

宋家泰论车位销售

宋家泰论车位销售车位销售yang谋论（完整版）上海一个新小区最不好卖的物业类型是什么？老具的销售人员会告诉你，即不是靠马路的大户型，也不是不能做餐饮的内街商铺，而是车位！（市中心豪宅小区除外，如果您碰巧是这类小区的业主或营销从业人员，这篇文章就不要看了）。卖车位为啥难？第一个原因，销售高手是不卖车位的。因为按照上海现行规定，车位销售一般是在大产证拿下之后才卖。而一般大产证，是在交房后半年左右才能办得出。等开发商开始卖车位，当初楼盘热销时的销售悍将们早跑光了——哪个小区交房都半年多了房子还没有卖完？良禽择木而栖，TOP sales不能虚掷大好青春的！那把牛人们再请回来？1个车位卖10万块，佣金能和几百万的房子比么？而且卖车位比卖房子难多了，拎得清的谁愿意回来啊。不信？你去查查网上房地产（https://www.360docs.net/doc/e0912552.html,）开盘日光几百套上百万房子的楼盘鳞次栉比，但是别说一天，一个月内能卖掉几百个七八万车位的楼盘却凤毛麟角。卖车位为啥难？第二个原因，客户是精明不高明的。虽然长远看来，上海任何一个小区的车位都是不够的（大多数小区只做到了1:0.6，做到1:1已经自诩豪宅了，可即使车位比做到了1:2也是不够的，因为我很多客户现在家里就三辆车了，一家三口每人一辆很正

常啊），迟早下班停车难这件事会变成影响居住舒适度最大的一件事，而且就在这5-10年内！但是没多少客户有这么长远的眼光，他们只会飞快的心里盘算：首先小区其他业主哪会家家都有车混的像我这么成功的能有几个？其次小区空臵率这么高都是投资客都不来住今后别说我人横着走没事车横着放也没事啊！最后，车位租金才每月150我买一个10万的车位后每个月还得交80的物管费合着我每月才省了70一年才省840投资回报率只有0.84%还不如银行活期存款利息我傻啊我买车位！一方面没有专业销售员的分析导致客户更坚持不买车位的判断，另外一方面客户坚持不买车位的态度也使专业的销售员望而却步。恶性循环之余雪上加霜的是开发商们不重视，卖几百个车位才几千万的总销，有这力气卖10套别墅上亿指标都回来了，但是，大家也不想想，1个小区沉淀价值几千万的车位，那5个小区沉淀多少呢？10个小区呢？这可是纯利润啊！诸位看官看到这里可能急了，说这些我们都知道，你就说你有什么招吧？