长沙万科紫台策划方案分析。

长沙·万科紫台策划方案分析

课程名称：场地设计

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一．项目概况

项目名称：长沙·万科紫台

业主单位：湖南万科和顺置业有限公司

项目地址：长沙南二环与湘江路交汇处（长沙机床厂旧址）

占地面积：115763.5平方米

建筑面积：326544.29平方米

景观施工：棕榈园林设计公司

1.项目背景

“紫台”隶属万科产品系中顶级豪宅系列。“紫台”在《汉武帝内传》寓意道家神仙所居，在《文选.江淹》寓意古代帝王居所。每一座万科紫台，都特别甄选中国最具代表性历史文化名城：2007年北京紫台开启“皇城根下生活的国学”，2009年西安紫台展现“和而不同大宅之美”，2011年虎门紫台演绎“萃取国际的家国正宅”风范，2012年太原紫台缔造“中西合璧建筑新国学”。2013年，长沙万科紫台载誉而来，以万科TOP系列眼光和经验，集城市江山历史三重厚待于一体，为有着三千年文化历史的长沙，奉上TOP人居巅峰盛宴。长沙万科紫台不仅是集万科30年豪宅经验大成之作，更奢拥绝无仅有城市江山历史，天赋优越，座享一线湘江景观，三面环山，为城市中心难得的静谧台地。

2.区位分析

长沙市位于中国中南部的长江以南地区，湖南省东部偏北，地处洞庭湖平原的南端向湘中丘陵盆地过渡地带。长沙属亚热带季风气候，四季分明，春末夏初多雨，夏末秋季多旱；春湿多变，夏秋多睛，严冬期短多雨，暑热期长。岳麓区位于长沙市城区西部，与主城区隔江相望，是长沙市面积最大，人口密度最低的区域是长沙市内五区之一，因国家级风景名胜区岳麓山而得名，是著名的“智能密集区”，具有丰富的高素质人力资源和科研开发能力。地形呈波状起伏，地势南北低、中部高，由东向西略斜，西部地势平坦，中部为丘陵地带，地貌类型多样。

3.基地概况

项目位于天心区猴子石大桥东南侧（原长沙机床厂），东临湘南路，北接南二环，处于湘江东岸3000年文脉重地。一线临江，三面环山，地块北侧为南郊公园、南侧为长沙机床厂旧址、西部为湘江、东侧为新天小区。

二．优劣因素分析

1.有利因素

（1）配套设施：项目处于政府规划的两大核心区域“南湖新城”板块与“省府新城”板块的交汇中心位置，可享受两大板块的利好，并且南湖新城为湘江发展轴的核心中心地段，可享受完善的城市与生活配套。

（2）景观资源：项目西面紧邻湘江，拥有一线江景资源；同时项目东北面又紧邻原生山体资源，拥有较好的山景资源；因此项目地处江和山的中间，是江与山的交汇处，与洋湖垸板块隔江相望，自然景观资源丰富。

（3）交通条件：毗邻市内核心商圈。从项目沿沿江大道出发，离市核心商圈仅5公里；项目北600米即上二环线，猴子石大桥与湘府路大桥的中间地段；近距离接触长沙主要商圈——与五一商圈、东塘商圈、火车站商圈、高桥商圈均在15km以内，离五一商圈仅5分钟车程，离东塘商圈仅8分钟车程。且公交配套良好，红线东侧书院路（目前正在扩建）上有上下行公交车站各3路（804，701，4）可通往市中心, 红线北侧二环线上有上下行公交车站各3路（152，603，17）可通往市中心。

（4）文化底蕴：创造性保留原地块长沙机床厂原生大树及百年工业印记，并融入当代高端生活元素，使其在追求高物质享受、高标准服务，强调顶尖豪宅的同时，不失历史的厚重感，凸显新与旧的结合，在视觉上形成强烈的新旧对比，于历史中构建未来。

2.不利因素

（1）地块西侧为长沙市政路湘江路，项目东南侧区域有铁路桥，附近楼栋可能受市政道、铁路的噪音影响，且随着时间推移和项目周边道路交通规则的调整、车流量的增多、铁路轨道的开通可能有噪声、尾气、灯光等影响。设计方案中设计了一条沿铁路线的绿化带屏蔽此一不利影响，并且靠近铁路线的产品设计为首置产品。

（2）该项目分多期开发，后期的开发建设可能对一期项目造成噪音、粉尘、交通等影响。（3）项目北部有一条电力高压走廊，高压塔距离项目最近处水平距离为50-75米左右，可能对邻近相关单位造成一定影响。设计方案中电力高压走廊两侧规划的都是山体绿化，用来解决此一不利因素。

三．设计理念

1.“人文尊重”

在当今中国大刀阔斧的城市建设和钢筋水泥中，每个城市渐行渐远的失去本身的城市符号与文化记忆，越来越多高楼拔地而起，却越来越难以识别一座城市。万科紫台原址为101年历史的长沙机床厂，设计师抓住这一强烈记忆要素，并将其改造为该项目的营销中心即1912CLUB，把工业文明与现代品质生活巧妙交融，通过对地块原有的历史遗迹进行保护性开发，在百年机床厂的原身之上斥重资保留了厂房、烟囱、机床、百年梧桐等历史物件，尽最大可能凸显地块固有的厚重历史底蕴，新旧时代完美融合的设计理念在这里发挥的淋漓尽致。实现对城市文脉的最优保护。

2.“自然尊重”

场地中作为百年老厂的旧址，原有生长着几株百年老树，万科把他们全部保留在场地中，并作为会所往江边可视范围的对景植物景点；同时洋房和高层顺着原生台地自然生长，达到规划中显山露水的设计原则。

四．项目总体定位策略

1.市场定位：区域标杆

在万科继续推广紫台系列品牌时，瞄准了长沙良好的成长性。一方面，万科需要顶级豪宅来完善品牌，另一方面，长沙需要顶级住宅为城市代言。在此双赢的基础上，长沙·万科紫台被定位为一个区域性的标杆住宅，以实现品牌和城市的两大价值。

2.目标客户群定位：中高阶层

紫台项目稀缺的高品质楼盘，将目标对象定位为高端客户。这部分人群对产品表现、社区舒适度、户型、园林、物业等硬件设施十分看重，对品牌十分看重。他们重视项目的气质、品质同自身的社会地位、审美追求相吻合。

3.产品定位

紫台致力于满足目标客户群的需求，其产品定位为充分体现社区品质差异性的高品质社区，专注于细节的设计。紫台所有的中央空调都设置在地下，就是为了保护对老机床厂屋顶的原始设计，这样导致所有出风口都在地下，不仅造价不菲，而且物业清理和维护工作量都加大了许多。钢琴摆放的位置也是经过多次调试，最后选择能让阳光透过红色玻璃正好照在钢琴上的角度。书桌采用以前的工厂老门板锯制，室内可以移动的灯为荷兰进口定制，整个灯架没有使用一个钉子，形式可多变，完美体现了古代设计的传承与现代艺术的结合。六．总体规划

1.规划结构

该项目分期建设，以一期规划为例，一期工程又分为A、B、C三区。其中，A、B两区

与C区分位于丽江路南北两侧。A、B两区东西并置，规划有一幼儿园，位于C区西侧。

以A区规划结构为例，长沙·万科紫台建有多层单元式住宅和高层塔式住宅。共分为四个组团。多层洋房沿江布置，形成两个临江组团；高层住宅依山势而建，呈北斗七星式排列，形成两个靠山组团。小区东南侧入口处布置由老长沙机床厂改建的1912CLUB会所（即前期的售楼中心），地块西北端则利用原有地形设计为小区内山体公园。在最北侧组团内，即“北斗七星”凹口内形成小区中心绿地。

2.交通流线组织：人车分流

（1）人行交通

小区主入口位于地块东南侧的丽江路上，车行量较少，可以避免交通拥堵以及小区环境过分嘈杂。此外，还设有一个次入口，位于地块西侧的湘南路上。小区内部将人性路径与景观节点结合布置，形成丰富的空间序列。由东南侧入口处的梯形广场，进入长条形的林荫红砖大道（其东侧为1912CLUB会所，西侧为灰白色硬质铺地的梧桐树广场），红砖道的尽头是由原厂房牛腿柱阵长廊改建的小区入口门厅。继续演红砖大道前行，才分别进入各个住宅组团。

（2）车行交通及停车位布置

地块外围有两个车行入口，分别位于地块东南角和地块西侧。地块内有三个地下车库出入口，其一连接西侧车行入口，另外两个连接东南角车行道。停车位类型分为地下集中式停车库和路边分散式停车位两种。停车库地下一层共23020.49平米，设置634个停车位，其中有13个无障碍车位；地下二层共8243.86平米，设置134个停车位。地上停车位共设置36个。规划要求车位比为：小于90平米住宅，0.5个/100平米；大于90平米住宅，0.7个/100平米；商铺，0.4个/00平米；幼儿园，1个/班。

3.绿化景观设计

该项目的景观设计充分利用了基地自身良好的自然景观资源。地块的东、北、西北方向为三体，景观轴线顺山势而下，地块北端形成被山体环绕的“盆地”，环境幽静而具有领域感。北端组团为环状，中心布置中央绿地，加强了群山环绕的围合感。西北侧因地制宜修建山体公园，增强景观趣味性。地块南端被一横一竖垂直轴线分为四个部分，东侧靠山，西侧临水。整体保持东高西低，充分利用江、山景观。

同时，以景观生态学的理论为指导，形成多样性的生物环境，充分发挥绿地对居住环境的改善作用。设计优化的人工植物群落，运用植物的多样性及各种形态、形式，最大限度地增加绿量，提高生态效益，改善环境质量。通过采用自然式手法，并通过高大乔木和低矮的灌木、平坦的草坪、鲜艳的花卉、硬质铺装有机组合，营造出疏密有致，层次分明的景观。

4.规划指标

万科·紫台

项目总占地面积：174亩（115763.55㎡）

项目总建筑面积：326544.29㎡

项目类型：高层、洋房

建筑风格：Art-deco

物业费 3.99元/㎡（高层）、4.4元/㎡（洋房）

容积率： 2.32

七．户型规划

楼栋

面积段 套数 占比 价格

高层

143㎡ 224套 33% 预计1万5-1万6（精装） 167㎡ 448套 67% 洋房

140㎡ 120套 未定 总计 792套

该项目共规划设计了三种面积段的户型：A 户型143平米，两室两厅两卫一厨，适合两口或三口之家；B 户型167平米，四室两厅两卫一厨，适合三口或四口之家。其中，高层住宅单元采用两梯三户全错位布局，每层由两个B 户型和一个A 户型组成，保证通风采光。

八．总体评价

长沙·万科紫台项目在品牌塑造及产品包装上极为成功。尽管该项目在推广和销售上十分巧妙，但是也并不能就此抹去其产品本身的优势。在物质极度饱和的今天，越来越多人开始重新去关注精神文明，关注文化底蕴。当千篇一律的商品住宅如雨后春笋般层出不穷，万科从历史人文为出发点，关怀自然环境，以商业的手法成功推广了一系列文化产品。

除了设计理念，紫台在空间处理，景观场所营造上也有其过人之处。整个景观轴线层次分明，序列感极强，具有丰富的空间感，引人入胜。对于细节的追求也彰显了整个项目的品质，使其大肆传扬的紫台品牌据实可靠。

但是，在长沙·万科紫台项目中，仍然存在很大的问题。在进行建筑布局规划时，为了好的景观朝向而放弃了好的气候朝向，所谓的江景豪宅，空有一个宣传噱头却没有真正舒适宜人的空间朝向。整个项目建筑布局大多为西南朝向，在长沙地区，这样的布局显然是不合理且不节能的。如果将建筑朝向东南向，舍弃部分户型的观景视野，而从内部景观得到补偿，能得到更加切实的、宜人的居住空间。

绿 化 率：

41.5% 开发期数：

两期开发，目前推售第一期 户数与车位

规划户数1160户，规划车位1705个。 一期产品：

洋房：140㎡约120套左右、高层(7栋32层，2T3，1栋96套)： 143㎡224套，167㎡448套 小区配套： 1912CLUB 会所、小区内6个班的幼儿园、小区内后期商业配套