房地产行业文章
我国房地产行业融资现状及对策分析
我国房地产行业融资现状及对策分析钱春红(同济大学浙江学院ꎬ浙江㊀嘉兴㊀３１４１００)摘㊀要:房地产行业由于本身的特殊性ꎬ资金密集型的特点使其对资金需求较高ꎬ需要大量融资ꎮ而随着加大调控政策ꎬ融资难㊁违约问题等现象也越来越突出ꎬ影响到了房地产行业健康发展ꎮ文章先分析房地产行业融资特点ꎬ并对股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资四种渠道进行介绍ꎬ结合目前融资过程中存在的结构不合理㊁成本偏高等问题进行分析ꎬ最后从融资结构㊁融资成本㊁法律体系和融资渠道角度提出相关建议ꎬ希望为房地产行业健康融资提供参考ꎮ关键词:房地产行业ꎻ融资渠道ꎻ融资成本中图分类号:Ｆ２９３.３㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２２)１９－００６８－０４㊀㊀房地产行业在过去几十年中迅猛发展ꎬ在我国经济的发展占据了重要地位ꎮ作为资金密集型行业ꎬ资金需求量远高于一般企业ꎬ需要借助各种融资渠道ꎮ而从房地产的资产负债率来看ꎬ主要是负债融资ꎬ高负债带来偿债压力等问题ꎮ目前已陆续有多家房地产公司不能按期偿还债务ꎬ发生了一系列债务危机ꎬ因此融资风险的控制对企业的长期生存显得至关重要ꎮ近年来ꎬ随着国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ给该行业带来了很大影响ꎮ贷款审查力度提高使得一些过分依赖银行贷款的企业ꎬ贷款难度加大ꎬ资金断裂ꎬ导致一些项目无法正常开展ꎻ依靠传统贷款模式已无法满足现阶段高资金需求的要求ꎬ市场上也出现了越来越多的融资方式ꎮ因此ꎬ需要对融资渠道进行更深入了解ꎬ并分析存在的问题ꎬ从而为房地产行业提供合理的融资建议ꎮ一㊁房地产行业融资特点房地产行业由于本身的特殊性ꎬ产品不同于普通商品周转速度快ꎬ长建设期带来的资金高投入ꎬ使得房地产行业这种资金密集性企业ꎬ对资金的需求也相对较高ꎬ往往需要大量的融资ꎮ其融资主要表现为以下特点:(一)资金需求量大ꎬ回报周期长一般房地产公司在项目开发阶段ꎬ要购置土地使用权和大量建筑材料等ꎬ需要投入几十亿甚至更多的资金ꎮ从图１可以看出ꎬ２０１５－２０２１年我国房地产行业开发投资总额逐年上升ꎬ２０２１年ꎬ更是达到１４７６０２亿元ꎬ比２０２０增长４.４％ꎻ比２０１９年增长１１.７％ꎬ两年平均增长５.７％ꎮ其中ꎬ住宅投资１１１１７３亿元ꎬ比上年增长６.４％ꎮ而且项目从开发到竣工完成持续时间较长ꎬ销售或出租又需要很长时间收回成本ꎬ资金整体回报周期长ꎮ这样的特点也使得行业整体资金需求量远高于一般企业ꎬ仅靠自有资金一般无法完成ꎬ需要通过大量外部融资来满足项目开发ꎮ图１㊀２０１５－２０２１年房地产开发投资总额及同比增速８６作者简介:钱春红(１９８８—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ浙江嘉兴人ꎮ主要研究方向:公司治理ꎮ(二)受政策和环境影响大ꎬ财务风险较高近年来ꎬ国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ对房地产行业的开发和销售带来明显影响ꎮ再加上疫情对居民收入的影响ꎬ使得房地产这种高杠杆的行业面临债务违约风险ꎮ据国家资产负债表研究中心测试ꎬ２０２１年第一季度非金融部门杠杆率１６１.４％ꎬ企业债务风险ꎬ尤其是大型房企的债务风险更加突出ꎮ２０２１年一季度资产负债率接近８０％ꎻ２０１８－２０２１年房地产到期债务从２５００亿增加到６５００亿ꎮ二㊁房地产行业融资渠道分析目前房地产行业融资主要包括股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资ꎬ具体如图２所示ꎮ图２㊀房地产行业融资渠道(一)股权融资股权融资主要包括发行股票(ＩＰＯ㊁增发㊁配股)㊁股东出资㊁合作开发ꎮ股权融资与负债相比ꎬ无须偿还本金ꎬ也没有固定股利负担ꎬ财务风险较小ꎮ其中对规模大㊁信誉好的房地产企业会通过上市筹集资金来保障资金流ꎬ一些中型企业也可借壳上市进行融资ꎮ合作开发主要包括引入战略投资者注资ꎬ或者房地产开发商和经营商以合作方式进行联合开发ꎮ股权融资虽然有其优点ꎬ但不可避免的是容易分散控制权ꎮ(二)负债融资负债融资主要包括银行贷款ꎬ发行债券㊁证券资产化㊁信托融资和民间借贷等ꎮ其中银行贷款由于筹资速度较快而且较为便捷ꎬ一直是房地产行业主要的融资渠道ꎬ占总融资的一半以上ꎮ但也容易受政策影响ꎬ随着近年来国家加大信贷政策的调控力度ꎬ银行在房贷等方面也进一步严格ꎬ中小型房地产企业贷款的难度加大ꎮ债券融资尤其是信用债也是负债融资中常用的手段ꎬ期限一般较长ꎬ融资数量较大ꎬ成本也较低ꎬ降低了对银行的依赖ꎬ但其发行条件和门槛也相对较高ꎮ除此之外ꎬ信托融资㊁证券资产化等也让房地产其余有了更多资金来源ꎮ从图３可知ꎬ２０２１年ꎬ房地产行业共实现非银类融资１７６５２.２亿元ꎬ同比下降２６.３％ꎮ其中信用债全年融资５４９０.３亿元ꎬ平均发行期３.３５年ꎬ发行主体以国企㊁央企为主ꎻ海外债发行２６８２.９亿元ꎬ平均发行期２.９９年ꎻ信托融资５４５２.７亿元ꎬ平均发行期１.６４年ꎻＡＢＳ融资４０２６.３亿元ꎬ平均发行期３.５６年ꎮ信用债㊁信托成为融资主力渠道ꎻ除ＡＢＳ外ꎬ其余融资渠道同比均出现不同程度下滑ꎮ图３㊀房地产行业非银类融资２０２０和２０２１发行情况㊀单位:亿元(三)销售回款按照购房款资金来源区分ꎬ第一类是购房者自有资金ꎻ第二类是个人住房金融ꎬ包括商业银行个人住房贷款㊁公积金个人住房贷款ꎬ以及违规流入住房市场的消费贷ꎮ这些资金由于限制条件少ꎬ灵活性强ꎬ是企业重要的资金来源ꎮ据了解ꎬ２０２０年中国住房贷款余额达６３.１９万亿元ꎬ较２０１９年增加了７.８６万亿元ꎬ同比增长１４.２％ꎮ２０２０年ꎬ住房公积金发放个人住房贷款３０２.７７万笔㊁１３３６０.０４亿元ꎮ９６(四)供应链融资供应链融资指对工程接包方㊁物料供应商等上游供应商的商业信用融资ꎮ供应链融资主要有两类ꎬ一类是开具商业承兑汇票ꎬ并给予贴息补偿ꎻ另一类是以应付工程款为主的各类应付款ꎮ供应商给开发商提供服务ꎬ开发商拖欠供应商款项ꎬ此时供应商可以通过应收账款和商业承兑汇票去进行融资ꎬ表面上这种方式解决的是供应商融资问题ꎬ实际本质是解决开发商也就是房地产融资问题ꎮ此类融资相对而言效率更高ꎬ但随着监管的加剧ꎬ对融资主体的信用等级要求㊁项目的要求等也在提高ꎮ三㊁房地产行业融资存在的问题(一)融资结构较为不合理虽然房地产行业融资渠道比较多元化ꎬ但很多由于限制条件较为严格等问题ꎮ对大部分中小型房地产公司而言ꎬ除了销售回款和自有资金外ꎬ常用的融资渠道仍是负债筹资尤其是银行贷款ꎬ虽然其较为便捷快速ꎬ但这类贷款容易受到宏观调控影响ꎮ如今政策要求银行对房地产贷款占比要控制在４０％以下ꎬ房贷业务收紧ꎬ贷款审查力度提高ꎮ从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看ꎬ截至２０２１年末ꎬ房地产开发贷款余额为１２.０１万亿元ꎬ同比增速仅为０.０９％ꎮ其中ꎬ国内贷款２３２９６亿元ꎬ比上年下降１２.７％ꎮ商业银行出于风控等方面的考虑ꎬ对新增房地产开发贷的发放极为审慎ꎬ开发贷持续收紧的状态目前未有明显的改善ꎮ如果持续状态下将使得大部分房地产企业贷款难度加大ꎬ导致一些项目无法正常开展甚至失败ꎮ(二)融资成本偏高ꎬ债务违约风险加大根据融资优序理论ꎬ企业内源融资成本最低ꎬ而房地产项目由于开发周期较长ꎬ所需资金大ꎬ因此需要借助大量外部融资ꎬ这也加大了融资成本ꎬ尤其是银行贷款成本偏高ꎮ再加上项目回收期时间长ꎬ又加大了负债到期还本付息的压力ꎬ一旦中间资金链断裂ꎬ违约风险增加ꎮ进入２０２１年以来ꎬ房地产行业陆续发生了一系列债务危机ꎬ尤其是受到信贷收紧和疫情等因素影响ꎬ２０２１年下半年ꎬ商品房销售明显降温㊁土地市场成交面积大幅回落ꎬ多家房地产公司不能按期偿还债务本金或利息ꎬ出现流动性危机ꎮ华夏幸福首先触发债务危机ꎬ其银行贷款等债务逾期本息合计高达５２.５５亿元ꎮ泰禾㊁蓝光㊁阳光１００相继构成债务违约ꎬ恒大也爆出了债务危机ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产业贷款额占贷款总额５.７％ꎬ比２０２０年下降０.４个百分点ꎮ但房地产行业却 贡献 了四大行１２％的不良贷款ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产行业不良贷款合计１１０２亿元ꎬ比２０２０年增加了４.３个百分点ꎬ２０２１年房地产行业整体出现债务违约增加的特点ꎮ(三)融资法律体系不完善房地产行业在经济发展中ꎬ一直处于比较稳步快速发展状态ꎮ但是针对这个行业融资的法律法规并不健全ꎬ虽然可能少部分有涉及ꎬ但仍处于相对缺乏状态ꎮ从现有的法律法规中尤其是相关的公司法㊁银行法等不难发现ꎬ目前对融资或者房地产信贷方面的条款几乎很少ꎬ无法跟上房地产多元化融资需求的要求ꎮ比如银行贷款融资时ꎬ政府往往采取宏观调控的政策手段ꎬ但实际操作过程中ꎬ可能会遇到一些问题而无法满足要求ꎬ得不到有效解决ꎬ产生各种矛盾ꎬ增加融资难度ꎮ另外ꎬ现有的法律法规中漏洞较多ꎬ也存在不够健全ꎬ无法涵盖融资各领域ꎮ比如在房地产社会信用融资和担保方式获取资金方面ꎬ由于相对应的法律法规较为薄弱ꎬ无法进行有效约束ꎬ一些企业可能会伪造信用等级资质来谋求银行贷款审批来得到融资ꎬ这也加剧了房地产融资的风险ꎮ四㊁房地产行业融资建议(一)调整融资结构ꎬ建立不同层次融资体系目前房地产行业资产负债率偏高ꎬ过分依赖银行贷款的情况下会对未来发展产生极大资金限制ꎮ因此结合目前企业现状和国家政策ꎬ应合理调整融资结构ꎬ适当减少负债ꎬ并通过各种渠道提高股权融资ꎮ当然应根据企业项目实际需求来判断ꎬ不能 一刀切 ꎬ结合项目期限长短和资金量大小来组合ꎬ另外对不同层次的企业制定合适的融资体系ꎮ比如ꎬ中小企业由于本身实力较为薄弱ꎬ通过依靠自身进行上市０７融资较为困难ꎬ可以选择借壳上市或者直接增资来达到股权融资ꎬ或者可以与其他公司联合开发ꎮ对上市公司而言ꎬ利用增发㊁配股等方式达到再融资ꎬ或者借助集团内其他单位资金配合融资ꎮ(二)降低融资成本ꎬ完善风险防控机制鉴于目前房地产行业融资成本较高ꎬ违约风险大问题ꎬ可以根据融资优序理论ꎬ应尽可能多渠道借助内源融资ꎬ同时调整长短期负债比例ꎬ过多选择短期银行借款ꎬ而忽略项目回收期ꎬ会增加企业到期偿债压力ꎮ如果一味选择长期债券等负债方式ꎬ也会增加融资成本ꎮ因此应根据项目周期和企业实际资金情况来做调整ꎬ多种组合方式结合ꎬ尽量避免单一融资ꎬ降低成本ꎮ由于一些企业没有制定科学的预算ꎬ往往只是完成数据内的考核ꎬ因此需要运用全面预算管理体系ꎬ对长短期需求做好资金预算ꎬ控制现金流ꎬ合理规划每笔资金ꎬ建立与实际开发项目匹配的预算模式ꎬ并要求全过程跟踪并及时反馈ꎮ另外ꎬ建立独立的风控部门和风控预警系统ꎬ进行项目风险测算ꎬ通过定量分析确保项目的可行性和科学性ꎬ提前防范风险并建立预警机制ꎬ通过各环节的实时风险监控ꎬ使企业能在复杂的融资环境中增加预警措施ꎬ来降低融资过程中出现的风险ꎮ(三)完善融资市场制度ꎬ健全法律法规房地产行业有序健康融资的前提是需要有一个完善的市场制度ꎬ目前市场除了依靠利率㊁价格等方式来宏观政策导向以外ꎬ还应找到市场导向为主的融资市场ꎬ缓解房地产企业资金压力ꎬ并建立企业诚信体系ꎬ对违约失信企业进行惩罚和融资限制ꎬ降低银行不良贷款率ꎮ完善个人信用的后续跟踪ꎬ除了加强前期个人贷款和信用情况等调查外ꎬ后续的还款和个人资产情况等也应加强跟踪ꎬ确保现金流的安全及时回流ꎮ另外ꎬ应该对现有的房地产融资法律法规进行优化ꎬ对存在矛盾的地方或者已经落后的要及时调整ꎻ同时随着各种新融资方式的出现ꎬ与之相配套的法律法规应该对这部分的空白进行填补ꎬ避免出现混乱ꎬ防止法律漏洞ꎬ关注融资合法化ꎬ加强法律监管ꎮ通过健全法律法规ꎬ规范融资流程ꎬ来实现房地产行业健康融资ꎮ(四)创新融资方式ꎬ扩宽融资渠道房地产企业投资项目的开发资金来源主要取决于融资渠道ꎬ因此企业自身应避免单一融资ꎬ借鉴国外ꎬ加强融资方式的创新ꎬ如信托融资㊁夹层融资等ꎬ利用社会上闲散资金ꎬ使普通百姓成为直接投资人ꎬ参与项目开发的收益分成ꎬ当然这些需要完善的法律作为基础保障ꎬ否则会加大普通民众的风险ꎮ同时企业要加强与政府的沟通ꎬ及时收集获取信息ꎬ和国家政策保持同步ꎬ积极参与国家支持项目ꎬ比如在能力允许范围内主动投入安置房民生工程㊁ 一带一路 等项目ꎬ获取政府在融资方面的优惠扶持政策ꎬ扩宽融资渠道ꎮ总之ꎬ结合企业自身情况ꎬ制订详细计划ꎬ尽量选择与相符合的融资模式ꎬ合理挖掘开发融资方式ꎬ多元化融资ꎬ来降低投资风险和融资成本ꎮ参考文献:[１]陈玲.房地产企业的融资困境与优化研究[Ｊ].商讯ꎬ２０２１(１１):８３－８５.[２]石密艳ꎬ孟繁兵.我国房地产企业融资问题探析[Ｊ].中国市场ꎬ２０２１(８):７８－７９. [３]韩秀宇.论房地产企业融资困境与解决对策[Ｊ].纳税ꎬ２０２０(１１):１４２－１４３.[４]张瑾.新形势下房地产企业融资策略研究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(１):７３－７４.[５]于玲.房地产开发企业融资存在的问题及对策建议[Ｊ].消费经济研究ꎬ２０２０(５):１０９－１１０. [６]罗鹏群.新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略[Ｊ].财会学习ꎬ２０２０(６):２２７－２２９. [７]王超.房地产企业融资风险及防范分析[Ｊ].时代金融ꎬ２０２０(１４):３１－３２.１７。
中国房地产10年发展历程
中国房地产10年发展历程前言：近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业。
从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起。
下面是我通过阅读几篇文章总结出来的近十年来中国房地产的发展。
正文：从1998年到2008年这段时期是中国房地产史上最引人瞩目的十年，而2008年则是中国房地产发展史上最关键的一年。
以下是分四个阶段来简述这段时期中国房地产发展历程的各种政策以及房地产企业所采取的对策和对策产生的原因。
一：起步阶段的房地产行业现状及企业行为在1998年之前，城市居民住房一般是由国家分配的公共用房，大多是根据个人的职务级别、对社会的贡献来分配，完全免费。
后来出现了廉租房，一些分不上公共用房的居民可以租住，租金很低。
在这一时期，这些房子一般是由单位或政府组织实施的，因为资金缺乏，所以房子的没有品质可言。
1998年中国停止实物分房，实行货币化分房。
住宅开始走向商品化。
这以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
这一时期，中国开始全面实行货币化分房，房地产交易市场随之出现，中国房地产业正式起步。
由于这一时期房地产市场处于严重的供不应求状态，房地产开发企业获得了大量利润，为房地产业的进一步发展奠定了经济基础。
二：中国房地产业的进一步发展阶段2000年，政府启动住房消费促进房地产发展，此时房地产开发投资和销售都在增长。
由于此时整个经济正处在通货紧缩阶段，政府在2001年又采用扶持政策以加大房地产开发投资力度来拉动经济增长，这时候房地产市场出现了局部过热的现象。
房地产企业在追求的利益的时候忽略了小区住宅的品质，出现了很多烂尾楼现象，让房地产企业意识到房地产业不只是建房子，也是在生产商品，要得到市场消费者的认可。
一时各种风格的品质小区纷纷出现。
关于房地产推介内邮文字的文章
关于房地产推介内邮文字的文章房地产推介内邮文字尊敬的业主们：大家好！我是负责房地产推介的销售经理，今天我很荣幸地向大家推介我们最新的房地产项目。
首先，我想向大家介绍一下我们的项目背景。
我们的项目位于市中心繁华地段，交通便利，周边配套设施齐全。
项目总占地面积达到100亩，规划了多栋高层住宅楼和商业综合体。
我们注重绿化环境，将会建设一个美丽宜居的社区。
接下来，我想向大家详细介绍一下我们的住宅楼。
每栋住宅楼都采用了现代化设计理念，外观时尚简约。
楼内配备了高速电梯和24小时安保系统，确保您和您的家人的安全。
每个单元都有精心设计的户型选择，满足不同人群的需求。
同时，我们还注重居住品质，在每个单元都设置了阳台或露台，让您可以欣赏到美丽的城市景观。
除了住宅楼外，我们还规划了商业综合体。
商业综合体将会引入各类知名品牌商铺，为您提供便利的购物和娱乐体验。
同时，我们还将建设一个现代化的社区中心，配备健身房、游泳池、儿童乐园等设施，让您和您的家人可以尽情享受生活。
此外，我们还注重社区的配套设施。
我们将在社区内建设幼儿园和小学，为您的孩子提供优质的教育资源。
同时，我们还规划了公园和绿化带，让您可以在繁忙的都市中找到一片宁静。
最后，我想向大家介绍一下购房政策。
我们将提供灵活的付款方式和贷款支持，让您更加轻松地购买心仪的房产。
同时，我们还将提供售后服务，在您入住后解决各类问题。
总之，我们的房地产项目是一个理想的居住选择。
无论是从地理位置、建筑设计还是配套设施来看，都能满足您对于居住环境的要求。
如果您对我们的项目感兴趣，请随时联系我们的销售团队，他们会为您提供更详细的信息和解答您的疑问。
谢谢大家的关注和支持！祝好！销售经理。
2024房地产成本管理发展思路
2024房地产成本管理发展思路2024年对于房地产成本管理的发展来说，将是一个关键的时刻。
随着技术的不断发展和全球经济环境的变化，房地产行业在成本管理方面面临着一系列的挑战和机遇。
在这篇文章中，我们将探讨2024年房地产成本管理的发展思路。
首先，随着互联网和物联网的普及，数字化将成为房地产成本管理的重要趋势。
通过数字化技术，房地产企业可以实时监控和管理各个项目的成本数据，提高成本管理的效率和准确性。
例如，利用大数据分析技术，企业可以更好地预测和控制材料价格的波动，从而有效降低成本。
此外，物联网技术可以帮助房地产企业实现设备的远程监控和维护，降低运营成本。
其次，绿色建筑将成为房地产成本管理的重要议题。
随着环境保护意识的不断增强，越来越多的人们开始关注房地产行业对环境的影响。
因此，采用可持续的建筑材料和节能技术将成为房地产企业降低成本的重要手段。
例如，利用太阳能和风能等可再生能源可以降低建筑物的能耗，减少能源消耗带来的成本。
另外，合作共享将成为房地产成本管理的新模式。
随着城市化进程加快，土地资源变得更加紧张，房地产企业需要更好地利用有限的资源。
因此，合作共享成为房地产成本管理的重要策略。
例如，多个房地产企业可以合作开发一个项目，共同分担开发成本和风险。
此外，房地产企业还可以利用共享经济的思维，例如共享办公空间和共享设施，降低企业的运营成本。
此外，人工智能和机器学习技术的应用将为房地产成本管理带来新的机遇。
通过人工智能和机器学习技术，房地产企业可以实现更加精确的成本预测和控制。
例如，利用机器学习算法，企业可以分析项目的历史数据和市场动态，预测未来的成本波动，从而制定更加精准的成本管理策略。
此外，人工智能技术还可以帮助企业优化资源配置，降低成本。
最后，政府的政策支持和监管将对房地产成本管理的发展起到关键作用。
政府可以加大对房地产行业的监管力度，推出相应的政策和措施，鼓励房地产企业采取成本管理的创新做法。
房屋销售个人工作总结范文6篇
房屋销售个人工作总结范文6篇篇1================一、引言自从事房屋销售工作以来，我始终秉持着敬业、诚信、专业、创新的服务理念，致力于为客户提供全方位的房地产解决方案。
在这一年里，我经历了许多挑战和机遇，通过不断地学习和实践，逐渐成长和进步。
在此，我将本年度的工作进行全面的总结，以便更好地规划未来发展方向。
二、年度工作回顾在过去的一年里，我主要从事房屋销售、客户服务、市场调研以及团队管理等方面的工作。
以下是我年度工作的具体回顾：1. 房屋销售在房屋销售方面，我成功完成了多个销售任务，实现了销售业绩的稳步增长。
我主要聚焦于中高端房地产市场，通过精准的市场定位和客户需求的深入挖掘，实现了多个大型项目的销售突破。
同时，我还积极推广线上销售平台，提高线上线下的整合营销效果。
2. 客户服务在客户服务方面，我始终坚持客户满意度至上的原则，通过提供专业的房地产咨询、全面的购房服务以及售后服务，赢得了客户的信任和好评。
我还积极参与客户回访，及时了解客户需求和反馈，不断改进服务质量。
3. 市场调研在市场调研方面，我密切关注市场动态，定期进行市场调研和数据分析，为销售策略的制定提供有力的数据支持。
我还积极参加各类房地产论坛和活动，与同行交流学习，不断提高自己的专业水平。
4. 团队管理在团队管理方面，我积极参与团队建设和培训工作，提高团队凝聚力和执行力。
我还积极分享销售经验和技巧，帮助团队成员提高销售业绩。
三、工作成果与亮点本年度，我在房屋销售工作中取得了以下成果与亮点：1. 成功完成多个大型项目的销售工作，实现销售业绩的稳步增长；2. 推广线上销售平台，提高线上线下整合营销效果；3. 提供专业的房地产咨询和全面的购房服务，赢得客户的信任和好评；4. 积极参与市场调研和数据分析，为销售策略的制定提供数据支持；5. 积极参与团队建设和培训工作，提高团队凝聚力和执行力。
四、工作不足与反思尽管本年度我在房屋销售工作中取得了一定成绩，但仍存在以下不足和需要改进的地方：1. 在与客户沟通中，有时未能准确把握客户需求，导致服务不够精准；2. 在市场调研方面，对于新兴市场和新兴业态的了解不够深入；3. 在团队管理方面，对于团队成员的个性化需求关注不够，需进一步提高团队凝聚力。
开盘：地产十年风云实录
编辑推荐漫话地产江湖，这是《开盘》最大的阅读价值；混迹地产是非地，同流而不合污，这是刘凯做人最可称道之处。
城市运营与区域发展战略专家乇志纲《开盘》并非地产专业读本，刘凯以善意的公心和犀利的观察，屡屡开出诊治行业顽疾的建设性药方。
万达集团董事长 王健林讲述深藏于开盘背后的故事和逻辑，还原地产十年鲜为人知的幕后表情，《开盘》足以颠覆更多人对地产的肤浅认知。
今典集团事长 张宝全《开盘》是另一种体裁的地产十年史纲，是地产转型期之后的人物思想史、产品断代史、管理创新史和价值观演进史。
金地集团总裁张华纲刘凯于红尘之外自观禅机，恰能静听地产思想的暴风骤雨。
《开盘》如行云流水，记录真实的十年变革。
华远集团总裁 任志强作者简介：刘凯，满族，肖羊，北京生人。
做过教师、秘书、编导、记者、主编。
1984年北京中学生通讯社首批学生记者之一。
1988年《当代》、 《十月》、 《中国作家》等杂志首批全景式大型报告文学作者之一。
1990年北京师范学院易名首都师范大学后首批中文系毕业生之一。
1992后首批京城职业自由撰稿人之一。
1994年首批央视节目自由策划人之一。
1998年首批中国房地产职业媒体人之一。
1999年首推“新户型时代”全国住宅户型大赛。
200O年首推中国“刨新风暴”住宅夺标年度权威赛事。
2001年首推中国智能化住宅专业评定。
2002’年首推中国房地产推动力人物年度榜。
2003#：首推中国房地产创新力企业年度榜。
2004首推“设计中国”CIHAF建筑规划设计年度榜。
1999年至2004年任《中国建设报中国楼市》执行主编。
2005年至20069_任全新财经改版之《中国房地产报》主编。
地产十年，马嘶人吼，风云过往。
数十篇过气小文，可资回味当年草莽乱象与暗夜之曙光。
注：本书所收录文稿，系作者近年以房地产专、lkig者身份，发表于《中国建设报中国楼市》、《中国房地产报》、 《21世纪经济报道》等媒体的部分文章选编。
本书简介在从赫尔辛基前往斯德哥尔摩的游轮上，收到了刘凯相邀作序的短信，往事如波罗的海的波涛汹涌而至。
一篇形容房地产就是地主的文章
一篇形容房地产就是地主的文章在中国，在“消灭了万恶的剥削制度”60年后的今天，一个主要靠“背景”集合起来、以私营和个人大股东为主的行业“特殊利益集团”，正在以“创纪录的空前水平”，聚敛全社会的财富，而越来越为公众所侧目：2009年，它经营的行业一种产品所获取的暴利，已相当于当年税收总收入的30%；和2009年的财政收入相比，这项商品的暴利达到了惊人的26.3%。
也就是说，该类商品一年攫取的暴利，比当年财政收入的四分之一还要多；把它和城镇居民的人均可支配收入相比，更可形象的认识其敛财规模，已等同于把中国城镇1.05亿人全年的可支配收入全部收入囊中；如果把这类产品的暴利分摊到城镇居民的身上，相当于它从每个城镇居民的头上攫取了2857元的超额利润。
已接近国民平均税负的三分之二（64.1%）；再把这类产品的暴利，分解到具体的每件商品上，相当于购买者平均为每个单件商品暴利，多付出了22.39万元。
仅为此就要多掏4.35年的全家可支配收入。
这个“特殊利益集团”的就叫开发商；上述的商品就是被称为“民生”的商品住房；它在2009年给开发商所带来的暴利，高达1.8万亿元。
2009年对中国的开发商来说，实在是值得“大书特书”和“可圈可点”的一年：来自中国国家统计局统计报告表明：2009年商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。
其中，商品住宅销售面积增长43.9%；当年的商品房销售额也比上年增长75.5%，高达43995亿元。
特别是，在房价暴涨的支撑下，为城镇居民住房需求所提供的商品住宅，销售额更是猛增了80.0%。
尽管到了年末，国务院常务会议出台了新的“促进房地产市场健康发展”调控政策措施，但决策层对2009年房地产市场总的评价看起来也“很正面”：高层不仅肯定了房地产救市政策所取得的“积极成效”，而且还认为当年的中国房市“对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。
房产中介年度个人销冠总结7篇
房产中介年度个人销冠总结7篇篇1报告人：[姓名]日期：[具体日期]一、背景在过去的一年里，我作为房产中介行业的销售人员在市场竞争激烈的环境下努力拓展业务，取得了令人瞩目的成绩，荣获年度个人销售冠军。
在此，我将对过去一年的工作进行全面的总结，以展示我的成果和经验。
二、销售业绩概述本年度，我成功促成交易XX套房产，总销售额达到XX亿元，同比增长XX%。
在市场份额和客户满意度方面均取得了显著的提升。
我所负责的楼盘项目在市场上获得了良好的口碑，客户满意度调查显示，客户满意度达到XX%。
三、销售策略与方法1. 市场调研与分析：根据市场变化，定期收集和分析竞争对手的营销策略、价格、服务等方面的信息，以便及时调整自己的销售策略。
2. 客户关系管理：积极与客户沟通，了解客户需求，提供专业的购房咨询和售后服务。
通过节日祝福、定期回访等方式，增强客户黏性，提高客户满意度。
3. 营销推广：利用网络平台、社交媒体、户外广告等多种渠道进行广泛宣传，提高项目知名度。
同时，参加行业展会、组织线下活动等方式拓展客户资源。
4. 精准营销：针对不同客户群体的需求，制定个性化的营销策略。
例如，针对年轻购房者推出低首付、长期贷款等优惠政策；针对高端客户推荐豪华住宅项目。
5. 团队协作：与同事保持良好的沟通与合作，共同拓展客户资源，实现资源共享。
通过团队内部的培训和经验分享，不断提高自己的业务能力。
四、工作亮点与特色1. 创新营销手段：运用虚拟现实技术为客户呈现未来家居场景，提高客户体验。
2. 深化客户服务：提供一站式购房服务，包括贷款咨询、房屋过户、装修建议等，让客户享受无忧购房体验。
3. 拓展业务领域：积极关注商业地产、投资性房产等领域，为客户提供更多元化的服务。
4. 撰写专业市场分析文章：在行业内发表多篇关于市场动态、政策解读等文章，受到同行和客户的高度认可。
五、问题与改进措施1. 市场风险：随着政策调整和市场变化，面临一定的市场风险。
增加区域人流量带动附近相关房地产保值增值的文章
增加区域人流量带动附近相关房地产保值增值的文章前不久，记者在采访一个项目负责人时，这名负责人透露出他们公司打算增加区域人流量带动附近相关房地产保值增值。
那么，如何才能实现？“我觉得可以从两方面着手。
”这位负责人说：“首先是开发模式的转变，应该走综合性开发路线，既包括住宅又包含商铺、写字楼等多种物业形态；其次，政府要鼓励社会力量参与到商业地产的开发中来。
同时，适当提高普通住宅用地比例和容积率。
”商业地产与住宅地产的定位差别也很大。
举例来说，在杭州西湖边的钱江新城，它就分为住宅地块和商务地块。
一般来讲，住宅地块不允许建商场或写字楼，因此一些大的购物超市只好把生意转移到商务地块上去了。
再拿酒店为例，像城北酒店集聚区内有10家五星级酒店，但除了一家高档的国际品牌外，其余都属于低端产品。
对于居住型房地产而言，住户更注重小区本身配套设施，包括绿化环境及各类基础设施建设等。
有时候即使是开发商将配套设施做好了，由于业主已经入住了，所以使用率并不高。
反之，购买住宅地产的消费者看重的是后期的长远利益，所以购买时往往愿意牺牲短期回报。
另外，无论是投资还是自用，商业地产价格要比住宅地产便宜，即使是二手房交易，受投资需求旺盛影响，价格也往往比较坚挺。
按照这样的思路，笔者认为政府可以考虑修改现行规划条件，放宽商业用地土地年限。
也就是说，只要满足最小土地年限条件（比如40年），任何一家开发企业均可获得商业用地。
因为这里涉及几百万甚至上千亿元的财税问题，在政策层面确实存在困难，但政府完全可以根据具体情况制订相应的管理办法，尽快推进这一措施。
否则，按照当前招拍挂条件，就必须执行70年或50年产权限制，显然，这种状况对开发企业来说是缺乏吸引力的。
因此，修改现行规划条件，鼓励商业地产大量涌入市场，已成当务之急。
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矿产资源开发利用方案编写内容要求及审查大纲
矿产资源开发利用方案编写内容要求及《矿产资源开发利用方案》审查大纲一、概述
㈠矿区位置、隶属关系和企业性质。
如为改扩建矿山, 应说明矿山现状、
特点及存在的主要问题。
㈡编制依据
(1简述项目前期工作进展情况及与有关方面对项目的意向性协议情况。
(2 列出开发利用方案编制所依据的主要基础性资料的名称。
如经储量管理部门认定的矿区地质勘探报告、选矿试验报告、加工利用试验报告、工程地质初评资料、矿区水文资料和供水资料等。
对改、扩建矿山应有生产实际资料, 如矿山总平面现状图、矿床开拓系统图、采场现状图和主要采选设备清单等。
二、矿产品需求现状和预测
㈠该矿产在国内需求情况和市场供应情况
1、矿产品现状及加工利用趋向。
2、国内近、远期的需求量及主要销向预测。
㈡产品价格分析
1、国内矿产品价格现状。
2、矿产品价格稳定性及变化趋势。
三、矿产资源概况
㈠矿区总体概况
1、矿区总体规划情况。
2、矿区矿产资源概况。
3、该设计与矿区总体开发的关系。
㈡该设计项目的资源概况
1、矿床地质及构造特征。
2、矿床开采技术条件及水文地质条件。
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房地产行业文章
房地产行业的发展与未来趋势
随着城市化进程的加速和国民经济的快速发展，房地产行业成为了中国经济中的重要支柱产业。
房地产行业涵盖了房屋建设、房地产开发、房地产销售和房地产服务等各个环节，对于国民经济的发展和居民的生活质量有着重要的影响。
本文将从行业概况、政策环境、市场现状和未来趋势等方面探讨房地产行业的发展。
房地产行业是我国重要的基础产业之一，对于国民经济的发展起着重要的支撑作用。
根据数据显示，房地产行业在国民经济中的地位十分重要，不仅直接带动了相关产业链的发展，还为国家提供了大量的税收收入。
房地产行业的发展还带动了建材、家居、装修等相关行业的发展，形成了一个庞大的产业集群。
同时，房地产行业也是居民投资的重要领域，房产投资往往是居民家庭的主要财富积累方式之一。
房地产行业的发展受到政策环境的影响。
政府在房地产行业的调控政策对于市场的稳定和健康发展起着至关重要的作用。
政府会根据市场情况和宏观经济的需要，采取不同的政策手段来调整房地产市场的供需关系和价格水平。
例如，限购、限贷、调整房贷利率等政策措施都是政府为了稳定市场而采取的手段。
同时，政府还会出台土地供应政策、住房保障政策等，以满足不同层次人群的住房需求。
政策环境的稳定与透明对于房地产行业的健康发展至关重要。
目前房地产市场的现状是供需两旺，市场活力较高。
随着城市化进程的不断推进，城市人口的增加和农村人口的流动，房地产市场需求量持续增长。
同时，随着国民经济的发展和人民收入水平的提高，人们对于居住环境和生活质量的要求也越来越高，对于房地产市场提出了更高的需求。
在供应方面，随着城市建设规模的扩大和土地供应的增加，房地产市场的供应量也在不断增加。
同时，房地产开发商的竞争也越来越激烈，为了吸引购房者，他们不断提高房屋质量和配套设施，使得市场竞争更加激烈。
未来房地产行业的发展趋势将会更加注重品质和可持续发展。
随着人民生活水平的提高，人们对于居住环境的要求也会越来越高。
未来房地产开发商需要加大对房屋品质和环境质量的投入，提供更加舒适、环保和智能化的住房产品。
同时，随着城市化进程的推进，城市发展空间有限，未来房地产行业的发展将更加注重土地的可持续利用和资源的节约利用。
新型建筑材料、绿色建筑技术和智能化建筑技术等将成为未来房地产行业发展的重要方向。
房地产行业作为我国经济的重要支柱产业，在城市化进程和国民经济发展中扮演着重要的角色。
政府的政策环境、市场的供需关系和未来的发展趋势都将对房地产行业产生重要影响。
随着城市化进程的推进，房地产行业将会面临更多的机遇和挑战，需要不断创新和
发展，以适应市场的需求和社会的发展。