土地一级开发和二级开发的区别
土地一级开发(超详细)
1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。
该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
北京是采用这一模式的典型。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
”此外，这种模式在福建漳州也有实践。
2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。
在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。
但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。
一级土地开发整理
一级土地开发相关资料深圳市福田房地产有限公司2011—5—９一、综述二、土地一级开发定义三、土地一级开发项目的流程四、土地一级开发模式五、核心观点一、综述根据2010年９月10日国土资源部关于《开展“两整治一改革”专项行动工作任务及责任分工》的通知要求,2０11年4月份开始，中国土地一级开发必须采取企业主导模式,而不是以前的国资背景的土地储备中心负责开发。
国土资源部的数据显示,２010年中国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2０0９年增长６9.8%。
而2009年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示,２０09年土地开发成本大约占到土地出让总价款的60%左右.ﻫﻫ目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。
其中工程总承包模式以北京市为代表,如北京市规定企业用自有资金进行土地一级开发的,规定利润不超过土地开发成本的8％,这种模式由于利润率不高并不受开发企业的欢迎。
利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。
土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分,企业和政府采取分成的模式，分成比例大多采取企业70％政府3０%,也有6：4或者5：５的。
例如建发股份在厦门市的土地一级开发项目分成比例高达85%,也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成的模式。
一二级土地开发联动模式尽管利润更高,但投资更大，周期更长，风险更高.不过仍然有不少房地产公司会选择这种模式,除了追逐利润外，政府对二级房地产市场的严控也让更多房地产二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。
二、土地一级开发定义土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地）,再对熟地进行有偿出让或转让的过程.具体来说,就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
土地一级开发与一、二级联动大纲设计
《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础Part 01：土地开发流程与一、二级开发：1、土地生命周期；2、土地开发的几个环节✧城市进入性；✧区域开发商业模式设计。
✧定位与规划；✧区域运作策略与土地营销；✧区域增值。
3、一、二级开发的差异性。
4、土地开发的法律问题；✧国家对土地开发的法律规定；✧地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；✧相关规定带来的操作问题。
第二部分：一级开发的模式与案例Part 02：一级开发模式分析1、全程运营模式✧模式解析；✧全程运营模式的要点；✧案例研究：亚龙湾一级开发浅析；2、主导整合模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：海南清水湾一级开发浅析；3、一级主导开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：天津泰达城一级开发浅析；4、一二级联动开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：南京吉山产业园一级开发浅析；5、公建代建开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：阜阳一级开发浅析；Part 03：国内一、二级土地联动开发成功案例分析：1、成功案例标准；2、案例01：金融街惠州金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。
✧发展历程讲解✧发展定位与规划调整；✧合作方式；✧排他性土地控制策略；✧土地获取方式；✧启动策略；✧城市设施建设与区域土地开发。
3、案例02：扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发；✧发展历程讲解；✧定位思考与功能确定；✧历史文化名城与区域开发的价值结合；✧一级开发中的政企合作；✧一、二级开发联动实现措施。
✧一级价值兑现实现流程。
4、案例03：青岛即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发；✧发展历程讲解✧开发企业介入机会与土地获取条件；✧定位与规划调整策略（及效果分析）；✧公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；✧二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；✧一级开发控制二级土地的措施；✧二级开发与公共设施开发的互动性分析。
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
土地一级开发整理融资渠道选择
• 融资需求 • 开发融资模式及优缺点 • 土地一级开发渠道的现状及未来前景 • 其他融资渠道现状及未来前景 • 如何拓宽和创新融资渠道
第一章节
土地一级开发整理流程
土地一级开发的概念
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业， 对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地 进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当 的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到 “三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建 设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
BT模式
土地补偿模式
利润分成模式
PPP模式
BT模式
BT模式又称固定收益模式或 工程总包模式，指土地一级 开发企业接受土地储备中心 的委托，按照土地利用总体 规划、城市总体规划等，对 确定的存量国有土地、拟征 用和农转用土地，统一组织 进行征地、农转用、拆迁和 市政道路等基础设施的建设， 土地储备中心按照总建设成 本的一定百分比作为经营加 成。
的比例进行分成。
工程总承包模式
土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托， 市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为
经营利润。（利润率不高于预计成本的8%）
土地储备机构负责实施开发的， 其为主体。通过招标方式选择开 发企业负责整理的，开发企业的 管理费用不高于土地储备开发成 本的2%，并由土地储备中心同开 发企业签订土地一级开发管理委 托协议。
2018
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
BEGIN
流程and融资渠道
目录
土地一级开发整理流程
• 土地一级开发的概念 • 土地一级开发整理流程 • 土地一级开发主要内容 • 土地一级开发整理费用 • 土地一级开发成本 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发盈利模式总括 • 土地一级开发整理模式对比
城市土地一级开发融资模式及渠道分析
一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。
土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。
城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。
土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。
从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。
当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。
因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。
二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。
然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。
当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。
土地一级开发经营模式
VS
市场趋势预判
在洞察市场需求的基础上，还需要深入分 析和预判市场发展趋势，包括政策走向、 经济周期、人口流动、科技创新等多方面 因素，以便及时调整土地一级开发经营策 略，把握市场机遇。
04
土地一级开发经营模式的实践案例
案例一：某大型城市的土地一级开发项目
要点一
背景介绍
位于我国东部沿海的某大型城市，经 济发展迅速，人口持续增长，土地资 源日益紧缺。为满足城市发展需求， 该市政府决定实施一项大规模的土地 一级开发项目。
05
土地一级开发经营模式的挑战与展望
面临的挑战与对策
01 02 03
挑战一
资金需求量大。土地一级开发需要大量的资金投入，用于 土地征收、拆迁、基础设施建设等方面。对策：可以通过 引入社会资本、建立土地基金等方式，多元化资金来源， 降低财政压力。
挑战二
开发周期长。土地一级开发涉及多个环节，包括规划、征 收、拆迁、建设等，开发周期长，不确定性因素多。对策 ：可以通过提高规划设计水平、优化开发流程、加强政府 协调等方式，提高开发效率，缩短开发周期。
该项目采用“农业+”模式，将农业 与旅游、教育、文化等产业相结合， 打造特色农业产业链。在土地征收和 拆迁安置过程中，充分保障农民利益 ，通过土地流转、股份合作等方式， 让农民分享开发红利。同时，加强农 村基础设施建设，提升农村公共服务 水平。
经过土地一级开发，该地区农业产值 显著提升，农民收入大幅增加。特色 农业产业链吸引了众多游客前来参观 游玩，带动了农村第三产业的发展。 此外，农村基础设施和公共服务水平 得到明显改善，农民生活质量得到提 升。
水、供电、供气、通信等。
公共服务设施建设
建设教育、医疗、文化、体育等 公共服务设施，提升区域居民的
为什么很少有民企搞土地一级开发
为什么很少有民企搞土地一级开发？土地一级开发市场，这是个肥差，很长一段时间，基本由政府垄断。
直到近几年，在政策的引导下，一些政府逐渐开始委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体，这让许多产业地产商看到了商机。
民营企业介入一级开发到底有多少可能性？▼一般来说，土地的一级开发有两种模式，即政府全权运作型和企业运作型。
政府主导型的土地一级开发主要分为三类：1、政府下属的土地储备中心作为土地一级开发的单一主体，全权负责土地一级开发工作的融资、规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理，并由其自行委托或招标开发企业负责项目的具体施工和具体管理。
2、政府授权委托国资控股企业行使土地一级开发的职能，土地开发机构隶属于政府，代表土地储备中心行使土地储备职能。
3、对于部分具备条件的国有工业用地而言，可由原用工厂者主导组织进行融资、规划、搬迁及市政配套设施建设等土地平整工作，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”后直接入市交易。
▼但有许多财力弱势的县市无法在短时间内筹措足够资金进行一级开发，这时候，社会资本便逐渐进场了。
最开始，对于一些实力欠缺、或是技术能力有限的一级开发企业，主要是以“投资参与项目”为主，规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理及土地整理实施工作等还是由政府来完成，企业只负责投钱。
企业的介入（尤其是外部资金的介入，极大的缓解了政府土地收储环节的资金压力），提升土地收储的速度及规模，进而增加土地出让金的收入，减少了政府的财政压力。
对于综合实力较强的企业，政府会将土地的前期规划、整体整理、投资建设、招商运营全部打包给企业。
企业自行完成土地一级开发整理，并在整理的土地上进行二级开发业务，政府通过土地出让收入及入驻企业的税收给予资金返还，俗称政府主导的一二级联动的土地开发模式。
这种模式最大限度地减轻了政府的压力，政府无资金投入，也无需兜底，没有任务财政压力，而且地方就业、产业结构、环保事业这些也基本可以得到保障。
土地一级开发(超详细)
土地一级开发（超详细）1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。
该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
北京是采用这一模式的典型。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
”此外，这种模式在福建漳州也有实践。
2022年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确-3-定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。
在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。
但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。
土地一级开发整理
土地一级开发程序土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，必要时进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、（水通、电通、路通和场地平整）“五通一平”（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
（房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发）。
地产开发中，为规范开发流程，各大城市行政主管部门将房产开发与土地开发分为两项进行操作，政府采用房产开发与土地开发分割开来其主要目的有两个：一、加强政府对房地产业的监管力度；二、使房地产开发成本进一步透明化，便于政府监管：开发流程（一）原土地所有者或使用者，或项目投资者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市或县、区国土局提出土地一级开发申请。
（二）市、县、区国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目，由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及市政建设等手续并组织实施。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和市政建设等手续并组织实施。
土地二级开发
土地二级开发土地二级开发指的是对已经具备基础设施的土地进行再开发利用的过程。
这个过程主要涉及土地复垦、改造以及再利用等步骤，旨在达到土地的最大化利用和增加土地价值的目的。
土地二级开发在城市化进程中扮演着重要的角色，因为它可以提供更多的建设用地，解决土地资源紧缺的问题，并促进经济的发展和社会的进步。
土地二级开发的目标主要包括以下几个方面：1. 增加土地的利用价值：通过对土地进行再开发，可以将未充分利用的土地重新整合和开发，提高土地的使用效率和经济价值。
例如，在城市郊区的废弃工厂区域进行二级开发，可以将其改造为商业中心或住宅区，增加土地的利用效益。
2. 解决土地资源不足的问题：随着城市人口的增加和经济的发展，土地资源越来越紧张。
土地二级开发可以通过对废弃或未使用的土地进行改造和利用，增加城市建设用地，解决土地资源不足的问题。
3. 优化土地空间布局：土地二级开发可以通过对城市空闲土地的整合和再规划，优化土地空间布局，提高土地的利用效率和城市的整体发展水平。
例如，将城市郊区的分散农田整合成大规模农业园区，提高农业生产效益。
土地二级开发的具体步骤包括土地的勘察、规划设计、建设以及后期管理等。
首先，对待开发的土地进行勘察，包括地理、地质、水文等方面的调查研究，确定土地的可行性和开发潜力。
然后，进行规划设计，确定土地二级开发的具体用途和布局，包括道路、公共设施、绿化等的规划。
接下来，进行建设工程，包括土地平整、基础设施建设、建筑物建设等。
最后，进行后期管理，包括对土地进行维护、修缮和管理，确保土地的持续利用和价值的不断增长。
土地二级开发需要充分考虑环境保护和可持续发展的原则。
在规划和设计阶段，应该注意保护和修复生态环境，减少对自然资源的消耗。
在建设和管理阶段，应该采取节能减排和资源循环利用的措施，提高土地的可持续利用性和环境友好性。
土地二级开发的具体案例有很多。
例如，中国的深圳特区就是一个成功的土地二级开发案例。
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土地一级开发和二级开发的区别
分享| 2013-03-26 22:19 2015-12-19 15:27
土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件熟地 ,再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
从空间上来讲,土地一级开发主要可分为成片或连片开发及分片开发两类。
当然,这只是一种约定俗成的说法,在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲,一种是可以先做一级开发、再做二级开发,即一、二级开发分离的形式,另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲,一类是存量一级开发,包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三工业厂区改商业、住宅等第三产业项目,另一种是增量一级开发,包括征用和农转用土地,有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发,有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。
根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程,当前土地一级开发的开发模式主要有五种：
第一,割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁,开发商、用地单位自行做一级和二级开发。
这种方式的好处是政府无需投入,缺点是政府收益也低,城市整体规划难以实施,开发进度无法掌控、保障。
尽管国家三令五申强调,今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发,再进入土地市场,但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。
这是无可奈何的事情,在缺乏大额保证资金的情况下,很多制度是苍白的。
第二,指婚式即五统一：成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发,好处是政府收益相对丰厚,缺点是政府需要大量铺垫资金,开发进度慢,没钱的地方玩不起,更等不起。
第三,招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发,根据土地使用权的转移与否及分利办法不同,在实际操作中又衍生为多种形式,如一级开发不发生土地使用权转移的委托式,实际上相当于工程承包,也可以发生两次土地使用权转移,即政府将生地出让给一级开发商,开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商,另一种叫“生地出让-熟地回购”,即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。
在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种,在惠州市政府与中信深圳集团一级开发合作中,政府作出了土地增值收益全部归中信的承诺。
第四,新城公司式：直接成立新的城区公司垄断一级开发经营,好处是政府主导,缺点是与市场脱节,甚至滋生腐败。
第五,借壳上市式：目前国内土地证券仍为空白,可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发,借壳上市融资,其缺点是政府容易陷入被动。
如香港华润曾经操作的10平方公里海南石梅湾项目采用的就是这一形式。
土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。
包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。
以房地产为例,房地产二级市场,是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。
即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。
土地开发一级二级的区别土地开发
时间：2016-01-08 热度： 4℃作者：胡海晶来源：
本文话题：
土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件熟地 ,再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地二级开发,是指土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。
包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。
以房地产为例,房地产二级市场,是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。
即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。
一级整理就是增减挂钩立项、复耕及验收、新增用地指标报批,取得用地指标后再进行土地的招拍挂,公司再想办法在二级市场拿到地
一级整理一般是会根据实际情况来确定是否做环评、地灾、履矿等,市区好像只要求做环评
至于一级的东西,二级能否用,这个是个由大到小,由粗倒细的概念,一级做了,二级还是要报批的,好像内容也不太一样。
设计主要是出设计控规和修建性详规
2、“规划方案审批通知书”是在哪个阶段办需要具备什么条件
一级整理一般要做区域的总规、控规和和修详,是必须到规划批的
必要条件肯定是图纸,用地布置图,总规图什么的
3、勘查、设计招投标以及施工、监理招投标分别在哪个阶段办理大约要多少时间 -----设计按一级整理的要求提前做招标, 其他设计,施工监理都是二级开发要求的,按二级开发的思路处理
不过要提醒一下,没拿到地,无法做单体的设计,也无法做下游工作,如施工图,施工图不确定,你是无法开展施工单位、监理招标的
我最近也在接触一级整理
我建议是按拿到用地指标做关键点来区分,之前做一级整理,之后做二级整理
二级整理的一些东西,如营销定位、乙方单位收集等等,设计最多做到总规,不然拿不到地,投入就大了
土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地毛地或乡村集体土地生地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件熟地 ,再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发
土地一级开发一般工作程序
程序一：确定土地一级开发项目
程序二：确定一级开发单位
程序三：办理建设意见根据联席会要求办理
程序四：办理交通评价文件审批根据联席会要求办理
程序五: 办理古树处理意见根据联席会要求办理
程序六: 办理文物保护意见根据联席会要去办理
程序七: 办理环境评价文件审批根据联席会要求办理
程序八:办理规划意见书
程序九：办理土地一级项目开发项目核准
程序十：取得征地批复实施征地
程序十一：办理拆迁许可证实施拆迁
程序十二：编制市政基础设施实施方案
程序十三：组织验收,评估土地成本
程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备。