唐山2014年城地价动态监测指数
基准地价、标定地价与监测地价的联动思考
基准地价、标定地价与监测地价的联动思考摘要：通过对我国地价成果工作的背景和比较研究，重点探讨了基准地价、标定地价和监测地价三种地价体系的技术要点差异。
从空间层次、更新频率、对区段/标定区域的要求、对标准宗地/地价样点数量的要求和评估方法的要求等方面进行了比较和分析。
同时，文章认为在制定地价成果过程中，这三种地价体系存在相互独立又相互补充的关系，形成了一种地价联动机制。
这种机制可以优化技术要点和方法，加强地价数据信息的共享和交流，提高地价成果的科学性、准确性和公信力，更好地服务于土地管理和城市发展的需要。
关键词：标定地价；基准地价；监测地价引言根据国土资源部等八部门联合印发的《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规[2016] 20号）和《国土资源部办公厅<关于加强公示地价体系建设和管理有问题的通知>》（国资厅发[2017]27 号）要求，各地要根据部、省有关要求按时完成基准地价的更新、发布，及时完成基准地价电子化备案，按要求开展公共服务项目用地、国有农用地基准地价的制订与发布工作，加快标定地价体系建设。
近年来，每年自然资源部发布的《关于自然资源评价评估工作的通知》中均提到推进标定地价、基准地价与监测地价的相关工作要求。
标定地价、基准地价与监测地价成果在评估工作中，有助于估价师宏观地、快速地了解和把握当地土地价格水平。
研究基准地价、标定地价、监测地价成果之间的联动机制可以帮助我们更好地理解土地市场的运行规律和价格形成机制，有助于政府更科学地决策和管理土地资源，促进土地市场的稳定发展。
具体来说，这种研究可以揭示不同地价指标之间的关系和影响因素，为政府制定土地供应计划、拍卖底价等提供依据，也为企业在土地市场上做出合理投资决策提供参考。
一、地价成果工作背景比较研究1.工作目的方面：标定地价的目的是为了确定待评估土地的市场参考价值，便于买卖双方做出决策；基准地价的目的是为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时规范土地市场价格，保持土地市场的稳定和健康发展，进而促进土地资源合理利用；而监测地价的目的则是根据市场价格的实时变化动态调整基准地价，反映土地市场价格的实际情况，有利于土地资源的保护和合理利用。
灰色理论在城市地价预测中的应用——以厦门市为例
Ｘｉｍｅ ｉ ｉ ｉａ ｉｇ ｔ ａ ｈｅｍｏ ｅ ａ ｅ ｌｒ ｓ ｏ ｄ ｔ ａ ｎ ｃｔ ａ ｄ ｐ ｉｅｌ ｖ ｌａ ｄ ｄ ｎ ｍｉ ａ ｎ ｃ ｔ ｎｄ ｃ ｔ ｔｔ ｄ ｌｃ ｎ ｒ ａ ｅ ｐ ｎ ｈｅＸｉｍｅ ｉｙｌ ｎ ｒｃ ｅ ｅ ｎ ｙ ａ ｃ ｙ， ｎ ｈ
市不 同地域 范 围内共 同作用 的结 果 。影响 城市 土
技 术 的发展 和人 们需 求 的变 化而 变 化 ， 同城 市 不 之 间相 同用途 土 地 的价 格 、 同一城 市 内部 相 同用 途 土地 的价格 均具有 差异性 。 城市 地价 作 为地 价体 系 的重要 组 成 部分 ， 是 动态 变化 的 ， 其是 在我 国经济高 速增长 时期 ， 尤 城 市 土地价 格变 化 较大 ， 地 价 变化 趋 势 和变 动 程 对 度 的预 测 越 来 越 困难 。 为 了搞 清城 市 地 价 的形 成 、 位、 定 运作 与 变 动机 制 ， 掌握 地价 的发展 和 动 态 变化 ， 为政府 制定 土地 管理政策 、 规范 土地市 场 和 引导房 地产业 健康 发 展提 供 科 学依 据 ， 因而 准 确测 算地 价指 数 及地 价 水平 ， 用 数理 模 型 科 学 利
随着我 国市场经济的发 展， 城市土地市场逐 步建立和完善 ， 城市地价越来越引起人们的关注， 对城市 地价 问题 的研究 愈 加系统 和 深人 。城市 土 地价格是在区位条件 、 个别 因素 、 区域 因素和政策
江苏省城市地价动态监测报告
江苏省城市地价动态监测报告2015年度江苏省地价所二〇一六年四月前言2015年是全面完成“十二五”规划的收官之年，也是全面深化改革的关键之年。
面对错综复杂的宏观经济环境和艰巨繁重的改革发展稳定任务，我省认真落实党中央、国务院决策部署和省委省政府工作要求，主动适应经济发展新常态，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，经济社会发展总体平稳、稳中有进、稳中有好，“迈上新台阶、建设新江苏”实现良好开局。
2015年全省实现地区生产总值70116.4亿元，同比增长8.5%；一般公共预算收入8028.6亿元，同比增长11.0%；固定资产投资增长10.5%，房地产投资完成额同比下降1.1%，社会消费品零售总额增长10.3%①。
为及时了解全省土地市场运行态势，掌握全省城市地价变化信息，不断提高国土资源参与宏观调控的能力，根据江苏省国土资源厅统一部署和组织，江苏省地价所开展了全省2015年度地价动态监测工作，在此基础上分析汇总编制了本报告。
①数据来源：2015年江苏省国民经济和社会发展统计公报。
目录一、2015年度全省城市地价动态监测工作概况 (1)（一）监测范围 (1)（二）监测时段 (2)（三）工作任务 (2)（四）监测数据采集 (2)（五）监测对象与说明 (3)（六）地价内涵的设定 (3)（七）地价水平、地价指数的测算方法 (3)二、2015年度全省城市地价状况分析 (4)（一）全省地价总体状况 (4)（二）三大监测地区地价状况 (5)（三）江苏省省辖市市域地价状况 (6)（四）江苏省省辖市市区地价状况 (6)三、2015年度全省城市地价的主要影响因素分析 (6)（一）在区域经济和土地市场的共同作用下，综合地价微幅上升 (6)（二）政策组合效应初显，一定程度影响地价走势 (7)（三）房地产市场呈现分化态势 (7)（四）受实体经济下行和工业用地政策影响，工业地价增速放缓 (7)四、2016年度全省城市地价变化趋势预测 (8)2015年度江苏省城市地价动态监测报告一、2015年度全省城市地价动态监测工作概况全省城市地价动态监测工作是指对各监测区域通过划分商服、住宅、工业等用途地价区段，布设地价监测点并测算其地价，确定区段基准地价与地价指数，然后利用系列指标对城市地价状况进行描述与分析，最后形成城市地价监测报告并向社会发布。
2015年城市地价动态监测指标：地价变化量
2015年城市地价动态监测指标：地价变化量一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、已知某宗地4个界址点坐标值如下表，则该宗地面积为平方米．【2007年考试真题】A：350000B：250000C：200000D：150000E：土地2、已知甲、乙两块土地，面积和肥沃程度相同，生产投入均为300元，产量相同，但距离市场远近不同，运费分别是30元和45元，按平均利润率20％计，甲地的个别生产价格是元。
A：396B：450C：330D：390E：35％～50％3、在下列选项中，不能在发生时确认为企业的费用，计入当期损益．【2008年考试真题】A：办公经费和业务招待费B：研究费用C：对外销售产品时提供的产品质量保证D：用于购买工程用物资的500万元银行存款E：土地4、韦伯认为，__是导致以运输成本确定的工业区位模式产生第一次变形的因素。
A．原料指数B．集聚因素C．分散因素D．劳工成本5、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定，国家实行房地产成交价格制度。
A：评估B：确认C：审核D：申报E：时间因素6、按照__划分，可将土地规划分为国家规划和地方规划。
A．时限不同B．规划性质C．规划任务大小D．规划范围大小7、运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域__。
A．只要在同一个城市即可B．需在同一供需圈内C．要相邻D．需在同一级行政区内8、下列属于行政法的是__。
A．《行政处罚法》B．《城市房地产管理法》C．《行政许可法》D．《行政复议法》E．《行政诉讼法》9、下列关于临时用地，表述不正确的是__。
A．在城市规划区的临时用地应先经城市规划行政主管部门同意B．抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。
其中，属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后9个月内申请补办建设用地审批手续C．临时用地必须办理报批手续，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准D．临时用地合同由临时用地的使用者与所有者签订10、根据原则，投保人因保险标的遭受损失而获得经济补偿．【2006年考试真题】A：赔偿B：保险利益C：代位追偿D：最大诚信E：土地11、按照土地利用规划的（）不同，可将规划分为土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划。
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）前言为规范国有划拨建设用地使用权地价（以下简称“划拨地价”）评估行为，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》等相关法律法规和土地估价国家标准、行业标准，制定本指导意见。
本指导意见由自然资源部提出并归口。
本指导意见起草单位：自然资源部自然资源开发利用司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本指导意见由自然资源部负责解释。
1. 地价定义本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。
2. 引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本指导意见中引用而构成本指导意见的条文。
本指导意见颁布时，所示版本均为有效。
使用本指导意见的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）3.评估方法（1）成本逼近法（2）市场比较法（3）公示地价系数修正法（4）收益还原法（5）剩余法划拨地价评估，应至少选用以上评估方法中的两种。
4. 评估要点除遵循《城镇土地估价规程》一般规定外，各方法还可按以下要点评估：4.1成本逼近法（1）采用成本逼近法评估划拨地价，应选用客观的土地取得及开发成本数据，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等分项。
（2）合理确定土地取得费。
结合估价对象所处区位及周边区域用地结构，分析在估价期日模拟获取估价对象类似用地可能采用的土地取得方式，测算相应土地取得费。
估价对象位于城市建成区外或远郊区域的，以估价对象周边区域平均征收补偿安置费用作为土地取得费。
浙江省城市地价动态监测技术指南
浙江省城市地价动态监测技术指南二○一○年十月目 录第一部分总述一、监测范围 (1)二、监测指标 (1)三、技术依据 (2)四、主要术语和内涵 (3)第二部分城市地价动态监测技术一、技术路线与流程 (5)（一）技术路线 (5)（二）技术流程 (5)二、技术方法及要求 (6)（一）收集基础资料 (6)（二）确定监测范围 (8)（三）划分地价区段 (9)（四）标准宗地布设、更新与维护 (13)（五）地价监测数据采集 (19)（六）标准宗地地价评估 (21)（七）地价监测指标测算 (22)三、监测成果及其上报 (27)（一）成果内容 (27)（二）成果要求 (29)（三）成果上报 (30)四、成果检查和验收 (31)（一）验收方式 (31)（二）验收内容 (31)浙江省城市地价动态监测技术指南为统一、规范我省城市地价动态监测的技术方法和程序，确保工作顺利开展，制定本方案。
第一部分总述一、监测范围省级城市地价动态监测包括省域监测和城市监测，省域监测以城市监测为基础。
省域监测范围包括地级市所在城市、县（市、区）所在地城市和重点建制镇。
杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、衢州、舟山、台州、丽水等11个地级市所在城市为一级监测城市，其他城市和重点建制镇为二级监测城市。
城市监测范围不突破土地利用总体规划红线范围，以规划区内的建成区为主，适当考虑城市近期发展区域。
工业用地地价监测范围包括城市规划区内的工业用地以及行政区域内的工业集聚区（开发区、工业园区）。
二、监测指标浙江省城市地价动态监测指标包括地价水平值、地价变化量、地价增长率、地价指数。
地价动态监测指标根据不同用途分为商业、居住、工业三类，在商业地价、居住地价、工业地价的基础上测算综合地价，综合地价反映总体的地价水平。
指标根据监测层次分为省级监测指标和城市级监测指标，省级监测指标根据监测范围分为省域监测指标、区域监测指标。
城市地价指标依据标准宗地在设定条件下的地价水平值测算，省域、区域地价指标依据城市地价水平值测算。
四、城市地价动态监测和城镇基准地价更新技术解读-常忠文1
1+1.5+1.5） =489（元／平方米）
案例分析（解答）
3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值 整体地价水平值= （1150×0.2+1000×0.2+1050
×0.2+675×0.6 +600×1.2+750×0.6+500×1 +520×1.5 +450×1.5）／（0.2+0.2 +0.2 +0.6 +1.2+0.6+1+1.5+1.5） =596（元／平方米）
地价指数＝报告年地价水平值 ／基期地价水平值 地价指数一般有商业地价指数、 居住地价指数、工业地价
指数和综合地价指数。
地价状况分析
1、地价水平状况分析 2、地价变化趋势分析 3、地价与土地供需协调状况分析 4、地价与房屋供需协调状况分析 5、地价与社会经济协调状况分析 6、地价与城市土地利用协调状况分析 7、市场形势变化、地价变动趋势分析
案例分析
题干：A市为地价动态监测试点城市，按技术规范的要求 ，该市居住用地监测范围覆盖全市所有的三个土地级别， 每个土地级别各划分为三个地价区段，各级别土地面积、 地价区段编号等具体信息见下表。（面积：平方千米；价 格：元／平方米）
案例分析
监测点设定条件下价格（2007年）
土地级别
级别总面积 区段编号
地价监测点的设置
地价监测点的设立标准： 对土地面积的要求－－－宗地、面积适宜 对土地形状的要求－－－矩形（规则）为主 对土地利用状况的要求－－－平均容积率 对临街状况的要求－－－一面临街 对土地开发程度的要求－－－平均土地开发程度 对土地权利状况的要求－－－土地使用权价格
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资派部土地利用管理司、中国土地估价师协会。
本规范由国土资源部负责解释。
1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需缴补地价款的评估，适用本规范。
国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格评估，可参照本规范执行。
2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。
本规范颁布时，所示版本均为有效。
使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 185O8一2001《城镇土地评估规程》GB/T 18507一2001《城镇土地分等定级规程》GB/T 210lO一2007《土地利用现状分类》TD/T 10O9一2007《城市地价动态监测技术规范》3依据(1）《中华人民共和国物权法》(2）《中华人民共和国土地管理法》(3）《中华人民共和国城市房地产管理法》(4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）(5）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）(6）《协议出让国有土地使用权规定》《国土资源部令第21号）(7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）(8）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）(9）《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发〔2008〕3号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
全国70城市房屋售价(2010)
七十个大中城市房屋销售价格指数(2010年)国家统计局17日发布的报告显示，2010年12月份全国70个大中城市房屋销售价格环比(比上月)上涨0.3%，已连续4个月环比上涨。
环比最能反映房价最新变动环比情况更能反映房价的最新变动。
2010年国家为抑制部分城市房价过快上涨，出台多轮房地产调控措施。
当年6月份70个大中城市房价环比出现0.1%的降幅，7、8月份环比持平，但9月份以来环比连续上涨。
统计显示，2010年12月份，70个大中城市新建住宅销售价格环比也上涨了0.3%；二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。
虽然房价继续上扬，但房地产景气指数有所回落。
2010年12月份，全国房地产开发景气指数为101.79点，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
统计显示，2010年全国房地产开发投资为48267亿元，比上年增长33.2%，其中12月份为5570亿元，增长12.0%。
全国商品房销售面积为10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额为5.25万亿元，增长18.3%。
城市地价出现快速反弹趋势中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2.53%、2.89%、3.67%、1.08%；同比增长率分别为8.62%、10.03%、11.02%、5.29%。
全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。
综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
2014版和2001版城镇土地估价规程区别讲解(林建漳)
2014版和2001版城镇土地估价规程区别讲解(林建漳)D系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。
估价方法对应估价原则估价方法估价原则市场比较法合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则剩余法合法原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、贡献原则、变动原则收益还原法合法原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则基准地价系数修正法合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则成本逼近法合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则出让地价评估增加价值主导、审慎原则、公开市场原则公共管理与公共服务和交通运输用地估价增加发现并模拟市场价格的原则、区分市场定价与政策优惠的原则、区位效用为主兼顾用途差异的原则⑶方法选用新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。
针对特殊情况，提出了“评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。
”的解决方案。
⑷主要估价方法①市场比较法；②收益还原法；③剩余法；④成本逼近法；⑤公示地价系数修正法。
⑸基准地价制定⑹不同用途地价评估①用途分类。
宜参照《土地利用现状分类》的二级类进行细化，对于具混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例；②方法选择原则。
国家标准《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分。
土地利用现状分类表一级类二级类一级类二级类一级类二级类01耕地水田06工矿仓储用地工业用地10交通运输用地铁路用地水浇地采矿用地公路用地旱地仓储用地街巷用地02园地果园07住宅用地城镇住宅用地农村道路茶园农村宅基地机场用地其它园地08公共管理与公共服务用地机关团体用地港口码头用地03林地有林地新闻出版用地管道运输用地灌木林地科教用地11水域及水利设施用地河流水面其它林地医卫慈善用地湖泊水面04草地天然牧草地文体娱乐用地水库水面人工牧草地公共设施用地坑塘水面其它草地公园与绿地沿海滩涂05商服用地批发零售用地风景名胜设施用地内陆滩涂住宿餐饮用地09特殊用地军事设施用地沟渠商务金融用地使领馆用地水工建筑用地其它商服用地监教场所用地冰川及永久积雪宗教用地12其他土地空闲地殡葬用地设施农用地田坎盐碱地沼泽地沙地裸地⑺不同权利状态下土地价格评估4、文字调整①“农村建设用地”改为“集体建设用地”；②“征用”改为“征收”；③“房地产”改为“不动产”；④“还原利率”改为“还原率”；⑤“估价基准日”改为“估价期日”；⑥“商业用地”改为“商服用地”；⑦“居住用地”改为“住宅用地”。
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唐山市2014年城市地价动态监测指数
指标类别
2014年第1季度
综 合 商业用途 居住用途 工业用途
（1）地面地价水平值
（元／平方米）
1502 2323 1831 532
（2）楼面地价水平值
（元／平方米）
1549 1017
（3）地价增长率（环比）
（％）
0.33% 0.09% 0.44% 0.19%
（4）地价增长率（同比）
（％）
2.32% 2.56% 2.35% 1.53%
指标类别
2014年第2季度
综 合 商业用途 居住用途 工业用途
（1）地面地价水平值
（元／平方米）
1506 2333 1834 535
（2）楼面地价水平值
（元／平方米）
1555 1019
（3）地价增长率（环比）
（％）
0.27% 0.43% 0.16% 0.56%
（4）地价增长率（同比）
（％）
2.03% 2.64% 1.89% 1.71%
指标类别
2014年第3季度
综 合 商业用途 居住用途 工业用途
（1）地面地价水平值
（元／平方米）
1508 2333 1838 535
（2）楼面地价水平值
（元／平方米）
1555 1022
（3）地价增长率（环比）
（％）
0.13% 0.00% 0.22% 0.00%
（4）地价增长率（同比）
（％）
1.28% 1.08% 1.38% 1.33%
指标类别
2014年第4季度
综 合 商业用途 居住用途 工业用途
（1）地面地价水平值
（元／平方米）
1508 2332 1837 535
（2）楼面地价水平值
（元／平方米）
1555 1021
（3）地价增长率（环比）
（％）
0.00% -0.04% -0.05% 0.00%
（4）地价增长率（同比）
（％）
0.73% 0.47% 0.77% 0.75%