有关越秀区房地产中介行业发展情况分析

规范市场行为促进行业健康进展

——关于越秀区房地产中介行业进展情况分析

1999年，福利分房制度的终止与货币分房制度的启动，使商品房市场的潜在需求得到释放，房地产市场逐渐活跃。2004年以来，全国房价持续走高，特不是广州、南京、杭州等都市，楼价飙升百分之三十以上。为此，今年上半年，国务院先后推出了“国六条”、“国十五条”对房地产市场进行降温。综观调控措施，要紧针对房地产开发商和“炒房族”，而忽略了另一根源——房地产中介。在上海，甚至出现几家中介联合起来，在开发商刚刚开盘后，即悉数吃下所余房子，再抬高房价推向二手房市场牟取暴利。因此，切实落实国务院稳定房价的精神，加强对房地产中介服务业的规范治理，理应成为“组合拳”的一项重要举措。本文利用2004年第一次全国经济普查资料，结合2005年有关数据，对越秀区房地产中介行业进展现状进行分析，为今后进一步规范及进展我区房地产中介行业提供一些参考依据。

一、房地产中介在房地产市场中的活动

房地产中介不仅填平了产权人与置业者之间的“地点性间隔”、“时刻性间隔”和“社会性（所有权）间隔”，而且还形成

了不动产市场的扩散效应和波及效应，是房屋商品形态变化运动过程中各种关系的集合。由于房地产自身的高成本、不可移动性、融资的需要和市场信息不对称等一系列特征，使得房地产与其他商品比较起来更需要借助中介来实现价值。房地产市场运作过程中大致可分为四个时期（见图1），从图中的运作过程中能够看出，房地产中介服务，包括咨询、金融中介、经纪代理、评估、物业治理等始终渗透于市场运作的各个时期，是房地产市场顺畅运作的差不多保证。房地产市场的进展越成熟，与中介服务活动的结合就越紧密。

二、我区房地产中介概况

（一）各项指标均位居市属各区首位

依照第一次全国经济普查资料（以下简称经普）显示，我区

房地产中介的各项指标均位居市属各区首位。从房地产中介法人单位数看，我区排名第一，共有473家，几乎占了广州市房地产中介法人单位数的四成（见图2）；从主营业务收入情况看，我区排名首位，达8.75亿元，远远高于其他市属各区（见图3）；从从业人员人数来看，我区的从业人数达0.75万人，占据了广州市房地产中介人数的大半壁江山（见图4）。房地产中介密集分布在越秀的要紧缘故是我区属于典型的老城区，又是中心城区，人口密集，拆迁成本高，地少新房少。

图2

图3

图4

（二）房地产中介总量不断扩大

我区房地产中介行业数量在房地产行业恢复进展的十几年

中迅速增加。1996年我区房地产中介企业仅有131家，依照经普数据显示，2004年我区房地产中介企业达473家，下属分支机构264家。我区房地产中介企业的数量平均每年以17.41%的速度递增（见图5）。

图5

（三）内资投资独占鳌头

按登记注册类型分，我区房地产中介行业由内资、港澳台商投资、外商投资三类企业组成。依照经普资料统计，越秀473家房地产中介企业中，内资企业有449家，占行业机构比重高达94.93%，从业人员人数为4441人，占整个行业比重的58.85%。其中，私营有限责任公司有318家，占行业机构比重的67.23%，从业人员人数为3381人，占整个行业比重的44.81%；港澳台商

投资公司有9家，占行业机构比重的1.9%，从业人员人数为1898人，占行业机构比重的25.45%；外商投资企业15家,占行业机构比重的3.17%，从业人员人数为1207人，占行业机构比重的16%（见图6）。从企业数量和从业人员数量两项指标来看，内资投资企业均排首位，从数量上独占鳌头。但从所占比重分析，港澳台商及外商投资企业的规模明显优于内资企业。

图6

（四）呈现中小规模企业为主的行业格局

目前，我区房地产中介明显呈现以中小规模企业为主的行业格局。依照经普有关数据显示，我区房地产中介行业格局中，中小规模企业数量多、比重大，其中房地产中介行业营业收入1百万以下的企业比重高达81%（见图7），营业收入1千万-2千万

的企业及2千万以上的企业比重总共才4%。整个行业尚处于初级进展和不成熟的时期，需要进一步加大扶持和引导力度。

图7

（五）二手房交易稳步进展

我区具有优越的地域优势，成熟的生活氛围、繁华的商业环境、优越的名校资源对投资者和置业者都具有极大的吸引力，但因为我区一直属于市中心城区，人口密集，拆迁成本高，又受土地规划限制，使得一手楼供应特不有限。导致我区的新房价格一路走高，2004年我区新房每平米的均价差不多突破万元。而二手房因为楼龄偏长，又是单体楼居多，价格逐年下降。整个区域新房、二手房交易价格呈现出逐年拉开差距的态势（见图8）。受上述种种因素阻碍，众多投资者和置业者选择在我区购买二手

房。近几年来，我区二手房交易呈现稳步进展的态势。（见图9）。

图8

图9

三、存在问题

（一）品牌企业相对较少

由于投资成本低，市场准入门槛低，致使素养不高的企业相

对过多，品牌企业相对较少，一些品牌大规模经营的企业，其单个的门店也常常被同一区域内更多无品牌且不规范执业的小店所包围，经常能够看到我区某地段房地产中介多过“米铺”的现象，冲淡了规范经营企业的品牌优势。不规范企业利用低成本的低价服务，凸现规范经营企业的高成本劣势，抢夺招揽顾客，使得市场存在“优不胜、劣不汰”的无序竞争现象。

（二）法律法规体系不完善

1、现有的《都市房地产治理法》1是仅有的一部具有严格意义的法律法规。之后相继出台的《经纪人治理方法》2《都市房地产中介服务治理规定》3、《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》4尽管对房地产中介机构的设立、中介服务人员的资质进一步加以严格规定,对中介违规行为进行了部分列举,在罚则中对中介服务机构和人员分不进行了规范，但都还不是严格意义上的法律法规。

2、在房地产中介设立方面，房地产主管部门的审查和工商部门在登记方面的规定并不一致。《都市房地产中介服务治理方

11994 年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过

2国家工商行政治理局1995年第36号，1998年12月3日修订

3建设部令1996 年第50 号, 2001 年8月15 日修订

42002 年5月23 日,建设部、国家进展打算委员会、财政部等七部委联合下发