关于我国城市拆迁研究的文献综述

本科生专业文献综述

题目: 关于我国城市拆迁研究的文献综述

姓名: 印婷婷

学院: 人文社会科学学院

专业: 社会学

班级: 社会51班

学号: 2215111 指导教师: 李义波职称: 讲师

2008年6月20日

南京农业大学教务处制

关于我国城市拆迁研究的文献综述

社会学专业学生印婷婷

指导老师李义波

摘要：随着时间的推移，由城市拆迁引起的各类问题在我国有愈演愈烈之势，已成为人们普遍关注的一个社会问题。城市房屋拆迁是城市化和现代化的产物，是一个涉及到法学、经济学、社会学等诸多学科的研究对象。我国学者对于城市拆迁的研究颇多，也取得了许多有价值的成果。本文在广泛阅读现有文献的基础上，从拆迁纠纷、拆迁补偿和保护私有产权等三个方面，对城市拆迁研究进行了梳理和总结，最后做出简要的评析。

关键词：城市拆迁；拆迁纠纷；拆迁补偿

Research on Urban Demolition of the Literature Review

Student majoring in Sociology Yin TingTing

Tutor Li YiBo

Abstract：In recent years , a growing number of people are beginning to realize the importance of the City demolition . City demolition phenomena in China have become a common concern of social problems. Urban housing demolition is the product of urbanization and modernization.And it involved is a law, economics , sociology and many other disciplines of study. Chinese scholars to study a lot of urban housing demolition, has also made many valuable results. Based on the extensive reading existing literature on the basis of existing literature and concluded sorted out, and make a brief assessment.

Key words：City demolition；Demolition dispute；Demolition compensation

前言

随着现代化与城市化进程的加快，城市房屋拆迁已成为一个敏感而普遍的社会问题，受到社会各界越来越多的关注。由城市房屋拆迁引起的纠纷（如上访、司法诉讼等），也已成为近年来影响社会稳定与和谐的重要因素。城市房屋拆迁，关系到中央宏观调控政策的有效贯彻落实，关系到城市居民的切身利益和社会稳定。国内关于城市房屋拆迁的理论研究取得了一些进展，可大致分为两类：一类是从法律制度的角度来探讨城市拆迁相关问题；另一类是经济学或公共管理学的研究。我国关于城市房屋拆迁的相关学术研究主要集中于拆迁纠纷、拆迁补偿标准确定、私有产权保护以及拆迁纠纷的性质、法律调整等方面。本文主要从拆迁纠纷、拆迁补偿和保护私有产权等三个方面对城市拆迁研究进行归纳和总结。

一、对拆迁纠纷问题的研究

近年来全国范围内频繁发生拆迁纠纷案件，法律学界纷纷呼吁拆迁法律早日出台，以明确拆迁主体，界定公共利益，重视司法救济。怎样才能彻底扭转目前我国城市拆迁在法律层面的混乱局面？已有的相关研究主要集中两个方面：一是拆迁纠纷产生的原因，二是解决拆迁纠纷的对策。

（一）拆迁纠纷产生的原因。

目前学界关于拆迁纠纷原因的代表性观点主要有三种。第一种是“法规欠缺说”。以芦笙为代表的学者认为，首先从法律体系上来看，拆迁法并不是一个由诸多法律文本所搭建成的内部严谨、一致、上下左右互为呼应的部门法。事实上，它的文本是一套支离破碎、矛盾重重的规则，最终这些政策必定无法顺利推行，实际的制度安排只能是各方面博弈的均衡结果。[1]王才亮也认为，真正实现城市房屋拆迁中政府、开发商、居民三者之间的利益平衡，必须从立法上解决以下问题。[2]第二种观点是“产权模糊说”。如果说要科学合理补偿，法规健全是前提，产权清晰就是基础，但恰恰在此方面却是我国矛盾比较多的领域。刘杰等人研究后认为，城市房屋拆迁中的矛盾冲突，从表面看是个人利益与国家利益以及社会公共利益的冲突，以及个人利益与开发商的商业利益的冲突，但实质上，是国家的城市土地所有权与城市私有房屋所有人的房屋所有权及其国有土地使用权的冲突，是国家的城市土地所有权与开发商的国有土地使用权的冲，是开发商的国有土地使用权与房屋所有人的国有土地使用权的冲突。[3]第三种观点是“公权滥用说”。在房屋强制拆迁与保护房屋所有权和土地权利的利益中，应充分强调“公共利益”，这一点是几乎所有持“公权滥用说”的国内学者都表示认同的。蒲杰、余斌等进一步指出了“公共利益”的两层涵义，即：一是须有公共使用的性质，二是须有公共利益的用途。[4]还有一些学者如倪振峰、林爱莲等认为，关于公共利益问题从世界各国的立法来看，各国的立法大都规定征收或征用财产，必须是为了公共利益。解决征地拆迁问题的关键在于把好“征地权的启动”这个关口。

（二）解决拆迁纠纷的对策

对于如何解决拆迁产生的纠纷问题，学界代表性的对策有两种。赞成“畅通救济途径”的学者认为，对拆迁中发生的不公正现象，司法应当及时、有效地介入其中，充分发挥司法维护社会公平正义的作用。因此，应该完善房屋拆迁司法救济制度，提倡通过司法途径解决拆迁纠纷，以化解由于拆迁过程中的不公平而引发的各种社会矛盾。[5]具体说来就是在拆迁立法上应当允许被拆迁人在对房屋拆迁管理部门提起行政诉讼时，可以把房屋拆迁管理部门和拆迁人作为被告另行提起民事诉讼，以维护被拆迁人的合法权益。

而主张“建立和完善听证制度”的研究者认为，建立和完善听证制度可以减少被拆迁人事后提起行政复议和司法审查的可能性，降低了因被拆迁人提起事后救济而增加的成本。 [6]邹东升认为，应该全面推行拆迁行政裁决听证和行政强制拆迁听证制度，从补偿标准和程序上保护被拆迁人的合法权益。听证同时也是行政机关指导拆迁人合理确定补偿安置方案，减少拆迁阻力，实现拆迁当事人利益均衡的重要手段。[7]实施房屋拆迁许可听证既是行政许可法的要求也是充分保障房屋所有权人合法权益的重要环节；有利于提前预测项目拆迁成功度，有利于提前化解拆迁纠纷，有利于拆迁许可颁发之后双方当事人平等协商签订拆迁安置补偿协议。

在以上两种途径之外，还有一些学者认为，可以通过对社会评估机构进行清理整顿的方式，来解决拆迁纠纷。陈耀东和贾亚强认为，应通过整顿社会评估机构，实现评估机构与主管部门的彻底脱钩，使其成为真正的独立的社会组织，[8]即需要从法律上明确政府管理部门与评估机构之间相互独立的法律主体的关系。

二、对拆迁补偿的探讨

随着国有土地使用权有偿使用制度的建立和完善，使得土地使用权的财产属性愈加显现出来，被拆迁人对于自己财产权利的保护意识也逐步增强，拆迁补偿这一城市房屋拆迁中的核心问题，亦直接关系到被拆迁人的利益，因而也成为学术探讨的热点。对于拆迁补偿的研究主要涉及到拆迁补偿制度、拆迁补偿价格和拆迁补偿制度的完善三方面。

（一）关于拆迁补偿制度

对我国拆迁补偿制度的研究主要涉及三个方面。首先是“补偿对象”。关于拆迁补偿对象的确定，无论是学者们理论上的探讨，还是在实际法规的操作层面，均有非常明确认识。正如王才亮等人表述的，城市房屋拆迁补偿的对象必须是合法房屋，就是说所有权人合法所有的房屋，它有两层含义，一是房屋为所有权人合法所有，二是房屋本身合法。[2]其次是关于“补偿范围”的探讨。王成国和王维洛等人认为，“补偿的范围有房屋产权、土地使用权，还包括收益权，即依法收取房屋所产生的自然或法定孽息的权利，它可以属于所有人，也可以由承租人、承包人、典权人行使”，[9]并指出其法律特征为，收益权人系合法地占有使用被拆迁房屋，其收益权必须有合同或法律的依据；收益应当合法、有依据的产生，包括既得收入和合法预期收入。另一些学者将补偿范围归为三种：租金、生产经营预期收益和拆迁产生的费用。最后是“补偿原则”，目前绝大部分学者坚持拆迁补偿的基本原则应是等价有偿。譬如徐凡等认为，补偿原则实质是一种赎买政策，也就是说，拆迁中拆迁人首先通过市场价格将被拆迁房屋购买，然后进行拆除。[10]而王学发等则认为，具体标准要依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定的。[11]

（二）关于拆迁补偿价格

在拆迁补偿价格上，学术界先对拆迁的成本构成进行了研究。对于拆迁补偿的价值基础问题即补偿价格，杨亦乔认为，“城市房屋拆迁补偿的价值基础是土地再开发后产生的增值。”在实际开发活动中，土地新增价值是在被拆迁人和开发商、政府三方之间进行分割，“被拆迁人获得补偿费补贴，开发商获得土地开发利润、超额利润，政府管理部门获得土地出让金、其他税费。”[12] 在此基础上，这些学者进一步分析了拆迁补偿价格确定的原则。杨劲松等人则提出了不同的补偿价格标准，认为“拆迁补偿估价应该采用求取公开市场价格的原则。”第一，采用公开市场价值标准，符合管理现行拆迁《条例》的精神和市场经济公正、公平、等价有偿的要求；第二，采用非公开市场标准会遇到具体操作上的困难；第三，采用公开市场标准进行估价有利于房地产估价行业的发展。进一步地，这部分学者更强调“独立、客观、公正”是房地产估价的行为总则。“在拆迁补偿估价中，坚持公开市场标准，运用掌握的市场信息和专业技能进行估价，为拆迁双方提供客观、公正的市场价格，这才是社会的真正需要，也才能使房地产估价师的社会价值得到真正体现。”[13]在此基础上，饶春平提出了价格评估的4项原则：即公平原则、优质优价原则、快捷性原则和政策性原则。[14]还有一些学者则关注于拆迁补偿价格评估的方法。目前主要选用的评估方法有“市场比较法”、“假设开发法”、“收益法”三种。杨亦乔指出，现值价格的评估方法要根据房地产的类型来定，不同类型房地产适用于不同的估价方法。拆迁费由拆迁后土地使用权价格确定，拆前房地产价格是补偿费的最低限额，未来土地使用权价格是全部拆迁费用的最高限额。[12]

（三）城市房屋拆迁补偿制度完善的对策

由于拆迁补偿制度，在拆迁过程中有着极为重要的作用，直接引起许多拆迁纠纷的产生，所以在研究拆迁补偿问题时，一定要考虑完善城市拆迁补偿制度。在研究如何完善城市拆迁补偿制度方面，我国学者主要提出了以下4个对策：第一，扩大拆迁补偿范围。宋扬和邓丹丹撰文指出，我国房屋拆迁补偿应在完全补偿原则的基础上增加补偿的项目，把土地使用权纳入补偿范围内。[5]应当将土地使用权的补偿与房屋所有权的补偿

结合起来之外。陈耀东和贾亚强也作了类似的分析，认为应在原有对房屋及其附属物补偿的基础上，将拆迁房屋的补偿范围扩大到包括对房屋及其附属物所占土地的国有土地使用权的损失。[8]第二，提高补偿标准。当前的拆迁补偿款，让大多数中低阶层的居民无法在原地买到同等面积和保持同等生活质量的房屋。对于其中不少的低收入者更是一种难于承受的困难。学界普遍提出了在拆迁过程中提高补偿标准的方法来完善拆迁补偿制度。在补偿的具体方式上，被拆迁人可以选择实行货币补偿或者房屋产权调换的方式。但无论是采取货币补偿还是采取实物安置，关键是要明确对被拆迁人权益的保障，从“重建设、轻补偿”的观念转变为“建设补偿并重”的观念，切实从法律制度上解决对被拆迁人利益保护不够的问题。[9]。第三，补偿方式多样化。目前，许多城市对拆迁安置愿意采用货币补偿的形式，这种安置方式不仅省事省力，而且在经济上对拆迁人极为有利，然而货币补偿与商品房价格之间差距甚远，导致相当一部分被拆迁人无能力购房，造成拆迁工作难度加大和社会不稳定。因此，应结合拆迁时的房地产市场情况，提高产权调换房源在拆迁补偿总价款中所占的比例，并提供部分中低价商品房和经济适用房作为调换房源。 [9]第四，完善房屋拆迁补偿的程序。张庆元通过对国外拆迁补偿立法的研究，提出我国应借鉴国外的经验，规定严格的法律补偿程序。具体包括：征用程序。如：财产评估程序、补偿标准公示程序、补偿方案的协商确定程序；救济程序。如行政裁决程序和诉讼程序。这些程序都必须明确而完善，特别要避免地方政府同时充当决策者、规则制定者、征用方及纠纷的最后裁决者的多种角色。[15]

综观学术界及政府相关部门的研究成果，分别从拆迁补偿制度、拆迁补偿价格和拆迁补偿的对策等对城市房屋拆迁补偿进行了研究和分析，对推动我国城市房屋拆迁工作都起到一定的积极作用。但是，目前国内的研究或集中于某一方面，如拆迁补偿评估研究、拆迁补偿矛盾分析等，缺乏系统性研究成果；或者仅仅进行一些宏观性、对策性的分析或比较研究，缺乏深入的、可操作性的实证研究成果。

三、保护私有产权问题研究

在城市房屋拆迁中，关于保护私有产权现存的突出问题主要集中在拆迁中私人财产权保护和土地使用权的补偿两个方面。

（一）城市房屋拆迁私有财产权的保护。

保护城市房屋拆迁中私人财产权方面存在的问题，包括政府角色错位，行政违法行为多；拆迁补偿对被拆迁人的财产权保护不够；司法功能发生偏离。

较为多见的观点是政府角色错位，行政违法行为多。在城市房屋拆迁中，政府处于一个重要的地位。一方面，政府通过行政管理，与开发商和居民产生密切的行政关系。另一方面，政府又超脱于开发商与被拆迁人之外，不得干涉平等主体之间的民事行为。因此，政府在城市房屋拆迁中的角色重要而且特殊。它既要保证市场的自由竞争秩序，又要维护公共利益和保障私人权利。张庆元认为，在城市房屋拆迁中，政府部门管理职能与拆迁行为不分，法制观念不强，习惯于用行政干预代替法律、法规，有法不依，以权、以言代法的现象比较突出，违法行政，出现职能错位、越位和缺位。[15]杨建顺进一步提出，为了规范政府的拆迁管理行为，正确履行上述职责，防止权力寻租，可以考虑吸纳西方国家的公共开发制度，即尽量减少城市改建中的商业行为，强调国家开发、公共开发。[16]

拆迁补偿对被拆迁人的财产权保护不够是学者关注另一方面。在传统国家二元的社会结构中，要求人们对国尽忠，对家尽孝，个人利益则被忽视，人性及私权观念被压抑，私权的保护更无从谈起。而私法传统的缺失和国人的私权观念极为淡薄导致在具体制度的安排上，往往忽视对私权的保护，私权的保护机制不完善。杨建顺等认为，房屋拆迁

必须以尊重和保障私人财产权为基本前提和归宿，并提出了确立“先行协商对话，后决定拆迁方案先行补偿、安置，后付诸拆迁实施”的程序原则。[16]陈耀东和贾亚强则提出了在具体制度的构建上应围绕着保障公民私权来展开，合理配置拆迁当事人的权利义务，充分保障被拆迁人的合法权益。[8]邹东升也认为，私有财产为公民权利的实现提供了物质基础，也使公民有条件、有能力运用自己的权利制约和监督公共权力，进而推进依法治国。[7]

除了以上两类在拆迁财产权保护中存在的问题之外，司法功能发生偏离，也造成了对私人财产权救济不力。法律救济衰微，而非理性暴力大兴。正是由于司法功能的偏离与救济不力，被拆迁人权利受损后，要么忍气吞声，要么层层上访，要么走向暴力抗争的悲剧。陈耀东和贾亚强指出，现行房屋拆迁立法中，立法者站在管理者的角度，更多地关注拆迁的效率，而忽视了对被拆迁人私权的保护，忽略了法律的首要目标——公平，从而造成拆迁中居民的私权屡屡遭受侵犯。[8]张庆元也认为，因为房屋拆迁管理部门或地方政府是房屋拆迁的决定者，是拆迁法律关系事实上的当事人之一，他们与拆迁人在利益关系上是一致的，再由他们就补偿安置进行裁决，必然会在利益上产生冲突，有违裁决的公正性。[15]

（二）城市房屋拆迁土地使用权的补偿问题

在拆迁活动中，被拆迁人丧失的不仅是房屋及其附属物的所有权，还有房屋及其附属物所占土地的国有土地使用权，所以，土地的使用权应列入拆迁补偿之内，这一观点在很多文献里面都有论述，如邓丹丹认为，房屋拆迁中拆迁人的目的并不是为了取得被拆迁人的房屋及其附属物，而是为了取得被拆迁人房屋及其附属物占用范围内的国有土地使用权。取得国有土地使用权，对该片土地进行再开发才是房屋拆迁的最主要内容。

[5]邹东升更强调，土地使用权不予补偿显然是对公民财产权的侵犯，同时也不利于培育发展市场经济所需的公平合理之竞争秩序。[7]私有财产权先验于国家权力而存在，它是国家秩序和国家财产的一种来源，而不是一个结果。因此，要特别防止公共权力对私有财产的侵犯。

结语

近年来随着我国城市改造规模的扩大和速度的加快，城市拆迁问题越来越引起学术界的重视，出现了大量的研究成果。总体上看，对城市拆迁问题的认识日益深入，研究视角不断创新，理论研究也有很大的进展，但是，笔者认为目前研究中尚有一些不足之处。

研究领域可以进一步扩展，已有研究的一些主题过于单一，除了现状描述外，多是探讨拆迁立法、拆迁制度的法律研究。目前国内的学术研究均很少有说明城市居民对房屋拆迁改造的整体评价。对于中国人来说，房产在大多数人的生活资料中占绝对比重，并且承载着众多的社会功能，对城市居民来说，搬迁对于有些居民来讲意味着丧失赖以谋生的手段，更不用说离开原有的居住环境所造成的精神上的损失。所以，拆迁改造对居民的生活有较大的影响，而居民对拆迁改造的评价具有的现实的研究意义,这应该是值得拓展的一个重要方面。

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