万科 三大商业产品线研究案例分析课件
万科商业地产新模式：商墅
万科商业地产新模式：商墅
万科一贯不走寻常路,放弃传统写字楼模式,将住宅领域积累的产品优势与物业服务优势延伸到写字楼产品,开发低密度特色写字楼-万科VMO：每栋商务别墅的面积为500-1200平米，每套赠送250-750平米的采光地下空间，配3-6个停车位；VMO的花园广场由三栋5层的办公建筑组成，大堂双层挑高，标准层面积达2100-3000平方米，空间可塑性强，内部分割，总价相对较低。
设计理念：
最大化利用场地与周边自然环境，创造“生态办公”“绿色办公”的新环境商务办公，万科集团内部的产品代号为：【商墅】
什么是商墅？
商墅？=商业 别墅？
商业产权和居住产权的限制无法实现住宅的多元化使用.
如何才能两全其美？
市场什么样的产品打破两种限制？
商墅的出现，将商业、居住、办公多功能融合，真正实现产品的创新性.
商墅将成为未来商业地产的潮流产品.
商墅：商业产权下的功能和空间多元化组合。
商墅一般规划为三至五层，一至二层做商业性质使用，三至五层做居家别墅性质使用.
分层规划，达到动静分离效果；
多功能使用，是商业也是别墅；
空间组合灵活，随意变换，满足多元化需求.
别墅规划类别举例：
用于居家：三层客厅、厨房，四层、五层为卧室；
用于投资：从三层到五层可以隔出多间单身公寓。
商业规划类别举例：
一层商铺，二层办公室； 一层、二层均为办公室。
商墅案例研究
永建商墅案例一
永建顶尚是厦门永建房地产有限公司继城立方、雍景湾之后，又一“创意小户型”力作.
项目规划产品主要有三类：SOHO、摩天轮小两房、商墅. 商墅产品规划
计算产权面积110㎡，
实际享用面积约180㎡；
每层面积约40平米；
每层挑高3.6米；
赠送地面停车位；
商墅产品规划--一层 每套商墅赠送地面停车位
一层可以当做商铺，用于出租，也可自主经营.
一楼的店面：进深约10米，面宽约4米，挑高3.6米；
二层规划有会客厅，办公区，灵活多变.
万科杜邦分析结果
综合地分析和评价企业财务状况和经营业绩的方法。 采用杜邦分析图将有关分析指标按内在
联系加以排列，从而直观地反映出企业的财务状况和经营成果的总体面貌。
在本案例分析中，我们也选择用杜邦分析来对万科 A（ 000002）的各项财务指标进行比较分
析。
1. 画出杜邦分析图：
2. 列出杜邦分析所需要的财务指标
项目 07年度 06年度
净资产收益率（％）
总资产净利率（％）
资产负债率（%:
权益乘数：
销售净利率（％）:
总资产周转率：
净利润： 5,317,500, 2,422,997,
销售收入： 35,526,611, 17,918,331,
杜邦分析法利用各个主要财务比率之间的内在联系, 建立财务比率分析的综合模型， 来 资产总额： 100,094,467, 49,919,840,
全部成本： 28,040,921, 14,646,134,
其他利润：
所得税： 2,324,104, 1,011,497,
长期资产： 4,661,948, 48,262,565,
流动资产： 95,432,519, 48,262,565,
流动制造成本 20,607,338, 11,441,263,
销售费用 1,194,543, 625,716,
管理费用 1,763,765, 859,458,
财务费用 359,500, 140,151,
3. 依次进行分析
3.1对权益净利率的分析
净资产收益率指标是衡量企业利用资产获取利润能力的指标。 净资产收益率充分考虑了
筹资方式对企业获利能力的影响， 因此它所反映的获利能力是企业经营能力、 财务决策和筹
资方式等多种因素综合作用的结果。 企业的投资者在很大程度上依据这个指标来判断是否投
资或是否转让股份，考察经营者业绩和决定股利分配政策。 这些指标对公司的管理者也至关
重要。
万科的净资产收益率在 2006年至2007年间有了较大幅度增长，分别从 2006年的增加 至2007年的.
房产营销案例分析
房产营销案例分析
一、 深圳万科案例
1、 万科集团采用了那种目标市场选择的策略? 答：万科集团采用的是产品----市场集中化策略。指的是房地产企业的目标市场无论是从购房者或是从产品角度都集中于一个细分市场。
2、 房地产目标市场选择应该按照什么程序进行? 答：目标市场选择的程序是：
1、市场调研及市场细分。
2、细分市场分析与平估。
3、目标市场的选择。
3、 谈谈你对万科公司的目标市场选择的看法。 答：正是由于万科公司在项目前期阶段经过认真调查研究分析，通过对市场细分后锁定了深圳市及周边地区拥有千万资产的目标市场，认为，虽然这一目标市场十分狭窄，客户群体容量依然十分有限，但由于这部分群体存在着有效需求，所以公司有效把握了他们的需求信息，及时开发出了他们所需求的物业产品----高层豪宅，结果市场反应强烈，取得了项目的成功。
二、 人口老龄化案例。
问题：试论述人口老龄化对房地产市场及房地产营销管理的影响。
答： 1、在房地产营销宏观环境中的人口环境是影响房地产营销的重要因素。人口的数量、结构等对房地产市场定位有明显的指导意义。
2、我国目前人口老龄化现象已在我国各大中
城市显现出来，为了使老年人“老有所养，老有所依”，政府及社会各界需要投入大量资金，保证老年人生活需要。不少老年空巢家庭，也需要购买适合养老的房屋。这必然导致对“老年公寓”、“敬老院”、“托老所”“社会福利院”等房地产项目的巨大需求。
3、因此，房地产企业，应根据人口环境老龄化的重要变化，及时调整房地产市场定位，积极主动地开发设有医院、老年人健身娱乐、老年人饮食起居综合服务等适合养老的房地产项目。适应人口老龄化的环境变化，满足老年人的需求。
三、北京红石实业公司，通过市场细分，选择了其中的
两个目标市场，该公司集中有限的资源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城，为金领人士组成的目标市场在海南开发了高挡海景别墅。
问：（1）房地产公司采用了哪种目标市场选择的策略？
万科运营模式五菜一汤
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1 【商业】万科、龙湖、万达、协信、花样年等7大社区商业模式解读
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目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。
一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营 文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.
2 自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。
在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。
万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。
万科地产案例分析
万科地产案例分析
目 录 第一章 万科集团概况分析 3
第一节 万科的现状 3
1 万科的简介 3 2 万科的组织架构及子公司 5
3 万科的股权结构 9 4 万科的市场定位及主要产品系列 9
第二节 本报告分析的主要内容 10
第二章 万科发展历程分析 10 第一节 万科成长历程分析 10
1 从贸易起步，由单一经营到多元化经营阶段（1984～1991） 10 2 以房地产为主营业务，全国扩张阶段（1991～1994） 11
3 房地产主营业务范围收缩与调整阶段（1994～2001） 13
4 规模化精细化及房地产品牌发展阶段（2002年至今） 14 第二节 万科发展历程中的战略分析 15
1万科发展战略演变 15 2万科目前的战略定位 16
3 万科的精细化三大策略 16
4 万科的战略实施情况分析 17 第三节 万科组织架构的演变与其战略和投资布局转变的关系 21
1 万科组织架构的演变 21 2 万科组织结构调整的背后决定因素――战略与投资布局的调整 23
第三章 万科发展历程中的关键财务指标 26 第一节 万科历年的规模 26
1 历年数据 26
2 数据解读及趋势分析 27 第二节 万科历年的发展速度 27
1 历年数据 27 2 数据解读及趋势分析 28
第三节 万科历年的盈利能力指标 28
1 历年数据 28 2 数据解读及趋势分析 29
第四节 万科历年的偿债能力 30 1 历年数据 30
2 数据解读及趋势分析 31
第五节 万科历年的资产运营效率 32 1 历年数据 32
2 数据解读及趋势分析 33 第四章 万科成功的关键点 33
第一节 持续的向标杆学习能力 33
1树立标杆：向世界优秀企业学习 33 2 新的标杆――Pulte Homes 33
第二节 准确的市场定位与积极的品牌塑造 34 1 准确的市场定位 34
2 品牌对房地产企业的重要性 34 3 万科的品牌战略 36
万科案例分析总结
一、
知识管理知识点概述：
十八、知识的定义：
十九、在国内：
二十、《辞源》中给出的解释是：人对事物的认识。
二十一、《辞海》 ：人在社会实践中积累起来的经验。 二十二、 《现代汉语辞典》 ：人们在改造世界的实践中获得的认识和经验的总和。
二十三、在国外：
二十四、苏格拉底：经过证实的正确的认识。 二十五、罗素：知识是一个意义模糊的概
二十六、德鲁克：是一种能改变某些人（事）的信息，包括使信息成为行动的基础的方式，还包括通过对信息的运用使人或机构有能力进行改变或进行更为有效的行为的方式。
二十七、达文波特：包括已经结构化的经验、价值和有特定涵义的信息及专家洞察力。二十八、总之：知识是人类对客观世界认识的反映，也是对生产活动和社会实践中不断 积累的经验的总结。
二十九、知识的特征
三十、知识具有客观性；可存储性；载体多样性；可传递性；可加工性；可共享性；可转化性等特征
一、知识管理内涵：
知识管理，即对知识的获取、整理、保存、更新、应用、测评、传递、分享
和创新等基础环节，并通过知识的生成、积累、交流和应用管理，复合作用于组
织的多个领域，以实现知识的资本化和产品化。 它既是对知识及知识过程的管理，
也是对知识工作者的管理。
二、知识管理背景：
1.知识经济的发展：经济形态由农业社会向工业社会再向后工业社会转化，这就意味着以由生产要素转向投资最终转向创新为动力的经济时代的到来。
OECD 于 1997 年初 ,提出了“以知识为基础的经济”的概念。标志着传统的以大量消耗原材料和能源为特征的工业经济， 正在逐渐被全新的基于最新科技和人类
知识精华的经济形态——知识经济所取代 。知识经济作为一种新的经济形态。
它与以往的经济形态最大的区别在于， 知识经济的繁荣不是直接取决于资源、 资
本等硬件技术的数量。而是依赖于知识和有效信息的积累与运用。
2.管理环境的变化：知识化；网络化；全球化。
万科运营模式五菜一汤 2
【商业】万科、龙湖、万达、协信、花样年等 大社区商业模式
解读
自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在
北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。
在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健
康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷
的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证
社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问
题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮
连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活 餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好 评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新
鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。
此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生
活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、
现代、健康的感受。
万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但
更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内
的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活
类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。
万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮
生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的
生命力。
对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大庆也曾表示：“长
期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来,
未来可形成可观的资产包。”
万科平衡计分卡案例分析
万科平衡计分卡案例分析
摘要：平衡计分卡是一种绩效管理工具，它将组织的业务目标以及衡量这些目标的指标整合到一个综合的框架中。本文以中国地产巨头公司万科为例，分析其采用平衡计分卡的实践情况，探讨其对企业绩效管理的影响。
一、引言
万科地产是中国最大的地产开发商之一，成立于1984年，总部位于深圳。自成立以来，万科一直致力于提供优质的住宅及商业地产项目。为了更好地管理企业绩效，万科于2024年引入平衡计分卡作为其绩效管理工具。
二、平衡计分卡的构建
万科平衡计分卡的构建包括以下四个维度：财务、客户、内部业务流程和学习与成长。在财务维度中，万科关注收入增长、利润率和市场份额等指标。在客户维度中，万科关注客户满意度和口碑等指标。在内部业务流程维度中，万科关注项目开发、销售和交付等关键活动指标。在学习与成长维度中，万科关注员工培训和技能发展等指标。
三、平衡计分卡的应用
1.财务维度：万科通过设置收入和利润目标来激励员工工作。此外，万科还通过市场份额和回报率等指标监控业绩，并为此设定相应的奖励制度。由于财务绩效是企业发展的重要指标之一，万科借助平衡计分卡提高了财务管理的效率。 2.客户维度：万科非常重视客户满意度和口碑。通过收集客户反馈和需求，万科不断改进产品质量和服务水平。此外，万科还开展了大规模的市场调研，以了解客户对竞争对手的偏好和态度，从而制定相应的市场战略。
3.内部业务流程维度：万科通过优化项目开发、销售和交付等内部业务流程来提高效率和质量。万科引入了项目管理体系，并通过流程改进和自动化技术来加强内部协作和沟通。平衡计分卡帮助万科识别关键业务流程，并定期跟踪和改进这些流程。
4.学习与成长维度：万科认为员工的学习和成长对于企业的长期发展至关重要。为此，万科投入大量资源用于员工培训和技能发展。通过平衡计分卡，万科能够对员工培训和技能提升的效果进行评估，并及时调整培训内容和方式。
四、平衡计分卡的效果