不动产估价理论报告
市场比较法不动产估价原理及案例
格。
REAL ESTATE APPRAISING
3、选取可比实例的基本准则
可比实例所处的地区应与估价对象所处的 地区相同，或是在同一供需范围内的类似 地区
可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑
如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔 时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超 过1年）。
可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 选取可比实例的数量：一般要求选取3-10 个可比实例
REAL ESTATE APPRAISING
4、建立价格可比基础
就是对所选可比实例的成交价格进行换算处 理，使其之间的口径一致、相互可比，并统 一到估价对象的价格单位上，为进行比较修 正建立共同的基础。
2.间接比较分析
间接比较是以一个标准不动产或 条件俱佳的不动产为基准，把交易案 例和待估对象均与其逐项比较，然后 将结果转化为修正价格。
PD PB A B C D E
REAL ESTATE APPRAISING
（1）区域因素间接比较
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
1、统一付款方式。如果在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 8%，则：
甲总价=16× 32 + 32 =76.422（万元人民币） (1 8%)0.5 (1 8%)
乙总价=15（万美元） 2、统一化为单价。则：
关于对房地产用途不一致时评估处理的探讨
关于对房地产用途不一致时评估处理的探讨由于房地产用途是决定房地产价格的核心因素之一。
房地产用途不同，房地产权利人从房地产中获得的未来收益的预期不同，房地产价格就不同。
在评估过程中，由于房地产用途的不一致，造成房地产价格定义中设定房地产用途的困难。
因此，能否正确设定房地产用途，将直接关系到房地产价格的准确揭示和显现。
本文旨在通过分析目前上海市资产评估机构中对房地产用途不一致时的实务处理方式，并提出解决的建议。
一、房地产用途不一致的表现和导致的原因浅析结合笔者对上海部分评估机构房地产评估案例的调查和归纳，目前在评估中遇到的房地产用途不一致的情况主要有以下几种：1. 土地登记用途与房屋登记用途不一致。
由于我国原先房地产权利登记管理的有关法规和规定是采用对土地使用权和房屋建筑物分别登记的方式，国土部门颁发《土地使用证》，房管部门颁发《房屋所有权证》。
两种登记所依据的分类系统不一样，导致对同一宗房地产，记载土地使用权用途的《土地使用权证》和记载房屋建筑物用途的《房屋所有权证》用途可能不一致。
而且房地产权利人在实际申领房地产权证的操作过程中，存在土地使用权和与其相对应的房屋建筑物登记在不同时点的情况，因而也导致了土地用途与房屋用途的差异性。
例如：土地登记用途为工业，而房屋建筑物的登记用途为办公；或者土地登记用途为住宅，而房屋建筑物登记用途为商业等。
2. 权证登记用途与实际用途或规划用途不一致。
权证登记用途是指土地、房屋的合法用途。
但随着改革开放和城市化发展，具体宗地的区位随着城市范围的拓展及城市生产力规划布局的调整而发生了变化。
由此引发了土地潜在价值和权证登记用途下在用价值的矛盾，特别是当土地潜在价值大于土地原用途价值时，土地的使用人将有更强的欲望去改变原土地用途而实现土地的潜在价值。
由于房地产登记部门的工作滞后或房地产权利人的法制观念淡薄等原因，房地产的权证登记用途与实际用途不一致的现象时有出现。
如在房地产使用过程中进行过改建，用途发生变化，而权证未及时变更。
不动产估价方法之成本法
（二）成本法适用的条件
注意: 房地产价格取决于其预期收益 ( 效应 ), 而非 花费的成本。 房地产开发建设成本的增加，并不一定能增 加其价值。
（二）成本法适用的条件
怎样解释？
价格等于“成本＋平均利润”，是在长时期内 平均来看的，而且需要具备两个条件： 第一，自由竞争； 第二，该种商品本身可以大量重复生产。
土地增值收益的来源
第一，“农转非”所产生的增值； 第二，社会经济发展所产生的增值； 第三，通货膨胀所产生的增值； 第四，土地性能改变所产生的增值。 从实践来看，目前农地尚未形成真正的地价， 征地费普遍偏低，为了控制土地投机，保护 农地，应加上“土地增值收益”。
土地增值收益
第六章 成本法 Cost Approach
【成本逼近法】 第一节 成本法基本原理 第二节 成本法的评估步骤 第三节 成本法应用举例
第一节 成本法基本原理
一、成本法的概念 是指先分别求取估价对象在估价时点时的 重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格 减去折旧，以此求取估价对象价格的方法。 本质：是以房地产的重新开发建设成本为 导向，来求取估价对象的价格。 积算价格
（二）重新购建价格的求取思路
房地的重新购建价格＝土地的重新购建价格 ＋建筑物的重新购建价格
土地重新购建价格的求取方法： （1）城市建成区的土地：比较法、基准地价 修正法； （2）新开发的土地：成本法。
（三）建筑物重新购建价格的求取方法
1、建筑物重新购建价格的类型 （1）重置价格（replacement cost） 又称重置成本，是指采用估价时点的建 筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技 术等，在估价时点的国家财税制度和市场 价格体系下，重新建造与估价对象建筑物 具有同等效用的全新建筑物所必需的支出 及应得的利润。
房地产估价师《理论与方法》考试大纲
房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。
希望对大家有所帮助。
第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。
不动产估价理论与方法模考试题(含答案)
不动产估价理论与方法模考试题（含答案）一、单选题（共41题，每题1分，共41分）1.决定建筑物价格的最基本因素是( )。
A、重置价B、建筑物成新C、材料价格D、房产市场状况正确答案：A2.( )是影响土地区位的最重要因素。
A、繁华程度B、社会经济因素C、行政因素D、自然因素正确答案：B3.在影响土地价格的诸因素中，繁华程度属于( )。
A、经济因素B、区域因素C、个别因素D、一般因素正确答案：B4.边际产量若以货币方式计量，则根据计算方法不同，分为边际产值和（）A、边际收入产量B、边际收益产量C、边际收入D、边际收益正确答案：B5.根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与( )及产品与服务的种类密切相关。
A、中心的规模与人口分布密度B、居民收入水平和人口分布密度C、中心地规模和居民收入水平D、中心地规模、居民收入水平和人口分布密度正确答案：D答案解析：中心地商品和劳务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品与服务的种类密切相关。
不同规模的中心地，其需求门槛和销售范围也是不同的。
它们在空间地域上的这些差异，经过相互作用和人类经济活动的干扰，就将形成规律有序的中心地——市场等级体系。
6.( )能作为城市规划管理和综合开发、地价评估及土地有偿使用的依据。
A、目的性详细规划B、控制性详细规划C、专项性详细规划D、修建性详细规划正确答案：B7.（）是级差地租产生的原因。
A、土地的自然条件B、土地所有权垄断C、土地生产效率差异D、土地经营权垄断正确答案：D8.建筑物在不能使用时还能收回的价值叫做( )。
A、建筑物报废价值B、建筑物剩余价值C、建筑材料剩余值D、建筑物残值正确答案：D9.地价管理对市场中的地价水平和地价有( )的功能。
A、制度和控制B、调控和引导C、制定和指引D、控制和引导正确答案：B10.土地需求的一个重要特点是，土地需求是一种（）需求。
不动产估价论文
《不动产估价》论文题目：浅谈不动产估价与土地资源管专业建设发展班级：土管201103姓名：陈发学号：20110043指导教师：夏建国2013年12月23日摘要：随着我国房地产市场的日趋成熟，房地产评估作为涉及政府和社会各方面重大经济利益的社会中介服务行业，正日益为大众认识和接受，并取得了长足的发展。
这里介绍了当前我国不动产估价制度及其工作要点,并阐述土地资源管理专业及其研究内容,在此基础上结合当前我国研究教育的现状及其发展趋势来分析将不动产估价作为土地资源管理专业研究教育的一个培养方向,使土地资源管理专业成为我国不动产估价师人才培养基地的现实可行性,最后进一步讨论将不动产估价作为土地资源管理专业研究人才培养方向。
关键词：不动产估价：土地资源管理：专业建设Abstract:Along with our country real estate market, the increasing maturity of real estate appraisal as involving government great economic benefits and social various aspects of social intermediary service industry, is increasingly for public understanding and acceptance, and made great development.Here introduced the current our country real estate appraisal system and its working points, and explains the history of the land resource management and its research content, On the basis of combining the research present situation and development trend of education in our country, to analyze the real estate appraisal as a land resources management professional research education training direction, make land resources management major in our country real estate appraiser talent training base of the feasibility, finally, further discussion will be real estate valuation as land resource management professional research personnel training direction.key words:real estate appraisal; land resource management; professional building.一不动产估价制度及发展不动产估价是指不动产专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的估价方法,并结合估价经验与对影响不动产价格的因素的分析,对不动产的真实、客观、合理的价格所做出的估计、推测与判断。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析本文旨在通过一个案例分析来阐述房地产估价的程序。
这个案例将取样于位于南京板桥示范小区的一套公寓，金额为每平方米500万元。
估价前，必须要明确客户所需要的估价类型，以及以更准确的方式应用有效的估价理论和技术，以及从房屋行业相关方面得出综合评价结论。
通过查阅当地房价走势、房屋可利用率、房地产供求情况、不动产市场价格行情以及同一小区的房屋的历史成交情况，对其实际价格进行比对，了解市场价格变化。
同时，结合具体的小区设施、区位、周边环境、内部设施条件和出租市场等客观情况，从多维度考虑房屋价值，并将数据以图表、表格或者口头表达方式展示出来。
针对上述不同维度的情况，进一步结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析等，对该房屋各方面的优劣做出估计，从而评估出其可能的价格水平。
最后，将多维度的分析和模型研究的结果，由专业的估价师综合评估，归纳出当前房屋的价值报告，以提供专业的估价意见。
总之，对于房地产估价来说，不仅需要综合考虑该房屋的具体情况，还必须从多方面考虑，运用有效的估价方法，通过多维度的分析，使其符合市场的真实价格。
完成房地产估价的过程中，需要收集和分析多个不同的数据，以确定房屋最终的估值水平。
首先，参考相关的房价走势，以有效的方式作出可靠的估价结果。
通过收集房屋所在位置的房价近期变动情况，对不动产市场行情形势有一定的了解。
通过收集具体房屋与附近小区房屋成交历史数据，结合当前价格，进行比较，把握市场行情，以获取更准确的结果。
其次，通过对房屋可利用率的分析，了解该房屋的供求情况及其对市场的影响程度，了解客户所求的估价是否符合市场实际情况。
再者，结合具体小区设施、周边环境、内部设施条件收集客观数据，更全面地评价房屋价值。
通过对周边环境如交通、学校、绿化等的收集，对客观环境的影响做出解释，了解其对房屋的价值的影响程度。
最后，结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析，将多种因素整合评估，以达到可能的价格水平。
房地产估价规范(附条文说明)
祝各位考友顺利通过考试，金榜题名！中华人民共和国国家标准房地产估价规范Code for Real Estate AppraisalGB/T 50291—1999主管部门：中华人民共和国建设部批准部门：中华人民共和国建设部施行日期:1999年6月1日中国建筑工业出版社1999 北京前言国家标准《房地产估价规范》是根据建设部建标[1998］244号《一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划（第二批）》和建设部房地产业司建房市函字[1996］第40号《关于委托制订"房地产价格评估技术规程"的函》的要求，由建设部负责主编,具体由中国房地产估价师学会会同建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会等十个单位共同编制而成。
本规范经有关部门会审，建设部以建标［1999］48号文批准,并会同国家质量技术监督局联合发布。
本规范在编制过程中，编制组进行了广泛、深入的调查研究，认真总结了我国开展房地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果,广泛征求了全国有关单位、专家和实际工作者的意见，同时收集、分析、研究、参考了美国、英国、日本、德国等主要国家和香港、台湾地区以及国际评估标准委员会（IVSC）的有关标准和理论研究成果。
本规范由建设部负责管理，具体解释工作由中国房地产估价师学会负责。
在使用过程中，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应积极总结经验，并将意见寄往中国房地产估价师学会国家标准《房地产估价规范》管理组(地址：北京市三里河路九号，邮政编码：100835），以供修订时参考.国家标准《房地产估价规范》的主编单位：中国房地产估价师学会。
参编单位：建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会、中山大学岭南学院、华中师范大学经济学院、清华大学房地产研究所、北京大学不动产研究鉴定中心、北京市房地产价格评估事务所、上海市房地产评估中心、深圳市物业估价所等。
本规范编制的主要起草人员：柴强、廖俊平、艾建国、沈建忠、陆克华、刘锦红、刘洪玉、冯长春、杨于北、杨国诚、沈彦京、康小芸、田耀东。
房地产估价 第三章不动产估价的价格影响因素
8、国际化状况
8、行政隶属变更。
9、国际经济状况
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什么是管理?
——社会因素 1、人口状况： 最主要的社会因素。 （1）人口数量； （2）人口素质； （3）家庭人口构成。 2、城镇化； 3、教育及社会福利状况； 4、不动产交易惯例；
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什么是管理?
——社会因素 5、生活方式； 6、心理因素； 7、国内政治状况； 8、社会治安状况； 9、国际政治状况；
6.历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面 价值
7.基准地价、标定地价和房屋重置价格 8.土地价格、建筑物价格和房地价格 9.总价格、单位价格和楼面价格 10.名义价格和实际价格 11.现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 12.评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
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3-4 影响不动产价格的一般因素
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3-3 房地产价格和价值的种类
1.价值、使用价值和交换价值 在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价 值仅指交换价值。 使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用。 交换价值是指一种商品同另一种商品交换的量的关系或比例， 即交换价值表现为一定数量的其他商品。 在现代社会，交换价值通常用货币来衡量。就使用价值与交换 价值相对而已，房地产评估是评估房地产的交换价值。
快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下 的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。
现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。 残余价值是指估价对象在非继续利用条件下的价值。
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4.买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征 收价值
5.完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人 权益价值
不动产估价
第一章导论1.不动产：是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物，指土地、建筑物以及附着于土地和建筑物的定着物，包括物质实体及其相关权益。
2.不动产的构成（从实物形态分）：土地、建筑物（是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。
）、定着物（是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。
如房屋、地下管道、树木、沟渠等。
）。
3.不动产的特性：自然特性（不动产自然属性的反映）包括位置固定性（决定估价时价格唯一性）、位置的差异性（位置优劣的差异性）、异质性（决定不动产的复杂性）、资源有限性（向空间发展）、使用耐久性（在合理使用和保护的前提下可以永续使用。
）；经济特性包括供给的稀缺性（刚性需求和改善型需求引起了不动产供给的垄断性）、供给的垄断性（包括土地所有权和经营权的垄断）、价值量大（不动产形成过程中，凝聚了大量人力物力财力。
）、保值增值性（财富象征）、市场的区域性（供求数量和价格的区域差异性）、合并与分割的可能性（小面积土地合并可提高价值和价格；大宗土地进行分割可提高土地利用率、使用价格与价值。
）、社会经济位置的可变性（我国引起不动产社会经济位置变动的主要因素有：行政区划的调整、城乡规划、交通、经济发展状况。
）4.不动产估价：是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与影响不动产价格的因素，对不动产客观合理价值所作出的推测与判断。
【对不动产估价概念的理解应注意：估价目的影响估价结果，估价目的是指估价结果的期望用途，来源于对估价的不同需要；不同的权益对应不同的客观合理价格，不动产价格实质是这些无形的权益的价格，转移的权益越大，价格就越高；时间对不动产价格的影响很大。
】5.不动产价格类型主要有：买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、课税价格、投保价格、征收价格、典当价格等。
6.不动产估价的特性：估计性（估价不是定价，亦不是作价格保证。