湖北潜江曹禺公园文化商业街项目商业定位营销策划提报

中百仓储
二层 三层 一层
当地最大百货超市，位于章华中 路城市最繁华路段（只租不售） 位于东风路商业街末，2007年启 用以来从中高端商品走向中低端， 二层及以上经营惨淡。
世贸广场
二层 三层
1、板块商业市场特征 中部板块集中了潜江各大型综合商厦，从传统经营的国营百 货商店，到集购物、休闲、娱乐于一体的综合商场，是商家的必争



新天地的功能内容
艺术类
专业市场类
办公类 展示及展销类
艺术品经营市场
艺术工作室（画家作 坊） 画廊、美术馆 购物中心Mall 工艺品专营店 特色服饰店 新天地分北里、南里。 北里主要为主题餐饮、特色商业、酒吧和艺术休 闲娱乐，3.5万平米。
购物商业类
购物类
休闲娱乐
休闲类
酒吧业 南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、 餐饮业 休闲中心为主。该中心功能主要包括国际影城、 剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店 31
②劣势(weakness) 交通——道路虽畅通，公交车开通较少，交通不便
环境——临近主干道，但人流量严重不足，影响商业价值。
③机会分析(Opportunity) 配套——学校/商业/公园/百货/公交等配套共同营造1.5公里生活圈 规划——居东城，在未来的东西双城枢纽规划中，价值得以更好体现 机会——曹禺文化风情是潜江市场的空白点 利好信息——8+1城市圈的发展，吸引外部购买力
二、本项目商业特征之SWOT分析
①优势（Strength）
文化价值——曹禺公园是以当代剧作大师曹禺先生命名的风景园林景区，
既是文化主题公园，又有占地面积较大的园林，是潜江市著
名景区。 景观优势——曹禺公园地块位于泽口开发区，区位优势突出。地理位置极 佳，进可享城市商业繁华，退可静享田园风景旖旎。 产业集群——湖滨领地，锦绣潜城等等 稀缺性——主题公园内唯一的商业街 创新——产品设计创新、园林景观、营销创新
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上海新天地成功因素
城市人文资源的积淀：丰富的城市历史文化以及传统建筑等人文资源。
（一）潜江发展基本现状 2009年，全市完成生产总值234.01亿元，按可比价格计算，比上年增长10.8%， 继续保持两位数增长。其中：第一产业完成增加值41.19亿元，增长4.7%；第二产 业完成增加值121.09亿元，增长11.5%；第三产业完成增加值71.73亿元，增长 12.7% 2009年，是新世纪以来潜江市外部发展环境最为云谲波诡，发展形势最为 困难，经济走势最为跌宕起伏的一年。自2008年第四季度以来，受全国金融危机 严重冲击和全国经济增长明显下滑影响，全市经济发展遭遇严重困难。面对严峻 复杂的经济形势，市委、市政府审时度势，应对有方。带领全市上下克难奋进，
曹禺公园文化商业街
项目提报
2010年9月(潜江)
目
第一章、潜江商业调查浅析
潜江发展基本现状 潜江商业分布情况
录
第二章、项目商业特征
基本经济指标 SWOT分析 产品形态定位
第三章、目标客户群定位
客户群体分类 目标客户群体分析 目标客户群的购买理由
目
第四章、项目定位——入市态势
项目形象定位 项目定价策略
街，引进上百个全国甚至世界品牌商品（范思哲、NIKE„„）
商业配套呈现一副“遍地开花”的局面，目前主要商业物业情况如下
项目
一层
租金
200元/㎡
80元/㎡ 约30元/㎡ 二层 三层
简介
当地最高端商业项目，位于章华 中路市中心繁华区（只租不售）
水牛城
一层
180元/㎡
大型超市 － 80元/㎡ 40元/㎡ －
最可购：物美价廉 最可玩：休闲娱乐尽在其中。
三、产品形态定位
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特色商业休闲娱乐案例研究
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28
特色商业休闲娱乐
类型 商业主题化、体 验化以及时尚化
名称 上海新天地——现代与传统的时尚结合 洛杉矶城市步道——商业主题情景化的先锋 横滨21世纪港购物公园——城市中心商业集群发展新 模式
29
上海新天地
录
项目的价格推售策略
第五章、整体推广策略——我们的武器/如何使用我们的武器
项目内涵解构 推广思路及战略应用
宣传推广策略
各阶段推广策略应用
知已知彼、百战不殆
我们坚信：思想可以动人 ！ 我们坚信：文化可以销售 ！ 我们要从品牌文化内涵的角度全面地为项目做传播！
第一章、潜 江 商 业 调 查 浅 析
——知彼
每一个城市
都有一个精神领袖、一个灵魂地标
1
例如提到上海，想到外滩 提到杭州，想到西湖 提到武汉，想到黄鹤楼 甚至提到咸宁，也会想到温泉
但是，提到潜江，我们似乎想不到什么……
2
曹禺公园
潜江人的文化领袖、人文地标
它的文化价值、旅游价值、城市名品展示价值巨大
因此它的商业街是文化的、风情的、代表性强的

D.迪吧、舞厅在潜江中心区域的数量较少、经营质量一般、生意平
淡、市场不大。说明潜江需要的是与其书香生活体味一致的休闲娱乐 场所。
第二章、项 目 商 业 特 征 ——知己
一、基本指标：
1、经济技术指标： 商业街区位于曹禺公园（二期）南侧，沿殷台路临街布置，以 13个单体徽派仿古建筑对街形式设置分布在公园南入口广场区东西 两侧。占地面积8131平方米，总建筑面积15400平方米，东区全长 236.5米、占地面积4750平方米、建筑面积8972平方米；西区全长 158米、占地面积3381平方米、建筑面积6421.7平方米。
全市经济保持了平稳较快发展。保增长、保民生、保稳定各项工作扎实有序推进，
经济运行逐步复苏向好，各项社会事业全面进步。
人口情况 年末总人口101.63万人，从2000年以后，在没有较大政
策影响及城市发展的情况下，潜江市总人口趋向于平稳。
城市建设 城市规划区面积311.25平方公里，建成区面积38.6平方公里，城市 人口近37万人。潜江自然条件优越，水陆交通便利，自然资源得天独厚， 城市生态环境独具特色，城市空间布局形成东城区（中心城区）和西城区 （油田矿区），东西城区之间绿色长廊相连，被誉为“水乡园林”。在围 绕以建设具有浓郁水乡园林特色中等城市为目标，树立“大城区、大园林、 大手笔”理念，东、西城区联动，大力实施环境创新战略，启动十大重点 工程建设，努力塑造城市新形象，先后投资近5亿元，完成了一大批基础 设施建设，城市建设又上了一个新的台阶。
传统商业在潜江主要是以零售业为主，这种表现形式形成了较好的
市场规模和经营方式，是潜江经济活动的重要组成部分。潜江章华中 路段的商业竞争，在整个潜江的传统商业竞争中，都是十分显著的地 方。相比之下，作为潜江传统商业的另一重要的表现形式——批发， 在潜江没有形成有一定规模的经营商家，整体较为零散，这也是传统 商业在潜江较为不足的方面。
旅游类
旅游业
旅馆
式服务公寓（53套单元）等。
城市故事的表述
新与旧的完美融合 以“整旧似旧”原则，对2.5万平方
米保护建筑进行全面整修，保留含有
历史文化底蕴的痕迹，将新旧建筑元 素有机融合
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城市故事的表述
传统文化包装现代生活
布置20世纪20年代的时空，演绎21世纪初最时尚的 享受，将怀旧、时尚与经营有机结合，使小空间寓 容长纵向、多层次的文化内涵。
城市道路
城市道路网及配套设施建设不断加快。
截止目前，城区道路达271条，面积491.24万㎡，人均拥有道路面积11.3 ㎡；敷设下水道255.46公里，形成了比较完整的排水系统；新装路灯4761盏，
路灯达10821盏，亮灯率达99.5%；新铺设彩色人形道板17公里共13.2万㎡，
并对城区主要街道所有架空线路实行了地埋；大力开展亮化工程，城区所有 临街道所有架空线路实行了地埋，城区所有临街单位安装了霓虹灯、轮廓灯、 射灯，充分展示了文明开放的现代化都市风彩。城区绿化覆盖率达39.9%。

新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右 占地面积52万平米，紧邻淮海中路商务圈

北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至西藏南路

原自然街坊23个；原居住人口7万人
新天地是太平桥改造规划的一部分

A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已
成为市中心景观

B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。 C翠湖天地高级住宅小区，总建68万 D企业天地甲级写字楼区，总建面50万 E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑 30
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城市故事的表述
传统与现代共享一个空间 北里的石库门建筑烘托老上海市民社区氛 围，与南里的现代建筑营建高档次商务会
展中心和娱乐文化区，形成视觉对立，而
又和谐统一。
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城市故事的续写
各行各业的白领、管理人员、明星、艺术家、时尚的年轻人是城市故事的书写 者。新天地为他们提供了思想交融的空间，他们又将城市形象落实为文字、影 响、声音、气味。从而使城市故事不断被注解、被续写，最终与城市的历史盘 根交错。
3、调查结论 A.潜江休闲娱乐设施主要分布在中心商业区域，在其他地段均有 休闲娱乐场所，但较为分散，经营档次相对较差，没有形成气候。 B.中心区域内休闲娱乐设施集中，周末人气旺盛，工作日晚上人 也很多。 C.因为餐饮业的发达，以及两者相关相惜的关系，生意旺盛的休 闲娱乐场所均为集餐饮、休闲、娱乐于一体的综合型场所，且交通都 方便，是人气的聚集地。
城镇居民人均可支配性收入及年人均工资
城乡居民收入继续增加。城镇居民人均可支配收入12613元， 增长10.4%；农民人均纯收入5531元，增长12.2%。
固定资产投资 全社会完成固定资产投资123.96亿元，比上年增长40.3%，其中城镇以 上项目投资112.69亿元，增长42.5%；房地产开发投资3.57亿元，增长29.3%。 按所属分类，江汉油田投资27.83亿元，增长11.0%；地方投资96.13亿元， 增长11.0%。按产业划分，全市一、二、三产业分别投资0.72亿元、74.96亿 元和37.01亿元，分别增长20.6%、26.0%和94.9%。