东莞中高端住宅市场分析

东莞中高端住宅市场分析

1．中高端住宅分布

目前东莞中高端楼盘多分布在东城和南城，从图上我们可以看到，南城为目前中高端产品的主要集中区域，东城也占据了不少比例。东城区：东城区中高端产品主要集中在旗峰山公园周围，这里由于存在高尔夫球场及水库、黄旗山公园等众多自然景观资源，也就形成了以黄旗山为核心的黄旗山中高端楼盘版块；南城区：由于南城南面规划为中心区的住宅配套，依赖CBD的核心客户资源和便利程度，打造东莞具有特色的CLD片区；万江区：万江区水道纵横，江景资源比较丰富，未来会有不少以江景为导向的高档楼盘，目前在售的高端楼盘为水印长堤。

2．中高端住宅市场供应量

从目前市场供应量上我们可以看出，目前东莞中高端产品市场压力比较大，其中又以高端市场为甚，如国际公馆、东峻.珊瑚湾畔、中信森林湖、星河传说等都是高端产品，消化压力在未来可见一般。对于中档偏上水平的住宅则压力要小一些。

楼盘名称

占地面积（㎡）

建筑面积(㎡)

可销售量（㎡）

推广主题

水印长堤

17万

17万

13万

绝版水岸，纯美式生活

世纪城·国际公馆

15万

19.5万

5万

居住文明的理性回归

金地·格林小城

13.6万

25万

亲亲庭院，美丽小城（德式）

景湖春晓

21万

43万

43万

未定

中信.凯旋城

21.8万

41万

30万

私家艺术公园（法式园林）

星河传说

84万

94万

85万以上

国际名流圈，精英豪宅圈

万科高尔夫花园

18万

在售5-6万

高尔夫边上的上层建筑

中信森林湖

658182

657920

65万

未知

御花苑

55790.60

23972.56

较少

健康随时随地，闲适日日天天

东峻.珊瑚湾畔

30万

50万

50万

50万上层建筑

运河东一号

83156

241155

241155

中高层

合计

待售面积约330万平方米

从表上统计来看，未来东莞中高档住宅的市场压力明显增大，这其中又以高端产品为主导，如国际公馆、星河传说、中信森林湖、珊瑚湾畔等大盘都是以高端产品定位为主，这几个大盘所占据地市场总量接近200万平方米之多，因此在未来地竞争中，高端产品压力市场偏大，矛盾比较突出。

3．产品特征分析

3．1产品形态分析

楼盘名称

产品类型

价格

目标客户群

卖点

水印长堤

独立别墅、联排别墅、叠拼别墅

独立别墅9000元/㎡、联排7000元/㎡、叠拼6000元/㎡

具有很强的经济实力，但层次不齐

纯美式加州风情、并以美国加州长堤城镇风貌为蓝本，江景资源世纪城·国际公馆

多层、小高层、独立别墅、别墅

联排别墅均价8000元/㎡、洋房4200元/㎡、台地别墅7000元/㎡东莞本地人、港商、台商、私营企业的老板

欧式风格，优越的地理位置、优越的产品和大规模的造城运动

金地·格林小城

高层、小高层、多层

3600-4200元/㎡

城市中产阶层、喜欢生活的一群人

院落式文化社区、户型相对具有创新

景湖春晓

高层

未定

白领阶层、中高收入人群

兼具坡地特色的园林式住宅小区

中信.凯旋城

高层

均价4800元/㎡

本地人、在本地经商的外地人、港商、台商

成熟生活社区、法式雕塑艺术园林、私家艺术公园

星河传说

商务别墅、小高层、高层

一区6500元/㎡，三区7400元/㎡

台商、港商、本地人、海外华侨

国际名流圈、精英豪宅圈，风水圣地

万科高尔夫花园

小高层、情景洋房、高层

4500元/㎡

高新科技园区白领，周边本地人

高尔夫景观资源、专利创新户型

中信森林湖

别墅

未定

东莞本地人、港商、台商

产品创新、低容积率生态居住小区

御花苑

别墅、小高层

别墅10000元/㎡、洋房4200元/㎡东莞本地人，少数港商、台商

自然园林、交通便利

东峻.珊瑚湾畔

别墅、洋房

未定

东莞本地人、新富阶层

规模大、地理位置优越

运河东一号

高层

未定

东莞本地人、新富阶层、高级白令

成熟生活区，万科品牌

3．2建筑形态

建筑形态多样化，满足不同层次客户的需求；

从建筑形态上我们可以看到，目前东莞市住宅的建筑形态阳市越来越多，高层、小高层、多层、叠拼、联排、独立别墅等一应俱全，满足了不同客户层面的要求，总体看来，高层、小高层住宅的接受程度要高于多层住宅。

崇尚异国风情，各种异国建筑风情体现；

异国风情在东莞市的各个楼盘运用得比较多，欧洲建筑符号使用的相对比较多。

小高层建筑在东莞相对多层建筑更受欢迎；

小高层住宅建筑使用的相对较多，而多层住宅的市场受欢迎程度并不如小高层，如水印长堤的多层叠拼洋房，销售效果比较差，说明目前东莞市的住宅消费者对于这种设计并不是很认同，开发商在未来设计的时候需要考虑这方面的因素。