世联房地产策划累不累

世联房地产策划累不累 篇一：世联地产_前期策划报告精华(拿地前) 前期策划报告（拿地前） 1 城市发展格局与规划前景 区域战略地位； 城市总体规划； 产业规划； 交通规划； 城市/区域发展重点/方向 城市宏观经济研究 指标单项研究（5年数据比较） GDP研究（GDP、人均GDP、地均GDP等）； 产业结构 固定资产研究； 人均可支配收入； 人口； 其他指标 指标交叉分析 GDP构成及比例； 固定资产投资构成及比例； 多个构成要素之间的交叉关系 宏观经济小结 宏观地产市场 供给状况： 房地产开发投资额（5年比较；与固定资产投资比较）； 各类物业新开工面积、施工面积、竣工面积（5年比较） 需求状况：（5年比较） 各类物业销售面积 销售金额 供给、需求匹配：供求指标的交叉分析 地产市场总结： 引用地产发展阶段/周期模型，判断当前市场发展阶段/周期； 市场特点归纳 区域市场分析 市场格局； A片区： 概况（包括历史、人文、经济等方面的概述）； 供应（楼盘分布，楼盘类型，供应楼盘列表，供应量现状及预测）； 需求（销售量、销售速度、价格）； 客户概述 B片区：同上 专项市场研究 某类市场综述； 供给（大致同上）； 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 需求（大致同上）； 典型项目/产品研究； 三级市场； 某类市场特点总结 市场趋势判断 各类变化趋势归纳（如产品变化趋势，市场需求变化趋势，产品价值变化趋势等）（2个以上市场特点可归纳出一个市场趋势） 客户研究 定性分析：访谈 客户分类界定； 访谈提纲； 各类客户访谈； 主要需求及置业关注点； 需求排序总结 定量分析： 问卷统计：主要置业需求问题的单项分析；综合性交叉分析 楼盘成交客户统计； 定量分析总结 客户趋势总结 各方面偏好变化的趋势归纳（2个以上客户特点可归纳出一个客户趋势） 市场机会判断 市场趋势与客户趋势相结合发现市场机会（实际上是一种定性的交叉分析） 项目分析 地块指标； 地块区位； 四至； 地形、地势特点； SWOT分析； S/W（优势/劣势）分析 地段要素 环境要素 地块要素 开发商要素 O/T（机会/威胁）分析 宏观要素 中观要素 微观要素 项目评价 项目市场定位 项目自身条件结合市场机会得到形象、客户、产品等方面的定位原则、方向 客户定位 市场定位结论结合客户研究结论锁定目标客户群； 不同客户群的比例判断 产品定位 13 14 15 16 客户定位结合客户需求特征，并参考市场产品情况，得出户型配比表 价格定位 各类物业产品静态均价 动态溢价； 计算得到整体均价 物业建议 主题概念 建筑规划建议 公共配套建议 户型分布建议 其他 商业价值判断 商圈研究 商业价值挖掘 商业销售/租金水平 商业价格估算 经济测算 成本计算； 收入计算； 利润计算 篇二：世联地产-房地产项目经理常规工作 经典 深圳世联地产顾问股份有限公司 项目经理工作手册 二OO九年一月 目 录 前 言 第一章项目经理岗位说明书…………………………………………………………（04-04） 第二章项目经理工作准则……………………………………………………………（05-05） 第三章项目经理岗位职责……………………………………………………………（06-06） 第四章项目销售总攻略表……………………………………………………………（07-08） 第五章项目经理工作流程 第一节项目前期 一、 解读代理合同…………………………………………………………………（09-09） 二、 前期筹备工作…………………………………………………………………（09-09） 三、 组建销售团队…………………………………………………………………（09-10） 四、 组织销售执行…………………………………………………………………（11-11） 五、 前期进场储客…………………………………………………………………（12-12） 六、 项目正式开盘…………………………………………………………………（13-14） 第二节 销售中、后期 一、 团队建设及销售管理…………………………………………………………（14-14） 二、 销售难点攻关…………………………………………………………………（14-14） 三、 项目中期总结及结案沉淀……………………………………………………（14-14） 四、 协助项目入伙…………………………………………………………………（14-14） 五、 公司联动工作…………………………………………………………………（15-15） 六、 撤盘时的归档…………………………………………………………………（15-15） 第六章开发商对接工作注意事项……………………………………………………（15-15） 第七章认购书、房号、折扣的管理……………………………………………………（15-16） 第八章深圳区域中心财务管理制度…………………………………………………（17-17） 第九章项目经理考核管理……………………………………………………………（18-18） 第十章 客户危机防范与初步处理 ……………………………………………………（18-19） 前言 ————致世联所有管理人的公开信 致辛苦工作的世联管理人员： 世联要努力提高服务质量和工作效率以满足房地产市场的需要，而你在其中扮演着至关重要的角色。没有你和你工作的责任心，世联将无法提供客户应得到的独具特色的世联优质服务。 作为世联的管理人，你和你管理的团队，就是世联在客户中的形象。世联董事会希望你能拥有这样一种境界和理念——专业的风范、创新的精神、互助的团队和真诚的服务。 本指引是世联总结了过去管理人员遇到过的一些困扰，和通常职业经理人应注意的一些细节问题，提供给你，作为世联经理人行为规范的指引。到目前为止，我认为只有这样，才能使你在工作中更清晰和更愉快，也能使你的团队更有世联的特征。 “具有共同方向和群体意识的人们会更快、更易达到他们的目的，因为他们是在相互的推动下前进的。” 只有成功的世联经理人，才能造就世联成功的团队，重要性是不言而喻的。 董事长 陈劲松 第一章项目经理岗位说明书 第二章 项目经理工作准则 一、 世联经理人行为指引 你是世联员工的模范；员工的基础要求（《员工守则》）你会完全达到； （一）、对你的上级 1、坦率直言、清楚明白； 2、条块清晰、不回避矛盾； 3、上级交代的事情，应积极主动处理并按时或及时回应； 4、及时反映本团队和公司出现的问题。 （二）、对你的下级 1、让你的下级清楚明了你的安排； 2、与下级保持理性的工作关系； 3、上传下达，维护公司形象； 4、情绪控制； 5、20/80原则与公平； （三）、管理人会议是不设防的，严守会议保密的内容不外泄； （四）、对客户理性的服务关系； （五）、清廉； （六）、操之在我。 二、 世联核心价值观 我们因团队而强大； 我们因做足功课而专业； 我们因郑重承诺而有信誉； 我们因挖掘物业价值、节约交易成本而解决中国房地产问题。 三、 相关规定及处罚条例： 沟通原则：对重大失误，不能隐瞒不报； 篇三：深圳世联策划经典案例 深圳世联策划经典案例 世联案例精华 豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期 XX-2-10 项目背景 波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？ 世联地产策划关键 产品优势—— 1、区域环境的优越性 波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套； 2、品牌形象深入人心 通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买； 3、高端产品的稀缺性 通过对深圳XX-XX年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在XX年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一； 4、户型设计的人性化 动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化； 营销方面—— 1、信息发布期 XX年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注； 2、客户积累期 A VIP卡销售 a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主， 发售VIP卡； b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP 卡信息； c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡； B VIP卡客户维护 a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加XX年8月举行 的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境； b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，