基础知识名词解释

建筑面积的计算规定
（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建 筑面积；大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的按其水平投 影面积计算。 （4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计 算面积。 （5）全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭 的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。
使用率
房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面 积的比为使用率。一般高层塔楼在72％至75％ 之间，板楼在78％至80％之间。
怎样计算房屋的使用率
房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物 业使用效率的重要指标。
比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙 所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面 积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使 用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。
房屋使用权
是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的 是房屋的使用权。
银行接揭
是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的 一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行 代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银 行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完 毕后，房屋所有权归己。
七通一平
是指:上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气 通，电通，热力通，场地平整。
产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才 能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。
房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化 情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状 等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事 项作全面记载。
经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评 估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的 出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销 售策划等业务提供有偿服务的企业。
土地类型
按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综 合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。
土地使用权年限
是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在 一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综 土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用 （经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地 使用权由政府无偿收回。 现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、 教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、 旅游、娱乐用地为40年。
主讲人：杜文勇
房地产基础知识 及名词解释
基础篇
房地产市场
一级市场 是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让 给房地产经营者与使用者的交易市场； 二级市场 是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从 事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场； 三级市场 是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。
公有建筑面积的计算和分摊
一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的 部分。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分 面积应由各户进行分摊。公有面积的处理原则一般 按各户房屋建筑面积比例进行分摊。
公有建筑面积的计算和分摊
（1）共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管 道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过 道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房 和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。
钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、
板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填 充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强， 经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自 由。目前，多、高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺比 较复杂，建筑造价较高。
房屋的建筑面积
国土局
代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市 场、房地产行业管理的一个政府部门。
商品房
是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开 发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。 它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵 押、赠与、交换的房地产。
发展商
专门从事房地产开发和经营的企业。
代理商
建筑面积的计算规定
（6）与房屋相连的有柱走廊、房屋间属永久性封闭的架空 通廊、两房屋间有上盖和柱的走廊、均按其围护结构和柱的 外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊， 连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封 闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；房 屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面积。
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房地产买卖合同
是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和 义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同， 内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同 必须做公证。
房屋所有权
房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用 权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠 与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥 有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利。
套内建筑面积的计算
以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是 各面积计算的基础。 房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面 积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测 算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内 墙体面积，套内阳台面积三部分组成。
套内建筑面积的计算
（1）套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为 套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它 包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生 间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯 按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道 井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。
如何办理产权
每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋 所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方 必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关 资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过 户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。
房地产产权登记
指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办 法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确 认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外 墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车 棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程 的地下室、都不计人共有建筑面积。将这几部分面积和计起 来即为共有面积总和。
公有建筑面积的计算和分摊
（2）共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣 除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用 的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、 以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建 筑面积。
是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积 之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围 成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规 模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可 用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他 公摊面积等。
商品房销售面积
商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元 内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑 面积之和。 商品房销售面积＝ 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积
C、测量图纸工本费：住宅为1.8元/㎡；
物业维修基金
住宅为总房款的2％（多层）和3％（高层）；商 铺为总金额的5％。 南阳市执行标准为：77.5元/㎡。
配套费
包括电话、天然气、有线电视、宽带等设施的接 入或初装费用，具体收费办法在物业交付时确定， 为开发商代收代缴费用。
房屋的结构形式
主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混 结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。
（7）有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构 的外围水平投影面积计算。
建筑面积的计算规定
(8）有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内 不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。 （9）属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计 算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 （10）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱，装饰性的玻璃 幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等，骑楼、过街楼的底层 用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不 计算建筑面积。
产权证书
是指“房屋所有权证”和“土地使用权证” 的二 合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包 括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来 源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有 数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量 部门的分户房屋平面图。
商品房预售许可证
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展 商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼 花（现楼不需此证）。
砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖
或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土 结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖 墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。
房屋的结构形式
砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或
砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。
建筑面积的计算规定
是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外 围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形式的不 同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。国家 根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算 制定了相应的规定。针对房屋建筑物的主要规定有 以下10点。
建筑面积的计算规定
（1）作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单 层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总 和计算。 （2）建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，包括房 屋内的夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和2.2米 以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的 楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上 的建筑和地下室、半地下室及相应进出口，层高在2.2米以上 的按其外围水平投影面积计算。
（3）各户分摊公用建筑面积的计算方法，其基本思路就是 用各户套内面积按比例进行分摊：
公有建筑面积的计算和分摊
第1步：计算分摊系数 分摊系数＝需要分摊的公用面积之和／各套内建筑面积之和
＝（总建筑面积之和—各套内建筑面积之和）／各 户套内建筑面积之和。 第2步： 各套房的公用分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积
公共维修基金
公共维修基金是指楼房的公共部位和共用设施、 设备的维修养护基金。
房屋买卖所需费用
按揭手续费
A、财产保险费：总房价款×1‰×贷款年限（其中1—5年为 1‰，6—10年为0.8‰，11—20年为0.6‰）。
B、抵押登记费＋工本费：房屋90元/套，商业110元/间。 C、公证费：以借款人所申请贷款额为基数收取，1—3万元
房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使 用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体， 房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行 的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地 产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立 出售，但像属于小区绿地等部分的公建，对购房而言， 就不具备产权的概念。
（不含3万元）收取100元；3—5万元（不含5万元）收取150 元；5—10万元（不含10万元）收取200元；10—20万元（不 含20万元）收取300元。
办证手续费
A、契税：房屋按总房款的2％收取，商铺按总金额的4％。 B、交易费：在房产大证时间一年以内的由开发商支付：住宅3元/
㎡、商铺5元/㎡；在房产大证时间一年以外的开发商与客户各承担一 半：住宅6元/㎡、商铺10元/㎡。
套内建筑面积的计算
（2）套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护 或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。其中 各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外 墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面 积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面 积。
套内建筑面积的计算
（3）套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规 定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的 水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部 计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计 算建筑面积。