浅谈旧城改造房地产项目的良性经营
旧城改造运营方案
旧城改造运营方案随着城市化进程的不断深入，我国城市中老旧的城区已成为多数城市面临的重要问题。
老旧城区的设施老化、环境脏乱差、交通拥堵等问题成为影响城市形象和城市繁荣的瓶颈。
改造老旧城区不仅是城市治理和规划的重要任务，也是促进城市可持续发展的重要举措。
本文将结合旧城改造的实际情况，提出关于旧城改造的运营方案。
旧城改造的必要性老旧城区的改造不仅关系到城市面貌，还有重要的社会、环境和经济问题。
首先，老旧城区的环境脏乱差，给市民生活带来很大不便，降低了市民的幸福度。
其次，交通拥堵是老旧城区的一个普遍问题。
生活在老旧城区的市民很难享受到现代化的交通和出行设施，这对他们的生产和生活都带来了极大的负担。
再者，老旧城区的基础设施老化、违法建设等问题都在阻碍城市发展的进程。
因此，老旧城区的改造，不仅可以改善市容市貌，还可以改善市民的生活质量，促进城市经济的发展。
旧城改造的运营模式旧城改造的运营模式应该是多元化的，以提高运营的效率和市场活力。
具体而言，可以借鉴以下几种模式：PPP模式PPP模式是指政府、企业和社会资本合作的一种合作模式。
在旧城改造过程中，PPP模式已经得到广泛的应用。
政府提供土地和权益，企业和社会资本则出资建设和运营，共同分享投资回报和风险。
PPP模式可以调动市场经济的力量，发挥各方的优势，使得旧城改造工作的运营更加有效。
通过PPP模式的运营，可以提高旧城改造过程的投资效益和市场竞争力。
产业运营模式在旧城改造过程中，可以运用产业运营模式。
通过利用集聚效应，重点发展城市现代服务业、文化产业等具有较高增值率和市场认可度的产业，进一步带动城市经济的发展。
这种模式可以在旧城改造过程中，促进城市产业的转型升级，增强旧城区的市场生命力。
投资合作模式投资合作模式是运用合作的方式，共同投资旧城改造的过程中。
通过合作，解决旧城改造过程中的资金缺口，使市场更加充分地发挥作用。
合作还可以发挥投资者的全部实力，共同谋求旧城改造的发展，进而促进城市的发展。
旧城改造运营方案
旧城改造运营方案背景旧城改造是城市更新的重要组成部分，旧城区域经常会出现老旧不堪、环境脏乱差、基础设施落后等问题。
为了改善这些现状，提高城市的品质，城市应该进行旧城改造。
但是旧城改造不仅仅是建立新的楼房、路灯和水管，更主要的是带给人们新的生活体验。
在旧城改造的过程中，旧城的运营方案也是必不可少的一环。
旧城需要合理的运营管理来保证其建筑质量、人文环境和文化底蕴等方面的长远发展。
为此，我们需要探讨旧城改造的运营方案，并提供一些可行性建议。
运营方案1. 旅游景点为吸引更多游客和投资者，旧城可以将其历史、文化、风景等资源转变为旅游景点。
从而推动其经济的繁荣。
旧城区域中可能包括古代建筑、传统文化、风景名胜等特色景点。
通过巧妙规划，将这些景点打造成一个旅游目的地，使其既能展现历史文化，又能成为经济增长点。
例如，在故居、博物馆、图书馆等场馆中实施“夜间开放”，可以扩大游客的时间选择，同时也可以提高旅游收益。
2. 文化创意产业利用运营管理方案可以在旧城区域中发展文化创意产业。
例如，在旧城中开设创意工坊、画廊、文艺餐厅等场所，将旧材料制作成工艺品等。
同时，这些场所还可作为学习传统文化和手工艺的新舞台。
通过建设这些场所，不仅可以推广传统文化，还可以将旧城区域内的建筑和器具有效利用，节约成本，降低浪费，并增加文化继承的价值。
此外，文化创意产业还可以吸引年轻人在旧城中居住和工作，从而提高经济回报和造就人才。
3. 生活居住区旧城区域并非注定要成为文化和旅游中心，也可以成为一个高生活品质、生态友好、人文关怀的社区。
将旧城改造成为一个住宅、高品质商业和文化中心的同时，也为人们提供更加舒适、便利和宜居的居住环境。
在旧城区域改造过程中，可以考虑到城市规划和建筑保护的要求，利用旧建筑改造成为现代化的房源。
扩大公共交通等便利设施覆盖范围，为居民打造便利、亲切的生活环境。
结论如上所述，旧城的运营方案不仅仅是依靠技术和资金的投入，更重要的是有创意的管理和规划。
房地产市场的良性竞争
市场供需关系
供不应求
随着城市化进程加速和人口迁移 增加，房地产市场需求持续增长 ，而土地供应有限，导致供不应 求的现象。
区域供需失衡
不同地区、城市或区域的房地产 市场供需关系存在差异，部分地 区可能出现供过于求的情况。
结构性供需矛盾
不同类型、档次和价格的房地产 产品供需结构存在矛盾，高端住 宅与普通住宅、租赁与销售等市 场供需结构不平衡。
加强信息披露制度建设，要求企 业及时公开相关信息，提高市场 透明度。
提升行业自律水平
成立行业协会
鼓励成立房地产行业协会，加强企业间的沟通和合作 ，共同维护市场秩序。
制定行业自律公约
通过制定自律公约，规范企业行为，提高行业整体素 质。
加强企业自我管理
鼓励企业建立健全内部管理制度，提高自我管理能力 ，自觉遵守市场规则。
CHAPTER 04
促进良性竞争的措施
加强监管力度
01
建立健全房地产市场监管体系
通过制定相关法律法规，明确监管主体和职责，确保监管工作的有效实
施。
02
严格市场准入和退出机制
对房地产企业实行严格的资质审查，确保具备相应实力和信誉的企业进
入市场；同时建立相应的退出机制，对不符合要求的企业进行淘汰。
03
02
开发商应提供真实、准确的信 息，不进行虚假宣传和误导消 费者，维护市场秩序和公平交 易。
03
建立诚信档案和信用评价体系 ，对违规行为进行惩戒，提高 失信成本，形成“一处失信、 处处受限”的信用约束机制。
产品质量
1
产品质量是房地产市场竞争的核心，开发商应注 重建筑设计、施工工艺、材料选择等方面，提高 房屋品质和居住舒适度。
老宅改造经营方案
老宅改造经营方案一、背景老宅改造是近年来比较流行的一个概念，也是很多人的梦想。
老宅改造可以将历史文化遗产得以保留并恢复，也可以为现代城市注入更多的人文气息。
同时，老宅改造也可以成为投资、经营的商机。
二、老宅改造的优势1. 文化、历史韵味老宅改造可以将传统文化、历史遗存得以保留，对于中国传统文化的传承有着重要意义。
改造后的老宅，具有很高的收藏价值，因而也有很高的升值潜力。
2. 地段、地价很多老宅位于城市中心，曾经是贵族或上层人士的居所。
此类老宅不仅位置优越，而且有着相对稳定的地价，未来升值潜力大。
3. 资源利用老宅改造不仅可以利用现有的建筑、空间资源，也可以将其与周围的资源相结合。
比如位于旅游景区附近的老宅，可以将其改造成酒店、客栈等形式，与周边旅游资源相结合，形成良好的经营模式。
4. 投资门槛低与房地产开发相比，老宅改造的门槛相对较低，因为这种形式的改造更考验经营者的经验和创意，而不是虽要拥有庞大的资金。
因而，老宅改造也成为了不少新晋商人的经营之选。
三、老宅改造方案1. 传统酒楼对于那些历史久远、位置优越的老宅，可以考虑将其改造为一家传统酒楼，顾客可以品尝到具有地方特色的菜肴，同时可以欣赏古老的建筑和室内装饰，营造浓郁的地方文化氛围。
2. 书房、茶馆对于那些有着传统文化内涵的老宅，则可考虑改造成书房或茶馆。
没有豪华的装饰和华丽的灯饰，反而体现了深厚的文化底蕴。
适合在一种悠然自得、静享人生的氛围中，品茶品书。
3. 家庭旅馆一些历史久远、结构复杂的老宅，不适合经营酒楼和茶馆，但是可以考虑改造成家庭旅馆。
适合那些爱好民宿、热爱文化底蕴的游客，他们可以像当地人一样，感受当地文化、饮食、生活方式等方面。
4. 精品酒店对于那些历史悠久、地段超群的老宅，可以考虑改造成精品酒店。
精美的装饰和高品质的服务，能够给宾客留下深刻的印象，吸引更多游客前来入住。
同时通过联合当地旅游资源，可以形成稳定且创新的经营模式。
四、总结老宅改造是一种满足人们对于传统文化、历史文化、地域特色等方面的需求，也是一种有着不少经营机会的商业模式。
某地产旧城改造的经验和认识
某地产旧城改造的经验和认识引言近年来，随着城市化进程的加快，城市的老旧区域逐渐成为了城市发展面临的重要问题。
为了实现城市的可持续发展，地产业开始积极投资进行旧城改造。
本文将以某地产旧城改造项目为例，探讨其经验和认识，希望能为其他城市的旧城改造提供一些启示和借鉴。
旧城改造的背景和意义•背景：某地产旧城改造项目位于城市中心的老旧区域，该区域建筑老旧、环境脏乱差，居民生活条件较差。
•意义：旧城改造有助于提升城市形象，改善居民生活环境，推动城市发展。
项目规划与设计该地产旧城改造项目的规划和设计遵循以下原则： 1. 强调可持续发展：注重绿化和生态环境保护，促进可持续发展。
2. 保护历史文化遗产：保留并修复历史建筑，提升区域文化氛围。
3. 多功能融合开发：将商业、住宅、办公等功能相互融合，形成综合性的新区域。
4. 便捷交通网络：合理规划道路和交通设施，解决旧城交通拥堵问题。
旧城改造项目的实施和成果1.前期准备：选派专业团队进行项目调研和规划设计，在政府的支持下启动旧城改造项目。
2.市场调研：深入了解当地市场需求，确保旧城改造项目符合市场需求。
3.拆除旧建筑：清理老旧建筑，确保改造空间的可用性。
4.建设新建筑：根据规划设计，逐步建设商业、住宅、办公及公共设施等建筑。
5.绿化环境建设：注重绿化和景观设计，提升整体区域的环境质量。
6.交通规划：优化道路规划和公共交通设施，改善交通流通。
旧城改造项目的成果表现在以下几个方面： - 区域形象提升：通过建设美观的建筑和绿化环境，提升了区域形象。
- 居民生活质量改善：改造后的新区域提供了更好的居住、工作和休闲条件，提高了居民的生活质量。
- 经济发展推动：改造项目吸引了大量的投资和商业机会，推动了地区的经济发展。
经验与认识项目规划阶段的重要性•在旧城改造项目的规划阶段，需要充分调研和了解当地的市场需求，确保项目的可行性和市场竞争力。
•制定全面的规划和设计方案，注重多功能融合，提高项目的综合竞争力。
旧城改造运营方案
旧城改造运营方案背景随着城市的不断发展和人口的迅速增长，很多城市的老旧区域逐渐失去了生气和活力，成为了城市发展的瓶颈。
尤其是一些历史悠久的城市，其老旧区域往往承载着城市的历史和文化底蕴，如何提升其价值，成为了城市管理者和投资者亟待解决的问题。
目标旧城改造的目标是提升老旧区域的价值和吸引力，创造更加宜居、宜商、宜游的城市空间，促进城市经济的发展和社会的进步。
具体来说，旧城改造的目标应该实现以下几个方面：1.提升城市形象：改造后的旧城区域应该具有新的面貌和形象，从而提升城市的整体形象和品牌。
2.带动经济发展：通过改造，旧城区域应该成为城市经济的重要增长点，承载着商业和文化活动的各种功能。
3.改善居住环境：改造后的旧城区域应该成为宜居的城市空间，提供高品质的生活和服务。
4.保留历史文化：改造应该保留旧城区域的历史文化遗产和精神内涵，传承城市的历史和文化。
主要步骤旧城改造是一个复杂的过程，需要从多个方面进行考虑和实践。
具体来说，旧城改造的主要步骤可以分为以下几个阶段：阶段一：规划设计规划设计是旧城改造的起点，需要对旧城区域进行深入分析和研究，制定出旧城区域的总体规划和设计方案。
规划设计需要考虑以下几个方面：1.区域定位：旧城改造的区域应该明确界定，方便后续的实践推进以及成果的评估。
2.功能定位：旧城改造的功能定位应该明确，包括商业、文化、休闲等等，符合城市的需求和发展方向。
3.产业定位：在规划设计中需要考虑到旧城改造的产业定位，以产业和经济发展为导向，注重产业和城市的融合。
阶段二：建设实施建设实施是旧城改造的重要阶段，需要将具体的规划和设计方案落实到实际建设中。
具体来说，建设实施需要注意以下几个方面：1.政策支持：旧城改造需要得到政府部门和相关机构的政策支持，包括资金、土地、产业引导等方面的支持。
2.合作推进：旧城改造需要形成政府和企业的合作机制，共同推进项目的实施。
3.环保要求：在建设实施中需要注重环保要求，合理使用和配置资源。
房地产开发经营工作中的城市更新与改造管理
房地产开发经营工作中的城市更新与改造管理在房地产开发经营工作中，城市更新与改造管理是一个重要的方面。
随着城市的发展与变化，老旧的建筑和土地需要进行更新与改造，以适应城市的需求和发展。
本文将探讨房地产开发经营工作中的城市更新与改造管理，并分析其重要性和挑战。
一、背景介绍随着城市化进程的不断推进，城市的建筑和基础设施也需要相应地进行更新与改造。
城市更新与改造管理旨在改善城市环境、提升城市品质，对于城市可持续发展具有重要意义。
二、城市更新与改造管理的重要性1. 促进城市可持续发展：通过对老旧建筑和土地的更新与改造，可以使城市资源得到合理配置和利用，提升城市的各项功能和服务水平，实现城市的可持续发展。
2. 提升城市形象与吸引力：通过城市更新与改造，可以改善城市的面貌和环境，提升城市形象和吸引力，从而吸引更多的人才和投资，推动城市的发展。
3. 解决城市发展瓶颈：城市更新与改造可以调整城市空间结构，优化城市功能布局，解决城市发展中的矛盾和瓶颈问题，提升城市的竞争力和适应能力。
三、城市更新与改造管理面临的挑战1. 土地和资金问题：城市更新与改造需要大量的土地和资金支持，但土地资源有限，资金投入也面临着一定的压力，因此如何合理配置土地和资金，成为城市更新与改造管理的一大挑战。
2. 利益关系调整：城市更新与改造涉及到各方利益的调整，涉及到房屋拆迁、土地征收等问题，利益分配的合理性和公正性成为城市更新与改造管理的难点。
3. 规划与执行问题：城市更新与改造需要科学合理的规划和执行，但有时规划与执行之间存在差距，导致项目进展缓慢或效果不佳，规划与执行的衔接问题是城市更新与改造管理亟待解决的问题之一。
四、城市更新与改造管理的策略与建议1. 完善政策法规：建立健全城市更新与改造的政策法规，明确各方责任和权益保障，为城市更新与改造提供有力的法律支持。
2. 引入市场机制：通过引入市场机制，吸引社会资本参与城市更新与改造，提高资金使用效率，加快项目进程。
房地产企业良性发展策略及其研究
在低质量低水平 的情况 下所建 造 的产品 ， 注定 生命力 有 限 ， 习 而
房地产 品牌 即社 会公众 通过 对房地 产组 织及 其产 品和 服务
惯这种做法的开发 商 ， 短期 内可能 会赚 钱。但是 在未来 ， 这样 的 的品质和价值 的认知 而产生 的内心感受 ， 它是房地产 公 司的一种 企业一定会被淘汰 ， 如何平衡 自己的短期和长期利益， 到底选择 无形资产 。房地产 品牌 可 以分 为房地 产企 业 品牌和房 地产 物业 而物业 怎么样 的一种发展方略 ， 将决定企业 以后 的命运 。如 何使房 地产 品牌 。房地产企业 品牌 是指房地 产公 司的整体社会 声誉 ，
企业 良性发展是我们面 临的课题 。 品牌是社会 公众 对 某一 具体 开 发物 业项 目的社 会价 值 的认 知 。
２ 企 业 战略—— 企 业灵 魂 的确 立
从 总体上看 ， 两者是整体与个别 的关 系。房地产企业 品牌 的形成 是 以各物业 品牌 的创造 为前 提和基础 的， 而房地产 物业 品牌 的形 战略是一种 以思想为灵魂 的纲领 性体系 ， 内容 上涵盖 了管 在 成又受企业 品牌的直接影响 ， 它们 之间相互促 进又相 互制 约。品 理、 人力资源、 技术、 品质、 文化、 营销 以及资源、 设备、 规模、 发展 牌整合是企业 品牌 之路 上不可缺少的一部分 ］ 。 速度等具体 内容 ， 同时这些 因素之 间也彼此作用 。在竞争 的环境
的不可避 免的结果 就是跟着 别人 走 ， 或防御性地 安排经 营和生产 牌的企业 却不多。一些 公 司的最高 管理层 都 没有认识 到 品牌 是 活动 ， 由此导致企业 内部各 个 职能不一 致 ， 组织 不协 调 ， 营、 经 生 未来 房地 产行 业竞 争的制 胜法 宝。一些 企业认 为房地 产 品牌 是 品牌对 于房地产行业并不重要 ， 由就是房产是一项重大的 理 产 活动相 互隔绝 ， 无法彼此适应 ， 从而 丧失互补 性。因此 ， 战略 必 虚的 ， 不定 期、 分散检查为 主。在分段对工程 进行基础 和主体结 构必查 好 ， 让施工人员身心健康得 到保证 ， 维护好职工 的合法权益 。 的基 础上 ， 不定期对工程质量进行 随机抽查 ， 从而形 成一定 压力 ， 参考文献 ： 促进 工程保 持稳定的状 态。ｄ 要 严格施 工现 场管 理 ， “ ． 把 质量是 ［］ 廖品槐． １ 建筑工程与质 量安全 ［ ． 京 ： 国建 筑工 业 出 Ｍ］ 北 中
房地产企业在旧城改造中如何实现盈利
房地产企业在旧城改造中如何实现盈利作者：陈新天来源：《财经界·学术版》2015年第14期摘要：随着我国城市化进程的不断加快，对于旧城区的改造工作也就显得尤为重要。
同时旧城改造是我国城市建设规划中重要内容，在旧城改造的过程中房地产企业是否能够抓住机遇，获取更大的利润，一直困扰着房地产企业。
随着旧城区改造进程的不断加快，这给房地产企业带来了极大的发展空间，因此房地产企业需要抓住机会，在旧城改造中获得更大的利润。
关键词：房地产企业旧城改造实现盈利旧城是指那些城市功能、城区环境恶劣、生活质量很差的棚户区、城中村等的一些城区。
旧城改造是反映城市发展的过程，旧城改造不但能够促进城市的发展，还能改变城市的面貌，是一项重要的城市建造工作。
近年来，越来越多的房地产企业开始尝试参与尝试旧城改造项目的运作，如何降低开发成本，如何在同样的市场竞争中显现自己的优势，从而实现更大的经济利益，成了房地产开发商们特别关注的话题。
一、旧城改造中房地产企业的发展方向旧城改造是反映城市发展的过程，长期以来倍受政府及各界投资者的高度关注。
旧城改造一直是城市建设规划的重要研究内容，在这一进程中，房地产开发商起到了举足轻重的作用。
如何将旧区动迁、土地出让、规划设计、施工建设等流程进一步规范化、合理化，获得投资开发收益最大化，是当前城市建设迫切需要解决的课题，也是土地与建筑市场面临的问题。
房地产行业在参与旧城改造的过程中，要做好配合政府部门的相关工作，注重社会公众的利益，正确处理改造和民众之间的利益关系，确保企业自身与政府和公众三方之间的利益平衡。
既要考虑到外部环境的多种变化对开发项目及其成本的影响，又要考察多种因素动态的变化，进行综合分析，做出科学决策，以期获得预期的经营效益。
二、房地产企业在旧城改造中实现盈利（一）做好旧城改造规划房地产企业在参与旧城改造过程中要积极配合政府做好城市改造的规划工作。
旧的并非都是不好的，有时候越旧、越古老的越具有价值。
旧城改造运营方案
旧城改造运营方案概述旧城改造是指对历史城区进行改造，使其更加现代化和宜居化。
对于城市的发展，旧城改造是必不可少的一步。
一个优秀的旧城改造运营方案可以使改造达到更好的效果。
目标旧城改造的目标是使历史城区更加现代化和宜居化，提高人们的生活质量。
具体目标如下：•提高城市形象和文化内涵；•推动城市经济发展；•创造宜居的城市环境和营造良好的社会氛围；•优化城市交通状况。
方案旧城改造的方案需要根据不同城市的不同情况进行制定。
不同城市可能存在的问题不同，需要制定相应的方案。
第一步：实地调研实地调研是旧城改造的第一步，需要了解城市旧城区的现状、历史和文化背景，以及居民的生活习惯和需求。
可以通过实地调研了解到旧城区存在的问题和改造需要的方向。
第二步：规划设计根据实地调研的结果，制定旧城改造的规划设计。
设计方案需要考虑城市的历史文化、居民的生活需求、城市交通状况等因素。
同时，需要将各个改造项目进行细分和具体化，并制定工作时间表和预算。
第三步：改造项目根据规划设计方案，对旧城进行具体的改造项目。
具体的改造项目可能包括：•街道改造：改善城市交通状况，提高行人和车辆的通行能力。
•绿化改造：增加绿化覆盖率，营造宜居的生活环境。
•建筑改造：保护历史文化遗产，同时改造为宜居的现代化住宅。
•商业改造：打造特色商业街区，促进城市经济发展。
第四步：宣传推广改造项目完成后，需要进行宣传推广。
可以通过城市媒体、社交媒体等渠道进行宣传，向市民普及旧城改造的目的和意义。
同时，也可以通过各种文化活动和节庆活动等形式，吸引市民参与旧城改造。
评估旧城改造的效果需要进行评估。
首先，需要比较改造前后的城市形象、居民的生活质量、城市经济发展等方面的变化。
其次，也需要了解市民的反馈和建议。
通过评估结果，可以进行相应的改进和优化，使旧城改造的效果更加明显。
结论旧城改造是城市发展的必要步骤之一。
一个优秀的旧城改造运营方案可以使其达到更好的效果。
实地调研、规划设计、改造项目、宣传推广和评估是旧城改造运营方案的基本步骤。
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栏目编辑 林爱庆
浅谈旧城改造房地产项目的良性经营
■ 高树民
旧城改造房地产项目投资，犹如一般房地产项目一样，
开发投资过程实质是一种预测未来需求而进行产品生产的过
程，目前随着金融风暴在全球的蔓延，中国的房地产企业将普遍遭遇资金困难甚至资金链断裂的情况，要想实现项目投入与产出的良性循环，达到预期目标，实现较好的经济效益和社会效益，应始终坚持科学发展观，运用战略的眼光，量力而行，加强项目重点和难点的管理，采取适当的对策、方法，正确地对待、处理过程风险，以达到项目风险防范的目的，提高旧城改造收益的可靠性，促进中小房地产企业在目前经济危机“寒流”中的生存与发展。一、旧城改造房地产开发的社会背景旧城改造是对城市功能的更新再造和城市精神的复兴延续，它使城市的宏观经济、社会环境、外部形象和人民生活走向良性循环，让市民群众真正享受到城市发展带来的美好果实。推进旧城改造是改善居民生活环境、提高人民生活质量的现实需要。随着我国城市经济社会的快速发展，人民群众生活水平的提高，人们对改善城市生态环境、提高生活环境质量的要求也日趋强烈。因此，旧城改造的房地产项目规模也越来越大，地位也越来越重要。以正在开发建设的厦门市同安区富贵家园三期项目为例。该项目属于旧城改造性质，位于同安区祥平西路西溪南侧，属旧城改造房地产开发项目，东至富贵家园，西至祥平里得月楼，南至祥平街道，北至祥平西路。该项目位于同安旧城区中心地带，人文与自然景观和谐，地段、环境、商业居住最优地段，属同安城区稀缺性土地资源。二、旧城改造房地产项目建设经济效益分析预测（一）国内宏观经济和房地产经济市场分析中国经济和房地产经济经过近10年的持续高速发展，特别是2006年、2007年跨越式发展，国内经济形势前景美好。但是，在国际金融危机和北京后奥运经济影响下，2008年年底和2009年上半年，国内宏观经济和房地产经济出现短暂的“低迷萎缩”阶段。经历了金融危机和资本市场暴跌风暴后，房地产行业同宏观经济一样面临高速发展后的调整期。“信心比黄金和货币更宝贵”，危机是学习的机会，在调整期要做好
转型的准备，未来的房地产肯定会向着更加理性的、持续
的、健康的发展。在房地产低迷的时期，品质是一个永恒
的、能够确保房地产企业发展的一把宝剑。目前我国正进
行新一轮新农村建设和城市化、工业化进程中，我们应该
坚信，未来几十年的中国宏观经济和房地产经济市场前景
还是极其美好的。
（二）项目建设经济市场分析
从近三年厦门楼面价格来看，2007年9月，厦门挂牌出
让的某地块楼面地价飙到17486元/m
2
，成为当之不愧的厦
门“地王”；2008年厦门“地王”楼面价仅为7975元/m
2
；
2009年前几个月的几场拍卖均没有超过2008年价位的地块，
直至6月8日楼面价格首次过万，但岛外地块拍卖却呈现“冰
火两重天”的局面，岛内土地稀缺性是高价位的一个保障，
尽管未来楼市走势仍存在很多不确定因素，但从不断走高的
楼面价格来说，企业家信心仍是乐观充足的。
从目前厦门同安区房地产市场的状况的分析与判断看，
2008年地产遭遇寒冬，2009年市场有高度的不确定性，楼盘
销售两极分化，但有危难中孕育着机遇，无论在什么样的环
境下，持续发展是必然。经历了2008年金融危机和资本市场
暴跌风暴后，目前房地产行业同宏观经济一样处于高速发展
后的大幅调整期，表面上项目虽然微亏，从发展眼光看，仍
具有相当诱人的经济效益和社会效益。因此，位于同安区祥
平西路的属旧城改造房地产开发的富贵家园三期项目，因位
于同安城区土地稀缺性地段，加之凭借借中央政府支持福建
海西建设和建设大厦门海湾型城市的东风，未来具有美好的
发展前景。
三、坚持科学发展观，实现旧城改造房地产项
目的良性循环
（一）坚持科学发展观，做好旧城改造房地产项目拆
迁安置工作
拆迁安置是取得项目建设用地的重点和难点，应坚持
科学发展观做好项目拆迁安置。富贵家园三期项目属于旧城
65
2009.9
房地产业
栏目编辑 林爱庆
改造房地产开发项目，由于拆迁困难，由区政府牵头，转为
国企控股，进行合作开发，经统计，该项目拆迁安置，除了
部分货币补偿和异地安置外，就地安置面积10809.83m
2
，是
一项艰巨的工作。
首先，旧城拆迁安置是重点。采取一切可能的办法，保
证旧城改造建设用地具备三通一平的施工条件。旧城拆迁安
置是项目建设的关键之一，“权为民所用，情为民所系，利
为民所谋”、“以事实为依据，以法律为准绳”，采取一切
可能办法措施，具体问题具体分析，在政策允许条件下，选
取最合适的、最优化可能方案解决问题。
其次，旧城改造是政府为民办实事、形象工程的重点和
难点。厦门市对旧城拆迁改造的政策规定要专户资金，严格
监管，成片拆迁成片开发完成后方可预售。这让从事旧城改
造项目的中小房地产企业开发难度加大，资金和人才实力严
重不足，经济危机当前更是雪上加霜。同安区富贵家园三期
项目实施成片拆迁、成片开发，资金总投入巨大，房地产开
发企业抓住经济危机当前政府扶持房地产开发的有利时机，
向区、市政府建议扶持中大型旧城改造房地产开发项目，经
过努力，终于获得区、市政府分期开发的扶持政策，有效的
解决了资金难的问题。
（二）坚持科学发展观，重视价值投资，做好项目开
发建设
旧城改造房地产项目，不仅拆迁安置困难，而且由于
施工场地狭窄，开发建设更是困难重重，只有坚持科学发
展观，运用战略眼光，量力而行，加强项目重点和难点的管
理，采取适当的对策、方法，正确地对待、处理风险，提高
旧城改造收益的可靠性，中小房地产企业才能在目前经济危
机的“寒流”中得到生存与发展。
1.未雨绸缪，重视项目前期开发准备工作，做好项目决
策、设计及施工的事前质量控制，把握重点和难点，实现投
入和产出良性循环。
首先，全面掌握工程建设第一手资料，如工程建设有关
工程地质、水文地质、气象等自然情况。其次，重视测绘工
作，确保总体规划、单体建设与周边室外给排水管网等市政
基础设施协调。目前一些旧城改造项目，由于拆迁安置进度
缓慢、场地狭窄等原因，工程建设难度大，沿用过去 “先
主体，后室外配套”的一般模式，整个小区、单体建筑没有
明确室外标高规划或纸上谈兵，总平和各单体建筑室内外标
高及整个排水系统不协调，开发进度缓慢，导致广大居民纷
纷信访投诉，严重影响项目的社会效益和经济效益。再次，
重视总平和各单体图纸会审事前控制。
同安区富贵家园三期旧城改造过程中，建议从实地测量
周边建筑物室外标高等基础入手，从工程建设投资、质量和
进度三者优化出发，因地制宜提出可行方案，提供建设、设
计单位决策、设计依据，成功解决本项目周边村庄及项目室
外雨、污排水管网问题，解决居民信访投诉，减少拆迁安置
过渡费损失。项目开发建议将±0.00标高控制做为前期开发
的重点，重视项目±0.00标高决策、设计等事前控制，确保
总平和各单体建筑室内外标高及整个排水系统协调。
2. 重视项目建设施工阶段质量控制工作，把握重点和难
点，实现投入和产出良性循环。
（1） 目前房地产企业困境固然与大的宏观经济背景有
关，但其自身发展策略失误也是重要原因。房地产企业两极
分化已出现，房地产企业洗牌局面或将加剧，无论实力大企
业，还是中小房地产企业，竞争最大的对手还是自己，房地
产企业应冷静应对市场变化，扎实做好产品开发，唯有高品
质、高性价比的楼盘才能赢得消费者认同。
（2） 从硬件和软件上，重视楼盘的品牌和品质，增强
房地产企业质量与品质核心竞争力。市场的价格是可以变动
的，但是品质问题是永恒的。不管在什么状况下，首先考
虑什么是市场最好销的，也是品质好的。“知己知彼，百
战不殆”，以“开发建设自己居住的房子”的理念进行开
发建设的企业就是最后的赢家。在市场大潮的冲击下，最
后的成功者一定是属于按市场经济规律办事，有先进的管
理理念及不断创新的企业,。房地产企业应重视价值投资，
重视楼盘的品牌和品质，努力开发建设“物有所值”的产
品，坚持投资、进度、质量三者优化，量力而行，实现投
入和产出的良性循环，在中国经济发展进程中实现不断发
展壮大自身。
（3）项目建设应尽量成片规模化进行开发经营。这样
可以发挥建筑材料、设备集中采购的低成本优势，固定成本
的分摊优势，使产品价格降下来，同时又能争取房地产开发
利润的最大化。建议与股东、开发商沟通，将整个项目抵押
给银行，在进行成片规模化开发经营的同时，针对近年房地
产低潮，进行低成本扩张，积极参与其他优良种子地块的招
拍挂，储备土地，为企业的持续发展打下基础，积极主动融
入建设的大潮，以迎接下一轮房地产发展高潮来临。
（作者单位：厦门市同安房地产开发公司）
危房改造现场