浅析“借名买房”的相关法律问题
借名买房案件中的一些法律问题
借名合意有效的，借名人有权要求代持人将房屋过户登记至自己名下。但是，若出现借名人不具备购房资格、房屋处 于限制交易状态、民法典实施前房屋设立抵押权且抵押权人不同意过户的情形，则无法要求房屋过户。此时，借名合 意客观上无法履行，借名人要么等到无法履行的客观情形消除后再行要求过户，要么选择解除借名合意。借名人若选 择解除借名合意的，房屋仍归代持人所有，但借名人有权要求代持人返还购房款和已经偿还的贷款本金（若有）。如 果借名合意无法履行的原因系代持人的原因导致，借名人还可以要求代持人赔偿损失。而这种损失区别于上述借名合 意无效后的赔偿，属于一种典型的违约责任，故赔偿的金额可以包含房屋升值的市场价格。Βιβλιοθήκη 三、借名合意无效的法律后果
《民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者 没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相 应的责任。
借名合意被认定无效后，借名人无权要求按借名协议进行房屋过户，房屋的产权归代持人所有。代持人应当向借名人 支付房屋折价款。但需要注意的是该房屋折价款系借名人当时购买房屋时出资的购房款，不含房屋升值的市场价格。 双方按照各自的过程比例承担交易费用等损失。
借名买房案件中的一些法律问题
由于购房调控等诸多原因，借名买房在现实中已经成为一种比较普遍的情况。在借名买房中借名人是实际出资的购房 人，代持人系出让自己的名字代借名人持有房屋的产权登记人。借名买房案件较常见的争议焦点包括：借名合意的认 定、借名合意的效力以及借名合意被认定无效或有效后的法律后果。本文将对上述问题进行简要论述。
一、借名合意的认定
所谓借名合意是指：借名人与代持人之间就借名买房达成的协议。借名合意难以认定的原因是因为借名人与代持人之 间基于双方之间的亲密关系（比如：同居关系、近亲属关系等）没有书面协议，双方只有口头约定，如此只能通过一 些客观因素推断双方之间是否存在借名买房的合意。这些客观因素包括：1、借名买房的原因。借名人之所以要借名 买房通常具有一定的客观动机，比如为了规避限购政策、税收政策、贷款政策等。2、房款的支付情况。一般而言借 名买房的房款应当由借名人支付。3、房贷的还款情况。借名购买的房屋若有贷款的一般是以代持人的名义向银行偿 还，但贷款的实际还款人应当是借名人，借名人应当提供每月或每年向代持人支付贷款的证明。4、购房资料凭证。 虽然没有签订借名买房协议，但房产证、购房合同、收据等资料应当由借名人保管，以佐证借名买房合意的存在。 5、房屋实际使用情况。一般应当由借名人实际占有使用所购房屋，物业费及维修基金等费用也应当由借名人支付。 若借名人无法证明上述客观因素的存在，也无法提供书面借名买房协议的，则难以证明双方存在借名合意。
借名买房纠纷法律适用问题研究
借名买房纠纷法律适用问题研究借名买房是指在房屋买卖交易中，借用第三人的名义进行交易的情况。
借名买房问题多发于祖孙关系、夫妻关系、情人关系等亲属或感情关系密切的人群中，一般是为了规避税费或者法律限制。
但是，借名买房不仅涉及到财产权的问题，还可能涉及到法律适用问题。
一、财产权问题借名买房首要的问题是与财产权有关。
借款人虽然没有在房产证上登记名字，但是他是买房的真正出资人，也就是说他应该拥有该房屋的所有权。
但是，在取得房产证的过程中，如果出现一些不当行为，如登记不实、利用黑户口等，就可能导致房屋所有权争议。
如果借款人要求返还房屋所有权，需要通过诉讼渠道进行维权。
此时，法院会审核买卖合同的真实性，以及房屋出资人与借款人之间的出资关系，以确定真正的房屋所有权人。
二、借款人名誉权问题借名买房涉及到的法律适用问题并不仅局限于财产权问题。
借款人在交易过程中可能受到名誉权的影响。
比如，出资人在买卖合同中明确规定出资人不得在房屋买卖交易中泄露自己的身份，如果借款人在交易过程中将出资人的身份暴露出去，就可能侵犯出资人的名誉权，从而产生法律纠纷。
在借名买房案件中，借款人常常不想将出资人的身份暴露出去，以免与他人发生矛盾，但是，在买卖交易后，出资人可能因为房屋买卖过程中的问题想要将自己的房屋所有权争取回来，这时借款人就可能需要公开出资人的身份。
在这种情况下，出资人只要提供房屋出资凭证（约定-证据-认定），就可以追认自己作为买方的房屋所有权。
但是，出资人的身份一旦暴露出来，就可能对出资人造成名誉损害，仍会引发一系列法律问题。
三、法律适用问题借名买房案件中的法律适用问题，主要包括合同法、民法、房屋买卖合同法等。
首先，借名买房属于一种房屋买卖合同，该合同应当受到《中华人民共和国合同法》的规范。
其次，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》，即依据出资人提供证据来认定房屋所有权。
最后，在民法中，定有保护相互信任的一系列规定，如合法债务保护等。
借名买房法律规定汇总(3篇)
第1篇随着房地产市场的发展和个人财产观念的更新，借名买房的现象逐渐增多。
借名买房指的是实际出资人（借款人）因各种原因（如限购政策、信用记录等）无法直接以自己的名义购买房产，而借用他人（出名人）的名义进行购房的行为。
以下是对借名买房相关法律规定的汇总，以供参考。
一、借名买房的定义与特征1. 定义借名买房，即实际出资人（借款人）借用他人（出名人）的名义，以出名人名义签订购房合同、支付房款、办理产权登记等行为，最终由实际出资人实际享有房产权益。
2. 特征（1）名义上的产权人与实际出资人不一致；（2）实际出资人支付房款并承担还贷责任；（3）借名买房行为是基于双方约定或特定原因。
二、借名买房的法律风险1. 出名人可能主张房屋所有权在借名买房的情况下，出名人可能因各种原因（如婚姻破裂、债务纠纷等）要求确认房屋所有权。
此时，实际出资人可能面临失去房产的风险。
2. 贷款违约风险实际出资人若未按时偿还贷款，银行或其他贷款机构可能会追究出名的法律责任，导致出名人承担还款责任。
3. 税务风险借名买房可能涉及税务问题，如个人所得税、契税等。
实际出资人可能因未履行相关税务义务而面临罚款、滞纳金等处罚。
4. 继承、赠与等法律问题在借名买房的情况下，若实际出资人去世或发生其他继承、赠与等法律事件，可能导致房产权益的纠纷。
三、借名买房的法律规定1. 《中华人民共和国民法典》（1）第三百一十一条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
（2）第三百一十二条：因继承、遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
2. 《中华人民共和国物权法》（1）第二十二条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
（2）第二十三条：因继承、遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
3. 《中华人民共和国合同法》第一百零六条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
借名买房的法律适用(2篇)
第1篇摘要：随着房地产市场的不断繁荣，借名买房的现象日益普遍。
借名买房涉及法律关系复杂，涉及到物权法、合同法、侵权责任法等多个法律领域。
本文旨在分析借名买房的法律适用问题，为相关法律实践提供参考。
一、引言借名买房是指当事人之间约定，一方以自己名义购买房产，但房产所有权归另一方所有。
借名买房在现实生活中具有一定的合理性，如未成年人购房、限制性购房政策等。
然而，借名买房过程中也存在着诸多法律风险。
本文将从法律适用角度，对借名买房的相关问题进行探讨。
二、借名买房的法律关系1. 合同关系借名买房涉及的主要合同关系为买卖合同。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，买卖合同是指出卖人将标的物的所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。
在借名买房中，借名人作为出卖人，将房产出售给实际出资人（买受人），双方之间形成买卖合同关系。
2. 物权关系借名买房中的物权关系主要涉及房产所有权的归属问题。
根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
在借名买房中，借名人作为登记权利人，享有房产所有权。
然而，由于借名人与实际出资人之间存在约定，房产所有权实际上归实际出资人所有。
3. 侵权责任关系借名买房过程中，可能涉及侵权责任关系。
如借名人未按约定履行义务，导致实际出资人权益受损，实际出资人可以要求借名人承担侵权责任。
三、借名买房的法律适用问题1. 合同法适用借名买房中的买卖合同，应当依照《中华人民共和国合同法》的规定处理。
在实际操作中，应注意以下几点：（1）合同主体：借名人与实际出资人作为买卖合同的当事人，应当具备相应的民事行为能力。
（2）合同内容：合同应明确约定房产的名称、价格、交付时间、违约责任等内容。
（3）合同效力：合同应符合法律、行政法规的规定，不存在欺诈、胁迫等情形。
2. 物权法适用借名买房中的物权关系，应当依照《中华人民共和国物权法》的规定处理。
在实际操作中，应注意以下几点：（1）房产登记：借名人作为登记权利人，享有房产所有权。
涉及借名买房的法条
涉及借名买房的法条
涉及借名买房的行为可能涉及到多个法律法规，主要包括《中
华人民共和国合同法》、《中华人民共和国刑法》、《中华人民共
和国土地管理法》等相关法律法规。
首先，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，借名买房
属于违法违约行为。
根据该法，借款人以他人名义购房，而实际出
资购房的人并非房屋登记证上的所有人，这种行为构成了违约，因
为购房合同中的买卖双方必须是真实的购房人，如果发生借名买房
的行为，将会触犯合同法相关规定。
其次，根据《中华人民共和国刑法》的相关规定，借名买房也
可能构成刑事犯罪。
根据该法，如果以他人名义购房，而实际出资
购房的人并非房屋登记证上的所有人，这可能构成“侵占罪”、
“诈骗罪”等刑事犯罪行为，情节严重的还可能构成“伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪”。
此外，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，借名
买房也违反了国家对房地产市场的管理规定。
根据该法，购房者必
须按照规定提供真实的购房资金来源和身份信息，否则将受到相关
法律法规的制裁。
总的来说，借名买房的行为违反了我国的相关法律法规，可能涉及合同法、刑法以及土地管理法等多个法律法规的规定，因此建议购房者在购房过程中遵守相关法律法规，不要从事借名买房的行为。
借名买房_法律效力(2篇)
第1篇随着我国房地产市场的不断发展，房价持续攀升，越来越多的人为了规避限购政策或者出于其他原因选择借名买房。
所谓借名买房，即实际出资人通过名义产权人的名义购买房产，名义产权人作为房产的登记产权人。
然而，借名买房的法律效力一直是社会关注的焦点。
本文将从借名买房的定义、法律效力以及相关风险等方面进行探讨。
一、借名买房的定义借名买房是指实际出资人（以下简称“出资人”）与名义产权人（以下简称“名义人”）之间达成协议，出资人出资购买房产，并以名义人的名义进行产权登记的行为。
在此过程中，出资人通常享有房产的实际占有、使用、收益和处分权，而名义人则仅享有名义上的产权。
二、借名买房的法律效力1. 合同效力根据《中华人民共和国合同法》规定，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
借名买房合同作为一种民事合同，其效力取决于合同的成立和生效条件。
（1）合同成立：借名买房合同应当具备以下条件：①当事人具有相应的民事行为能力；②意思表示真实；③不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
（2）合同生效：借名买房合同自合同成立之日起生效。
但在实际操作中，由于借名买房涉及房产登记，合同生效与房产登记之间存在一定的关联。
2. 房产登记效力（1）名义产权人享有房产登记权利：根据《中华人民共和国物权法》规定，房产登记是物权变动的公示方式。
名义人作为房产登记的权利人，享有对该房产的占有、使用、收益和处分权。
（2）实际出资人享有实际权益：虽然名义人享有房产登记权利，但实际出资人仍然享有对该房产的实际权益。
在实际出资人与名义人之间发生纠纷时，人民法院通常会根据实际情况判断实际出资人的权益。
三、借名买房的风险1. 合同风险（1）合同无效：若借名买房合同违反了法律的强制性规定或违背了公序良俗，合同可能被认定为无效。
（2）合同解除：在借名买房过程中，若一方违反合同约定，另一方有权解除合同。
2. 房产登记风险（1）名义产权人擅自处分房产：名义人可能擅自处分房产，导致实际出资人的权益受损。
借名购房的法律适用(2篇)
第1篇摘要：随着房地产市场的繁荣，借名购房现象日益普遍。
本文从借名购房的法律适用角度出发，分析借名购房的法律关系、法律风险以及相应的法律责任，旨在为相关当事人提供法律参考。
一、引言借名购房，即实际出资人（出名人）以他人（借名人）的名义购买房屋。
在实际生活中，借名购房的原因多种多样，如规避限购政策、转移资产、规避债务等。
然而，借名购房涉及到复杂的法律关系，容易引发法律纠纷。
本文将从借名购房的法律适用角度进行分析。
二、借名购房的法律关系1. 出名人与借名人之间的法律关系出名人以借名人名义购房，二者之间形成一种委托关系。
出名人委托借名人代为购房，借名人则代为履行购房义务。
在购房过程中，出名人承担出资责任，借名人则承担相应的法律责任。
2. 出名人与开发商之间的法律关系出名人以借名人名义与开发商签订购房合同，二者之间形成买卖合同关系。
出名人作为实际出资人，享有房屋所有权，但以借名人名义购房，因此出名人无法直接办理产权登记。
3. 借名人、出名人与银行之间的法律关系在贷款购房的情况下，出名人以借名人名义向银行申请贷款，二者之间形成借款合同关系。
出名人作为实际借款人，承担还款责任，借名人则作为名义借款人，协助出名人履行还款义务。
三、借名购房的法律风险1. 房屋产权归属风险借名购房后，出名人无法直接办理产权登记，存在房屋产权归属风险。
若借名人反悔或发生纠纷，出名人可能面临房屋产权丧失的风险。
2. 贷款违约风险在贷款购房的情况下，出名人作为实际借款人，承担还款责任。
若出名人无法按时还款，可能导致借名人被银行追究违约责任。
3. 税务风险借名购房可能涉及税务问题，如个人所得税、契税等。
若处理不当，可能导致税务风险。
4. 法律责任风险借名购房涉及的法律关系复杂，若处理不当，可能导致相关当事人承担法律责任。
四、借名购房的法律责任1. 出名人承担的法律责任（1）若出名人无法按时还款，应承担相应的法律责任。
（2）若出名人未履行购房合同，应承担违约责任。
借名买房纠纷法律适用问题研究
借名买房纠纷法律适用问题研究在中国的房地产市场中，借名买房纠纷是一种常见的法律问题。
所谓借名买房，是指一个人以他人名义购买房屋的行为。
这种行为可能存在多种目的，如逃避房屋限购政策、避税或转移财产等。
就法律的适用而言，借名买房纠纷通常涉及到民法、合同法、登记管理法等多个法律法规。
民法中的法律主体规定是基本前提。
按照我国的民法规定，具备完全民事行为能力的公民和法人均可作为买卖合同的当事人。
在借名买房的情况下，实际购房者并非房产证上的买方，这就涉及到买卖合同的法律主体问题。
根据合同法的规定，任何限制行为能力的人或非法人组织不能成为买卖合同的当事人。
在借名买房的情况下，房产证上的买方是无法行使合同权利和义务的，因为他并非真正的购买者。
借名买房纠纷涉及到房地产登记管理法的适用。
房地产登记管理法对房地产交易、登记以及不动产权的确认等方面进行了规定。
对于借名买房，当事人通常会选择以实际购房者的名义登记产权，从而使得房产证上的所有权人与实际购房者不一致。
根据房地产登记管理法的规定，不动产登记应当根据实际情况进行，应当真实、准确地反映不动产的权利、限制和他事。
在借名买房纠纷中，法院往往会考虑实际购房者的权益，而不仅仅以房产证上的所有权人为准。
借名买房纠纷还涉及到国家限购政策的适用。
中国的房地产市场中，限购政策经常出现。
限购政策是为了控制房地产市场的投机行为和房价泡沫的形成而实施的。
在借名买房的情况下，房产证上的所有权人并非实际购房者，因此实际购房者可能通过这种方式绕过限购政策。
针对这种情况，许多城市都对借名买房采取了严格的查处措施，对违规行为进行严惩。
在法律适用中，实际购房者可能面临罚款、限制购房等处罚。
借名买房纠纷的法律适用主要涉及到民法、合同法、登记管理法以及限购政策等方面。
在处理这种纠纷时，法院通常会根据实际情况，保护实际购房者的合法权益。
在借名买房纠纷中，实际购房者有权利通过法律手段追求自己的权益。
为了避免此类纠纷的发生，公众应该加强对房地产法律法规和政策的了解，遵守相应的法律规定。
借名买房纠纷法律适用问题研究
借名买房纠纷法律适用问题研究随着经济的不断发展，人们对于房地产投资的需求也越来越大，而随之而来的借名买房纠纷问题也日益突出。
借名买房是指房屋的实际所有人不是购房者本人，而是以其他人的名义购买的一种行为。
虽然借名买房在一定程度上能够规避一些法律法规的限制，但是也容易引发各种纠纷和风险。
在借名买房的现实问题中，一方面是购房者为了规避贷款政策或房产管理政策而采取的一种手段，另一方面也会导致房产权益方面的风险。
针对借名买房纠纷的法律适用问题，有必要进行深入研究。
一、借名买房的法律认定借名买房是指购房者以他人名义购房，实际上房屋的所有权并不属于购房者本人。
在现实生活中，一些购房者为了规避政策或者税费等方面的限制，采取了借名买房的行为。
这种行为可能违反相关法律法规，涉及欺诈、隐瞒等行为。
根据《物权法》的相关规定，房产的所有权归属原则是“归属于登记的自然人或者法人”。
也就是说，无论实际上房屋的购买者是谁，只要在房产登记上登记了某个自然人或法人的姓名，那么该人就是该房产的所有人。
而如果购房者采取了借名买房的行为，就会涉及到房产登记的法律问题。
借名买房虽然在某种程度上能够规避政策、税费等方面的限制，但是也会带来很多法律风险。
购房者在借名买房的过程中，需要他人愿意同意提供名义，这就需要购房者与他人进行一定的谈判或者交易。
这种交易会涉及到以房屋名义登记的问题，一旦出现纠纷，可能造成房产的纷争。
借名买房行为可能违反相关法律法规，如税收规定、贷款政策等，一旦被相关部门查处，就会面临相应的法律制裁。
借名买房行为可能导致不法分子的嗅觉，一些不法分子可能利用借名买房行为进行诈骗、侵占等行为，使得购房者面临财产上的损失。
在借名买房的行为中存在着法律风险，购房者应当充分认识到这一点，并且遵守相关法律法规，规范自己的行为。
借名买房行为可能引发多种纠纷，如所有权纠纷、债务纠纷、税费纠纷等。
针对借名买房纠纷的法律适用，主要包括以下几个方面：1. 所有权纠纷在借名买房行为中，房屋实际所有人与登记所有人之间可能存在不一致的情况。
案例：关于借名买房的相关法律问题，最高法院这个判决说清楚了
案例：关于借名买房的相关法律问题，最高法院这个判决说清楚了争议焦点：徐某欣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
具体包括：第一，徐某欣与曾某外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系；第二，案涉房屋过户前徐某欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行；第三，案涉房屋过户至徐某欣名下后是否能够排除执行；第四，中集哈深公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益。
最高法院观点：关于徐某欣与曾某外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。
徐某欣依照与曾某外签订的《房产代持协议》，以曾某外名义与星泰房地产公司签订购房合同并代为签名，其后徐某欣本人支付了250万元购房款、公共维修基金及契税。
对于剩余大部分购房款的支付，徐某欣提供证据证明系案外人安凯公司将天津红孩子商贸有限公司支付给徐某欣妻子蒋某某的股权收购款（投资返还款），作为徐某欣的购房款支付给星泰房地产公司，曾某外亦对代持协议及其未实际付款等事实予以认可，在中集哈深公司未提供相反证据足以推翻上述证据的情况下，原审法院认定剩余购房款亦由徐某欣实际支付，符合常理，并无不当。
况且通过徐某欣提供的物业费等相关交费单据，可以证明徐某欣实际占有使用了案涉房屋。
据此，可以认定徐某欣在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家及北京市房地产限购政策，通过借用曾某外之名进行买房并支付了购房款，徐某欣与曾某外之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。
关于案涉房屋过户前徐某欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行？2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。
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浅析“借名买房”的相关法律问题
作者：邓世姣
来源：《职工法律天地·下半月》2018年第09期
摘 要：近年来，随着全国多地房价迅速增长，为了遏制房价快速增长，解决百姓住房问
题，各地相继出台了房屋限购令。与此同时，有购房需求的人开始采用借名买房的方式购买房
屋，由此引发的纠纷也不断涌现。本文将通过从“借名买房”的定义、借名买房协议效力、权属
依据、法律风险与思考等几方面进行论述，促使人们给予必要的重视。
关键词：借名买房；产权归属；法律风险
现如今，越来越多的人出于住房需要或投资需要，为规避限购限贷等政策而借用他人名义
购买房屋。过程中难免会引起纠纷，促使人们开始关注借名买房背后的风险和法律问题。本文
将就借名买房涉及的相关法律问题进行简单的分析，希望对购房各方当事人有所帮助。
一、“借名买房”的概念
借名买房是指借名人（实际购房人）由于某种原因，不能以本人名义购买房屋，经出名人
（产权登记人）同意，以出名人的名义购买房屋，并约定房屋归属于借名人所有的一种不动产
交易模式。
二、“借名买房”相关协议的效力
（一）借名买房合同与借名登记合同
在借名买房关系中，通常会涉及到借名买房合同和借名登记合同，这两种合同可以被理解
为阴阳合同。本文中的“借名买房合同”特指实际购房人借用出名人的名义与售房人订立的房屋
买房合同，即阳合同。而“借名登记合同”特指借名人与出名人订立的，约定将借名人出资购买
的房屋登记在出名人名下，并由借名人对房屋享有所有权的合同，即阴合同。
（二）借名登记合同的效力
借名买房合同作为阳合同，是出名人与售房人订立的，须经不动产登记部门备案登记的，
通常认为该合同合法有效，这也是不动产发生物权变动的基础和前提，故对此不再赘述。本文
仅对借名人与出名人私下订立的阴合同，即借名登记合同的效力进行具体分析。
1.普通商品房
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对于借名购买普通商品房的情形，学界普遍认为，若该行为系当事人真实意思表示，并具
备合同生效要件，且不违法法律禁止性规定，则应当认定合同有效。值得思考的是，为规避限
购令而借名购买商品房的效力如何认定。笔者认为，首先，限购令是行政机关在特定时期特定
区域颁布的，属于抽象行政行为中的非规范文件，虽然其具有一定调控作用，但本质上不属于
法律和行政法规，因此借名购买普通商品房的合同并不违反法律、行政法规的强制性规定；其
次，无论出于居住需求还是投资需求，借名购房人的主观目的是购房，并且支付相应购房款，
不能认定其损害国家、集体、第三人利益或社会公共利益。因此，笔者认为，当事人因购买普
通商品房而订立的借名登记合同，通常为有效合同。
2.保障性住房
保障性住房是指政府针对中低收入住房困难家庭或其他特殊人群所提供的限定标准、限定
价格的住房。也就是说，购买保障性住房的主体必须符合限定标准或具备特殊购房资格。这种
情况下，购买保障性住房订立的借名登记合同的效力需要分情况讨论。第一种情况：借名人与
出名人都具有特殊购房资格，此时借名人与出名人订立的借名登记合同，通常应为有效合同，
理由与前述购买普通商品房一致；第二种情况：不具备特殊购房资格的借名人购买保障性住
房，实际上其既借用了出名人的名义，又借用了出名人购买保障性住房的资格，该借名登记合
同效力值得商榷。首先，该行为违反了保障性住房相关管理办法，但该规范性文件属于部门规
章，不属于法律和行政法规，因此，购买保障性住房的借名登记合同并不违反法律、行政法规
的强制性规定。其次，借名购买保障性住房的主观目的是购买保障性住房，其支付了相应房购
房款，并不能认定其损害了国家、集体或者第三人利益。最后，因保障性住房具有社会公益
性，不具有特殊购房资格的人借名购买保障性住房，不仅会扰乱保障性住房管理秩序，还会占
用具有特殊购房资格的低收入群体购买保障性住房的资源，其侵害了社会公共利益，特别是低
收入群体的利益。同时，具有特殊购房资格的出名人取得资格后，通过转让自己的购房资格从
中牟利，有悖于建立保障性住房制度的初衷。因此，笔者认为，不具有特殊购房资格的人，借
名购买保障性住房所订立的借名登记合同，属于损害社会公共利益的合同，应认定为无效合
同。
三、认定“借名买房”权属的相关理论依据
本文仅在借名登记合同合法有效的前提下，讨论房屋权属认定的相关依据。
（一）我国现行不动产登记制度
物权法规定，我国不动产登记制度采取登记生效主义。当房屋产权登记人与实际购房人一
致时，登记公示确实能够真实反映物权归属情况。而在借名登记的情况下，产权登记人与实际
购房人并不一致，按照物权法规定，原则上应推定登记公示的权利人为房屋所有权人，但现实
中往往不能仅通过登记公示来判断所有权归属，而无视实际购房人的利益。因为，登记公示作
为不动产物权的外在表现形式，虽然能调整并反映绝大多数不动产物权归属情况，但其并不能
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绝对真实的反映所有不动产的真实归属情况。因此，登记公示的推定正确性并非绝对权威，而
是应以登记公示推定正确为原则，以其他证据认证为例外。如此才能更全面的保护实际权利人
的权益，体现法律的公平正义。
（二）法律物权与事实物权理论
在借名登记中，涉及到产权登记人和实际购房人，相应会涉及到法律物权和事实物权。所
谓法律物权是指通过法定的公示方式，具备法定的权利外在表现形式，被法律认可受法律保护
的物权；所谓事实物权是指没有通过法定公示方式体现权属，但有足够证据可以证明权利人对
标的物享有支配权的客观事实物权。二者的举证责任中也有所不同：法律物权能够直接产生公
示公信力，无需权利人举证，具有推定正确的效力。而事实物权，由于缺少法定公示公信力，
并且与已经存在的法律物权相悖，因此，事实物权需要权利人提供足以推翻法定物权证据，才
能被确认，其举证责任较为严格，权利更难以被法律保护。因此，在借名登记中，实际购房人
必须提供充足完整的证据，才能被确认为房屋所有权人。
（三）民法中的意思自治原则
意思自治原则是民法的基本原则，指在民事活动中，民事主体的意志是独立的、自由的，
不受国家权力和其他当事人的非法干预，即法无禁止即可为。在借名登记中，借名人与出名人
根据实际需求，基于真实意思表示，自愿协商一致，订立借名登记合同，符合民法意思自治的
精神，故应当被当事人所遵照执行。
四、“借名买房”的法律风险
虽然前文阐述了借名买房模式下，房屋所有权应按照借名登记合同约定，应归属于实际购
房人享有，但在实务中，当事人仍存在一定的法律风险。
（一）借名人（实际购房人）的法律风险
首先，因房屋升值或利益诱惑，出名人在成为房屋产权登记人后反悔，借名人要承担证明
自己是实际购房人的严格举证责任，包括提供与出名人达成的借名登记合同、购房发票、付款
记录等。如果借名人无法提供完整的证据证明自己是房屋实际购房人的，则要承担败诉风险；
其次，当出名人被债权人起诉时，借名登记的房屋会被债权人依法查封、拍卖或抵债，此时借
名人的权利将难以得到保护；再次，如果出名人死亡或离婚的，借名登记的房屋可能会因继承
关系被出名人的继承人继承，或因解除婚姻关系而被出名人的配偶分割；最后，如果出名人未
经借名人许可，擅自将借名登记的房屋转让给他人，一旦该房屋转让行为构成不动产善意取
得，善意第三人即取得房屋的所有权。此时，借名人不能再以实际购房人身份要求善意第三人
返还房屋，而只能要求出名人承担赔偿责任。
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（二）出名人（产权登记人）的法律风险
出名人出借自己的名义替他人购房后，房屋产权登记部门会留下购房记录，当出名人再次
购买房屋时，可能会因限购政策无法购房或需要支付高额的首付款、税费等。此外，如果是采
用贷款方式购房，出名人作为贷款人会在银行留有贷款记录，如果借名人逾期还款，将会使出
名人形成不良征信记录，影响其再次贷款。
五、司法实践中的法律思考
依据北京高院出台《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（试
行）第十五条的规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借
名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记
的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者
涉及善意交易第三人利益的除外。”由此可知，在司法实践中，当借名登记的房屋被出名人的
债权人依法查封时，借名人以自己是实际购买人为由提出执行异议之诉，是无法得到法院支持
的。这不仅体现了法律更倾向于保护债权人查封的立法本意，也体现了法律并不鼓励借名买房
的态度。
六、结语
尽管在现有法律制度下，借名购买的房屋所有权应归属于借名人享有，但在司法实践中，
实际购房人依然存在较大法律风险。因此，建议人们在购房时应尽量实事求是，不要因盲目规
避政策而造成的不必要的损失和诉累。
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