不动产估价制度

- 第十章不动产估价制度重点提示：本章主要介绍了中国大陆不动产估价制度的开展和中国特殊行政区的估价 制度， 以及英国不动产估价制度、美国不动产估价制度和国际评估准则的概况。

第一节 中国不动产估价制度中国地区、特殊行政区和澳门特殊行政区的估价制度与大陆不动产估价制度相比各有 特点，本节着重介绍大陆和特殊行政区的估价制度。

一、中国大陆不动产估价制度八十年代末，由于中国对外开放的不断深入，商品经济浪潮的推动，不动产投资在中 国的东部经济兴旺地区开场浮现，房地产出租、出售等产权交易现象也公开或者半公开地在 一些商品经济兴旺地区产生。

为了适应这一经济变革，不动产估价业也在中国复和萌芽， 随即就表现出强大的活力，在诸如土地出让、国企改革、企业重组、不动产税收、抵押贷 款等社会经济活动中发挥了重要的作用。

国土资源部、建立部、财政部等政府部门对不动 产估价行为发布了一些行政法规和行业规标准。

目前，经有关部门发布的与不动产估价有关的法规、规章和标准见表10-1 。

表 10-1 与不动产估价有关的法规、规章和标准名称 发布部门城镇土地定级规程〔试行〕 原国家土地管理局国有资产评估管理方法 国务院 国有资产评估管理方法施 行细则 土地估价师资格考试暂行 方法城镇土地估价规程〔试行〕城市房地产交易价格暂行 方法房地产估价师执业资格制度暂行规定 注册资产评估师执业资格 制度暂行规定 土地估价报告规格式资产评估操作规意见房地产估价规 视局 关于印发"资产评估报告根 本容与格式的暂行规定的" 通知 关于调整注册资产评估师执业资格考试有关规 备注国务院91号令国资办发 [1992]36号 [1993国]土[籍] 字第28号 计价格 [1994]1714号 建房[1995]147 号人职发[1995]54号中评协[1996]8号3 GB/T50291-1999财评字[1999]91号人发[1999]2号3原国家国有资产管理局 原国家土地管理局 原国家土地管理局 国家计委 建立部、人事部 人事部、原国家国有资产 管理局 原国家土地管理局 中国资产评估协会 建立部国、家质量技术监实施日期 1990年1月1日 1991年11月16日 1992年7月18日1993年2月13日 1993年6月22日 1994年11月11日 1995年3月22日 1995年5月10日 1996年3月1日 1996年5月7日 1999年6月1日人事部、财政部 1999年3月11日 1999年3月2日 财政部二、中国特殊行政区不动产估价制度测量师学会成立于 1984 年， 1990 年立法局通过了"测量师学会条例"，1991 年立法局 又通过了"测量师注册条例" ，奠定了测量师学会及测量师的法律地位。

目前，测量师学会 是惟一代表测量师专业的社会团体。

测量师分为四个组别：屋宇测量师、产业测量师、工 料测量师、土地测量师。

不动产估价是产业测量师的主要业务。

"测量师注册条例"以及测 量师学会的章程和细则是各个组别的测量师都要遵守的，产业测量师也不例外，这几个文 件规定了测量师的管理部门、管理容和执业的行为准则。

关于不动产估价技术方面的标准， 测量师学会于 1988 年 6月发布了"不动产指南"〔第 1版〕 。

1999 年出版了第 2版"测量师 学会物业资产评估指导性说明" ，该版本的指南，包括 13 个指南和 10 个背景材料，合用 于对公司和财务报表中所记录的所有固定资产的评估，也合用于股权转让和企业合并时所 需发展的评估。

第二节 国外不动产估价制度国外不动产估价行业以英国和美国为两种各有特色的并具有代表性的管理模式，本节对这 两个国家的不动产估价制度着重发展介绍一、英国不动产估价制度〔一〕英国估价行业概况英国不动产估价行业根本上可以分为政府管理下的估价体系和民间自律性估价体系 两大体系。

政府管理下的不动产估价体系，主要效劳于征税目的，在组织上分为三个层次，即中 央、大区和区估价办公室。

中央级估价办公室设在财政部税务局之下，主要职能是制定有 关政策，管理大区和区的估价工作。

大区级估价办公室，全国共设有5 个，主要职能是协 调其所辖区的估价工作。

最初，大区和区级估价办公室都归当地税务部门直接收辖，由于 估价工作的技术性、独立性越来越强，加之政府为减少行政开支而精减人员，因此，在随 后的开展中，大区级和区级估价办公室逐渐从税务部门中独立出来，每一个地区普通都设有 总估价师、主任估价师、副主任估价师、督察估价师、初级估价师和估价助理员等，其主 要职能是为政府对房地产征税及为公共部门提供估价效劳，除此之外，也承揽一些其他的 估价工程。

民间的估价机构则是彻底不依赖任何部门的独立、客观、公正的社会中介效劳组织， 其组织形式主要是合伙制和**公司，也有少量独资形式的。

这些机构大都以咨询、参谋公 司的形式存在，除估价业务外，还承揽许多相关的效劳业务，如承受委托从事房地产买卖、 销售、出租、承租、投资等业务。

民间估价机构在开展过程中，逐渐建立了自律性的行业协会组织。

目前有关估价的协 会有三家，其中影响最大的是英国皇家特许测量师学会〔RICS 〕 ,此外两家分别是估 价师与拍卖师联合会〔ISVA 〕和税收估价协会( IRRV 〕。

目前三家协会正在寻求 合并统一之路。

由于RICS 在英国的房地产估价中占有举足轻重的地位 ,对估价标准的 制定和完善起着绝对主导作用因,此,下面作较为详细的介绍.〔二〕英国皇家特许测量师学会〔RICS 〕 -定的通知-1868 年，英国测量师学会成立，这是由当时分布在全国各地的规模不一的测量师协会和俱乐部经过充分商议联合组成的。

1881 年获颁"皇家〞荣誉， 1946 年正式启用皇家特许测量师学会名称〔 The Royal Institution of Chartered Surveyor,简称RICS ) ，然而其创会时间普通都追溯到 1868 年。

英国皇家特许测量师学会不仅是英国规模最大、最具权威性的估价行业组织，对于整个英联邦地区的评估业都具有非常重要的影响，目前拥有会员九万多人，其中从事不动产评估的约两万多人。

英国皇家特许测量师学会依据专业分工不同，分为 7 个小组，分别是土地及海洋测量组、矿业测量组、农业测量组、规划和开展测量组、产业测量组、建造测量组、工料测量组。

专业测量组主要对各个专业的操作规发展修订，对本专业的测量师发展监管，其中地产和房产评估属于产业测量小组。

英国皇家特许测量师学会设有理事会，共有理事 70 人，理事由会员选举产生。

理事会是协会的权力机构，协会的重要规章出台，都要经理事会通过。

主席〔President)经理事会产生，由资深测量师轮流担任，每届任期一年。

学会设主席一位，副主席三名。

英国皇家特许测量师学会是一个行业自律性组织，它不是直接对政府负责，而是对测量师负责。

尽管如此，它与政府许多部门还是保持着密切的关系，以便及时了解政府部门有关房地产法规的变化，分析其对整个社会经济的影响及对评估行业的影响，并相应调整行业部的规章制度，对政府有关部门的决策提供相关的咨询和建议。

作为行业自律性组织，RICS的一个主要职能就是制定并且不断修订和完善行业操作规，这些规意见包括评估的理论、方法和经历，测量师 (Surveyor)在作业过程中，必须以这些根本的程序和规为根抵。

RICS会员必须不断地承受培训和教育，以及时掌握理论与实践的开展状况，并承受学会的监视管理。

与专业小组相对应，测量师也分为七类，分别是土地及海洋测量师〔LS) 矿、业测量师〔M S〕、农业测量师〔RPS〕、规划和开展测量师〔PDS〕、产业测量师〔CRS〕、建造测量师〔BS〕和工料测量师〔QS〕。

土地测量师〔LS〕的主要职责并非对土地发展估价，而是主要发展地形测量和坐标定位 ,并搜集和管理这方面的资料信息，对房地产发展估价的是产业测量师〔CRS〕，这是七类测量师中最大的一个分支，主要工作包括物业评估、投资咨询和物业管理。

〔 1 〕物业评估：评估各类物业出租、转让及抵押时的价值；在公司上市、收购、合并时评估公司的房地产价值；政府对房地产征税时为客户评估房地产价值；在有关物业价值的纠纷诉讼中提供专业意见等。

〔 2〕投资咨询：为诸如养老金基金会、保险公司，慈悲机构及其他投资机构提供房地产买卖的咨询，匡助他们从中获得最大的收益。

〔3〕物业管理：代理客户洽商房地产的购置、销售、出租、承租等业务，并代理客户洽商有关租金调整。

续约及楼宇转租等事宜。

其中发展房地产评估是产业测量师的主要任务。

农业测量师(RPS〕也涉及到房地产评估业务，他们主要是对农村的房地产及牲畜栏发展评估。

RICS对测量师实行分级制，共分为五级，分别是：名誉会员〔AHM〕、学生会员〔PM〕、实习会员〔DM〕、执业会员〔PAM〕、资深会员〔FM〕。

其中名誉会员是对测量师行业有特殊匡助和奉献的人士，并非真正从事测量师职业 . 学生会员和见习会员没有正式执业资格，执业会员和资深会员具有正式执业资格，从执业会员到资深会员，-普通需要 15 年摆布的时间。

〔三〕会员资格取得要想取得RICS的会员资格,须由RICS对申请人在知识水平、评估实践经历和执业能力三个方面发展考试、考核和辩论。

1 ．RICS举办的产业测量师资格考试RICS举办的产业测量师资格考试有三类。

难度一次比一次大，考试科目包括估价、法律、经济学、规划、建造、城市土地开辟等。

2 ．知识水平的测试：该测试通过三个途经；第一，逐次通过RICS组织的三次考试；第二，取得各英国大学与评估有关的专业的学士学位及有两年以上的评估实践经历，以此资格报考只要参加第三次考试。

在英国经RICS认可的有资格参加产业测量资格考试的有英国亚伯汀〔Aberdeen〕、剑桥〔Cambridge〕、里丁〔Reading〕、优斯特〔Ulster〕4所大学及牛津〔O*ford Polytechnic〕等 14所理工学院的有关学系毕业生，这些学系有土地经济系、不动产管理系、城市不动产管理系、环境经济系、土地管理系、评估系等。

第三，年满 35 岁及从事有关评估专业工作超过 15 年者，以此资格报考只要参加第三次考试。

3 ．实践经历考核：以上三类申请者，除了具备第三种资格者可直接参加评估师考试外，其他两种资格者都必须从事评估工作二年以上，在整个实践过程中，由RICS委派测量师对其所从事工作发展记录，向RICS提交训练日记，由RICS对其从事的评估业务工作的数量和质量发展考核，经审查通过，方可参加测量师考试。

4 ．执业能力测试：具备了上述两项条件，还要通过由RICS组织的执业能力的评定。