安徽寿县奥特莱斯-最终_part1
全国奥特莱斯考察报告(二)2024
全国奥特莱斯考察报告（二）引言概述：本文旨在对全国各地的奥特莱斯进行考察，并总结分析其经营情况和市场竞争力。
通过对多个奥特莱斯进行实地访察和调查研究，我们对这一特殊形式的商业模式有了更深入的认识。
本报告将从以下五个大点展开对奥特莱斯的考察。
一、奥特莱斯的发展和趋势1. 奥特莱斯的起源和演变2. 当前全国奥特莱斯的发展现状3. 奥特莱斯的发展趋势分析4. 奥特莱斯的成功案例分析5. 奥特莱斯行业的挑战和机遇二、奥特莱斯的经营模式1. 奥特莱斯的商业模式概述2. 奥特莱斯的商品采购和供应链管理3. 奥特莱斯的销售策略和促销手段4. 奥特莱斯的顾客服务和体验管理5. 奥特莱斯的品牌建设和市场推广三、奥特莱斯的商品特点和竞争力1. 奥特莱斯的商品种类和品牌特点2. 奥特莱斯的商品质量和价格优势3. 奥特莱斯的库存管理和货源保障4. 奥特莱斯的独特产品和个性化定制5. 奥特莱斯的竞争优势和市场地位四、奥特莱斯的消费者群体和消费偏好1. 奥特莱斯的目标消费者群体分析2. 奥特莱斯的消费者购买动机和行为特点3. 奥特莱斯的消费者满意度和忠诚度研究4. 奥特莱斯的消费者数据分析和挖掘5. 奥特莱斯的消费者反馈和改善建议五、奥特莱斯的未来发展策略1. 奥特莱斯的品牌战略和品牌扩张2. 奥特莱斯的线上线下融合发展3. 奥特莱斯的国际化和全球市场布局4. 奥特莱斯的社会责任和可持续发展5. 奥特莱斯的创新和技术应用展望总结：通过对全国各地奥特莱斯的考察，我们可以看到奥特莱斯作为一种新型形式的商业模式，在市场竞争中具备着显著的优势。
在发展的过程中，奥特莱斯需要不断创新和改进，提升消费者的体验和满意度。
同时，奥特莱斯也需要关注社会责任和可持续发展，积极适应市场变化和顾客需求，确保未来的发展策略能够实现长期稳定增长。
全球最著名的奥特莱斯OUTLETS荟萃
• 日本奥特莱斯在经济不景气状况下逆势上扬，显示强劲爆发力
日本 Premium Outlets 的区位分布
日本：横滨OUTLETS
日本横滨海湾Marina奥特莱斯
日本：御殿场OUTLETS
韩国MARIO奥特莱斯
韩国MARIO奥特莱斯
韩国首尔市中心奥特莱斯大街
国外奥特莱斯的特点与经验
• • • 核心理念：品牌+实惠 客群基础：名牌消费意识强、讲求实惠 货源基础：大部分国际一线和知名品牌发源于欧美，具有品牌货源优势
ห้องสมุดไป่ตู้
29
5,141,744
$294
$14.22
96%
Horizon Group Properties (地平线地产集团)
New Plan Excel Realty Trust (新计划优越不动产信托公司)
9
1,791,383
NA
$9.57
76%
6
1,899,000
NA
$16.48
86%
总计
139
32,913,756
奥特莱斯
OUTLETS
Outlet引领商业蓝筹地产新方式 ——一个可以把全世界品牌都卖光的地方
• 【关键词】 • Outlet，在英文中的原意是“出口、出路、 排出口”的意思，做了商店的代名词，则 有“清理库存，廉价出售”之意。在零售 商业中专指由销售名牌过季、下架、断码 商品的商店组成的购物中心，简称名牌折 扣店。
美国
• 美国是“奥特莱斯”发源地 • 美国 是全球“奥特莱斯” 最多、最发达的国家（320家奥特莱斯） • 美国奥特莱斯特点： 建设形式：卖场式、SHOPPING MALL式、奥特莱斯村式 经营方式：一线品牌多采用厂家直销 分布特征：大城市或接近中心城市，或旅游城市
奥特莱斯卖场的一线品牌
奥特莱斯卖场的一线品牌一、引言奥特莱斯卖场是一种以折扣销售为主题的商业模式，为消费者提供一线品牌商品以较低价格购买的机会。
一线品牌是指在市场上具有较高知名度和认可度的品牌，其产品质量和服务水平都较为优秀。
本文将详细介绍奥特莱斯卖场的一线品牌，并探讨其标准格式的文本。
二、奥特莱斯卖场的一线品牌1. 品牌种类奥特莱斯卖场的一线品牌涵盖了服装、鞋类、家居用品、化妆品等多个领域。
其中服装品牌包括国际知名品牌如Adidas、Nike、GAP等，以及国内一线品牌如李宁、安踏等。
鞋类品牌则包括耐克、阿迪达斯等运动鞋品牌，以及Clarks、Skechers等休闲鞋品牌。
家居用品品牌包括IKEA、ZARA Home等，化妆品品牌则有欧莱雅、兰蔻等。
2. 产品特点奥特莱斯卖场的一线品牌产品具有以下特点：- 质量保证：一线品牌产品在设计、材料选择和生产工艺上都有严格的标准和质量控制，确保产品质量稳定可靠。
- 款式多样：一线品牌产品注重时尚和个性化，款式多样，能够满足不同消费者的需求。
- 价格优惠：奥特莱斯卖场通过与品牌商家直接合作，能够以较低的价格采购一线品牌产品，并将优惠转给消费者。
- 售后服务：一线品牌在售后服务方面通常比较完善，消费者可以享受到专业的售后支持和维修保养服务。
三、标准格式的文本奥特莱斯卖场的一线品牌标准格式的文本通常包括以下几个部分：1. 品牌介绍首先，文本应该对所介绍的品牌进行简要的介绍，包括品牌的历史、发展背景、主打产品等。
例如，Adidas是一家德国运动品牌，成立于1949年，主要生产运动鞋、运动服饰和配件等产品。
品牌以其创新的设计和高品质的产品享有盛誉。
2. 产品特点接下来，文本应该详细描述品牌的产品特点，包括质量保证、款式多样、价格优惠等。
以Adidas为例，其产品以高品质的材料、精湛的工艺和舒适的穿着体验著称。
品牌的产品款式多样，涵盖了运动鞋、运动服饰、户外装备等多个系列。
此外，奥特莱斯卖场的Adidas产品价格相对市场上的专卖店更加优惠，消费者可以以较低的价格购买到一线品牌的优质产品。
奥特莱斯专题报告
奥特莱斯奥特莱斯潮流的国际休闲购物模式“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。
其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思。
奥特莱斯是欧美目前最为流行的零售业态之一，最早主要销售品牌下架、过季、断码、工厂尾货等。
经过100多年的发展，此业态现已成为主要销售国际一二线知名品牌折扣商品的新型休闲购物模式，其产品构成中很大一部分由当初的所谓“过时货”“残次货”演变成“各大名牌专门为奥特莱斯追加生产和设计的经典款式”以及“地域时差商品”。
如今的奥特莱斯已成为国际名品集中地，是一种倡导更聪明的理性消费的国际新型休闲购物模式。
奥特莱斯吸引顾客有三个法宝：一、驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；二、比一般促销价低的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；三、方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
奥特莱斯产生及演变过程奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。
Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。
后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。
虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。
1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂——Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。
1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。
而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。
奥特莱斯-定位
Directory
项目背景分析
Ⅰ
奥莱市场研究
Ⅱ
项目定位研究
Ⅲ
项目规划建议
Ⅳ
Ⅲ
项目定位研究
3.1项目情况 3.2项目理解 3.3swot分析 3.4案例借鉴 3.5项目定位及业态汇总 3.5小结：特色旅游休闲购物的文化小镇
项目情况
项目概况：规划策划范围东至簸簱山、南至京沪铁路、西至腊山西路、北至克朗山南路局部北延北侧规划路
西部新城 规划要点
城市结构为一站、两轴、三心、多组团。 6平方公里的枢纽新城核心区规划汇集总部基地、金融服务中心、商业中心、以及共享的展览中心、会议中心、星级酒店、特色餐饮等，形成配套完善的现代服务业基地。 320万平方米的绿地系统、四大类二十余项生态、节能、环保科技成果的运用，构建了生态、节能、宜居的环境。 以“齐鲁新门户、泉城新商埠、城市新中心”为发展目标，西部新城开发将全面带动济南西部新城的城市建设和经济发展，把济南建设成为黄河中下游的经济中心、金融中心、文化中心。
项目情况
区域发展情况：西部新城开发将全面带动济南西部新城的城市建设和经济发展，把济南建设成为黄河中下游的经济中心、金融中心、文化中心。
项目
子项名称
建设规艺术中心
1.5万㎡
美术馆
1.5万㎡
图书馆
4万㎡
公共及配套设施
2万㎡
合计
15万㎡
会展中心
临时展馆
8万㎡
常年展馆
5万㎡
T－威胁 1、产业类地产开发对产业导入依赖较强 2、区域内存在其他商业项目分流客群 3、商业培养期较长
SWOT矩阵
SO策略
WO策略
ST策略
奥特莱斯卖场的一线品牌
奥特莱斯卖场的一线品牌引言概述：奥特莱斯卖场是一种以销售一线品牌为主的大型购物中心，它以提供高品质产品和折扣价格而闻名。
本文将详细介绍奥特莱斯卖场的一线品牌，包括其特点、优势和购物体验。
一、一线品牌的种类多样1.1 时尚品牌：奥特莱斯卖场汇集了众多知名时尚品牌，如Gucci、Prada和Louis Vuitton等。
这些品牌以其独特的设计和高品质的材料而著名，深受消费者爱慕。
1.2 运动品牌：奥特莱斯卖场也提供了多种运动品牌，如Nike、Adidas和Puma等。
这些品牌以其舒适的穿着感和专业的运动功能而备受运动爱好者的青睐。
1.3 家居品牌：除了时尚和运动品牌，奥特莱斯卖场还拥有一线家居品牌，如IKEA、宜家和Ashley Furniture等。
这些品牌提供各种高品质的家具和装饰品，满足人们对于舒适家居的需求。
二、奥特莱斯卖场的优势2.1 折扣价格：奥特莱斯卖场以折扣价格销售一线品牌，这是其最大的优势之一。
消费者可以以更加优惠的价格购买到他们爱慕的品牌产品，享受到物超所值的购物体验。
2.2 多样选择：奥特莱斯卖场集合了众多一线品牌，提供了丰富的选择。
无论是时尚、运动还是家居，消费者都能在这里找到心仪的产品，满足个性化的需求。
2.3 省时省力：奥特莱斯卖场通常位于城市的交通便利地段，消费者可以轻松到达。
此外，购物中心内部的布局合理，品牌店铺集中，省去了顾客在城市中多个商店之间奔波的麻烦，提供了便利的购物体验。
三、购物体验的升级3.1 专业服务：奥特莱斯卖场的工作人员经过专业培训，能够提供优质的购物服务。
无论是提供产品咨询还是为顾客解答疑问，他们都能够赋予专业的建议和匡助。
3.2 舒适环境：奥特莱斯卖场注重购物环境的舒适度，提供宽敞璀璨的购物空间和舒适的歇息区域。
消费者可以在愉悦的环境中纵情选购心仪的商品，享受购物的乐趣。
3.3 促销活动：奥特莱斯卖场时常举办各种促销活动，如限时折扣、满减和赠品等，为消费者提供更多的优惠。
奥莱知识点总结
奥莱知识点总结一、奥特莱斯的起源和发展1. 首家奥特莱斯诞生于哪里？奥特莱斯的概念最早来源于美国，1974年，美国佛罗里达州第一家奥特莱斯于布鲁克斯维尔开业。
2. 奥特莱斯的起源及其历史渊源？奥特莱斯这个名字来源于法国，它的发展始于每年的销售季节，销售时，商家将过季商品搬到离市区较远的地方，以迎合广大消费者的购物需求。
为了便于人们前去购物，商家们通常会在离市区较远的地方重新组建一个小型购物村，也就是现在的奥特莱斯。
3. 奥特莱斯的发展历程？奥特莱斯的商业模式经历了近50年的发展，现已成为全球范围内的时尚购物热点。
在这50年里，从最初的单一销售渠道到如今形成的多元化、国际化的发展模式，奥特莱斯已经成为现代时尚购物的代名词。
二、奥特莱斯的优势和特点1. 优势一：明星品牌、超值低价奥特莱斯以出售品牌折扣货物为主打。
国际品牌，一线品牌，甚至个别VIP品牌加盟在奥特莱斯中，凭借着品牌的号召力吸引顾客驻足购物。
2. 优势二：新品持续上市，新套装涌现奥特莱斯极具节奏的审美体验，每天不同品类不同品牌的货品，充足丰富的品种经过全球引流，从而呈现在消费者达观视野里。
节奏保持“新套装”持续变奏，极具惊喜感。
3. 优势三：尊贵的购物环境，愉悦的消费体验相较于传统购物场所，奥特莱斯的店铺环境都是精心布局装修，空间宽敞明亮，品牌陈列看起来大气上档次。
有些奥特莱斯还提供免费的导购服务，愉悦的购物体验是他们一直坚持的核心理念。
4. 优势四：多元化的娱乐和休闲设施奥特莱斯不仅仅是一个购物地点，它还提供了许多娱乐和休闲设施，如餐厅、影院、儿童游乐场等，让购物变得更加有趣和惬意。
5. 优势五：品质好、价格实惠在奥特莱斯，你可以买到来自世界各地的品质商品，而且价格通常比市场价便宜很多，给人们带来了不小的实惠。
三、奥特莱斯的购物攻略1. 提前做好功课，了解奥特莱斯位置、品牌种类、特卖策略等信息。
2. 注意购物季节、时间节点，把握低价折扣的时机。
奥特莱斯官方商城品牌介绍
奥特莱斯是英文OUTLETS的中文直译。
其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
OUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
目前，中国的奥特莱斯主要有北京燕莎奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、合肥凯斯茂奥特莱斯，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。
燕莎奥特莱斯位于北京东四环路，由燕莎友谊商场于2002年创办，年营业额已达10多亿，是中国奥特莱斯的先锋。
上海青浦奥特莱斯由上海百联集团于2006年创办，位于青浦区，采用别墅式建筑，目前有品牌商家130多家，amani，杰尼亚等国际顶级品牌都有入驻。
上海美兰湖奥特莱斯于2009年初在上海宝山区美兰湖成立。
目前还在进一步扩大之中。
合肥凯斯茂位于合肥市新站区胜利路与琅琊山路交汇处，处于新站区的人流旺区，一至四层总13000平方，是安徽最早的奥特莱斯购物广场。
张家港香港城奥特莱斯是中国第一个三级市场奥特莱斯，位于张家港东二环路香港城内，有杰尼亚、hogo boss等国际顶级品牌入驻。
中国的奥特莱斯基本都是走厂家直销与折扣相结合的道路，特点有三：1、品牌度高，奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集。
2、折扣低，奥特莱斯一般都在城郊如上海青浦、张家港香港城等，离市区比较远，这样房租就比较低，而且，奥特莱斯的货品都是厂家直销，可以把中间利润降低，最终降低最后售价。
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建筑设计篇
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01.02.03.04.05.中国联合工程公司规划市政院
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主题
主
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安徽寿县阳光半岛奥特莱斯商业街规划及建筑方案设计
Anhui Shouxian Sunshine Peninsula Outlets project Architecture and urban planning design
中国联合工程公司规划市政院
杭州中联筑境建筑设计有限公司
“奥特莱斯”是英文outlets的中文译音，字面意思为“出口”。
在现代零售商业中，专指由世界著名品牌折扣
店组成的大型休闲体验式购物场所，即风靡全球的“世界名牌折扣中心”。
经过近百年的发展，已成为现代零售商
业中的一种领先业态。
它云集世界品牌，以最优惠的价格让最广泛的人群享受国际时尚的新生活。
未来十年内，中国将完成投资、建设、经营50家各种规模的真正国际意义的又具有中国特色的多种商业及业态
组成的五彩奥特莱斯项目，每年吸引5至6亿人次的消费者购物、观光、旅游、独家，年营业额将达数千亿元，为项
目所在地创造大连感到税收资源，提供大量就业岗位，极大的提升地方现代服务业发展水平，促进地方经济的发展
与腾飞。
奥特莱斯理念
享誉世界的品牌
进驻outlet的品牌，均为享誉世界的著名奢侈品
牌，所销售的却是过季特供正品以及旧款新造产品。
这
些商品，一部分由专卖店或商场下架后直接转到奥特莱
斯销售，另一部分是品牌商精心挑选过季商品中的热销
品类，特别为outlet加单生产供应。
奥特莱斯商品与中
心城区的专卖店和百货商场比较，同为原装正货，但价
格仅为1-6折不等，因此深受全球时尚人群青睐，成为
时尚商品消费者的朝圣地。
极具竞争力的价格
由于outlet销售的货品均系换季、库存、工厂尾
货及新造特供产品，节省了昂贵的产品设计、 产品推
广、 新品宣传等费用， 同时奥特莱斯是低成本运营的
业态， 一般处于城市边缘区域，土地及建造成本相对
较低，加上销售带来的规模效应，使其拥有更大价格优
势。
舒适的购物环境
outlet一般位于城市边缘，但交通十分便捷，且周
边旅游资源丰富，真正做到“离尘不离城”，可谓是结
伴购物、家庭休闲度假的首选胜地。
通常奥特莱斯店面
十分宽敞。
部分奥特莱斯配套齐备，商场、 酒店、休
闲、娱乐设施应有尽有，且多种建筑风格融合，顾客可
上海青浦奥特莱斯
日本鸟栖TOSU旗舰outlets
意大利Veneto Designer
奥地利Parndorf Designer Outlet
方案一方案二
方案三
方案四
原规划方案的优点：
架构良好
主轴线清晰明确
形成了一些围合的空间
考虑的沿河景观的处理
原方案的不足之处：
欧洲小镇的感觉较弱
次轴线破坏了地块的整体性
尺度较大
方案优化策略：
保持其主轴线的整体架构
组织层次丰富的室外空间
整体布局具有欧洲小镇的风情弱化次轴线对整体的影响
调整其尺度，使其更具人文情怀设计高效的商业动线
通过对世界知名奥特莱斯广场的研究得知：绝大部分的奥特莱斯建筑都为欧式风格的建筑，通过对新古典建筑风格、新罗马风建筑风格、地中海风情、上海石库门风格、英伦风情以及北欧风情等建筑风格的比选，我们最终选择了新罗马风建筑风格作为该奥特莱斯广场的主打风格。
新罗马风格以大气、豪华、壮丽为特色，券柱式造型是古罗马人的创造，两柱之间是一个券洞，形成一种券与柱大胆结合极富兴味的装饰性柱式，成为西方建筑及室内装饰最鲜明的特征。
中国联合工程公司规划市政院
杭州中联筑境建筑设计有限公司
会所文化影院
人民广场
集中商业
滨水休闲商业
特色商业
停车场
工业区
城市道路
项目基地
A区B区C区D区E区F区。