郊区大盘开发模式及策略
合集下载
碧桂园实现快速周转的五大法宝
效率。 ２． 连锁 有利 于提 升 品牌
碧 桂 园不 仅成 功 构建 了“ 碧桂 园家 园 ” 五星 级 和“ 的家 ” 的模 式 ， 更开 创性 地 建立 了碧 桂 园“ 级酒 店 连 星 锁 体系 ”“ 国领先 的教育 连锁 体 系 ”和 以大型 主 题 、全 公 园和 高尔 夫球 会为 内容 的“ 闲娱 乐配 套体系 ” 通 休 。 过 连锁 经 营 ， 碧桂 园不 仅 降低 了经营 成本 ， 极大 地 也
桂 园在 拿地 过程 中 自然掌握 很 强 的议 价 能力 ， 以以 可
很 低 的价格拿 到大 规模 的土地 。 ２ 郊 区大 盘有利 于 实现规模 效应 ． 在 拿到 大规模 土 地后 ， 碧桂 园 即进 行 成片滚 动 的 项 目开发 。大规 模开 发可 以形 成规模 效应 ， 不但 能提 高开发 效率 ， 还能 降低 开发成本 。 此外 ， 由于 碧桂 园项 目大 多不在 城市 中心 ， 迁成本 也较 小 。 拆 因此 ， 与其 他 房地 产企业 相 比， 桂 园在开 发周 期和 开发成 本上 的 碧
力 。强势 品牌 有助 于碧 桂 园获得 多方面 的支 持 ， 从而
为 快速周 转提供 重要 保障 。
＼ 公司
＼ 万 科 时间＼＼
２ ０ ０ ６年 ０ ５ ． １
金地 中 国海 外 生创展 富力 合
０． １ ４ ０ ３ ．６ Ｏ． １ ３ ０ ４ ．６
雅居 乐 华润 置地 碧桂 园 世茂
提 升 了品牌 知名度 。 四、 快速运 作 是加 速器
碧桂 园拿地 之前 就进 行 规划 设计 ， 地之 后迅 速 拿 开 发 ， 到 条件 后就 批 量推售 。正是 在整 个业 务 流程 达 中 ， 力 求快 速 运 作 的模 式 ， 得 碧 桂 园从拿 地 到 销 都 使
碧 桂 园不 仅成 功 构建 了“ 碧桂 园家 园 ” 五星 级 和“ 的家 ” 的模 式 ， 更开 创性 地 建立 了碧 桂 园“ 级酒 店 连 星 锁 体系 ”“ 国领先 的教育 连锁 体 系 ”和 以大型 主 题 、全 公 园和 高尔 夫球 会为 内容 的“ 闲娱 乐配 套体系 ” 通 休 。 过 连锁 经 营 ， 碧桂 园不 仅 降低 了经营 成本 ， 极大 地 也
桂 园在 拿地 过程 中 自然掌握 很 强 的议 价 能力 ， 以以 可
很 低 的价格拿 到大 规模 的土地 。 ２ 郊 区大 盘有利 于 实现规模 效应 ． 在 拿到 大规模 土 地后 ， 碧桂 园 即进 行 成片滚 动 的 项 目开发 。大规 模开 发可 以形 成规模 效应 ， 不但 能提 高开发 效率 ， 还能 降低 开发成本 。 此外 ， 由于 碧桂 园项 目大 多不在 城市 中心 ， 迁成本 也较 小 。 拆 因此 ， 与其 他 房地 产企业 相 比， 桂 园在开 发周 期和 开发成 本上 的 碧
力 。强势 品牌 有助 于碧 桂 园获得 多方面 的支 持 ， 从而
为 快速周 转提供 重要 保障 。
＼ 公司
＼ 万 科 时间＼＼
２ ０ ０ ６年 ０ ５ ． １
金地 中 国海 外 生创展 富力 合
０． １ ４ ０ ３ ．６ Ｏ． １ ３ ０ ４ ．６
雅居 乐 华润 置地 碧桂 园 世茂
提 升 了品牌 知名度 。 四、 快速运 作 是加 速器
碧桂 园拿地 之前 就进 行 规划 设计 ， 地之 后迅 速 拿 开 发 ， 到 条件 后就 批 量推售 。正是 在整 个业 务 流程 达 中 ， 力 求快 速 运 作 的模 式 ， 得 碧 桂 园从拿 地 到 销 都 使
郊区大盘的定位(2016年)
宏观分析：项目所在城市经济：GDP、人均 GDP、三产、人口（人 口年龄特征、外来人口和本地人口的情况） 、规划环境 区域分析：项目所在区域属性：区域经济、产业、人口、政策、 规划发展等 5) 专项分析： 城市房地产市场：整体政策，土地市场（供求及价格） 、住宅市 场（供求及价格）->分析城市总体特征，了解城市市场总体特征 分区板块房地产市场：各分区板块土地市场（供求及价格） 、住 宅市场（供求情况及价格）->分析各区域板块的特征，推演面积 价格、人群机会点 项目所在区域代表楼盘分析->借鉴参考找项目操盘机会点 a) 项目历史：开发商、拿地历史、开发推地进程 b) 项目详情：人群、产品、价格、去化情况等 6) 优劣势分析（SWOT 分析） 7) 项目定位总结 1.2 产品定位（功能下物业产品的承载，咨询公司做产品策划，市场调查公 司做消费者市场定位研究） 解决拿地后，驱动模式下，开发什么样的产品？并且产品卖给谁？怎么 卖的问题？（这里仅说，消费者研究，即，我们的老本行市场研究） 产品如何定位？（这里主要是指消费者研究） （假定已经确定项目的总体定位了，如，确定要做养老地产基于客户的 拿地后的项目定位报告，谈产品定位。 ） 需要解决的问题是： 一、产品客户已确定，需要验证消费者需求（验证型） 1) 现有的产品消费者是否认可/满足？ 2) 哪些还没有认可/满足？ 3) 没有认可/满足的如何弥补？ 4) 人群对于产品定价是否接受？ 二、不确定消费者是谁？他们在哪？需求是什么？需要探索（探索型）
说明：通常开发商项目定位报告是融合项目和产品定位一起写的；
小盘建设（特点） 规模小，所以功能常单一 适合追求短期市场价值化 开发周期短，短期市场容易实现 VS 大盘开发（特点） 盘越大，越注重配套与功能的多和全 前期与后期要协同发展 长期的价值增长是开发的指导思想
郊区大盘模式景观空间规划初探
环境: 部分居住 区可借外部 外部环境一般有湖、河、
外部环境
公园、 水景、 草地等;
建筑
组团
30 0 ~ 1000 10 00 t 3000 o
户数 (户)
人口 ( 人)
1000 0 ~ 1600 0 3000 ~ 5000 30 000 ~ 500 00
通常郊区低密度居住区容积率为1. 0左右，若每户按照9 平米计 0 算，则城市居住区占地面积在9 万平米到16 万平米之间，居住小区 0 0 的占 地面积在3 万平米至5 万平米之间. 实际上相当多的住区开发规 0 0 模超过了通常的城市居住区级用地规模或者人口 规模，200 亩到数万 0 亩 ( 13 万平米以 0 上级) 的超大型房地产项目 从北京、广州、上海等 大城市逐渐向二、三级城市发展，成为居住区发展的趋势，本文将此 种超大型居住区统称为 “ 大盘”， ( 二) 住宅郊区化 “ 住宅郊区化”是人类进入工业社会之后，城市化发展进程中出 现的重要现象，是城市化中的离心过程。产生这种现象的原因有两方 面: 一是汽车的普及、快速交通的发展，使得郊区与城市中心的时间 距离大大缩短; 二是城市中心地价上涨、交通拥挤、住宅紧张、环境 恶化， 促使人口 和经济活动向 郊外或小城镇发展. 而逐渐富裕起来的 都市人，也越来越渴望八小时以 外宁静与健康的生活空间。 “ 择 郊” 而居，成为都市人的新观念。
郊区大盘 由于远离城市中心，形成
局部小气候，比城市更凉
爽; 空气 自 地形地貌 然
环
式，成为影响城市景观越来越重要的部分，就大盘模式下的景观空间 规划做一个初浅的探讨。
二、棍念界定与特征分析
( 一) 大盘
“ 大盘”是市场化的房地产开发所出现的名词，通常是指在郊区 开发的大规模居住区，通过对大片土地的整体规划、统一开发、分期 建造达到大社区、大配套、大市政、大交通等新城镇式的造城规划。 根据我国 《 城市居住区规划设计规范》 ( 200 年版) ，居住区按 2 照住户分为居住区、居住小区和组团: ( 见下表)
外部环境
公园、 水景、 草地等;
建筑
组团
30 0 ~ 1000 10 00 t 3000 o
户数 (户)
人口 ( 人)
1000 0 ~ 1600 0 3000 ~ 5000 30 000 ~ 500 00
通常郊区低密度居住区容积率为1. 0左右，若每户按照9 平米计 0 算，则城市居住区占地面积在9 万平米到16 万平米之间，居住小区 0 0 的占 地面积在3 万平米至5 万平米之间. 实际上相当多的住区开发规 0 0 模超过了通常的城市居住区级用地规模或者人口 规模，200 亩到数万 0 亩 ( 13 万平米以 0 上级) 的超大型房地产项目 从北京、广州、上海等 大城市逐渐向二、三级城市发展，成为居住区发展的趋势，本文将此 种超大型居住区统称为 “ 大盘”， ( 二) 住宅郊区化 “ 住宅郊区化”是人类进入工业社会之后，城市化发展进程中出 现的重要现象，是城市化中的离心过程。产生这种现象的原因有两方 面: 一是汽车的普及、快速交通的发展，使得郊区与城市中心的时间 距离大大缩短; 二是城市中心地价上涨、交通拥挤、住宅紧张、环境 恶化， 促使人口 和经济活动向 郊外或小城镇发展. 而逐渐富裕起来的 都市人，也越来越渴望八小时以 外宁静与健康的生活空间。 “ 择 郊” 而居，成为都市人的新观念。
郊区大盘 由于远离城市中心，形成
局部小气候，比城市更凉
爽; 空气 自 地形地貌 然
环
式，成为影响城市景观越来越重要的部分，就大盘模式下的景观空间 规划做一个初浅的探讨。
二、棍念界定与特征分析
( 一) 大盘
“ 大盘”是市场化的房地产开发所出现的名词，通常是指在郊区 开发的大规模居住区，通过对大片土地的整体规划、统一开发、分期 建造达到大社区、大配套、大市政、大交通等新城镇式的造城规划。 根据我国 《 城市居住区规划设计规范》 ( 200 年版) ，居住区按 2 照住户分为居住区、居住小区和组团: ( 见下表)
郊区大盘运作策略及其开发的八大规律
让郊区大盘活起来——郊区大盘运作策略及其开发的八大规律导语：客户到郊区去，到那里去买什么？买点是什么？楼盘营造的卖点是什么？买点和卖点如果不统一的话，郊区大盘的产品是无法销售的。
郊区大盘要如何从客户的买点研究楼盘的卖点？编辑/洪若麒大盘开发，首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。
同时，大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。
一、营销——郊区大盘运作策略的最核心部分1．以客户的需求为导向的产品策略郊区大盘产品策略的两大关键点：关键点1：以客户的需求为导向产品战略所有的大盘，尤其是远郊大盘，因为项目的体量越做越大，地理位置越来越远，原来距离城市可能是20公里，现在则远至50公里，所以远郊大盘相对应的客户需求也更加脆弱。
项目的配套有一个不完善，客户就有可能购买。
所以产品一定要以客户需求为导向。
关键点2：以营销诉求为核心的产品策略郊区大盘要先做什么产品，发须要从营销角度来编排，这是在项目最初运作的时候就要确定的。
2．营销是郊区大盘运作策略最核心部分运作一个郊区大盘需要庞大的资金，而且现金流必须非常健康，所以营销层面上，产品的定位，产品的覆盖面，价格总额必须有一个非常大的量。
首先必须保证前期投入的资金加上销售的资金，能够保证项目的健康发展，要不然项目不管是怎么做，他的路都会越走越窄，会出问题，所以营销是产品策略上最核心的部分。
（1）郊区大盘必须解决每一个客户的问题郊区大盘尤其是远郊大盘不能只有某一个卖点，他必须具备优秀的综合素质。
综合素质不仅是指居住的环境配套、交通，而且各色各样的业主在各个时段的娱乐、购物等需求，都能一站式在大盘社区得到解决，所以它需要的是一个综合素质。
（2）建立强势的营销队伍很多开发商忽视这一点。
郊区大盘的销售必须要有优秀的营销团队。
优秀的营销团队将会主导以后楼盘的运作轨迹和方向，销售的时候该出什么牌，营销什么亮点，团队都可以恰当的筹划同时可以指导销售人员什么时候设计最吸引客户的亮点。
房地产大盘营销模式研究——以某别墅大盘项目为例
（ ２ ） 整合资源 ， 促进和维 系老业主
公司充分整合资源 ，如举办 某证 券公司与某别墅大盘项 目Ｖ Ｉ Ｐ 客户联谊会 ；浅湾开盘活动中由某旅行社提供南极游
示着 楼市 进入了规 模化发展 的“ 大盘时代 ” 。本文研究涉及 的 名额等 ，通过集团资源的整合提高客户对于品牌的认知和 忠
响 力 的 营销 模 式 ． ．某 别 墅 大盘 作 为 国 内 某地 产 开发 商 的 首 个
超 级大盘 ， 通 过 对其 营 销 模 式 的研 究 表 明 ： 营销应 高端站住 ，
通过 圈层 营销 和体 验 营销 ， 不 断提 升 品 牌 势 能 ， 并 且 注 重 营 销 卖 点 的连 续性 、 节 奏 性 和 系统 性 ， 通过 全 员 营销 向 市 场 传 达 一 致 的 清晰 的品 牌 形 象 关键词 ： 房地产 ； 营销 ； 营销模式： 营销 策略
图 市 Ｍ Ａ 场 Ｒ Ｋ 营 Ｅ Ｔ Ｉ 销 Ｎ Ｇ Ｒ Ｅ Ｓ Ｅ Ａ Ｒ Ｃ Ｈ
房 地 产 大 盘 营 销 模 式 研 究
以某别墅大盘项 目为例
◇ 陈 明 蔡 志明
摘要 ： 近 年 来 由于 房 地 产 企 业 的增 多 ， 加 上 宏观 经 济 环 境
不可分的。通过对项 目的大盘营销模式研究 ， 希望可以为项 目
主， 爱传播 、 介绍 ２套以的一个市场 ， 档 次不高 、 品质较低 ， 数
年来别墅价格仅相当于城市核心区的公寓价格 ，而佛 山市 场
郊区高端楼盘短缺 ，客户还处于由农村向城市集 中的这样 一
个阶段 。经过四年多的建设 ， 项 目创造 了大盘 开发的奇迹 ： 在 权威人士 。二是精心设计圈层活动 ， 路线规划方面把最能体现
大盘-房地产项目开发模式研究及应用思考
3
本研究旨在深入探讨大盘-房地产项目开发模式的 特点、优势和存在的问题，并提出相应的解决方 案和应用建议。
研究范围和方法
研究范围
本研究主要针对大盘-房地产项目开发 模式展开，包括其定义、分类、开发 流程、风险控制等方面。
研究方法
本研究采用文献综述、案例分析和实 地调查相结合的方法，对大盘-房地产 项目开发模式进行深入分析和探讨。
大盘-房地产项目开发模 式研究及应用思考
• 引言 • 大盘房地产项目开发模式概述 • 大盘房地产项目开发模式研究 • 大盘房地产项目开发模式应用思考 • 结论与展望
01
引言
研究背景与意义
1
当前房地产市场发展迅速，大盘项目逐渐成为主 流，但同时也面临诸多问题和挑战。
2
研究大盘-房地产项目开发模式有助于提高项目成 功率，降低风险，促进房地产市场的健康发展。
比较分析
国内外大盘开发模式在资金运作、规划设计、市场营销等方面存在较大差异，需要根据 国情和市场特点进行选择和调整。
成功案例分析
万科大盘项目
万科作为国内房地产行业的领军企业 ，其大盘项目在规划设计、资金运作 、市场营销等方面具有较高的水平， 为业内所认可。
碧桂园大盘项目
碧桂园在三四线城市的大盘项目开发 中具有丰富的经验，其大盘项目在成 本控制、配套设施建设等方面具有优 势。
失败案例分析
恒大地产大盘项目
恒大地产在某些大盘项目的开发中存在过度依赖高杠杆融资的问题，导致资金链紧张，项目难以持续 推进。
绿地集团大盘项目
绿地集团在某些大盘项目的规划设计中存在缺陷，导致项目建成后难以满足市场需求，去化困难。
04
大盘房地产项目开发模式应用思考
远郊商业大盘模式和经典案例分析
模式二
博物馆、度假酒店，商业街等多种特色业态，打造多种功能的原 创性近郊小镇
良渚文化博物 馆 占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米。是集展示、研究、信 息交流为一体的综合性展示场所。作为文化标签，提升了整个项目 的影响力和知名度。 占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方米，拥有4万多平方米的水 面及2万平方米的道路与广场。是项目的前期核心配套，促进了项 目销售。
客户的区域来源：90%以上为广州人，五大中心城区合计占比高达79%；客户对万科品牌与价格的认可度分别为91％ 、94%。
成交客户中，主要为首次置业群体，高达 62％；而客户的置业目的中，自住型的客户为主要群体，占比73％。由此可知，本项 本报告是严格保密的。 目很大程度上拉动了刚需客户的需求，性价比高。
本报告是严格保密的。
模式一
配套功能：重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休 闲等生活配套，成就“第一居所”
便捷交通 广清轻轨、社区交通中心、公交车 商业餐饮 华润万家、商业街、美食街
已签约引进 广州华润万 家生活超市； 规划建设沿 湖商业街； 规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店； 广清轻轨将于 2014年建成通车 已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车； 规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
已开发项目
1992年 2000—2001年 2002年 广东省佛山市顺德区，顺德碧桂园 均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园 广州市下辖市清远与花都区交界处碧桂 园假日半岛，碧桂园凤凰城 半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、 五邑碧桂园 …… 开发模式特点
已开发项目
恒大地产在全国十多个大中型城市开发了70多个项 目，形成可以复制到恒大模式。 恒大针对不同客户群体设计了不同的产品体系，主 要以恒大华府、恒大城、恒大绿洲、恒大名都、恒 大金碧天下几个系列为主打。 开发模式特点
区域市场开发布局策略
区域市场开发布局策略在当今竞争激烈的商业环境中，企业要想实现持续增长和发展，就必须重视区域市场的开发与布局。
区域市场开发布局策略的制定和实施，不仅关系到企业的短期销售业绩，更影响着企业的长期市场地位和发展潜力。
一、区域市场的评估与选择在进行区域市场开发布局之前，首先需要对不同的区域市场进行全面评估和选择。
这包括对市场规模、市场增长率、市场竞争程度、消费者需求特点、渠道资源、政策环境等多方面因素的综合考量。
市场规模是一个重要的指标。
较大的市场规模通常意味着更多的潜在销售机会，但同时也可能面临更激烈的竞争。
市场增长率则反映了市场的发展趋势，选择增长率较高的市场有助于企业获得更快的业务增长。
市场竞争程度也是不可忽视的因素。
竞争激烈的市场可能需要企业投入更多的资源才能立足，而竞争相对较小的市场则可能为企业提供更多的发展空间。
消费者需求特点的了解对于产品或服务的定位至关重要。
不同区域的消费者在需求偏好、购买能力、消费习惯等方面可能存在差异，企业需要根据这些差异来调整产品策略和营销方式。
渠道资源的丰富程度也会影响企业进入市场的难度和成本。
如果一个区域已经拥有成熟的销售渠道网络，企业就能够更快速地将产品推向市场。
政策环境的稳定性和优惠程度对于企业的经营也有着重要影响。
例如，某些地区可能提供税收优惠、产业扶持政策等，这对于降低企业成本、提高竞争力具有积极作用。
二、目标市场的定位在选择了合适的区域市场后，企业需要明确在该市场中的目标客户群体，并进行精准的市场定位。
目标客户群体可以根据年龄、性别、职业、收入水平、消费行为等因素进行细分。
例如，对于一款高端智能手机，其目标客户可能主要是高收入的商务人士和年轻的科技爱好者；而对于一款经济型家用轿车，目标客户则可能更多是中等收入的家庭用户。
市场定位则是要在目标客户的心中树立独特的品牌形象和产品价值。
企业可以通过强调产品的独特功能、优质服务、高性价比等方面来与竞争对手区分开来。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
花园——总面积50万平方公里的昆山花桥国际商务城一侧，面积达13平方公里万。由一前度假社区—绿 地国际家园、二期尊老社区—孝贤坊 、商务社区和国际社区四大可持续主题板块构成。
绿地：2003年 “老街”品牌；2004年“新里”品牌；2005年推出的“绿地21城”位于上海后
老年病科以及老年病专家门诊，孝贤坊食堂聘请营养师配制食谱，智能化设施，老年文化中心、老 年休闲娱乐中心与老年运动中心，中心湖泊还设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场，安全紧急 救助完备。
第一阶段：住宅楼宇 开发； 第二阶段：住宅小区 开发；
1960~~1980
1920~~1960
1980~~目前
现代主义大盘 后现代主义大盘 新都市主义大盘
城市功能分区
场所精神
和谐空间 功能符合协调； ……
住宅是居住的机器； 历史、文化与传统； 公共空间； “公园中的高楼”； 建筑内在品质； …… ……
主题社区开发模式
核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以 及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不 足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击 力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中 对消费者形成有效吸引的作用。 教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的 成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主题 吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环 境消除消费者的心理抗性。
大盘开发模式及策略思考
本报告严格保密
1
引言
超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。 随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发 企业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形
成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，伴随
土地供应郊区化趋势，随之诞生是巨无霸大盘。大盘市 场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大
老年、医疗服务
本报告严格保密
14
主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传， 而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设 1
主题鲜明----成为社区开发的核心支撑力； 主题宣传----让消费者接受主题，主题成为项目标签；
主题社区开发 模式基本特征
2
3
4
主题先行----体现主题的硬件设施建设先行，感受主题；
主题复合----单主题宣传与多主题建设，复合性舒适社区。 符合城市发展与区域需求的市 场定位与主题开发； 具有震撼力的鲜明主题捍卫项 目的号召力，形成项目与周边 项目鲜明差异； 主题先行，树立消费者信心。
适用条件 陌生区大盘开发，消费者 心理抗性大； 有区域内其它项目不具备 的独特资源，具有打造不 可复制核心竞争力潜质； 资金雄厚，前期投入大， 项目大、实现周期长。
本报告严格保密
11
开发模式
通过对国内外多个大盘分心大盘开发模式
主题社区 开发模式
老年社区
体育社区 教育社区
新市镇开 发模式
产业驱动 开发模式
休闲产业
体育产业 商务商业
中心城镇 开发模式
综合体 紧缩城市 紧缩城市开发模式 开发模式 开发模式
交通拥挤与项目的通达性； 项目与周边建筑的协调与和谐；
大盘由于规模优势、 配套相对齐全与营销 宣传上的优势，对城 市的影响力大大强于 小盘，大盘不但价格 高，而且相对而言获 得更多的开发利润。
南宁 昆明
郑州
济南
南昌
上海
广州
深圳
本报告严格保密
8
大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？ 能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考
大盘反思
盲目开发下的贪大求 全，定位随意化、缺 乏市场及技术支撑， 风险规避不足下的盲 目启动导致的资金链 断裂，是国内外大盘 失败的根源； 开发风险评估与应对 定位及规划设计的前 瞻性、科学性，后期 生活方式打造的市场 性与运营科学化、专 业化是大盘成功必要 条件。
项目功能配比与功能分区，以满足居 住的基本生活需求；
项目功能与城市、区域功能的互补；
项目开发驱动模式，吸引消费群体。
项目自身功能的互补、空间共享与客 户共享。
本报告严格保密
12
模式一： 主题社区模式
主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特 定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发
认识
大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会 所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的 社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。
本报告严格保密
5
大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位， 成于合适功能配比、分期规划和启动策略。
大盘与小盘
小盘 大盘
以单一功能开发
追求短期市场价值最大 大盘开发成功基本点： I. 发展战略与定位 II. 功能配比 III.分区开发规划 IV.启动与分期计划。 单楼盘开发短期市场实现
适用条件
市镇结构组成 ※ 道路系统——市镇四 周均有区域性干道环 绕。
位于城市郊区,城乡结合部； 占地规模较大，可容纳较多人口；
多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区 ； 良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好。 New town 的特征 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施；
第三阶段：大规模住 区开发。
本报告严格保密
7
我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘 开发风起云涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流
大盘在中国
西安 “大盘风”席卷大地 成都 长沙 哈尔滨
据统计2007年底，全 国建筑面积在50万平 重庆 方米以上的在建、拟 建大盘项目300个以上， 几乎遍布所有中心城 市；
※ 邻里单位——邻里单 位内规划学校、游集 场、娱乐中心等设施 ；
※ 社区中心——内设会 堂、银行、邮电局、 医院等； ※ 商业设施——市场及 邻里商业中心； ※ 公园绿地及运动场 ※ 其它公共设施 ——汽 车站、停车站、加油 站等。
丰富多元的文化形态和景观；
可以持续发展的生态系统； 成功开发关键要素 街区的建设：人性化的步行空间
地产项 目价值
地产项 目价值
建设 标准化 推广营销 附加价值 定位规划 设计价值 建设 标准化 推广营销 标准化
定位规划 设计价值
运营附 加价值
时间
时间
定位设 计阶段
项目建 设阶段
推广营 销阶段
定位设 计阶段
项目建 设阶段
推广营 销阶段
项目运 营阶段
10
本报告严格保密
第二 部分：国内外成功大盘开发模式研究
波托菲诺—意大利小镇
华润万象城
波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米; 华侨城建设经过20年，已经成为“旅游+地产”成功开发模式样板;
波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。
烂尾：开发商永远的痛 准确定位、科学分区、合理的功能配比、符合市场需求的启动策略 是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃
义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。
模块二
国内外成功大盘开发模式
大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发 模式有主题社区开发模式、产业驱动开发模式、新市镇开发模 式、紧缩城市开发模式、中心城镇开发模式五种主要开发模式
模块三
对大盘开发的认识与启示
大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别 于其它楼盘生活方式，注意街区建设和公共空间建设，建立功 能复合的和谐社区。
盘产品将成为市场主流……
城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合 性，而不是其单一性 ……
----雅各布斯《美国大城市的死与生》
本报告严格保密
2
以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出观点。
模块一
大盘发展与发展规律
大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主
成功关键因素
本报告严格保密
15
模式二： 新市镇模式
新市镇模式—NEW TOWN ：建立较为完善的市镇 结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设
New town 的来源 最早追溯到1898年霍华德的“花园城市” 构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百 余年发展, 形成了今天New Town模式。
主要建设措施： 外部功能内部化 公共配套设施； 基础服务设施； 街区、社区； ……
本报告严格保密
13
健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的 重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力
奥林匹克花园的健康主题： 体育场、体育馆、名牌学校的 引进----体育中心； 宾馆、写字楼的开发、引进大 健康、运动 卖场----商贸中心 大型居住区的开发、其他公共 设施----居住中心。 深圳桃源居的教育主题：
大盘注重功能多元化
前期与后期的协同发展 长期价值增长为指导思想
小盘建设
大盘开发
小盘建楼，大盘造城； 小盘卖房子，大盘卖生活、文化； 小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌； ……
本报告严格保密
6
大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与 邻里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间
大盘发展
新都市主义的基本精 神是社区设计必须将 公共空间的重要性置 于私人利益之上；注 重邻里关系，关注人 与自然的和谐发展成 为新时期大盘发展的 最强音。
社区规划：独立的社区布局
公共空间的营造：打造市镇社区中心（Town Center）
新市镇开发模式的关键是“造市”----有“市”才有镇。
本报告严格保密
17
模式三： 产业驱动模式
产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营 提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发