英国可支付住房制度对我国经济适用房制度的启示
世界各国住房保障的做法及启示
世界各国住房保障的做法及启⽰世界各国的住房保障做法及启⽰安居才能乐业。
对任何国家来说，有效解决国民特别是低收⼊群体的居住问题都是⼀个重⼤的社会、经济和政治问题。
20世纪以来许多国家都承认仅靠市场解决不了低收⼊家庭的住房问题。
为满⾜低收⼊者的基本居住需求，维护社会稳定，各国先后建⽴住房保障制度。
住房保障制度与经济体制和社会保障制度紧密相关，各国的住房保障模式、住房保障⽔平各具特⾊，但在住房保障的起源、政府担当的责任、法律体系的构建、住房保障政策的演变等⽅⾯，⼤多数国家却都具有相似性。
⼤规模公共住房建设起源于住房短缺英国：英国是⼯业化最早的国家，也是最早建⽴住房保障制度的国家之⼀。
19世纪80年代，为应对⼯业化、城市化引起的城市住房问题，英国开始兴建政府公寓，以优惠的价格出租给农民。
20世纪40年代⾄60年代初，为解决第⼆次世界⼤战造成的“房荒”，英国政府⼤量兴建福利性公寓，以解决⼤量⽆房户的需要。
美国：20世纪30年代的经济危机使美国⼤量的抵押房产遭受剥夺，贫民窟问题⽇益严重，直到60年代⼆战后住房短缺现象依旧存在，这⼀时期由政府出资的公共住房建设计划在扩⼤住房供给⽅⾯发挥了积极的作⽤。
新加坡：新加坡获得独⽴后，住宅问题严重，有近半数的⼈⼝⽣活在环境恶劣的贫民窟中，1960年新加坡政府成⽴了建屋发展局，实施了⼀系列的五年建房计划，最终成为东南亚地区解决住宅问题的典范。
与这些国家类似，德国、法国、荷兰、奥地利和⽇本等国家的住宅保障制度也都是起源于住宅短缺问题。
这些国家⽆⼀例外都将“满⾜城市居民的基本居住需求，保障居民的基本⽣活需要”作为建⽴住宅保障制度的出发点，在住房短缺时建设⼤量的公共住房。
中央和地⽅政府共同承担责任住房保障是政府责任，各国住房保障制度的最⼤特点在于政府⼲预的普遍性。
尽管市场经济国家主要依赖市场配置住房资源，但政府在住房保障制度中起了决定性的作⽤。
尽管各个国家和地区在公共住房运营过程中政府的参与模式不同，但各国中央政府和地⽅政府都设⽴了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。
美、英、香港的公共租赁住房政策对我国的启示
公共租赁住房作 为一项可支付住房（ ｆ ｒａｌ Ａｆ ｄｂ ｏ ｅ
留后 备 的土地 资源 。 同时鼓励住 宅 租赁 ，以缓 解住 宅 紧张局 势 。三是堵 住虚 假交 易 。与政府 房地 产职 能部 门合 作 ，将 “ 纳税证 明 ”规 定 为转让 房产 的前 置 程序 ，“ 税证 明” 包括 经税 务 部 门确 认 的价 格 纳 和房 产交 易 的纳税凭 证 ；税务机 关在 开具 “ 纳税 证
有 合理 居住 环境 的住 所 。香港 房委 会作 为公租 房 的 主要 管 理机 构 也于 次年 成 立 ， 面统 筹 有关 政 府公 全
屋 的供应 、 编配 及 管理 主 要来 源 于政 府 资助 和 市 场 化经 营 后取 得 的 收入 ， 中公 屋 租金 收入 和 附属 的 其 商业楼 宇 的租界 收入成 为后 续公 屋建设 的主要 资金
作用 。 因此 ，政 府在 调控 价格方 面也 应 当集 合税 收
【 责任 编 辑 ：杨 艳 军 ）
调节 、信贷 约束 以及规范 土地供应等手段联合行
动 。在税 收方 面 ，应 当充 分发挥 税 收对经 济 的调控
作用 ，尤其是加强对房产的持有环节征税 。因此 ， 改革总的原则应当是加强商品房保有税主体地位，
引起 了社会各界 的关注。２０ 年我 国政府提 出要通过加快公共租赁房的建设来解决“ ０９ 夹心层” 群体 的住房 困 难。本文从公共租赁住房 的资金 来源、 管理机构 、 营模 式几个方面对美 国、 运 英国和香港的公共租赁住房政 策进 行 了介 绍， 同时总结 了他 们存 在的问题 和经验 。在 结合我 国公共租赁住房 目前建设 实践情况的基础上 ， 对现存 的各种 问题进行 了分析 ， 并结合 美、 香港的经验提 出了改进建议 。 英、
关于促进我国经济适用房保障制度的几点思考
、
我国经济适用房制度 中存在的问题
由于我国住房保 障制度启动较晚 ，财 政 支 持不 到 位 ， 融措 施 配 套不 完善 ， 金 法律 保 护 不健 全 等 问题 ， 现行 的 经 济适 用房 保 障 体系仍存在一系列问题及漏洞 ，令人堪 陇。 ｌ 经 济 适 用 房供 给量 少 。 济 适 用 房 、 经 的 覆盖 面 小 ， 同时 房 价 居 高 ，加 剧 中低 收 入 者 购房 难 度 。 以武 汉 为 例 ， 资料 统 计 ， 据 公开上市 的经济适用房仅为规划的２ ％， ７ 经 济适 用房 和商 品房 的比例竞接近 ｌ７ ，我 ：０ 国 中 低 收入 者 的平 均 收 入 房 价 比为 ｌ６ ２ ：．， 这些数字 多少令 人触 目惊心 ， 供求矛盾 ， 供 销矛盾阻碍 了经济适用房的健康发展 。 ２ 、建 设 资 金 来 源 不 稳 定 ， 应 不 足 。 供 国土 资源 部 称 ， 土地 出让 金 重 新 分 配 的 在 方 案 确 定 之 后 ，财 政 部 、国 土 资 源 部 、建 设 部 已经 要 求 各 地 方 政 府 明 确 承 诺 土地 收 益 中多数 比例用于廉租房开 发建设 。 发行
【 键词】 关 经 济适 用房 ；问题 ；建议
我 国现行住房供给 体系主要体现在三 个方面：即通过商品房来解决 高收入者的 住 房 需 求 ；通 过 经 济 适 用 住房 政 策 来 解 决 中低收入者 家庭 的住房需求；通过廉租住 房政 策来 解决 没有 购买 能 力 的低 收 入 者 的 居 住需求 。 ０ 年 １ ９ ， 国房 地 产 开 发 完 成 投 ７ － 月 全 资 １ ８４ 元 ， 比增 长 ３ ．％。 宅 完 成 ６ １亿 同 ０３ 住 投 资 同 比增 长 ３ ．％，经 济 适 用 住 房 完 成 ２８ 投 资 占住 宅 完 成投 资 的 ４ ４ 仅 比上 半 年 ．％， 高０２ ． 个百分点 。由于在我国 占主体 的是 中低收入 者 ， 经济适 用房理应成为住房供 给体 系中的主体。但 目前来看 ，经济适用 房的制度还需 继续完善 。
经济适用房制度的发展与国外经验的精髓的“拿来”
１ ９ 年 国务 院 《 于进 一 步深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革加 快 住 房 上 也存 在 难点 ，一 是 租金 的收 取 困难重 重 ，二 是廉 租户 的收 人超 过 ９８ 关
建设 的通 知 》提 出 了建 立 以经 济适 用 住房 为 主 的住 房供 应体 系 ，对 了低保 线 ，按 规定 应 退 出廉 租房 ，但倘 若其 不 退 出 ，也 无法 采取 强 不 同收人 家庭 实行 不 同 的住 房 供应 政 策 。最 低收 人 家庭 租赁 由政 府 制 手段 。
设经 济适 用房 的 目的和 财 政补 贴 的支 付原 则 。二 是 中低 收人 家庭 的
收入 标准 不 明确 。 目前 中低 收 人家 庭 的收 人界 限 、中低 收入 家庭 包
１ 经 济适用 房 的融 资模 式单 一 ． ５
目前我 国实 行 的 是低 福利 保 障 制度 。居 民的保 障主要 通过 自身
或单 位提 供 的廉租 住房 ；中低 收人 家庭 购 买 经济 适用 住 房 ；高收 人 １ ． 地供应 问题 突 出 ４土
家庭 购买 、租 赁市 场价 商 品住 房 。新 的住 房制 度 区分 了住房 的商 品
从 客 观 因素 分 析 ，一 方 面 ，随 着 城 市 建 设 的快 速 发 展 ，建设
下 ，如何 更好 地从 我 国国情 出发 ，借鉴 国际解 决 居 民住房 的 经验 ，
事。
导致 其 开发 用地 的 落实 难 度越 来越 大 。且 目前可 提供 经济 适用 住房 既增 加 了购买 者 的居 住 成 本 ，也加 大 了政 府 提供 配套公 共 设施 的投 人 成 本 。从 主观 因 素分 析 ，经 济适 用 房用 地是 无偿 划拨 的 ，免 收土 地 出让金 ，而 土 地 出让 金恰 恰 又是 地方 政 府 收人 的 ，要 来 源之一 ，
英国福利制度对健全我国社会保障体系的启示
英国福利制度对健全我国社会保障体系的启示作者：郭元飞宋青来源：《赤峰学院学报·哲学社会科学版》2015年第07期摘要：西方福利制度最先起于英国，为了应对经济危机造成的巨大损害，英国建立了“从摇篮到坟墓”的社会保障制度，并且日益完善。
目前，我国的社会保障体系很不完善，因此，借鉴英国的福利制度，分析其优缺点并加以改造利用，可为健全我国的社会保障体系提供切实可行的对策，促进我国社会保障体系的完善与发展。
关键词：英国；福利制度；社会保障；对策中图分类号：D57 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2015）07-0073-02我国的社会保障体系起步晚，经过近来年来的持续努力，虽然进展迅速，但无需讳言，还很不完善，借鉴国外健全社会保障体系的经验，是不断完善我国社会保障体系的重要举措。
英国是西方福利制度的发源地，为了应对经济危机造成的巨大损害，英国建立了“从摇篮到坟墓”的社会保障制度，并且日益完善。
因此，借鉴英国的福利制度，分析其优缺点并加以改造利用，为健全我国的社会保障体系提供切实可行的对策，以促进我国社会保障体系的发展。
一、英国福利制度的演进与改革欧洲早期的福利救济多是由教会提供，而且福利也是作为一种富人对弱者的帮助形式体现的。
到1946年，社会福利发生了巨大变化，英国的福利制度最终确立。
1946年的英格兰议会通过《国民保险》和《国民医疗保健》，以此为起点，完善的社会福利体系得以建立。
福利成为社会全体成员的制度，并且成为一种浪潮在欧洲国家推行开来[1]。
一战后，英国经济有所发展，但紧接着1929年世界经济危机爆发，英国经济进入萧条期。
工人不断失业，贫困人口急剧增加，人们基本生活得不到保障，出现了大规模的罢工潮，社会矛盾不断激化。
在这种形势下，传统的自由经济思想已不能满足现实的需求，因此，凯恩斯主义应运而生。
凯恩斯主义是经济危机的产物，他的国家干预经济的政策主张主要是从挽救资本主义角度出发的，但他有效地论证了国家干预经济的必要性和具体的技术手段，这对实行社会福利是至关重要的，好比为三条腿的凳子提供了一条腿，使社会福利能够稳固地建立起来[2]。
外国经验对我国住房保障制度改革的启示
外国经验对我国住房保障制度改革的启示摘要：我国目前正处于房地产宏观调控和加强住房保障制度建设的改革跨越阶段，2012年是我国保障性安居工程建设的关键之年。
本文在简要介绍美、德、英住房保障发展模式的基础上，提出外国经验对解决我国住房保障问题的一些启示。
关键词：住房保障住房保障制度安居工程公共租赁住房一、住房保障基本理念住房问题是现代城市社会问题之一，是城市化与工业化的产物。
城市作为经济效益的聚集地，工业和人口高度集中，产生了对城市土地和住房供给的巨大需求，导致住房价格上涨，形成了住房供应的绝对短缺和因住房价格高于中低收入家庭的支付能力而引起的住房有效需求不足两大问题。
住房保障制度是指以政府为核心的公共部门依据法律政策的规定，以公共财政为依托，综合利用国家和社会的力量对公民特别是住房弱势群体进行扶持和救助，保障公民基本居住水平的社会安全制度，是一种在住房领域内实行的社会保障制度。
由此我们不难看出构成住房保障制度的四大要素，即其责任主体是政府为核心的公共部门；保障对象必须满足一定的条件；实施应以法律法规为依据；整体制度是对住房弱势群体进行扶持和救助的种种住房政策措施的总和。
充分理解这四大基本要素对住房保障政策建议的提出有重要作用。
二、主要发达国家住房保障发展模式工业化和城市化首先出现在以英国为代表的资本主义发达国家中，并且在整个欧洲大陆和北美洲大陆广泛迅速发展，必然会较早面临住房危机，进而做出相应的努力，了解其具体的住房保障制度安排，对我国住房保障事业的进一步发展有一定指导意义。
英国是工业化最早的国家，是住房保障制度产生最早的国家之一，也是政府干预最早的国家。
早在19世纪80年代英国就制定了针对城市住房问题的《住房法》，并开始兴建政府公寓。
英国的住房保障模式倡导公民普遍地享受住房福利，国家担负保障公民住房福利的职责。
英国的住房居住方式分为三种类型：一是自住住房，二是租住私房，三是租住政府公房。
为保障公民的居住权，政府采用了与居住方式相对应的、分层次的住房福利体系，分别为自住、租住居民提供福利，同时还设置了防止人们因住房支出而沦为贫困的机制。
外国经验对我国住房保障制度改革的启示
外国经验对我国住房保障制度改革的启示住房问题一直是我国社会关注的焦点之一。
随着经济的发展和城市化的推进，住房问题变得越来越紧迫。
为了解决这一问题，我国需要借鉴外国的经验，从中汲取启示，改革住房保障制度，为广大人民群众提供更好的住房保障。
首先，我们可以借鉴新加坡的住房保障制度。
新加坡正是凭借其创新的住房政策，使房屋变得负担得起且普遍可及。
新加坡通过引入公共住房建设。
政府通过公共住房租赁计划，廉租住房和开发公寓等方式，为市民提供负担得起的住房，帮助他们实现住房梦想。
我国可以借鉴新加坡的做法，加大对公共住房的投资和建设力度，满足人民对住房的需求。
其次，瑞士的住房保障制度也可以为我国提供借鉴。
瑞士实行了一种独特的住房制度，即合作建房。
合作建房是指公民自愿组织起来，共同出资建造住房，通过合作社的形式进行管理和运营。
这种制度既满足了人们对住房的需求，又增加了社区的凝聚力和社会合作意识。
这种模式对我国非常具有借鉴意义，可以将合作建房制度引入我国，鼓励民众自助自努，通过共同建房来解决住房问题。
再次，可以学习瑞典的住房保障制度。
瑞典的住房市场功能完善，政府通过租金控制和福利补贴等方式来保障低收入家庭的住房权益。
此外，瑞典还提倡住房合作社的发展，通过住房合作社将个人的住房需求和社群利益结合起来，实现了住房保障的多样性和公平性。
我国可以借鉴瑞典的做法，建立健全的住房市场监管机制，加强对市场租房的控制，为低收入家庭提供经济适用房和福利补贴。
最后，我们可以借鉴加拿大的住房保障政策。
加拿大实行了一种既保护市场又保障低收入家庭的住房政策。
政府通过向购房者提供首付贷款和降低住房利率等方式，帮助购房者解决了购房困难。
同时，加拿大还对低收入家庭提供了切实的保障，通过购买或租赁的方式提供负担得起的住房。
我国可以借鉴加拿大政府的做法，通过提供购房优惠和租赁补贴等方式，帮助人民解决住房问题。
综上所述，外国经验对我国住房保障制度改革有很多值得借鉴的地方。
国外房地产宏观调控政策及对我国的启示
2016年4月下【产业论坛】住宅与房地产2国外房地产宏观调控政策及对我国的启示张耀珊，曲连宇，吴鑫旖中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1006-6012（2016）04-0002-01（大连理工大学，辽宁 大连 116024）摘 要：我国的房地产市场仍处于起步发展阶段，因为市场机制还不健全、没有太多的经验积累，可能存在一些结构问题和发展不健康的现象。
本文通过分析国外房地产宏观调控政策，结合中国政策的问题，对我国政府提出建议，使政府更好地担负起引导、支持、监管房地产市场的职能。
关键词：房地产；宏观调控；政府1 各国房地产宏观调控政策1.1 挤压房地产泡沫，代表国家：日本、美国、墨西哥20世纪80年代，日本的房地产经历了泡沫的破裂，资产价格下跌，金融机构倒闭，日本经济遭受了严重的打击。
因此，日本政府推出了几项推动日本经济复苏和房地产市场发展的改革措施：第一，通过增加国债的发行来带动与房地产相关行业的发展以恢复房地产发展；第二，取消了对金融行业的许多限制，降低了投资者参与房产投资信托的门槛，提高了投资者的积极性，使金融市场蓬勃发展；第三，以便于开发商的房地产项目开发，政府调整了房地产建筑标准。
这三项措施有效地促进了日本房地产业的恢复，使日本经济重新焕发了活力。
21世纪初，美国房地产发展过热，为使房地产市场健康发展，2007年美联储连续17次加息，挤压泡沫，推动房屋的借贷成本上升，有效地遏制了投机者和一些首次置业人士的投机圈地行为，房地产过热现象得到了缓解。
不过这也直接导致了全球次贷危机的爆发。
墨西哥政府利用差别利率来调节高低价房的配比。
1.2 住房福利制度——小户型住宅、廉租房和住房补贴，代表国家：新加坡、德国新加坡是一个地少人多的国家，而新加坡政府通过廉住房和住房补贴制度很好地解决了住房供应问题。
对于普通收入者，居民可以通过公积金购买住房，提供的住房以高层住宅为主。
新加坡政府对低收入者会提供住房补贴，对特困户则租给小户型的廉租屋，每月只象征性地收取很低的房租，因此解决了困难户和特困户的住房问题。
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英国可支付住房制度对我国经济适用房制度的启示
摘要:我国的经济适用住房制度是国家为解决城市低收入家庭住房困难而推出的一项保障性质的住房改革重要举措。
解决中低收入者住房问题一直是社会关注的热点。
英国是世界上最早建立住房保障制度的国家,经过百年完善已日渐成熟,形成以可支付住房制度为主的中低收入住房保障制度,对我国加快以经济适用房制度为主体的住房保障体系建设,破解中低收入住房难题有一定的借鉴意义。
关键词:可支付住房;住房保障;经济适用房
1 英国可支付住房制度概览
可支付住房是指地方政府或非营利组织,以解决中低收入家庭负担不起租用和购买住房费用的问题为目标,通过行政手段干预住房市场而供给的廉价住房。
可支付住房供给一般通过政府基金补助手段实现,可分为直接补助和间接补助。
直接补助是政府将补助提供给住房消费者,即通过财政拨款,税收减免等方式对居民买房,租房提供给予补贴;间接补贴是政府将补助提供给住房供给者,主要表现为对发展商的建房补助,在规划政策的调控下,间接补助起着主导的作用。
2 英国可支付住房制度对我国的借鉴意义
从1998年开始, 我国开始鼓励实施经济适用房建设, 国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,决定在全国范围内推行经济适用房政策解决城市广大中低收入家庭住房问题经济适用房是指政府提供政策优惠限定建设标准供应对象和销售价格具有保障性质的政策性商品住房它与英国的可支付住房虽然在概念上存在一定差异,但是两者的目标是一致的结合我国经济适用房的实践英国可支付住房规划政策对我国的启示主要包括以下几点:
①增加政府对经济适用房的投入。
英国每年有财政保障资金预算,用于发放住房补贴,还有专业化政策性机构提供融资,制定有低收入住房修建计划。
2004年末,政府投入18亿英镑,此后两年追加7亿英镑。
2006年末,此项投资资金比1997年高出55%。
我国大部分地区仍处在产业结构调整和转移的阶段但劳动密集型的产业布局仍然以占较大比例, 这种产业结构决定了城镇仍以中低收入居民为主, 1997年, 全国经济适用房投资量为185.50亿元, 占所有住房总的比例为12.05%。
而2004年虽然经济适用房投资上升到606.39亿元,但占所有住房总量的比例下降为6.68%。
显然这一供给并不能满足大部分中低收入居民的住房需要, 国家应该
通过行政手段给予经济适用房的发展商经济上的补助, 同时应该在财政收入里划出部分资金, 作为经济适用房开发建设补助基金从政策与经济上都给予房地产发展商支持,鼓励其增加经济适用房的投资。
②创建城市规划管理部门与开发商协商的机制。
住房许可的主导部门是城市规划管理部门,在住房供给方面起到了很重要的作用。
发展商进行的住房建设必然要通过城市规划管理部门审批, 这就为供给经济适用房创造了有利条件。
城市规划管理部门应该联合发展改革主管部门、土地资源主管部门,物价主管部门和社会保障主管部门等, 科学的调查与评估各地中低收入家庭和经济适用房需求,明确供给与需求关系后,以城市规划中的住房用地分布为基础合理安排经济适用房在城市各地块的布局, 设立经济适用房居住区、经济适用房与中档商品房混和居住区,并以此作为发展商规划许可的审批前提条件通过与发展商协商逐步形成以规划手段为主体的经济适用房供给政策
③合理界定受益对象的收入标准,制定多档次分级的解决办法。
可参照英国的做法,通过合理界定受益对象的收入标准,制定多档次分级的解决办法,科学的设置准入标准。
对于暂无能力购买经济适用住房的低收入住房困难家庭除了申请廉租住房,还可以申请经济适用住房租售并举,或申请经济租赁住房来解决住房困难;不符合经济适用住房条件暂无力购买商品住房的低中收入住房困难家庭,可以申请经济租赁住房来解决住房困难。
以售为主的经济适用住房,面向的对象应该是有能力购买的中等收入住房困难家庭,因此,家庭收入不仅要有合理的上限,亦应有相应的下限,以确保购房者能买得起房。
专家学者认为经济适用住房制度未来发展的趋势,是与经济租赁住房、限价房、经济适用住房租售并举、廉租房等举措结合起来组成一个丰富的、多层次的、完整的住房保障体系,共同解决中低收入阶层的住房问题。
不断完善住房保障制度,明确其法律依据。
这样,高收入富裕阶层主要依托商品房,中低收入阶层主要通过以售为主的经济适用住房解决住房问题,真正的低收入困难群众可通过廉租房或经济适用住房租售并举等保障方式解决住房问题。
因此,因地制宜完善经济适用住房制度,建设有中国特色的住房保障体系是一个必然的选择。