“国十一条”出台：六部门“重拳出击”旁地产市场

国发[2010]10号解读

国10条解读（一）（二）解读：建立考核问责机制是“新国十条”一大亮点南京工业大学房地产系副主任吴翔华表示，这是国务院很有章法的一记“组合拳”。

建立考核问责机制是这次“国十条”的一个重要亮点，之前国务院发通知，要求地方政府执行，现在要对地方政府问责。

"乱市"就得用重典！”合富辉煌集团首席分析师龙斌表示，严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合，问责制去年年底就已经出台，这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。

首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入，严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

”这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。

（三）解读：主要针对投机性购房会加速楼市降温合富辉煌集团首席分析师龙斌认为，目前出台的三套房政策还没有相关细则的界定，银行的操作空间大，可以根据自身的信贷额度、风险评估做出具体规定。

今年以来，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。

这个规定主要针对投机性购房，总体而言，三套房政策对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用。

“对于北京楼市来说，无疑是突如其来的一股"寒流"，有可能会将楼市带入又一个冬天”，中经联盟秘书长陈云峰认为，此次调控重点直指投资和投机性购房，严控第三套及以上住房贷款以及外地购房贷款，无疑对炒房有非常大的打击效力。

“一般来说，第二套房还有可能是改善性需求，但是第三套房基本上都是投资需求”，陈云峰说，如果说提高首付是“限制令”的话，那么对第三套房不放贷基本上就是“封杀令”了。

限制外地人购房贷款，进一步缩小了需求范围，会加速楼市降温。

（四）解读：开征房产税要遵循“不都收，分等级”的原则由于我国房地产市场起步较晚，理论与实践经验不足，在房地产市场发展的过程中产生了一些问题，这就需要我们运用各种政策手段加以规范、引导。

国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知-国发明电[2003]7号

国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知（国发明电[2003]7号）各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：目前，各地人民政府和国务院有关部门按照国务院的统一部署，认真开展土地市场秩序治理整顿工作，取得了一定成效。

但是，从最近国务院有关部门联合督查组对各地检查的情况看，发现还存在一些突出问题。

主要是：一些地方主要领导对经济发展的指导思想还不够端正，片面追求短期经济效益，对治理整顿工作重视不够，处于等待和观望状态；开发区清理整顿还停留在摸清底数和查找问题阶段，处理工作尚未全面开展，一些地方开发区盲目扩张的势头还在继续；征地补偿不落实，农民失地失业的问题还没有解决；有些地方清理整顿措施不落实，顶风违法行为仍有发生。

这些问题如果不能及时解决，会对经济发展和社会稳定带来不利影响。

根据党的十六届三中全会要求和国务院农业和粮食工作会议精神，必须进一步加大治理整顿工作力度，采取有效措施，善始善终地完成治理整顿的各项任务。

现就有关问题紧急通知如下：一、切实加强治理整顿工作的领导土地是民生之本。

“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”是我国的基本国策。

必须坚持实行最严格的耕地保护制度，切实加强对土地开发利用的管理。

各地区、各部门主要领导干部一定要按照“三个代表”重要思想的要求，从真正保护最广大人民群众根本利益出发，牢固树立全面发展、协调发展、可持续发展的科学发展观，进一步端正发展经济的指导思想，提高对土地管理特别是耕地保护的认识，把治理整顿土地市场秩序作为当前的一项重要任务来抓。

2021年房地产调控政策年关回顾

都是浮云！2021年房地产调控政策年关回顾调控!调控!再调!2021年对于中国楼市而言，注定是一个值得关注的年份。

这一年是不折不扣的政策年、调控年。

2021年，国家出台了一系列房地产调控办法，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手腕。

但是政策很给力，调控需尽力。

用来形容2021年的楼市调控再贴切不过。

3月仍是一片“艳阳天”的楼市，在4月暴风骤雨般的调控政策中应声而下。

经历了年中几个月的低迷盘整期，在传统的“金九银十”，楼市再次“凯歌高奏”，9月的重拳调控随之而来，楼市再次进入胶着状态，直至年尾量价齐升。

2021年即将结束之际，就让咱们一路来清点一下2021出台的一系列楼市政策，希望能在能够为大家理清脉络，并为判断2021年楼市的走势提供参考。

“国十一条”影响指数：★★★★政策回放：1月10日，国务院办公厅下发《关于增进房地产市场平稳健康发展的通知》，旨在进一步增强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，增进房地产市场平稳健康发展，提出了加速中低价位、中小套型普通商品住房建设;增加住房建设用地有效供给，提高土地供给和开发利用效率;加大不同化信贷政策执行力度;继续实施不同化的住房税收政策等11条具体办法。

入选理由：“国十一条的”的出台，肯定了2021年楼市调控的基调，显示中央对抑制当前房价不睬性上涨的决心。

78家“央企退市”影响指数：★★政策回放：今年3月15日，央企在北京制造了3块“地王”后，国资委3月18日宣布不以房地产为主业的78家央企要慢慢退出房地产市场，第二天即下达了15个工作日内退出的时间表。

作为非房地产主业的央企中远集团首先表态，半年内完全退出房地产市场。

央企整体实质性退市进展缓慢，至今仍有71家央企超过200家地产公司未见动静。

入选理由：自“清退令”以来,78家央企退出房地产业务实际进程缓慢。

这么多央企退出房地产市场,对房地产市场肯定会有影响,可是这78家央企的房地产业务占比很小,放到全国的市场,份额超级有限,对于整个房地产行业影响也超级有限。

分析房地产政策调控与房地产市场

分析房地产政策调控与房地产市场摘要近来国家对房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段，在一系列房地产新政出台的背景下，房地产市场出现了“量跌价涨”的局面，本文分析了这一局面产生的原因，并提出相应的政策建议。

关键词房地产政策房地产市场调控政策建议一、房地产新政与房地产市场表现2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。

为遏制部分城市房价上涨过快，2009年年底，中央政府加大了对市场的调控，以2010年1月7日出台的“国十一条”为标志，2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。

“国十一条”出台以后，2010年1-2月份，房价出现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的形势。

但进入三月份情况发生变化，据国家统计局数据显示，1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8%。

3月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%；二手住宅销售价格同比上涨9.5%；1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。

面对这种房地产形势，中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。

二、房地产政策调控失效的原因分析不可否认，此次房地产政策调控调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高都是史无前例的，这表明了政府坚决打击楼市再度泡沫化的决心。

在如此严厉的调控中，大中城市的房价为何不降反升，房地产政策调控失效的原因是什么，本文归纳了以下几点：首先，“国十条”及实施细则缺乏对一些重要概念的清晰界定，国十条及实施细则中至今还有一些重要的概念尚未界定清晰，而这些模糊的概念就是导致“国十条”实施效果欠佳的一个重要的原因。

例如“国十条”要求对“房价过高、上涨过快”的城市采取一系列打压措施。

但该部门至今没有给出“房价过高、上涨过快”的界定标准，也没有公布哪些城市出现“过高过快”，应属于被打击地区。

2005--2010年国家房地产宏观调控政策一览

2005--2010年国家房地产宏观调控政策一览房地产行业是国家的重要经济支柱，但近几年过热的发展导致房价飙升，价格上涨到了离谱的地步，很多了人奋斗了一辈子就为了一套房。

面对房子人们的压力越来越大，生活质量严重下降，同时由于高房价的吸引，热钱和其他行业资金挤进房地产市场。

导致这个行业越来越疯狂，面对这种形势，国家出台各项政策稳定房价，调控畸高的房价。

小编收集了2005--2010年国家出台的各项调控房地产的政策，供大家参考：2005-3-1 国务院针对房地产投资过快出台“国八条”稳定房价,调控上升到政治高度。

连续下跌2005-3-17 取消5年以上住房商业贷款优惠利率，贷款利率下限由原来的5.31%提高到5.51%；对房价上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。

继续下跌2005-5-11 建设部等六部门明确规定，自6月1日起，国家对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税。

暴跌2006-5-1 国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施,新一轮调整大幕开启。

大幅上升2006-5-29 国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出90/70。

微涨2006-5-31 国税总局规定2006年6月1日后，个人将购买不足５年的住房对外销售全额征收营业税。

连续暴跌2006-7-26 国税总局宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

连续下跌2007年3-12月连续六次提高存贷款利率，基准利率调整至7.83%,利率下限调整至6.66%、个人住房公积金存款基准利率调整至5.22%。

先涨后跌2007-9-27 央行发布通知，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

先涨后跌2008年9-12月央行五次降息。

2005-2011年国家房地产调控政策

2005年国八条——2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任；三、大力调整住房供应结构；四、严格控制被动性住房需求；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

2006年国六条——国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施：一、切实调整住房供应结构。

二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。

三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。

五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

2009年国四条——国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。

一、要增加普通商品住房的有效供给。

适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。

在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。

二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。

加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

三、要加强市场监管。

继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。

加强房地产信贷风险管理。

四要继续大规模推进保障性安居工程建设。

力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

我国房价背后的经济学原理和国家调控政策分析

我国房价背后的经济学原理和国家调控政策分析作者：牛静来源：《中国市场》2012年第27期［摘要］近年来,房价过高成为政府和全社会关注的问题。

文章从经济学供求关系理论切入,结合国家经济背景,就高房价问题产生的原因以及未来房地产市场走势进行了剖析和阐述,并着重分析了国家现行调控政策及其效果。

［关键词］房价；供给；需求；调控政策［中图分类号］F123［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）27-0058-021 关于我国房价的经济学分析1.1 基于市场供给的分析根据经济学原理,商品价格由市场供求关系决定,从根本上说,房价是由房地产供给和需求决定的。

土地价格是房地产主要开发成本,影响和制约着房地产供给,根据供求关系理论,土地价格由土地供给和需求决定。

在我国土地属于国有,土地供给由土地划拨和土地出让的规模决定,近年来房地产用地的有限供给,使得土地供给小于房地产日益繁荣带来的规模不断扩大的土地需求,从而导致住宅用地价格持续上涨,也决定了房价的高位运行。

各地方政府“土地财政”是引发地价持续上涨并最终导致高房价的重要原因,很多地方政府财政收入主要依靠出让土地使用权取得。

近10年来,全国地方政府国有土地有偿使用收入快速增长,占地方财政收入比重不断攀升。

有资料显示,2010年全国地方政府土地有偿使用收入达到2.91万亿元,相当于同期全国地方财政總收入的71.68%。

同时,高房价也带动地价不断上涨,地价与房价相互作用和影响、交替上涨。

不同地区的同一种商品存在价格差异时会产生套利机会,可以通过低买高卖的跨地区交易活动获取收益。

而房地产因其区域性特点,不具备地区间流动性,住房无法由低价地区运输到高价地区进行交易,从而使市场供求趋于平衡,房地产的这种地域性特点和不可替代性,以及地价、房价上涨未能产生足够的更多供给,使得房地产供给缺乏弹性。

由于住房兼具民生和商品双重属性,大多数国家既有不享受政府优惠的自建或市场化的商品房,又有政府支持投资的保障性公共住房，比如日本的公营住房和新加坡的组屋。

国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发〔2010〕4号)(国十一条)

国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发…2010‟4号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：２００８年四季度以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。

但是，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。

为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。

对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。

要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。

商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。

（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。

各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。

城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制２０１０－２０１２年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。

房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。

要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。

要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。