义乌市曙光国际大酒店可研报告

义乌市曙光国际大酒店可行性研究报告二0一一年八月目录第一章总论第一节项目概述第二节项目运作模式第三节项目定位细分及规划建筑模块格局第四节可行性研究依据和原则第二章项目建设的目的及必要性第一节项目选址及区位优势第二节项目运作的可操作性第三节项目建设的意义及必要性第三章产业政策和区域规划第一节产业政策分析第二节区域规划分析第四章项目建设条件第一节项目选址对建设影响第二节建设条件第三节市政配套设施第四节工程地质情况第五章项目建设规模及建设进度计划第一节建设规模第二节建设进度计划（附表）第六章投资估算及投资计划第一节投资估算第二节投资计划第七章专业技术方案第一节总平面图布置及建筑结构第二节排水第三节电气及通讯工程第四节物业管理方案第八章收益分析第一节曙光国际大厦收益分析第二节曙光国际大酒店收益分析第三节项目总体收益分析第九章环境保护与节能第一节环境现状第二节主要环境目标第三节施工期主要环境影响第四节施工期环境保护措施第五节运营期环境影响分析第六节节能第十章经济评价第十一章结论义乌市曙光国际大酒店可行性研究报告第一章总论一、义乌，国家级贸易综合改革试点城市，地处长三角南翼、浙江省中部，东邻东方大港——宁波港，距中国最大城市上海仅300公里，距杭州120公里。

义乌是一座国际性商贸城市，有来自100多个国家和地区的逾万名外商常驻义乌采购，境外公司企业代表处达2600多家。

义乌是全国改革开放18个典型地区之一，综合竞争力列浙江省县级市第1位、全国百强县市第12位。

义乌拥有世界上最大的商品批发市场，市场经营面积400余万平方米，商位6.2万个，170余万种小商品。

商品出口到世界215个国家和地区。

义乌涉外管理服务体系健全，设有海关、检验检疫、外事侨务、出入境管理等机构和公共型保税仓库。

义乌还是浙江省五大现代服务业高地、三个“大通关”建设重点和四大现代物流枢纽之一。

金融商务区，地处城市新中心区，距旧城中心仅4.5公里，立足义乌新城区商业正红心，鼎踏商贸区黄金地段。

接驳义乌老城区商圈、火车站商圈、商品城商圈，并辐射周边区域，成为义乌今后黄金经济圈的辐射中心。

二、义乌市金融商务区是一座国际标准中心之城金融商务区总规划面积0.75平方公里，按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的原则，致力建设成为浙中地区最具活力的商务核心区、最具潜力的金融发展高地和现代服务业高度聚集的城市精品区。

金融商务区规划建设办公写字楼、公寓、酒店、商业地产等项目，突出金融、商务两大主导功能，兼有酒店、住宅、零售商业、文化娱乐等集多功能于一体的综合性大型消费中心，同时融入物流、信息、旅游、法律、会计、税务、评估、财务咨询或代理等专业服务业，零售商业，大中型商贸服务类企业的总部或区域性总部等功能性机构。

财富之光星罗棋布。

金融商务区集万千宠爱于一身，必将积聚千万消费人潮，爆发无限消费潜力和财富空间。

三、义乌市曙光国际大酒店1、金融商务区规划中三大酒店之一，三家酒店分别为：世贸中心、三鼎广场、曙光国际大酒店2、项目定位及功能（详见国际商贸城金融商务区03-02、03-04地块控制性详细规划图）(1)、03-02地块：用地性质为旅馆业用地（C25），建设标准为高档次豪华的五星级酒店。

内设大型宴会厅、多功能厅，有标准网球场、游泳池，有国际会议中心，定位服务于领袖群体、高端客户。

(2)、03-04地块：用地性质为商务办公用地（C23），建设标准为五A级商务写字楼，定位服务于商务洽谈、展示、办公、会议等，面向知识品牌企业，诚信高端商贸企业为主。

第一节项目概述义乌市曙光国际大酒店、义乌市曙光国际大厦项目占地14692平方米，总建筑面积17.18万平方米，总投资20亿元。

投入运营后，曙光国际大酒店为五星级酒店，曙光国际大厦为五星标准高档写字楼，年收益约为3.5亿元（毛利），投资回收期为10年。

目前，该项目正在设计阶段，详见表格第二节项目运作模式一、曙光国际两幢大楼以高标准建设体现硬件档次1、物业上数字化系统管理。

2、大厦智能顶级标准。

3、水电、消防、安防均采取五星标准。

二、义乌市曙光国际大厦运作模式1、写字楼主楼办公部分，均采取物业统一管理。

分层以招租方式招商。

2、裙房为服务性项目。

3、车库统一管理。

第三节项目定位细分及规划建筑模块格局一、义乌市酒店市场及写字楼市场调查市场调查结论：1、酒店客房应区分于原先酒店商业圈中300～500元／间、天的消费层次，以500～800元／间、天为主，增加少量1000元／间、天的客房。

配以少量商务行政楼及顶级客房。

2、酒店配套项目应突出餐饮、娱乐消费两大主题。

这两块服务内容可以邀请行内顶级品牌加盟或合作开发。

3、曙光国际大厦写字楼招商的核心点是：大楼的物业管理品味及智能化水平。

4、以上三条结论也充分证明：市场空间较大，只有在准确的项目定位之下，商业性项目的开发才有出路。

二、规划建筑模块格局第四节可行性研究依据和原则一、编制依据1、国家有关政策、法规及省、市的有关的文件规定和要求。

2、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参考》。

3、本单位的有关基础资料。

二、编制原则1、按照合理规划的原则，精心设计，力求科学合理、经济实用；2、统一规划，近远期结合，以近期为主，适当超前；3、在降低工程造价的前提下，该工程建筑做到美观大方、协调、合理，具有时代气息，有利环境保护。

三、编制采用的标准规范1、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（修订本97版）；2、《建筑项目环境保护设计规定》（87）国环字002号；3、《建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定》劳动部第3号令；4《民用物防雷设计规范》GB50057-94四、编制参考政策资料1、国务院有关义乌市为国家级贸易综合改革试点城市的文件；2、义乌市城市总体规划、金融商务区总体规划；3、中国义乌金融商务区招商手册；4、项目地块控制性详细规划及330782—2011—A21—26《用地出让合同》五、研究范围依据国家有关法令、政策、规程、规范，结合本项目现状和发展规划，对项目建设的必要性、建设规模、建设条件、市场预测、投资估算、经济效益和社会效益等方面进行研究。

第二章项目建设的目的及必要性第一节项目选址及区位优势项目选址：义乌市金融商务区03—02、03—04地块项目区位优势：1、义乌是浙江省中部重要的中心城市之一，是目前全球最大的小商品集散中心。

被联合国、世界银行等国际权威机构确定为世界第一大市场。

义乌国际商贸城被国家旅游局授予中国首个AAAA级购物旅游区荣誉称号。

“小商品海洋，购物者天堂”已成为繁荣、文明的义乌市的代名词。

2、义乌国际商贸城市场经营面积400余万平方，汇聚16个大类，4202个种类，170万种单品。

市场成交额连续18年居全国各大专业市场榜首，被联合国、世界银行等国际权威机构誉为全球最大的商品批发市场。

3、项目地块规划分析：北临商城大道及城市中心湿地公园，西临金融商务区02—01地块公园式服务项目，东为住宅用地，南为办公用地。

本案是理想的酒店、办公用地。

4、规划投资50亿元的立体式交通解决了金融商务区的远期交通问题5、金融商务区毗邻地块均成为城市中心。

2011年8月11日出让的200亩土地，以72.19亿元高价成为全国宅地地王。

6、2010年出让的金融商务区01—09地块，即义乌市世贸中心，以55亿元的单项投资、269米的高楼成为浙江省地标建筑之一。

第二节项目运作的可操作性一、义乌市、国际商贸城、金融商务区，三级区位政策条件独特，在促进义乌市的社会经济发展的同时，必将同时提升本项目开发的层次，为项目运作创造了良好的外部环境。

二、投资方曙光控股集团实力雄厚，项目运作经验丰富，拥有强大的人才体系，又具有十几年的酒店经营管理实际操作资源，为项目操作提供了成功的先天性基因。

三、义乌市政府对金融商务区非常重视，配备了专职副市长分管金融商务区的具体工作，对多项招商引资都下发了成文的优惠政策，为后期写字楼招租创造了便利。

四、项目地处的城市区位与项目定位匹配，有利于后期经营开发。

五、国际商贸城中心经营贸易实体在国际化经营过程中，随着实力的积累、业务的拓展，逐渐增强了对高档酒店、高档写字楼的市场需求。

六、义乌市整体经济发展水平已成为浙江省县级市第一，经济发展水平已逐步向发达国家中小城市靠拢，高端消费成为趋势。

第三节项目建设的意义及必要性一、浙江省作为中国经济大省，将逐步增加GDP中三产服务业的比重。

特别像义乌这样的商贸重镇，三产服务业在经济社会发展中占据了越来越重要的地位。

二、以国际标准打造的中心之城--金融商务区，必将提升义乌整体形象，增加商贸国际竞争力，促进国际商贸城在金融、信息、休闲娱乐服务等多方面的城市综合实力，项目建设的必要性不言而喻。

三、曙光国际大酒店及曙光国际大厦作为金融商务区的分项目，还有相关的地域经济合作促进作用。

曙光控股集团必将促进台州温岭的投资商进驻义乌，为义乌的城市建设、义乌的社会经济发展作出应有的贡献。

第三章产业政策和区域规划第一节产业政策分析酒店及写字楼属三产服务业，符合国家产业政策，属国家鼓励类项目。

第二节区域规划分析本项目严格按照义乌市建设规划局《国际商贸城金融商务区03-02、03-04地块控制性详细规划》进行建设，严格按照地块出让设定的规划技术经济指标进行设计及建设，符合多方面规划要求。

第四章项目建设条件第一节项目选址对建设影响项目建设和开发，对周围水环境、大气环境、声环境，均在环保指标控制范围之内。

项目四周无环境敏感点。

项目用地范围内无压覆矿藏和文物，不影响防洪、排涝、道航及军事设施。

第二节建设条件一、自然条件1、基础设施条件本项目场地较为平整，可充分利用现有基础设施，室内外给排水、供电等，与现有设施的衔接也极为方便。

同时，本项目交通十分便利，有利于内外部运输的要求。

2、地质条件根据项目临近建筑的地质勘探资料显示中风化岩层为地下10-13米之间。

地质条件十分有利于本项目的建设，无不良影响。

3、气象义乌市属亚热带季风气候区，多年平均降雨量mm，平均无霜期天，平均日照小时，主导风向为东北风，年极端最低气温出现在，为度。

降水主要集中在两季，分别占年降水总量的% %，全区最长连续降水日数为天，降水量为mm。

最深积雪为mm。

应注意雨季施工，采取措施以确保施工质量和施工安全：(1)、现场必须有足够的覆盖材料，确保新浇筑的混泥土不被雨水冲刷；(2)、建筑物必须设置避雷装置；(3)、现场排水设施在雨季来临之前必须按要求完成，以确保下暴雨时能在较短时间内排除积水；(4)、施工期机电设备的电闸箱要采取防雨、防潮等措施，并安装接地保护装置，注意机电设备的通风散热，防止温度过高而烧坏设备；(5)、雨期到来之前，对现场、生活区排水系统进行检查、修正，做好防风、防暑、降温等工作。