尚美佳2019年04月12日南昌大平层豪宅调查报告
南昌青山湖区市调报告
万科金色名郡
开发商 代理商 容积率 占地面积 总户数
项目情况
江西海帆置业
世联、合富辉煌联合代理
3.0
绿化率
25.19%
16888㎡ 总建筑面积 61959㎡
613户
交楼标准
精装
小区配套 商业、空中泳池、空中花园走廊
建筑风格 销售均价 户型面积
住宅11000元/㎡、 公寓9000-10500元/㎡
三室两厅两卫
户型方正，动静分明； 餐厅利用性不强，南北不通透； 两次卧对门，私密性不够
F5：三房两厅两卫 面积约129㎡
户型方正，动静分明； 餐厅利用性不强，南北不通透； 两次卧对门，私密性不够
销售分析
营销中心外部装潢简单大方，外围园林修剪整齐，水池景观吸引顾客眼球。 销售人员接待热情，专业技能较强。 户外广告全面，销售现场物料齐全。
生态区
商贸服务区
产业升级区 物流区
青山湖区拟打造“一核、两翼、六区”架构。
临江商务区规划
临江商务区北起富大有堤，南至 民丰路，东临高新大道，西接青山 湖大道，区域面积4020亩。据介绍， 商务区功能定位为，以商务商贸、 金融服务、总部经济、文化休闲、 生态居住为主导的城市新型综合体。
“临江商务区将低碳理念和技术 融入其中，形成具有南昌特色的低 碳产业和文化基地。”青山湖区负 责人介绍，临江商务区将秉承“绿 色、科技、人文”三大理念，引活 水入区，建设集“商务商贸、金融 服务、总部经济、文化休闲、生态 居住”五大功能于一体的新型城镇 产业综合体。
区域售价
截止到2013年12月，青山湖区内房价平均达到8900元/㎡，同比上涨7.27%，房 价整体走势稳步看涨。
黑马观点
土地市场：2013年南昌土地出让金额252.7亿，成交面
大平层公寓设计专题研究
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现 越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧 功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式， 单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构 或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直 接的大面积
•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达 750米的私人海滩；
•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包 括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。
买不起豪宅通过自媒体账号了解豪宅幕后故事
豪宅价格屡创新高。
随着全球化和经济一体化的深入发展，国内外豪宅市场的联系
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日益紧密，互相影响。
豪宅价格及影响因素
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豪宅价格通常远高于普通住宅，受多种因素影响，如地段、品质、设计、装修 等。
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市场供求关系是决定豪宅价格的重要因素之一，当市场需求大于供应时，价格 往往上涨。
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经济形势、政策调控、社会舆论等也会对豪宅价格产生一定影响。例如，经济 繁荣时期豪宅市场需求旺盛，价格相对较高；而政策调控收紧时，市场需求可 能受到抑制，价格有所回调。
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豪宅内的奢华设施
展示豪宅内的奢华设施，如私人影院、健身房、游 泳池、酒窖等，让读者感受豪宅主人的尊贵与享受 。
艺术品的收藏与欣赏
分享豪宅主人对艺术品的热爱和收藏，如名 画、雕塑、古董等，展现他们的艺术品味和 审美追求。
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买不起豪宅也能体验奢华生活
参观开放日活动感受氛围
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参观豪宅开放日
提升品牌影响力
自媒体账号通过发布优质内容，吸引 粉丝关注，提升在豪宅领域的知名度 和影响力。
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豪宅幕后故事揭秘
设计师创意与匠心独运
设计师的独特视角
为万科制造距离-万科十七英里传播概念历程
《为万科制造距离》——万科·17英里全程营销推广纪录P1封面：《为万科制造距离》——万科·17英里全程营销推广纪录总策划：王德源主编：夏劲松肖正旭P2-P3留白封一王德源简介原名王晓东，尚美佳机构总裁，资深策划人。
1968年出生于山西平遥，1990年毕业于南开大学中文系。
1990-1996年期间，工作于天津广播电视局，从事新闻专题采编工作。
1997年加入万科集团深圳国际企业服务公司，1999年创办深圳尚美佳机构。
其间获2002年度中国建设部《中国建设报》“中国楼市推动力人物”精英奖、“深圳十大操盘精英”提名奖等殊荣。
全程服务了深圳万科17英里，并主创“我能与这个世界保持的距离”推广语，同时还主持了深圳华侨城波托菲诺别墅、北京万万树、沈阳万科四季花城、天津万科水晶城、天津梅江南、西安绿地世纪城、深圳三九丹枫白露、中国住交会等项目营销推广工作，取得有目共睹的成果。
夏劲松尚美佳机构总经理MSN三场整合价值创建者。
国内早期动漫卡通编撰出版工作者。
上世纪九十年代京飘。
十年广告界服务经历，历任文案、媒介、市场推广专员及美术指导工作。
全程主持了深圳万科17英里，深圳华侨城波托菲诺别墅，天津万科水晶城，北京万万树，重庆中华坊，重庆天湖美镇，天津梅江南、南京山河水、郑州普罗旺世、合肥水果墅等项目的整合价值创建工程。
P4-P5房地产的竞争，将越来越依赖于地产企业品牌价值之间的距离。
——尚美佳机构P6-P7卷首语：焦虑时代的创意制造不期然，我们突然进入了一个焦虑的时代：旧有的价值观念失去了效力，各种已知界限在逐渐消失，高雅的与通俗的，传统的与现代的，丑陋的与美丽的，压抑的与奔放的，商业的与艺术的，它们再也不是对立的概念……我们再也不能通过传统的方式辨认自己与对方，我们不能说，我是无产阶级，而他是资产阶级；我是农民，而他是工人……我们已经陷入巨大的身份焦虑之中。
这种焦虑不断催促我们要寻找新的概念与标签，来为生活赋予新的意义。
南昌别墅分析报告
•12、万科四季花城
地块位置：高新技术产业开发区高新 七路999号
占地容积率：1.20 绿化率：35% 建筑风格：欧洲建筑风格
园林风格：简洁现代的欧洲小镇风情
建筑类别：高层、小高层、花园洋房、 公寓、多层 、别墅 户型面积：别墅（148－167㎡） 销售价格：6000元/㎡；花园洋房： 5000-7000元/㎡
销售价格：精装修公寓均价：5800元/㎡； 花园洋房均价：6000元/㎡； 独栋别墅均价：14000元/㎡
销售率：40.7%
配套：商业街、双语学校、西式医院、五星级宾馆 、SPA馆、健身房的会所，网球、 篮球、壁球、高尔夫、游泳池在内的运动公园、全国唯一的社区直升机场（二个停机 坪）。
•2、绿地兰宫
•7、香溢花城
地块位置：青山湖东大门广场南、北两侧
占地面积：483亩 总建筑面积：50万㎡ 容积率：1.5 绿化率：45% 建筑风格：南昌首个美式西班牙建设风格 建筑类别：别墅、多层公寓、花园洋房、 小高层、高层 户型面积：别墅（154-201㎡） 开盘时间：2005年5月15号 销售价格：6500元/㎡； 配套：幼儿园 中小学：23中、南师附小 高校：南昌大学 综合商场：索菲亚商业中 心(已封顶)、天虹商场
•8、帝景湾洋城
地块位置：湾里区招贤镇云湾公路旁 占地面积：260亩 总建筑面积：21万㎡ 容积率：1.15 绿化率：42% 建筑风格：欧陆风格，简约经典 园林风格：欧陆风情主题风格 建筑类别：多层（框架结构）、独栋别墅 户型面积：别墅（230-250㎡） 销售价格：6800元/㎡； 配套：600m步行商业街，2400㎡大型超市， 2118㎡的小区会所，内设咖啡厅、酒吧、 茶座、健身房、女子美容沙龙等。另建有 1600㎡的双语幼儿园。
尚美佳浙江杭州滨江1号豪宅项目体系配置报告76页
尚美佳浙江杭州滨江1号豪宅项目体 系配置报告76页
尚美佳浙江杭州滨江1号豪宅项目体 系配置报告76页
尚美佳浙江杭州滨江1号豪宅项目体 系配置报告76页
尚美佳浙江杭州滨江1号豪宅项目体 系配置报告76页
尚美佳浙江杭州滨江1号豪宅项目体 系配置报告76页
传统上下水管线做法
同层排水管线做法
尚美佳浙江杭州滨江1号豪宅项目体 系配置报告76页
传统上下水管线吊顶做法
尚美佳浙江杭州滨江1号豪宅项目体 系配置报告76页
HDPE材料坚固耐用
尚美佳浙江杭州滨江1号豪宅项目体 系配置报告76页
将管材声噪降到最低
尚美佳浙江杭州滨江1号豪宅项目体 系配置报告76页
尚美佳浙江杭州滨江1号豪宅项目体 系配置报告76页
尚美佳浙江杭州滨江1号豪宅项目体 系配置报告76页
尚美佳浙江杭州滨江1号豪宅项目体 系配置报告76页
尚美佳浙江杭州滨江1号豪宅项目体 系配置报告76页
同层排水系统
室内排水领域新革命，空间自由设计，舒适健康
□ 排水问题在本层解决，只有排水立管通过集中管道井贯通 各层。 □ 同层水平排水，室内设计自由，无需多个立管穿透楼板； □ 科学的水箱配件，有可靠的密闭性和抗渗漏性能； □ 节约水源，有6/9升和3/6升双冲水技术； □ 适合各种墙体结构，不影响建筑墙体结构； □ 应用HDPB管材，系统设计低噪音。 □ 洗面器及坐便等设 备均为悬挂，占用空间小； □ 坐便器支架承重可达400公斤。
7、采用国际级的专业团队——建筑规划：黄永沃建筑师事务所黄 永洪灯光计划：周为国际设计顾问林大为；公共空间规划：黄永沃 建筑师事务所黄永洪、暄品设计朱伯仰；建筑结构：SRC（钢骨钢 筋混凝土）+新日铁制震；建材与配备：Low-E双层胶合隔热玻璃、 YKK气密窗、光触媒玻璃、Home Master生活智慧整合系统、太 阳能发电面板、日本KAMEREN龟崎磁砖。
南昌梦里水乡讲盘文稿
“梦里水乡”商住小区解说词大家好！衣食住行是人生生活的四件大事。
刚刚闭幕的十六大正式提出了建设“小康社会”的号召。
在现在的南昌，“食不愁，衣无忧，居者有其屋，行者得其道”已是不争之事实。
合适的时间，在合适的地方，买一套合适的住房，选择合适的生活方式；实现自我梦想成了现代社会都市人的时尚追求。
今天，我向大家隆重推介一个值得您关注，值得您拥有的理想小区一一“梦里水乡”商住小区。
相信她的出现，能圆您挥之不去的“住房梦”。
一、项目综述“梦里水乡”商住项目，是以南昌县澄碧湖片区优美的自然环境为依托;以“金梦康美商城”为先导；以“梦里水乡”住宅小区为主体的以住为主、商住两用、居家度假两相宜的大型高档社区；“梦里水乡”商住项目是由南昌房地产资深精英领衔开发、全国房产专业团队联袂打造的“新都市主义”经典之作；是站在南昌县2200年历史的高度与现代化对接的区域地产巅峰之作，是南昌地产“昌南板块”的领军楼盘。
二、项目概况江西XX房地产开发有限公司是由江西省电力设计院、南昌XX房地产开发有限公司、南昌XX集团联合成立的专业地产开发公司。
江西XX房地产开发有限公司独家全资开发的大型商住小区“梦里水乡”位于江西首府首县、南昌市南大门的南昌县的新城规划中心，占地约202.61亩，折合135140平方米；地块宗号为o本项目商业区由2条临街商铺，一座100米长、面积4500M2的主题商城组成。
住宅区地块呈平行四边形。
地势西高东低，最高落差近6.5M,规划总建筑面积16.8万平方米，由2栋11层小高层洋房、71栋6层洋房、41栋TOWNHOUSE即联排别墅、6栋单体别墅组成。
从用途看：住宅面积15.6万M\共120栋1H4户，居住人口约5000人；商业面积7090M2；公建面积4500M2o小区容积率1.23、建筑密度26%、绿地率52%,间距1：1.2。
，从住宅区的房型看：别墅170户，占总户数的15.3%；二房二厅194户，占总户数的17.4%；小三房二厅200户，占总户数的18.0%；大三房二厅328户，占总户数的29.4%；四房二厅222户，占总户数的19.9%。
别墅客户圈层活动方案
别墅客户圈层活动方案【篇一：别墅营销活动汇总】强化塑造品牌---主张性价比的生活价值观念---达到成交目的翔凤信心年英伦别墅经典，尊贵生活原酿领创英式文化新意境纯粹英国味道,别墅群自然田园，很英国，很诗意。
竞争对手在发售之初，按购买先后分别给予购楼折扣，前10名，八八折，前20名九折，前50名，九二折，前100名九八折。
推广主题在客户的挖掘上，销售的口碑传播是最重要的顶级别墅中，其产品能否做得出彩，其关键还应该是资源的稀缺性顶级别墅的推广主要策动于精神层面的价值感，或者是尽可能地让客户身份、地位与所售别墅项目相匹配顶级别墅应该多采用欧美风格。
因为最早的别墅产品就是从欧洲引进过来的，过去都是贵族居住的，有很长的历史。
而历史是最有价值的。
所以，从某种意义上讲，风格就是财富的另一种暗示。
顶级豪宅其实就是一个历史、一个传统。
只有经过上百年不断改进、不断完善的产品，才可能更接近完美。
翔凤人创造着最美的稀缺湖景和最具精神价值的英伦生活。
非凡的推广渠道而在媒体策略上，以专业刊物和特色杂志为主，并配合楼书以客户通讯进行渗透式传播，降低大众媒体投放，最终达到了销售和品牌知名度双赢的结果。
目前国内最大的3家航空公司是:南方,东方,国际.目前飞机量是:292/199/167,3本杂志主刊分别叫:《南方航空》/《东方航空》/《中国之翼》,其他的航空公司都可以忽略,太小了!除非你是当地人,那就不说了!比如你是厦门人,可能更偏向厦门航空,如果不是,建议不用考虑那些!还有一个就是《中国民航》,不过这个是民航总局的刊物,他们没有实体的,都是让各个航空公司派发的,效果不好!而且价格基本是前面3家的2倍!顶级别墅的客户有着高、精、尖的特点。
吸引这些客户当然需要通过非凡的营销。
经过记者了解，这些顶级别墅客户主要通过杂志、路牌、网络来了解外界的信息网络广告对于顶级别墅的营销人员来说，面对客户时不需要花言巧语。
因为这些富豪的见识和经历远不是营销人员能比的；更何况他们已经过了做梦的时候，而是兑现梦的时候。