住房制度改革新阶段中的金融问题研究(doc 9页)

住房制度改革新阶段中的金融问题研究(doc 9页)住房制度改革新阶段中的金融问题研究今年7月21日，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知，再一次明确了我国城镇住房制度改革的指导思想，即稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

通知还指出，我国城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房市场。

在改革中应当坚持的基本原则是：坚持在国家统一政策目标下，地方分别决策，因地制宜，量力而行，坚持国家、单位和个人合理负担，坚持“新房新制度，老房老办法”，平稳过渡，综合配套。

这标志着我国城镇住房制度改革又进入了一个新的阶段。

笔者认为，在市场经济条件下，住房金融是左右住宅业兴衰的关键，我国城镇住房制度改革目标能否实现，也关键在于能否适时建立起适应市场经济发展要求的新型住房金融体系。

因此，认真分析我国住宅业发展现状，研究目前我国住宅生产、消费、流通等环节的资金融通问题，探讨建立与我国住宅业发展相适应的稳定的长期融资方式，已成为当前住房制度改革中的迫切需要。

正是在这一思想的指导下，本文将在已有的研究成果和改革实践的基础上，重点研究我国城镇住房制度改革新阶段中的金融问题。

一、住房金融问题的综合分析住房金融是以住房为信用基础，借助各种金融工具、金融市场和金融中介，为住房的开发与建设、分配与消费、流通与交易等进行资金融通的所有经营活动的总称。

根据这一定义，为全面反映当前我国住房金融中存在的问题，我们将从以下三个方面展开。

（一）住房开发与建设中的融资问题经过20年的改革开放，我国现行的住房投资体制已经发生了重大变化，国家统一的计划划拨体制逐渐被市场化、多元化住房投资体制所取代。

中央和地方财政拨款占住房投资的比重，从过去的90%下降为20%左右；各企事业单位则成为住房开发投资的主力，占总投资的60—70%；城镇居民个人住房投资亦大幅度上涨，占总投资的比例由改革前的0%增加到20%左右。

1979-1995年，全国城镇住宅投资总额超过1万亿元，住房竣工面积达25.5亿平方米。

投资额和竣工面积分别为前30年的14倍和4倍。

与此同时，随着我国金融体制改革的不断深化，金融在住房开发与建设中的作用也不断增强，1995年我国房地产开发资金来源中，商业银行的贷款约占开发资金总额的21.6%，开发企业发行债券和股票募集资金占 1.4%，金融业在房地产开发中的贡献已达22.4%. 但是但是但是，与国外金融业在房地产开发建设中的贡献60—80%相比，我国城镇住房开发与建设中的金融参与度还是比较低的。

这主要由于我国正处于住房开发与建设融资的转型期，即由以国家信贷为主的传统计划融资机制，转入以商业银行信贷为主的新的市场融资机制，在住房开发与建设的融资中还存在如下突出问题：也只有402亿元，不及四大商业银行住房贷款总量的20%.我国房地产业的发展及城镇住房制度改革的进一步推行，迫切需要发展住房消费信贷。

但就目前的情况而言，住房消费信贷的发展速度迟缓，贷款规模小，地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入高的中小城市，要大面积推广还存在诸多困难：1、住房金融机制不完备，制约了住房信贷业务的发展。

首先，从住房抵押贷款这种住房消费信贷的主要业务来看。

当前，住房抵押贷款限制条件十分严格，必须先存后贷、押上加保，一次整借、按月均还，而且每一家庭只能享受一次。

此外，个人住房抵押贷款还要求逐个审批贷款申请人的财务状况，申请人所在单位的财务状况，还需办理抵押保险，设定抵押权、评估抵押物价值，并由职工所在单位进行担保等一系列贷款条件，程序繁琐。

这种信贷办法尽管规避了贷款风险，确保了信贷资金的安全，但同时也抑制了广大城镇居民对住房消费信贷的需求，不利于拓展信贷市场。

其次，从住房消费信贷的融资手段、融资工具来看，融资手段单一，融资工具贫乏，也难以满足住房消费信贷的需求。

目前，我国住房信贷资金主要来源于住房基金存款、住房公积金存款和个人住房储蓄，由于他们的运作还很不规范，资金的归集率不高，严重制约了住房信贷资金的供给。

另外，由于我国金融市场起步较晚，特别是二级市场很不发达，使本可以通过房地产证券化筹集资金，分散金融风险，促进市场流动的融资渠道无法运作。

2、发展住房消费信贷的政策措施不配套，也是制约我国住房消费信贷发展的一个重要因素。

首先，缺乏与住房消费信贷配套的法律保障。

尽管我国金融法律框架业已形成，但与房地产业相适应，在法律上明确房地产金融市场规则，严格界定各种房地产金融机构和组织的合法性，规范其资金筹集、融通、借贷等各环节的经营行为，保证住房信贷资金正常运转的金融、税收、保险等法规和法律还有待制定。

而且，已制定的法律、法规执行的严肃性和稳定性还有待于加强。

其次，对住房抵押贷款的政策扶持力度不够。

住房消费信贷具有垫支资金量大，回收期限长等特点，尽管有房地产产权作抵押，但由于其流动性差，盈利性低，资金分散且回收慢，贷款管理难度大等特点，商业银行对发展该业务的信心并不是很大。

为加快住房消费信贷的发展，有必要在贷款管制上采取相应的扶持政策，如对发放住房抵押贷款的商业银行可以采取免交部分或全部存款准备金，在一定时期享受减免税等优惠政策。

3、个人住房抵押贷款的风险较大。

尽管《担保法》和最近颁布实施的《个人住房贷款管理办法》都规定，发放贷款的商业银行有权对抵押物进行处置，但在借款人不履约还款时，银行缺乏对抵押物处置的操作经验，在法律执行上也缺乏力度，这将会提高银行的经营成本。

因此，有必要建立一种政府监控、全社会参与、有保障的抵押贷款风险担保系统。

（三）住房流通中的融资问题完善的住房市场体系，不仅要有发达的一级市场，更要有发达的二级市场。

开放和发展住房交易的二级市场，允许已售公有住房上市交易，不仅有利于盘活存量住房，实现住房的合理配置，更有利于引导居民住房消费和投资，促进居民卖旧房买新房，以小房换大房，使有房居民改善居住条件的愿望得以实现，更能使潜在的住房需求转化为现实的有效需求。

但是，由于在住房制度改革过程中，我们只强调一级市场的建立与完善，忽视了二级市场的建设与管理，造成了二级市场的混乱。

“公房私租”等现象屡禁不止，而灰色市场却发展迅猛。

不少人利用手中权力多占房，然后用于出租，谋取私利，造成不良的社会影响。

随着住房分配货币化的发展，有必要转变我们的房改政策及措施，加强住房二级市场的建设。

因此有必要加强对住房二级市场上的租赁与销售行为中的金融支持。

但目前我国在这方面的发展还比较缓慢，从现状来看，几乎没有那家商业银行开展了这项业务。

究其由，主要是在我国现行法规的规定中还存在许多限制为住房交易的二级市场融资的窠臼。

具体而言，主有表现在以下几个方面：1、不具备为促进住房流通提供金融服务的政策环境。

由于我国住房制度改革的重点一直放在如何启动住房消费，消化积压商品房方面，再加上对房地产投机的心有余悸，政府一向的做法是，只重视住房一级市场的逐步建立和不断完善，而忽视了二级市场的建设。

因此对如何发展住房二级市场的金融支持问题更是提不到议事日程。

不仅如此，在已颁布实施的《个人住房抵押贷款管理办法》中还明文规定，住房公积金贷款只能用于职工和家庭的第一次购房，而不能用于其他方面。

这大大限制了住房流通中的金融支持力度。

2、各商业银行在发展住房二级市场中的业务方面既没有有效的融资手段，也缺乏实际操作经验。

由于长期以来城镇居民住房一直属于“公房”性质，被禁止私自流通转让，住房二级市场应有活力被人为地扼杀掉了。

尽管近些年来，存量公房私有化改革取得可喜进展，但产权关系仍没有彻底理顺，居民在产权还没有完全到位的情况下是不能把还带有“公”字成分的自家住房作为向银行融通资金的抵押物的。

由于缺乏具有完全产权的抵押物，银行自然在无法住房二级市场上开展业务。

看来促进二级市场发展的关键是先得理顺产权关系。

二、对我国住房基金和住房抵押贷款问题的研究（一）对我国住房基金问题的进一步研究截止到1997年底，全国归集的各类政策性住房资金余额已达1638.1亿元，个人住房公积金归集额更是大幅上涨，1997年总余额已超过800亿元。

住房基金制度的建立对于保证我国住房开发与建设的规模扩张、住房分配与消费模式的转换、流通与交易制度的完善等方面具有重要的资金供给作用。

但在实践中以下问题十分突出：1、个人住房公积金制度建设中的问题。

目前住房公积金已成为个人住房基金建设的主要途径。

1991年上海率先在全国建立了住房公积金制度，1992年就扩展到北京、天津、江苏、浙江等地，1993年陆续扩展到辽宁、吉林、黑龙江、河北和湖北等地，1994年《决定》发布后，迅速扩展到全国各地。

目前除西藏自治区情况特殊没有建立住房公积金外，全国35个大中城市，213个地级以上城市已建立了公积金制度。

经国务院房改领导小组批准独立运行的解放军、煤炭、铁路、石油系统已于1995年年底以前建立住房公积金制度。

中央国家机关也于1996年10月建立了住房公积金制度。

从覆盖范围看，目前沿海地区超过80%，内陆地区大约为60%，实施范围很广。

归集数额也在稳步增加，1994年全国累计归集住房公积金110.09亿元，1995年增加到260亿元，1996年已增加到393.64亿元，1997年全国住房公积金总量已超过800亿元。

应该说，我国住房公积金制度的实施是成功的。

它不仅筹集了一大笔住房建设与消费资金，而且为转换我国住房分配制度创造了良好条件。

但是，目前对住房公积金的认识和管理、运行中还存在一些问题。

首先，对住房公积金的性质定位。

住房公积金的研究中常常提到其义务性、强制性、互助性、保障性、政策性、长期性等等。

义务性、强制性对应于住房公积金的归集；互助性是为了给公积金的低息政策提供理论基础；保障性对应于其管理方式；政策性是为了说明其使用方向；长期性对应于其支取限制。

但是，公积金的属性如何界定还需理论界进一步研究，因为我国对公积金突出其强制性一面，对灵活性一面欠思考 .事实上，既然国务院在《决定》中已把公积金规定为职工工资的一部分，对于职工选择什么形式的住房基金，对存入基金中的资金如何使用应有较大的灵活性，以体现对职工意愿的尊重。

这样才能增强住房基金的吸引力。

其次，住房公积金的归集面与缴交率。

如果从住房公积金的工资性出发，则所有已实施市场化工资制度的企业不应要求他们再建立住房公积金制度——除非公积金制度是一种保障性制度或者雇员工资中的住房消费比重仍不足于解决其住房问题。