商业地产价值及作用之欧阳光明创编
商业地产开发的一般流程之欧阳光明创编
商业地产开发的一般流程欧阳光明（2021.03.07）1、市场条件判断开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。
该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。
和对该项目的定位有个宏观的思考。
因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。
2、项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。
实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。
商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。
一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。
当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。
3、判断可发展规模在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。
将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。
直到最近，二期经营状况才得到改观。
其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。
沈阳学区房区域划分之欧阳光明创编
沈阳中小学学区划片欧阳光明（2021.03.07）编者按：据报道，2016年沈阳中小学学区划片方案预计8月15日左右公布，目前沈阳各小学已经陆续开始学区普查工作。
此次普查中，大多数学校都要求提供房证、户口簿原件，还有部分学校要求提供出生证明、社区居住证明和预防接种手册等。
虽然具体的招生要求尚未确定，但各区教育局和热点学校普遍表示，一般每年的政策要求都保持相对稳定，不会有太大变化。
在往年的普查中，如孩子户口在祖父祖母家的热点学区房上，学校会要求父母开具无房证明，今年部分热点学校仍看“无房证明”。
近日，皇姑区珠江五校发布招生普查通知，通知指出根据沈阳市教育局关于小学招生精神，按照“证件统一、人户不分离”的原则，对2010年8月31日以前出生的该学区适龄儿童进行证件（户口簿、房证、出生证）普查。
普查时要求家长携带证件（户口簿、房证、出生证）的原件及复印件进行普查登记。
铁西区勋望小学下发的新生普查通知明确提出特殊情况要看“无房证明”。
普查要求中提到所需携带材料：房证、户口簿、适龄儿童出生证明、如适龄儿童与父母共同落户在祖父母（或外祖父母）户籍所在地，须提供当地社区出具的居住证明以及沈阳市房地产大厦开具的父母双方的无房证明。
和平区部分热点学校也表示，往年针对适龄儿童一家户口落在老人家、且房证是老人名字的情况，一般都要求看适龄儿童父母有没有“无房证明”。
沈河区某热点小学相关负责人表示，适龄儿童家庭只需要提供房产证、户口簿、社区居住证明和出生证即可，对于特殊情况是否需要开具“无房证明”还没有明确要求。
该负责人还表示，目前只是普查阶段，具体学区划分政策还得等8月份最终确定。
大东区几所热点学校均表示，以前即使发现有适龄儿童一家户口落在老人家的情况，也没提出过“无房证明”的要求。
针对这类“挂靠”的情况，一般采取到孩子家中实地查访的办法了解情况，适龄儿童一家确实长期在老人家居住，且其他条件都符合要求，一般会允许入学。
以设计手段推动商业地产价值最大化
以设计手段推动商业地产价值最大化2009年09月19日新浪乐居商业地产频道中外建夏董事长：今天我讲的题目是:以设计手段推动商业地产价值最大化。
中外建在目前的国内的商业地产里做了非常多的工作,今天借这个机会和大家分享一点我们有关的经验，首先是商业地产的高速发展对设计的要求。
商业地产到底是个怎样的东西，尤其我们关注的是中国的商业地产，它到底是一个怎样的东西.这是我们一点粗浅的总结，商业地产的两个要素。
首先是资本，资本要追逐利润,所以它要找一个出口,商业地产是资本追求利润的一种方式。
它不是说我盖一个房子起来就能挣钱，它要通过人的商业活动来实现这个商业地产本身的价值。
中国有句古话：有钱的捧钱场，没有钱的捧人场，有钱有人这个商业地产就活了。
借着马克思的话,“资本来到世间从头到脚每个毛孔都滴着血和肮脏的东西”，投资商业地产的资本必须要有一个出发点，为什么不去投其他的产业，来投商业地产。
商业地产首先具有高稳定性;第二,商业地产的高成长性，成长性在中国目前的商业地产看尤其突出，中国面临高速发展，城市发展非常快，两年前的一片田野两年以后可能就变成一片繁华的商业区,土地的价值、物业的价值发展的潜力非常巨大。
商业地产租金收入的高成长性和前面两个相对应，时间关系我们不再详细阐述。
与此相对应的商业地产高收入性和商业地产的高风险也是相对应的，商业地产有一个明显的特征，不是全胜就是全输，我们客户有一句话说：馅饼掩盖下的陷阱，馅饼看上去非常好吃，但是如果做得不好，就是一个陷阱。
大家也可以看到很多实例，前几年国内主要商业地产非正常快速的膨胀，其实做死了非常多的项目,我们粗粗统计了一下，估计这种死掉的项目比成功的项目还要多。
资本回报的周期比较长。
这个限定在只租不卖的前提下。
招商和后期运营中的变数较多，商业地产和我们目前其他的产品一样，在欧美国家是一个非常成熟的产业。
要知道中国将会发生什么，看十年前的美国，要了解十年前的美国，那看现在的中国，这句话在以前可能看上去是比较对的,但是在目前的状况来说，实际上我们觉得这句话已经有些变差了。
如使商业地产价值最大化
如使商业地产价值最大化从商业地产价值属性谈商业地产价值开发（孙明刚）22010年上半年国家统计局发布了这样一组数字，2010年全国商品房销售额达5.25万亿元，比上一年增长18.3%。
其中商业地产表现突出，办公楼和商业营业用房销售额分别增长31.2%和46.3%，远远高于住宅市场14.4%的增幅。
这些数字证实了商业地产的火速升温。
2011年政府着力引导经济转型并对房地产政策调控力度不断加码，同时，中国城市化进程从过去几年的高速运行已经开始趋于稳步推进，商业地产迅速兴起并提速发展，房地产和金融业的相互携手也更加紧密，有专家认为在这种背景下，住宅地产由于受到调控冲击，其发展速度和规模将趋于放缓，但中国商业房地产的机遇也因此诞生，目前中国商业地产市场风起云涌，地产格局已经开始悄然更替，商业地产发展井喷期不期而至。
商业地产的兴起和蓬勃发展并非偶然，除了历史的机遇使然，我认为最重要的是商业地产的价值属性迎合了中国房地产产业链条上的各种利益诉求，包括社会诉求。
但作为商业地产开发和运营企业，我们不得不在这个行业变革的历史时刻审视商业地产的价值体系，从而在市场规律和价值规律的轨道上理性开发和培育我们的商业地产。
（认识商业地产价值）商业地产的物业形式本身是地产，核心功能是商业，而商业的功能是要通过持续经营来实现的，而商业的持续成长性和资本的追求安全回报是相互匹配的，国外资本也非常聪明的在这个历史时刻向中国的商业地产打开了大门。
商业地产具有的地产、商业和金融三种属性也被市场和行业所认同。
我认为地产，商业，金融这三种价值属性同时意味着商业地产价值实现的三条途径。
从内部关系来说，地产和商业属性均将服务于金融属性的增值功能，金融产品化将是商业地产发展的最终方向，甚至可以说商业地产只有成为金融产品才能使其发展过程更具理性，这也是商业地产保持产品再生产持续发展的同时保证产品自身价值得到实现和不断上升的必要途径。
如何判断商业地产的价值？如何实现商业地产价值的最大化？这是我所关注的问题。
长沙商业地产市场报告之欧阳理创编
2012年长沙市商业地产市场分析报告第一部分长沙市商业现状总体概述一、总体情况描述目前，长沙市区基本形成了以五一大道、芙蓉路、韶山路、黄兴路、东二环线为商业轴，以五一广场、火车站广场、伍家岭广场、东塘-侯家塘为中心辐射的遍布整个市区的五条主线、六大商圈的零售商业网点格局。
拥有20多座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，拥有10多个大型批发交易市场。
各种外来资本引入，市中心超高层和城市综合体等大型商业体正在规划筹建中，城市周边新都市商业呈现蓬勃发展的态势，全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小零售网点相结合的“多个中心、四面开花”商业网络体系。
可以说，长沙市的商业地产发展一路平稳但亮点不足，同质跟风情况较为严重。
从目前典欧阳阳理创编 2021.03.04型商业楼盘开发来看，开发较火热的类型为主题型和专业型商业，商业地产经营模式存在这开放型和公园型这两种发展模式，开发商开始重视对商业地产的策划，商业地产的一些先进经营模式也初见端倪。
长沙商铺市场在2001年启动之后，“商铺投资”如潮涌般的兴起。
2002年商铺价格同比上涨达30%之多，2003年初在市场大势调控之后，商铺投资处于相对稳定的阶段。
2004年长沙商铺市场出现了房价走高、租价分化、商业用地供应不足的特征。
2005年以后，由于国内商业企业的需求、外资进入中国的需求和国内其他投资者的需求等多方面的拉动，导致商铺市场异常活跃。
进入2009年，受到金融危机的影响，长沙商铺市场出现萎靡现象，但长沙商铺价格在萎靡中也呈现小幅增长。
2012年第一季度，长沙商铺的平均回报率维持在较高水平，平均回报率达到8%—10%之间，第二季度，新政一出台，商业地产市场就好好地火了一把，2012年可以说是开发商业地产的大好时机。
二、城市商业网点规划1．城市商业发展目标欧阳阳理创编 2021.03.04着力打造长沙市1小时经济圈，以长沙市为核心，带动株洲、湘潭、岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳等周边城市，在开放理念、资源整合方面以及优惠政策配套等方面，用现代经济发展的思维进一步调整、完善，形成全国新一轮经济快速增长中这一区域的经济发展总体战略，使之成为中南地区现代化商贸中心。
届毕业论文选题之欧阳光明创编
张国柱欧阳光明（2021.03.07）1．上市公司高管激励制度研究2．某公司财务状况分析3．企业社会责任信息披露研究4．我国会计准则的国际趋同研究5．年报预约披露情况研究6．会计政策选择管制效果研究7．公允价值对企业经营成果的影响研究8．上市公司的资本结构研究9．新会计准则对上市公司业绩的影响研究10．合并报表编制工作流程研究11．上市公司定期报告“管理层讨论与分析”披露研究12．上市公司会计信息披露质量研究13．会计信息的责任归属问题探讨14．上市公司大股东占款抑制机制研究15．注册会计师考试改革研究16．会计人员职业规划研究17．反向购买会计研究18．企业会计准则体系运行效果研究19．上市公司关联交易研究20．会计要素理论与应用研究张丹1．某公司代理成本研究2．某上市公司现金流量问题研究3．企业并购中的财务问题研究4．项目投资可行性研究中的财务评价研究5．财务分析方法在某公司的应用6．通货膨胀条件下企业财务政策研究7．我国上市公司融资行为研究8．我国上市公司股东回报问题研究9．我国农村社会保障资金管理研究10．我国上市公司高层管理人员薪酬激励与约束机制研究11．我国上市公司社会责任评价研究12．我国金融业上市公司股利政策研究13．上市公司财务危机预警研究14．我国上市公司代理成本比较研究15．国有上市公司代理成本与公司业绩关系实证研究16．我国上市公司代理成本形成途径研究17．我国上市公司代理成本约束机制研究杨同芝1．标准成本制度在企业中的应用与发展2．公允价值计量模式的应用研究3．责任会计相关问题研究4．中国会计事务所的SWOT分析5．基于制约理论的战略管理会计研究6．战略成本会计的系统整合分析7．社会责任会计相关问题研究8．基于相关性的财务报告改革9．现代企业成本控制的多维分析10．中国会计市场发展现状分析11．基于企业战略发展的成本控制系统研究12．中国独立董事制度的现状分析13．作业成本计算法的应用障碍及对策14．价值链会计问题研究15．我国无形资产管理的战略分析16．对我国无形资产核算相关问题的思考17．稳健性原则的发展及在会计处理中的运用18．上市公司资产重组存在的问题及对策19．上市公司财务信息披露存在的问题及对策20．论中国会计管理模式的演变田红英1．浅谈企业税收筹划的合理性2．盈余管理与企业所得税税负的实证研究3．完善限售股转让税收政策的思考4．浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划5．试论税收筹划在财务工作中的合法运用6．新所得税准则下暂时性差异与时间性差异研究7．税收调控房地产市场的作用机理研究8．试论低碳经济时代碳关税合法性问题9．试论证券交易税对股票市场发展的影响10．试论新税法下企业所得税汇总纳税现状及其对策11．浅谈企业所得税纳税筹划研究12．试论增值税转型对企业税负及财务的影响13．浅论我国个人所得税免征额界定的比较14．试论电子商务中的税收问题15．试论税收政策对就业的影响及现实选择16．浅谈我国企业年金的税收优惠政策17．试论新企业所得税法下电力科研单位税收筹划18．试论企业所得税法与会计准则的协调19．试论我国税收法律制度与企业会计制度差异的产生原因与协调方法20．探索我国税收现状与改革和调整宋媛媛1．会计信息披露规范研究2．公允价值会计－理论基础与现实选择3．对审计质量控制的思考4．现代企业制度下会计监督职能的思考5．预算管理模式研究6．网络经济下的审计风险研究7．论审计风险及其防范8．网络时代会计的发展趋势与策略选择9．论网络环境下的会计报告模式10．内部控制与会计信息质量控制11．盈余管理相关问题研究12．关于强化会计监督的思考13．对我国中小企业会计制度的思考与探索14．企业财务指标体系及其应用研究15．企业成本控制模式研究16．基于供应链的成本控制思路17．资本成本会计若干理论问题研究18．企业财务风险控制研究19．企业内部控制失效的成因与对策20．ERP系统与实时会计控制21．论会计政策选择的纳税筹划叶登红1．会计信息质量研究2．会计准则研究3．会计政策的动机和经济后果4．盈余管理问题研究5．会计计量方法和理论研究6．公允价值的理论和运用7．会计信息和薪酬计划研究8．会计信息披露研究9．会计史研究10．会计信息化标准研究11．环境成本核算12．环境会计应用研究13．人力资源会计14．战略管理和会计公司融资问题研究15．税务会计研究16．非营利组织会计研究17．公司融资问题研究18．资本结构研究19．股利政策研究20．风险和资本预算研究21．资本预算方法及其运用22．公司债券研究23．期权的激励机制24．并购中的协同效应研究25．会计稳健性研究赵爱良1．或有事项对企业财务状况的影响研究2．股利分配政策研究3．MBO 对财务的影响与信息披露4．并购融资方式及其风险防范5．基于债权人视角的经营业绩评价6．无形资产涉税问题的研究7．资产负债表债务法相关问题研究8．我国租赁会计及其与税法的差异分析9．企业并购的财务风险及其防范10．外币报表折算方法的研究11．注册会计师法律责任研究12．审计重要性与审计风险研究13．关于资产负债表日后事项调整问题的探讨14．关于资产负债表日后事项调整问题的探讨15．合并会计报表合并理论的比较研究16．合并会计报表合并范围研究17．企业并购的协同效应研究18．担保企业风险控制研究19．所得税会计的比较探析20．资产减值对合并报表的影响研究严也舟1．基于生态文明的绿色会计探讨2．公司财务战略研究3．民营上市公司控制权转移动因研究4．关于财务的分层管理思想研究5．中国民营上市公司财务风险的现状和对策分析6．企业“资金链”断裂防范措施研究7．我国房地产业上市公司财务危机的现状和对策8．家族企业财务管理问题分析9．论企业财务风险的防范与控制10．我国家族上市公司的治理机制与公司成长分析11．财务治理模式比较研究12．我国上市公司财务重述研究13．公司治理对公司绩效的影响机制14．公司治理与内部会计控制15．我国上市公司管理者激励机制与效率分析16．我国民营企业的财务竞争力研究17．企业财务竞争力评价18．我国家族上市公司内部控制研究19．现代会计在经济资源配置过程中的功能分析20．我国企业借壳上市行为分析李琴1．会计人员管理体制研究2．会计信息失真的原因及对策3．责任会计理论与实践研究4．上市公司信息披露问题研究5．某企业内部会计控制制度研究6．中小企业融资问题研究7．企业绩效评价体系研究8．上市公司关联交易问题研究9．无形资产会计研究10．资产减值会计研究11．作业成本法在现代企业的应用12．会计国际化问题研究13．公司治理与会计信息质量关系研究14．公允价值运用探讨15．上市公司自愿性信息披露问题研究16．上市公司盈余管理问题研究17．注册会计师职业道德研究18．某企业资本结构决策分析19．某企业应收账款管理问题研究20．会计人员诚信问题研究魏轶敏1．我国上市公司盈余管理的动因分析及治理对策研究2．上市公司会计信息质量控制问题研究3．ERP与传统会计信息系统的比较研究4．管理会计在企业中的应用障碍及措施研究5．论企业财务管理目标及其选择6．××企业信用政策研究7．新经济条件下中小企业融资现状及创新模式研究8．公司财务政策现状分析与建议——以××企业为例9．以税收筹划为导向的企业会计政策选择研究10．企业内部控制制度构建的探讨——以××企业为例11．企业经营发展中的纳税筹划研究12．我国上市公司股利政策对会计业绩的影响研究13．应收账款管理与风险防范——基于××公司的分析14．我国地方税体系存在的问题与对策研究15．信息不对称与上市公司融资政策选择16．会计信息系统的内部控制研究17．中小企业会计信息化实施策略研究——基于××公司的分析18．论我国会计准则的国际趋同对国内财务软件业发展的影响19．知识经济对会计的挑战及其对策20．公允价值的计量及应用研究许慧1．上市公司财务管理创新研究2．通货膨胀下中小企业融资路径的理性选择研究3．中小企业直接融资效率实证研究4．中小企业债权性团体融资路径研究5．中小企业集合票据融资制度实证研究6．中小企业资产证券化的融资途径研究7．中小企业上市公司股权融资研究8．应用型会计人才的素质要求与培养模式研究9．会计产学研联盟实证研究——基于立信会计产学研基地10．我国上市公司股权激励的实证研究11．我国上市公司盈余管理的实证研究12．基于××国有控股上市公司的绩效评价实证分析13．上市公司资本成本对其财务竞争力的影响研究14．企业财务能力评价体系的构建研究15．我国会计本科教育的现状与改革研究16．会计本科教育的国际化发展模式研究17．上市公司发行可转换债券融资的实证研究18．我国创业板上市公司的财务信息质量研究19．XBRL对现有财务信息披露体系的影响研究20．财务分析中应用偿债能力指标的利弊研究胡波1．预算管理与预算机制的环境保障体系2．我国政府会计财务报告信息披露问题研究3．我国政府与非营利组织会计问题研究4．建立非营利组织净资产保全的核算体系5．加强预算外资金核算与管理的探讨6．中国政府会计国际协调的障碍及策略研究7．事业单位会计权责发生制基础的运用8．中西方非营利组织会计比较研究9．会计师事务所发展模式研究10．电子商务对传统会计理论的挑战及其对策11．对计算机会计信息工作的审计12．网络会计研究13．会计电算化系统的容错性及可操作性问题14．论现代企业制度下的内部审计15．论内部审计的独立性16．浅析上市公司的财务欺诈17．浅谈财务杠杆的应用18．杠杆原理及其应用研究19．预算管理与预算机制的环境保障体系20．论银行会计的风险与防范21．建立我国金融工具会计的探讨22．企业财务危机预警体系23．上市公司股利政策实证研究24．现代企业治理机制下的内部控制制度25．中外会计报告比较及启示卢洁琼1．试论会计计量的新属性——公允价值对利润表新组成项目的深层剖析2．浅谈××企业财务杠杆的应用3．企业赊销活动财务管理对策4．债权转股权问题探讨5．“存货”核算浅析6．浅议应收账款的管理7．浅谈借款费用的核算8．无形资产核算的探讨9．上市公司股票回购的财务风险效应分析10．上市公司股利政策探讨11．浅论财务管理在提高投资效益中的作用12．会计政策变更和会计差错更正的比较分析13．企业负债筹资风险的分析与防范14．现金流量表分析指标体系研究15．现行财务会计报告信息披露局限性及改进措施16．财务报告舞弊的社会思考17．浅论会计核算中的资产减值18．当前企业资产重组过程中存在的问题与对策19．企业研发费用的会计新方法20．新会计准则体系与会计人员职业判断力21．试论谨慎性原则在会计实务中的运用22．浅析无形资产的会计计量蒋文定1．我国会计师事务所规模与审计质量的实证研究2．浅谈财务分析在预算会计中的作用3．浅谈我国预算会计体系的重构4．论政府预算会计与财务会计的结合5．财政体制改革对预算会计体系的影响分析6．财政集中化管理与预算会计改革7．论国库集中支付制度下的预算会计改革8．预算会计采用权责发生制利弊刍议9．会计师事务所合并的经济后果研究10．论虚拟会计师事务所的可行性11．高校审计实验室建设与实践教学模式构想12．中小会计师事务所发展的理性思考13．提升我国会计师事务所核心竞争力的路径分析14．中外会计师事务所人力资源竞争状况比较分析15．会计师事务所开展非审计业务的思考16．内部审计外包探讨17．我国独立审计准则研究18．论会计师事务所绩效考核机制的选择与创新19．中国本土会计师事务所与国际“四大”市场业务竞争状况比较分析20．会计师事务所规模化与审计市场发展战略研究——以武汉为例。
商业地产价值及作用
商业地产一、商业地产概述商业地产就是以租金为现金流来源的长期不动产投资。
广义就是指非生产性、非居住性物业,包括写字楼、酒店式公寓、以及商业服务业等场所。
狭义就是指被用于批发、零售、餐饮、娱乐、健身等经营用途的房地产模式,从经营模式、功能与用途上区别于普通住宅、写字楼、别墅等房地产。
二、商业地产的好处1、长期稳定的资金回报商业地产的第一点好处,就是又长期稳定的现金流回报,并且就是稳定且长期的。
只要这个物业一直存在,那么这种回报就会一直持续下去。
最初的几年回报率比较低,但就是商业地产有一个运营周期,从雏形期到成熟期。
现金流的回报率也就是随着商场的日趋成熟而稳定增长的。
例如万达商业的租金环比递增就就是2%——5%之间。
如果第一年就是100元,那么第二年递增4%就就是104元,第三年递增5%就是在104元的基础之上递增5%的,这个基数会越来越大。
2、资产升值例如,现有商铺的原始价格就是30000元/㎡,经过运营,现在价值就是50000元/㎡,中间的2万元升值差价开发商就是赚不到的,因为这就是属于业主的。
如果地块未售出的话,此升值空间自然就是属于开发商。
综上所述:一边租金在不断的上涨,一边铺面的租赁价格也在不断的上升。
3、不受经济周期影响在经济萧条的时候,可能汽车、住宅等都销售受阻。
但就是商业地产不同,无论经济在怎么萧条,人们不能不吃、不喝,但不能不够买生活用品,所以零售业就是受经济周期影响最小的行业之一。
那前几年的世界金融危机来说,金融证券业、地产业、奢侈品行业下跌得非常厉害,美国很多大型投资银行倒闭的倒闭,破产的破产,地产公司也倒闭了不少,但就是零售业在这期间倒闭的却微乎其微,只就是利润相对减少了而已,这就充分的说明了零售业的抗风险能力,也就就是商业地产的抗风险能力。
4、提升城市竞争力（1）商业地产促进城市经济建设发展。
城市经济发展的主要贡献者就是第二与第三产业,而它的商业特性,又促进了城市第三产业发展。
商业培训内容之欧阳光明创编
富春东方商业培训内容欧阳光明（2021.03.07）第一部分商业地产概念及其特征 1第二部分商圈的确定与研究2第三部分商业业态分类3第四部分商业物业类型4第五部分商业价值的评估与分析5第六部分商业物业投资回报分析8第七部分销售模式及付款方式8第八部分商业物业管理9第九部分国内商业地产现状及开发经营模式10第十部分国内商业地产开发经营成功案例14第十一部分厦门商业地产现状及趋势17第十二部分厦门主要板块商业状况分析19第十三部分东方时代广场商业环境分析21第一部分商业地产概念及其特征1、概念“商业＋地产”的开发模式，即把“商业”——主力店的大卖场开发所带来的长期物业收租和“地产”——主力店周边的中小店面开发所带来的短期销售相结合起来。
2、特征这种模式的核心盈利点在于世界知名的商业企业进驻后给项目地块价值所带来的巨大提升空间，同时把已有的作为短线投资的中小店面开发和大卖场开发所带来的长期物业收租结合起来，保证了企业可以产生持续、稳定的现金流。
3、商业地产开发的特点商业地产项目从规模和形态上分两大类：一类是大型的SHOPPING MALL，还有就是裙楼商场。
前者是对城市区域形态产生重要影响的客流集散地，后者则大部分与住宅区、写字楼等相配套。
4、商业地产开发与住宅开发的区别住宅项目主要满足的是消费者的功能需要，但商业地产不同，尤其是大型的综合商业，它的销售对象不是直接的购物消费者，而是商家，特别是主力店。
作为发展上来说，首先要满足商家赢利的需要。
赢利与否取决于很多因素，包括市场环境、区域人口分析、经济发展趋势、行业特征等。
相比之下，住宅项目的销售对象容易受到发展上的引导，而商业地产项目的销售对象通常更富于主见。
形象的比喻，住宅项目是直销，而商业地产是传销。
5、商业地产开发的前提条件1）雄厚的资金储备。
2）适宜的土地状态。
就是地段，最好选择在传统的商业区，或靠近交通要道，还要有足够的面积建设大型综合商业项目。
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商业地产
欧阳光明（2021.03.07）
一、商业地产概述
商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资。
广义是指非生产性、非居住性物业，包括写字楼、酒店式公寓、以及商业服务业等场所。
狭义是指被用于批发、零售、餐饮、娱乐、健身等经营用途的房地产模式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、写字楼、别墅等房地产。
二、商业地产的好处
1、长期稳定的资金回报
商业地产的第一点好处，是又长期稳定的现金流回报，并且是稳定且长期的。
只要这个物业一直存在，那么这种回报就会一直持续下去。
最初的几年回报率比较低，但是商业地产有一个运营周期，从雏形期到成熟期。
现金流的回报率也是随着商场的日趋成熟而稳定增长的。
例如万达商业的租金环比递增就是2%——5%之间。
如果第一年是100元，那么第二年递增4%就是104元，第三年递增5%是在104元的基础之上递增5%的，这个基数会越来越大。
2、资产升值
例如，现有商铺的原始价格是30000元/㎡，经过运营，现在价值是50000元/㎡，中间的2万元升值差价开发商是赚不到的，因为这是属于业主的。
如果地块未售出的话，此升值空间自然是属于开发商。
综上所述：一边租金在不断的上涨，一边铺面的租赁价格也在
不断的上升。
3、不受经济周期影响
在经济萧条的时候，可能汽车、住宅等都销售受阻。
但是商业地产不同，无论经济在怎么萧条，人们不能不吃、不喝，但不能不够买生活用品，所以零售业是受经济周期影响最小的行业之一。
那前几年的世界金融危机来说，金融证券业、地产业、奢侈品行业下跌得非常厉害，美国很多大型投资银行倒闭的倒闭，破产的破产，地产公司也倒闭了不少，但是零售业在这期间倒闭的却微乎其微，只是利润相对减少了而已，这就充分的说明了零售业的抗风险能力，也就是商业地产的抗风险能力。
4、提升城市竞争力
（1）商业地产促进城市经济建设发展。
城市经济发展的主要贡献者是第二和第三产业，而它的商业特性，又促进了城市第三产业发展。
（2）商业地产提升本小区及周边整体形象。
优质的商业街、写字楼、酒店式公寓的建设，自成一格商业体系，作为本小区的一项高端配套设施，直接提升了小区的品质和档次。
例如北京的王府井、西单，广州的天河、广百百货、杭州银泰、解百、上海龙之梦、百联西郊、香港太子大厦、半岛酒店等，（这只是服装市场，大家谁知道中国的最大的电子数码批发市场在哪？）都可以很好的提高城市的知名度。
我们也要把我们的新百汇建造成为一个临汾的地标性商街。
三、商业地产的劣势（对于开发商）
三、实力要求
首先对资金的需求较大。
住宅地产一个项目总投资10亿元，20%——30%就可以启动，像万科、万达、华远等地产，50%的资金来自于预售，但是商业地产不一样，买地、盖楼的钱要全款完成，至少资金要达到需要的80%才能启动。
其次是对于人才的要求非常高，尤其是复合型人才，即要懂招商，又要懂销售，因为商业地产的招销是不分家的。
因为商业地产是统一运营、统一管理的模式，我们要了解客户的需求，同时要让客户知道并遵守我们的要求。
（其中有很多具体的细化的知识，我们在以后的招商基础培训里会详细的讲解）
四、风险
古人云：“福祸相依”就是如此。
利润高的产业相对风险也高。
商业地产最困难也是最重要的就是商场的整体定位。
例如一块地要做多大规模的商业，配备那些品项什么档次的主力店更合适？确实非常难把握。
在以前有过这样的教训：最早做商业地产时，一心的想找世界一线品牌入驻，档次高肯定没有错。
但是事实证明这样的思想是错误的，片面的，不实际的。
试想你把LV放在一个批发市场的门口，这就会提高市场的档次么？人家一来逛就会认为这个是假的，你中国什么时候得到LV的生产授权了，还能搞批发了？不切实际。
早期万达曾经引进世界建材业巨头进驻城市中心商场项目，后来在经营中发现，家具店、建材店是目的消费性极强的业态，对商业中心的人气贡献是非常小的，根本不适合在市中心区开店，万达的几个
天津、沈阳的最黄金地段的店铺里，建材主力店恰恰是效益最差的店面。
商业地产的另一项风险就是规划设计，即使整体定位已经没有问题了，但由于交通动线、人流动线设计不合理，轻则增加运营周期，重则市场倒闭、项目失败。
例如哈尔滨时尚港购物商城。
其招商、定位相对比较成功，但是因为商场内部未制作明确导流动线，又由于商场外部修路街道封闭，导致商场人流稀少且混乱，经营不到一年倒闭。
二次从新招商后，名声已经不好，最终整体转兑。
（商场在开业之前就是一张白纸，前景任我们勾画。
但是开业之后很多未知项已经定型，想要再继续招商调整难度相对开业前要大的多，所以我们要在首次招商的阶段尽量避免发生错误，这样会给我们的后续调整经营减少很大的压力。
且要充分的了解周边的动向，例如是否修路、是否有新商场开业、是否有老商场整体转型或搬迁一类的信息，比如百汇，我们要第一时间掌握这些资料的，这样我们才能第一时间做出相应的对策，以保障我们的利益）
四、商业地产分类表。