CPA第八章土地增值税法
第8章土地增值税法
第二节 纳税义务人与征税范围
❖ 一、纳税义务人
▪ 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括 内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
▪ 【例题•多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其 附着物并取得收入的（ ），都是土地增值税的纳税 义务人。
▪ A.学校
例：某公司2007年6月购入一栋房屋，价款80万元，并取得发票，2011年 8月将房屋转让，取得价款200万元，不能取得评估价格，那么评估价 格＝80*（1＋5*5%）＝100（万元）。
▪ 2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证 的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除 ，但不作为加计5%的基数。
▪ 【例题·单选题】某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支 付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入 10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成 本价为12 000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算 的增值额为( )。（2008年）
▪ 2.房地产开发成本：（适用新建房转让）
▪ 是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项 ：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程 费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
▪ 3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费 用、财务费用。（适用新建房转让）
• （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能 提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用＝利息＋[(1)＋ (2)]×5%(或以内)
▪ A.400万元 B.1485万元 C.1490万元 D.200万元
▪ 【答案】 B
▪ 【解析】评估价格＝12000×70%=8400（万元），有关的税金=（ 10000-8000）×5%×（1+7%+3%）+10000×0.5‰=115（万元 ），增值额＝10000-8400-115=1485（万元）
财务管理资料第八章土地增值税法某注册会计师统一教材对照讲义
第八章土地增值税法第一节土地增值税基本原理一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
对土地征税的税基：财产性质的土地税、收益性质的土地税。
二、特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比较广3、实行超率累进税率4、按次征收第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
简单说：就是征税范围内的所有单位和个人。
判断：土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
答案：错误。
物是否发生产权转让。
注意：转让和出让不同。
标准之三：转让房地产是否取得收入。
（二）具体情况的判定（可以归纳为应征、不征、免征三种情形）：A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】A没有取得收入不纳税；B免税；C 抵押期满转移产权的,征收土地增值税；D免税。
次项目金额*速算扣除系数1800*40%（1800-1600）*40% =480+80=560=1800*40%-3200*5%=720-160=560【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除本次项目金额3200万元，则适用税率为（）。
计算应纳土地增值税。
A.30%B.40%C.50%D.60%【解析】增值税扣除本次项目金额比例=（5000-3200）÷3200×100%=56.25%，适用第2级税率，即40%。
应纳税=1800*40%-3200*5%=720-160=560第四节应税收入与扣除本次项目的确定（掌握）一、应税收入：包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。
包括货币、实物、其他收入。
第8章 土地增值税法
第三节 征税范围（核心考点）
征税范围
转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
征税范围的界定
对 转 让 国 有 土 地 使 用 权及 其 地 上 建 筑 物 和 附 着物 的 行 为 征 税
使用权是否为国家所有为判断标准之一
对 国 有 土 地 使 用 权 及 其地 上 建 筑 物 和 附 着 物 的转 让 行 为 征 税
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二、我国土地增值税的特点
（一）以转让房地产的增值额为计税依据 （二）征税面比较广（纳税人） （三）实行超率累进税率 （四）实行按次征收
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三、我国开征土地增值税的目的
土地有偿使用是我国土地制度改革的中心内容。 土地所有权与经营权相分离，使土地作为商品进 入市场流通，通过市场机制来调节土地供需，实 现资源的合理配置。
（6）房地产评估增值
免征土地增值税的情 况（免征或暂免征收）
（1）个人互换自有居住用房 地产 （2）合作建房建成后按比例 分房自用 （3）投资联营时房地产转让 到投资联营企业 （4）企业兼并，被兼并企业 将房地产转让到兼并企业 （5）国家征用收回的房地产 （6）个人转让居住满五年以 上的房地产 （7）建造普通标准住宅11出售
对若干具体情况的判断
以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及着物的：是 以继承、赠与方式转让房地产的：不是（少标准三） 房地产的出租：不是（少标准二） 房地产的抵押：不是（少标准二及三） 房地产抵债：是 房地产的交换：是（但个人互换居住房不算） 以房地产进行投资、联营：暂免征收；再转让的应征收 合作建房：建成后分房自用暂免征收；建成后转让的应征收 企业兼并转让房地产：暂免征收 房地产的代建房行为：不是（少标准二及三） 房地产的重新评估增值：不是（少标准二及三） 因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的：免征
2008cpa税法第八章——土地增值税
六、征收管理 1、按国家审批的项目清算土地增值税。或分期 项目进行清算。 2、可以清算的条件 产权转移或 主管税务机关认定应清算税金的情况。 税务机关认定的非正常情况： （1）已转让建筑面积的85％或剩余建筑面积 已经出租或自用 （2）取得销售许可证满3年的 （3）纳税人申请注销税务登记但土地增值税未 清算的。
一、纳税义务人 转让国有土地使用权、 转让国有土地使用权、地上建筑物及附 着物并取得收入的单位和个人。 着物并取得收入的单位和个人。 无论法人还是自然人、无论经济性质、 无论法人还是自然人、无论经济性质、 内资外资、无论盈利机构还是学校机关， 内资外资、无论盈利机构还是学校机关， 房地产， 只要有偿转让房地产，都是土地增值税 纳税人。 纳税人。
（1）确定转让房地产的收入，转让为5000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： 取得土地使用权所支付的金额为500万元； 房地产开发成本为1500万元； 房地产的开发费用为（120-10）+（500+1500） ×5%=110+100=210万元 与转让房地产有关的税金为 500×5%+25=250+25=275万元 从事房地产开发的加计扣除金额为（500+1500） ×20%=400万元 转让房地产的扣除项目金额为 500+1500+210+275+400=2885万元
有偿： 有偿：取得的非货币报酬也算有偿 转让：转让与出让的区别， 转让：转让与出让的区别，出让
特指国家出让土地使用权， 特指国家出让土地使用权，不需缴 纳土地增值税
二、土地增值税征税范围 （一）中国土地所有权划分 城市土地——国家所有，可以转让 国家所有， 1、城市土地 国家所有 2、农村和城市郊区土地，属于国有的可以 农村和城市郊区土地， 转让，属于集体的，不可转让。 转让，属于集体的，不可转让。 （二）中国的土地出让 vs 土地转让 土地出让：土地买卖一级市场， 土地出让：土地买卖一级市场，国家以土 地所有者身份将土地使用权转让给使用者。 地所有者身份将土地使用权转让给使用者。 土地转让：土地买卖二级市场， 土地转让：土地买卖二级市场，卖方将土 地使用权转让给买方。 地使用权转让给买方。
CPA 税法 马兆瑞 基础班-第8章-城镇土地使用税法
二、城镇土地使用税法（一）纳税义务人与征税范围1、纳税义务人（1）拥有土地使用权的单位和个人。
（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。
（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人。
（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。
2、征税范围包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。
自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。
（二）税率、计税依据和应纳税额的计算1、税率——定额税率，即采用有幅度的差别税额，具体标准如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
2、计税依据——纳税人“实际占用”的土地面积。
土地面积计量标准为每平方米。
纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：（1）由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。
（2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。
（3）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。
3、应纳税额的计算方法全年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额（三）税收优惠1.法定优惠（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（4）市政街道、广场、绿化地带等公用用地；（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；（7）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征土地使用税。
（8）企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。
CPA第八章土地增值税法.ppt
解： ❖ 住宅楼出售（含会所）应计缴土地增值税，出租写字楼不计缴土地增值税。 ❖ （1）住宅楼出售和出租写字楼应缴纳的营业税 ❖ =15000×5%＋250×5%=762.5（万元） ❖ （2）住宅楼和会所土地使用权成本=(6000＋240)×2/3=4160（万元） ❖ （3）住宅楼和会所开发成本=3000＋480=3480（万元） ❖ （4）住宅楼开发费用 ❖ =(300－40)＋［(6000＋240)×1/3＋3000］×5%=514（万元） ❖ 会所开发费用=［(6000＋240)×1/3＋480］×10%=256（万元） ❖ （5）加计扣除项目（4160＋3480）×20%=1528（万元） ❖ （5）公司计算土地增值税时应扣除的税费 ❖ =15000×5%×（1＋7%＋3%）=825（万元） ❖ （6）转让不动产增值额=15000－（4160＋3480＋514＋256＋1528＋825） ❖ =15000－10763=4237（万元） ❖ （7）转让不动产增值率=4237÷10763=39.37% ❖ 公司应缴纳的土地增值税=4237×30%=1271.1（万元）
3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购 房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。
某公司2006年1月购入一栋房屋，价款80万元， 并取得发票，2011年10月将房屋转让，取得 价款200万元，不能取得评估价格，那么评估 价格＝80*（1＋6*5%）＝104（万元）。
7.5 应纳税额的计算
注意：
1.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的：
旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买 年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
2018年注册会计师《税法》第八章要点
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2018年注册会计师《税法》第八章要点第八章土地增值税法一、纳税义务人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人。
包括外资企业和外籍个人。
二、征税范围的界定掌握(同时满足三个标准)1.所有权是否为国家所有。
(必须是国有土地使用权转让，集体土地使用权不得转让。
将集体土地转让的，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。
)2.产权是否发生转让。
一级市场出让行为是国家转让，不纳税;二级市场转让要纳税。
3.是否取得收入。
(包括货币、实物收入)三、对具体情况的判定1.以出售方式①将生地变熟地(通水、通电、通路、平整)再将空地卖出去，应纳入征税范围②房地产开发建造后出售，既发生产权转让又取得了收入，应纳入征税范围。
③存量房地产的买卖。
既发生产权转让又取得了收入，应纳入征税范围，原土地使用权无偿划拨的，还应补交土地出让金。
2.以继承、赠与方式转让房地产的，并没有因权属的转让而取得任何收入，不属于地土增值税的征税范围3.房地产的出租。
出租人虽取得了收入，但没发生产权、使用权转让，因此不属于征税范围。
4.房地产的抵押。
在抵押期间不征收土地增值税，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入征税范围。
5.房地产的:)。
既发生了产权转移，又取得了实物形态的收入，属于征税范围。
但对个人之间互换自有居住用房地产的，经核实可免征土地增值税。
(注意：在征税范围内，但是免税!)6.以房地产投资、联营的，将房地产转让到所投企业中时，暂免征收(因为是将所有权转换成了股权，并没有完全转让);对投资企业、联营企业将上述再转让的，应征收。
对比房产税：对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。
土地增值税法学习要点(doc 6页)
土地增值税法学习要点(doc 6页)第八章土地增值税法一、本章命题常规本章为CPA考试的比较重要的一章，平均分值6分。
土地增值税既可以出客观题型，经常出计算题，也可以与营业税、企业所得税、印花税等税种混合命制综合题。
二、本章新增或新变化的主要考点1.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种办法计算利息扣除。
【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金1500万元，（不能提供银行贷款证明）。
该省规定能提供贷款证明的其他房地产元，购入时交纳契税9万元，转让时交纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，交纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）。
A.314.7万元B.359.7万元C.374.7万元D.376.5万元【答案】C【解析】可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，计算扣除项目时三年零八个月可以视同为四年。
购房时缴纳的契税准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
营业税、城建税、教育费附加、印花税均可扣除。
该房产计算土地增值税时可扣除的金额=300×（1+5%×4）+9+5.5+0.2=374.7（万元）。
3.在土地增值税管理中增加核定征收率和预征率的规定（1）核定征收率为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
（2）核定预征率除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部地区和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。