房地产计税成本讲解(精)
房地产开发企业计税成本讲解
房地产开发企业计税成本讲解1. 引言随着房地产市场的不断发展，房地产开发企业成为了一个重要的经济实体。
然而，由于涉及到大规模的资金投入和复杂的运营模式，房地产开发企业面临着许多税务问题。
正确计算和控制税务成本是房地产开发企业成功经营的关键。
本文将通过讲解房地产开发企业的计税成本，帮助企业更好地了解税务规定和优化税务成本。
2. 增值税成本在房地产开发过程中，增值税是一个重要的税务成本。
根据国家税务部门的规定，房地产开发企业需要按照销售额的一定比例缴纳增值税。
首先需要了解的是，哪些项目需要缴纳增值税。
一般情况下，商品房销售、土地使用权出让和房地产租赁都属于增值税的征税范围。
具体计算增值税的方法如下：•首先，计算销售额。
销售额等于销售价格乘以销售数量。
•然后，按照适用税率计算增值税额。
不同类型的房地产项目，适用的税率不同。
•最后，将增值税额减去进项税额，得到最终应该缴纳的增值税额。
除了计算增值税，房地产开发企业还需要注意增值税的抵扣和退税政策，以减少税务成本。
3. 城市维护建设税和教育费附加除了增值税以外，房地产开发企业还需要缴纳城市维护建设税和教育费附加。
这两项费用是根据销售额的一定比例计算的，缴纳比例由当地政府决定。
计算城市维护建设税和教育费附加的步骤如下：•首先，计算销售额。
销售额等于销售价格乘以销售数量。
•然后，按照适用比例计算城市维护建设税额和教育费附加额。
与增值税不同的是，城市维护建设税和教育费附加不能抵扣和退税。
4. 土地增值税房地产开发企业在购买土地时，需要缴纳土地增值税。
土地增值税是根据土地增值的金额计算的，计算方法如下：•首先，计算土地增值。
土地增值等于出让土地的市场价格减去购买土地的成本。
•然后，按照适用税率计算土地增值税额。
需要注意的是，土地增值税的计算和缴纳由国家税务部门负责，房地产开发企业需要按时缴纳税款，并且提交相应的申报材料。
5. 企业所得税除了上述税费之外，房地产开发企业还需要缴纳企业所得税。
房地产计税成本扣除
案例三：某工业园区土地使用税的成本扣除
总结词：定额扣除
详细描述：某工业园区在计算土地使用税时，根据相关规定定额扣除了土地使用成本，包括土地购置 、建筑安装工程、配套设施等费用，以及与工业园区相关的其他费用支出等。具体定额标准根据当地 政策确定。
总结词
间接成本法适用于房地产开发成本较高、开发周期较长的情况。
详细描述
间接成本法将房地产项目的开发成本分为直接成本和间接成本两部分，其中直接成本与特定产品或服务直接相关， 而间接成本则需要根据一定标准分配到不同产品或服务中。这种方法考虑了间接费用的影响，但分配标准的确定 可能存在主观性和不合理性。
作业成本法
总结词
建立动态调整机制，适应市场变化
详细描述
建立房地产计税成本扣除标准的动态调整机制，根据市 场变化及时调整扣除标准，确保政策的时效性和公平性 。
加强核算管理，规范扣除流程
总结词
加强核算管理，提高数据准确性
01
02
详细描述
建立健全的核算管理制度，规范核算方法和 流程，提高数据的准确性和可靠性。
总结词
04
房地产计税成本扣除的案例 分析
案例一：某住宅小区的开发成本扣除
总结词：合理扣除
详细描述：某住宅小区在计算土地增值税时，根据相关规定合理扣除了开发成本 ，包括土地购置、建筑安装工程、配套设施等费用，以及与房地产项目相关的借 款利息支出等。
案例二：某商业地产项目的成本扣除
总结词
按比例扣除
详细描述
房地产开发检查计税成本重点梳理
计税成本的审核重点
计税成本对象
在检查过程中税务机关也会结合开发工程的地点、用途、 结构、装修、层高、施工队伍等因素，对开发项目作如下处 理：
①一般开发项目，以每一独立编制的设计概算，或每一 独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算审 核对象。
②同一开发地点，结构类型相同的群开发项目，如果开 竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成 本核算审核对象。
付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （2）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，
由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的 价格。
计税成本的审核重点
地价的检查
拆迁补偿费要注意以下几点： 房地产企业场支付给被拆迁人的拆迁补偿费一般不需要取得发
票。但出具下列凭证方可以税前扣除： （1）政府规定的拆迁补偿费标准的文件； （2）被拆迁人签字的收款收据或收条； （3）被拆迁户的门牌号码； （4）被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议；
委托拆迁的处理如何合理规划、规避风险？
计税成本的审核重点
开发前期准备费的检查
三通一平费用的处理
合理的成本计价以及相关的成本列支凭证准备
境外的设计费要代扣代缴营业税
《营业税实施细则》第四条第（一）项规定：条例第一条所称在中华 人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或 者销售不动产，是指：提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；
计税成本的审核重点
主体建安工程费的检查
①发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报 告、工程施工合同记载的内容相符。
②房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否 重复计算扣除项目。
房地产开发企业计税成本讲解
房地产开发企业计税成本讲解何道成2006.8.一、开发产品计税成本概念是指房地产开发企业在开发土地，建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项耗费。
二、开发产品计税成本分类开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以区分为:期间费用和开发产品成本开发产品会计成本与计税成本已销开发产品与未销开发产品计税成本完工开发产品与未完工开发品计税成本三、成本对象的确定原则成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。
计税成本对象的确定有6个原则:(一) 可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。
（二）定价差异原则。
开产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（三）产品差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
成本对象的确定原则（四）分类归集原则。
对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。
（五）功能区分原则。
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。
成本对象的确定原则（六）权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
四、计税成本的种类根据以上计税成本确定原则，开发企业应将土地、房屋、配套设施和代建工程作为4类成本对象分别核算。
（一）土地开发成本。
指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费1．为转让、出租而开发的商品性土地，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。
2．为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，应按规定摊入可售开发产品成本。
（二）房屋开发成本。
指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各项费用，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。
房地产企业如何正确核算计税成本
房地产企业如何正确核算计税成本根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第九条的规定，开发产品完工前后，企业所得税的计税处理是不一样的。
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
对于开发产品的实际毛利率高于国税发〔2009〕31号文件规定的未完工开发产品的预计计税毛利率，企业开发产品完工后结算计税成本，必然需要在年度纳税申报中，将实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额调整增加应纳税所得额，且在当年产生较大税负的企业所得税，这是企业不情愿的，但是国税发〔2009〕31号文件明确规定了开发产品的完工标准，即开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函〔2009〕342号）也作出解释规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。
开发产品开始投入使用，是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。
实践中，未备案竣工验收合格的开发产品虽不能办理初始产权证明，但交付业主使用的情况普遍存在，遵循时点孰先原则，以国税发〔2009〕31号文件、国税函〔2009〕342号文件均认定开发产品开始投入使用时即视为已经完工。
开发产品完工与否是决定计税成本结算的前提。
实务中，开发产品完工后，工程结算成本仍然无法最终确定的情况比较常见，国税发〔2009〕31号文件第三十二条充分考虑了这一因素，给予房地产开发企业核算计税成本一大利好，即允许预提部分成本费用计入完工产品的计税成本。
房地产企业计税成本核算新规解读与
国税发(2009)31号文：房地产企业计税成本核算新规解读与应用国家税务总局近日下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发（2009）31号文件，以下简称新31号文）和国税发（2006）31号文，以下简称老31号文）相比有较大的变化，其中变化最大的就是对开发产品计税成本的核算。
新31号文第四章专门规定了计税成本的核算，内容包括计税成本的概念、成本对象的确定、成本归集的内容、核算程序、分配方法等，为帮助纳税人理解新文件对计税成本归集与分配的原理，掌握各种核算方在法实务中的应用，本文对开发产品计税成本的归集与核算过程进行了整理和归纳，供纳税人参考。
一、什么是计税成本根据文件第二十五条，计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
注意计税成本并非是会计核算的成本，而是按照税收规定进行核算和计量的成本，二者可能一致也可能不一致，如果并不一致，应纳税法规定进行调整。
二、确定成本对象的原则是什么确定计税成本，首先要确定成本对象，因为只有确定了成本对象才能进行下一步归集与分配成本的程序，这时成本核算的第一步。
成本对象确定的不同，也会决定成本归集与分配的过程不同，新31号文给出了确定成本对象的原则，主要包括：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。
从上述原则看，基本精神是成本对象的划分既要同质性又要考虑差异性，主要是要保证在尽量降低核算遵从成本的前提下，使成本核算更细更准确。
三、计税成本的主要内容确定了成本对象之后就要明确计税成本要核算那些内容，也就是哪些支出要归集到成本对象中去。
根据新31号文第二十七条规定，计税成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。
开发产品计税成本支出的内容与《房地产开发企业会计制度》中规定的开发产品的成本列支内容一致，在此不再赘述。
房地产计税成本扣除
发展阶段
随着房地产市场的不断发展和税收法 规的完善，国家开始制定统一的房地 产计税成本核算标准，并逐步推广实 施。
02
房地产计税成本扣除政策
政策背景与目的
政策背景
随着房地产市场的快速发展，房地产税成为政府调节市场、增加财政收入的重要 手段。为了规范房地产税的征收，政府出台了房地产计税成本扣除政策。
扣除方式与流程
扣除方式：主要包括实报实销和预提两种方式。实报实 销是根据实际发生的费用进行扣除；预提则是根据项目 进度或相关规定预先提取费用进行扣除。 1. 房地产开发企业向当地税务部门申报房地产计税成本 扣除项目和金额；
3. 税务部门将扣除项目和金额录入税收征管系统，计算 应纳税额；
扣除流程：一般包括以下几个步骤
房地产计税成本扣除
目录
• 房地产计税成本概述 • 房地产计税成本扣除政策 • 房地产计税成本扣除的影响因素 • 房地产计税成本扣除的案例分析 • 房地产计税成本扣除的优化建议
01
房地产计税成本概述
定义与特点
定义
房地产计税成本是指房地产开发企业在进行房地产项目开发过程中所发生的各 项费用，经过归集和分配后计算得出的应计入房地产销售价格的金额。
政策目的
通过合理扣除房地产计税成本，确保税收公平、合理，同时减轻企业税负，促进 房地产市场的健康发展。
扣除范围与标准
扣除范围
主要包括土地购置成本、房地产开发 成本、期间费用和税金等。
扣除标准
根据不同地区、不同类型的房地产项 目，制定相应的扣除标准。具体标准 由当地税务部门根据国家政策和地方 实际情况确定。
特点
房地产计税成本具有合法性、真实性、准确性和完整性等特点，是房地产开发 企业计算应纳税额的重要依据。
房地产开发成本详细讲解
房地产开发成本详细讲解引言房地产开发是一个复杂而庞大的过程，涉及到多个层面的成本。
本文将详细讲解房地产开发的各个方面的成本，包括土地成本、建筑成本、人工成本等。
土地成本土地成本是房地产开发的第一个重要成本。
•用地费用：购地或租地所需支付的费用。
除了土地本身的价格外，还需要考虑到土地的位置、用地性质、土地规划等因素。
•征地拆迁费用：如果原有土地上有建筑物或农田，开发商需要支付拆迁费用。
这包括拆迁补偿费、搬迁费用等。
•土地改造费用：有时候土地需要进行改造才能满足开发需求，比如填土、平整地面等。
这些改造费用也属于土地成本的一部分。
建筑成本建筑成本是房地产开发的另一个重要成本。
•结构费用：包括建筑物的主体结构所需的材料、设备和人工成本。
•装修费用：包括室内装修、门窗、地板、墙壁等装饰材料的费用。
•设备费用：包括建筑物内需要安装的电力设备、空调设备、消防设备等的费用。
•基础设施费用：包括给建筑物提供水、电、气等基础设施的费用。
人工成本人工成本是房地产开发中不可忽视的一部分。
•建筑设计师费用：设计师通过设计规划并监督建筑质量。
他们的费用是非常重要的一部分，通常以百分比的形式计算开发成本。
•施工人员费用：这是建筑工地上的工人所需支付的费用。
•管理人员费用：房地产开发过程中需要有一支管理团队来监督项目的进度和质量，他们的费用也属于人工成本的一部分。
其他成本除了上述成本，房地产开发还会涉及到其他一些成本。
•市政配套费用：开发商需要为建筑物提供给水、排水、电力等基础设施，这些费用属于市政配套费用的一部分。
•营销费用：将房地产开发项目推向市场所需支付的费用，包括广告、促销活动等。
•税费：包括土地使用税、房屋交易税等相关税费。
•融资成本：如果开发商需要借贷资金进行开发，那么融资成本也需要计算在内。
总结房地产开发成本是一个复杂而庞大的系统，涉及到多个方面的费用。
了解和控制好这些成本对于一个成功的房地产开发项目至关重要。
通过详细了解各个方面的成本，开发商可以更好地评估项目的盈利潜力，并在开发过程中做出相应的调整和决策。
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。
二、特殊问题 1.风险和报酬尚未转移在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。
但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：①卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。
在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。
②房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。
卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。
2.签订预售合同或正式合同时不能确认收入签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。
即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。
订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。
我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。
在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。
只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。
房地产会计实务及纳税详解
第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安臵费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
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计税成本项目的结转方法
（一）应由各期成本对象共同负担的， 首先按各期开发用地可售成本对象占地面
积占开发用地占地总面积的比例进行分配；
然后作为期内各成本对象的共同成本进行
分配。
各期开发用地可售成本对象占地面积
为期内开发用地占地面积减除应由各期成
本对象共同负担的占地面积
计税成本项目的结转方法
（二）应由期内成本对象共同负担的，
按税收规定进行确认。
计税成本核算的一般程序
（二）对当期应计入开发产品成本中
的各项实际支出、预提费用、待摊费用等
合理的划分为直接成本、间接成本和共同
成本。
计税成本核算的一般程序
（三）对当期已完工成本对象的计税
成本进行结算，并按房地产主管部门核定
的可售面积计算其单位工程成本。
可售面积单位工程成本=成本对象总
本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包
括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地 使用权转移过程中应支付的相关税费计算计算确认该项
土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成
本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
特定事项的税务处理
（一）其投入方以换取开发产品为目
的，将土地使用权投资开发企业的，按下
期内各成本对象预算造价占期内全部成本
对象预算造价的比例进行分配。
特定事项的税务处理
利息支出： (三)上述以外的借款费用,首先应在未 销开发产品和各类在建成本对象之间进行 分配,然后再将应由各类在建成本对象负 担的借款费用分配至具体成本对象。
各类在建成本对象应负担的借款费用
按其预算造价占未销开发产品与各类在建
务处理。
计税成本的种类
（二）房屋开发成本 3．为安置拆迁居民而开发建造的周 转房，其完工后应按房屋类固定资产折旧 年限摊提的费用，直接在税前扣除。
计税成本的种类
（三）配套设施开发成本。指房地产 开发企业开发的为主体建筑物配套服务的 各项辅助设施而发生的各项支出。 1．能够有偿转让的商业性配套设施， 其完工后按开发产品进行税务处理。 • 2．不能有偿转让的公共配套设施所 发生的各项支出，应按规定摊入可售开发 产品成本。
列规定进行处理：
2．换取的开发产品如为其他土地开发、建
造的，接受投资的开发企业在投资交易发生时，
按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权
转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土 地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取 得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到 的补价款。
特定事项的税务处理
（二）企业、单位以股权的形式，将 土地使用权投资开发企业的，接受资的开 发企业应在投资交易发生时，按该项土地 使用权的市场公允价值和土地使用权转移 过程中应支付的相关税费计算确认该项土
•
特定事项的税务处理
利息支出：
包括各类借款利息支出、发行债券的
利息支出及其相关的折价或溢价摊销、安
排专门借款所发生的辅助费用、与借入资
金相关且作为利息费用调整额的外币借款
产生的差额等项。
特定事项的税务处理
利息支出：
开发企业为建造开发产品借入资金而
发生的符合税收规定的借款费用，属于成
本对象完工前发生的，应计入成本对象；
地使用权的取得成本。如涉及补价,土地
使用权的取得成本还应加上应支付的补价
款或减除应收到的补价款。
特定事项的税务处理
代建工程成本和提供劳务成本： 代建工程和提供劳务不超过12个月的， 可在合同完工之日按实际发生的支出计算 确认相关的成本并准予在当期税前扣除； 代建工程和提供劳务持续时间超过12个月 的，可采用完工百分比法按季确认相关的
特定事项的税务处理
政府收费预提： 政府规定须缴纳的报批报建费用、
物业完善费用等所有按规定应当收取但还
未收取的费用允许在当期预提。
计税成本的种类
（四）代建工程开发成本。代建工程
是指开发企业接受委托单位的委托，代为
开发、建造的各种工程。
上述四类成本对象的进一步划分，由
开发企业在开工之前按照税收规定自行确
定。成本对象一经确定，不能随意更改或
相互混淆。
计税成本项目
开发产品计税成本支出项目有6个:
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指
为取得土地开发使用权（或开发权）而发
（三） 产品差异原则。开发产品因建
筑上存在明显差异可能导致其建造成本出
现较大差异的，要分别作为成本对象进行
核算。
成本对象的确定原则
（四）分类归集原则。对同一开发地 点、开竣工时间相近、结构类型相似群体 开发的项目，可以作为一个成本对象进行
核算。
（五）功能区分原则。开发项目某组
成部分相对独立，且具有不同使用功能相
项费用支出。
1．为转让、出租而开发的商品性土 地，其完工后直接列为开发产品进行税务 处理。
•
2．为开发商品房、出租房等房屋而
开发的自用土地，应按规定摊入可售开发
产品成本。
计税成本的种类
（二）房屋开发成本。指房地产开发 企业开发各种房屋所发生的各项费用，其
完工后直接列为开发产品进行税务处理。
1．为销售而开发的商品房，其完工 后直接列为开发产品。 2．为出租经营而开发的房屋，其完 工后视同销售的，则按固定资产进行税务 处理；未视同销售的，按开发产品进行税
包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力
站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车
棚等。
计税成本项目
（六）开发间接费。指开发企业为直
接组织和管理开发项目所发生的，且不能
将其归属于特定成本对象的成本费用性支
出。主要包括管理人员工资、职工福利费、
折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动
保护费、工程管理费、周转房摊销以及项
时，可以作为一个成本对象进行核算。
成本对象的确定原则
（六）权益区分原则。开发项目属于
受托代建的或多方合作开发的，应结合上
述原则分别划分成本对象进行核算。
计税成本的种类
根据以上计税成本确定原则，开发企
业应将土地、房屋、配套设施和代建工程
作为4类成本对象分别核算。
计税成本的种类
（一）土地开发成本。指房地产开发 企业开发土地（即建设场地）所发生的各
可售成本对象。
特定事项的税务处理
土地使用权成本： 开发企业以非货 币交易方式取得土地使用权的，分两种情 形进行处理。
特定事项的税务处理
（一）其投入方以换取开发产品为目 的，将土地使用权投资开发企业的，按下 列规定进行处理：
1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，
接受投资的开发企业在接受土地使用权时暂不确认其成
成本÷
计税成本核算的一般程序
（四）对当期已实现销售的可售面积， 按其单位工程成本计算出已销产品开发产 品的计税成本，并在当期纳税申报时进行 扣除。
已销开发产品的计税成本=已实现销
售的可售面积×可售面积单位工程成本
计税成本核算的一般程序
（五）对前期已完工开发产品本期应
负担的成本费用按已销开发产品和未销开
按期内各成本对象的直接开发成本占期内
全部成本对象直接开发成本的比例进行分
配;也可按期内各成本对象预算造价占期
内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
计税成本项目的结转方法
（三）应由期内各成本对象单独负担
的，应按可售面积单位工程成本在已销开
发产品成本对象和未销开发开品成本对象
之间进行分配。
特定事项的税务处理
发产品进行分配，其中应由已销开发产品
负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除。
计税成本项目的结转方法
开发企业发生的应计入开发产品成本
中的费用其直接成本和能够分清成本负担
对象的间接成本，直接计入成本对象。共
同成本和不能分清负担对象的间接成本，
应按受益的原则和配比的原则分配至各成
本对象，具体分配方法有3种。
自用的土地和公共配套设施：
作为独立成本对象进行核算的，在结
算已完工可售成本对象时，按以下规定进
行分配：
（一）自用土地和公共配套设施已完
工的，可将其实际发生的计税成本按前条
规定分配至可售成本对象。
特定事项的税务处理
自用的土地和公共配套设施：
（二）自用土地和公共配套设施未完
工的，可将其预算造价按前条规定分配至
可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
计税成本项目
（三）建筑安装工程费。指开发项目
开发过程中发生的各项建筑安装费用，包
括开发企业以出包方式支付给承包单位的
建筑安装工程费和以自营方式发生的列入
开发项目施工预算范畴内的各项费用。主
要包括开发项目建筑工程费和开发项目安
装工程费等。
计税成本项目
（四）基础设施建设费。指开发项目
生的各项费用，主要包括土地买价或出让
金、大市政配套费、契税、耕地占用税、
土地使用费、土地闲置费、土地变更用途
和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补
偿支出、安置及动迁支、农作物补偿费、
危房补偿费等。
计税成本项目
（二）前期工程费。指在取得土地开
发权（或开发权）之后、项目开发之前发
生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、
属于成本对象完工后发生的，可作为财务
费用直接扣除。
应计入成本对象的借款费用按下列规
定进行税务处理:
特定事项的税务处理
利息支出：
(一)能直接归属于某一成本对象的，
直接计入该成本对象。
(二) 属于不同成本对象共同负担而不
能直接归属于某一成本对象的，按期内各
成本对象直接开发成本占期内全部成本对
象直接开发成本的比例进行分配;也可按