北京土地储备和一级开发流程
北京市土地一级开发相关政策及工作内容(国土局内部最新培训资料)
保安看护
临时利用
办理各项土地供 应前期手续（如 规划、交评、环 评、市政、污染）
供应后确定土地 使用权人
签订开发补偿协 议，进行土地交 接，收回开发补
偿费
项目决算
二、工作流程
1、拟定收储地块 土地收购储备必须由原国有土地使用权人向政府（或
土地储备机构）提出申请。不具备国有资产处置权的用地 单位，还应出具其上级管理部门同意处置的意见。 拟定有偿收购储备地块后，同步开展如下工作： （1）现场踏勘。对拟有偿收购储备地块的四至范围、地 上物现状、土地使用情况进行现场踏勘，并附现场照片。 （2）核实收储范围。核实拟收购储备地块是否划入其他 一级开发项目、棚户区改造等项目范围内。对于已含在其 他项目范围内的地块，原则上不再以单独项目实施收储。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
二、工作流程
2、确定收储价格
（1）《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（ 京国土用〔2005〕534号 ）
第五条 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状 用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革 委员会和市财政局等有关部门确定。
评估机构需由土地储备机构从市局中介机构库中随机 抽取。
（2）《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格 评估技术指引》
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
1、土地一级开发流程及所需材料
土地一级开发手续办理过程及所需材料一、土地联席会阶段1、控规或规划部门出具的规划意见函2、普通测量成果或拨地定桩3、勘测定界成果4、镇政府确认的征地补偿标准5、区政府对该项目土地一级开发请示的批示6、土地利用总体规划图（权属登记中心）7、实施方案审批表、上会PPT8、通过土地联席会审议通过后，由区政府确定，区国土局上报市国土局拟纳入市级绿色审批通道项目，报市政府批准。
二、土地储备前期整理规划条件（原称规划意见书）1、控规批复或规划部门出具的规划意见函2、规划申报表（分中心盖章）3、用地申请情况说明4、联席会会议纪要5、钉桩通知单及拨地定桩成果6、1：2000现状地形图（蓝图）三、授权批复1、控规批复或规划部门出具的规划意见函2、拨地定桩、勘测定界、市政建设咨询报告3、联席会会议纪要4、土地储备前期整理规划条件5、土地一级开发授权申请6、实施方案审批表7、土地一级开发实施方案四、确定开发实施主体及实施单位市国土局授权北京市土地整理储备中心大兴区分中心为土地一级开发主体，经区政府批准由大兴分中心委托镇政府为开发实施主体，由镇政府委托具体实施单位。
四、土地预审（该工作与发改委立项同步进行）1、项目建议书（可研报告）2、土地预审申请函及建设项目预审申请表3、发改委预审告知单4、土地利用总体规划图5、土地储备前期整理规划条件6、1：2000现状地形图7、分中心法人代码证书、法人身份证、委托书五、发改委立项1、联席会会议纪要2、土地储备前期整理规划条件3、授权批复4、向区发改委申报项目核准的请示5、向市发改申报招标方案核准的请示6、土地预审意见7、土地一级开发实施方案8、项目建议书（可研报告）9、资金证明（分中心资金）10、节能登记表11、分中心法人证书12、项目汇报PPT六、交评需另行委托专业交通评价咨询公司办理交通影响评价（市交通委审批）。
七、环保意见建议另行委托专业环境评价咨询公司办理（市环保局审批）。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容
土地一级开发授权批复
申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。
三、实施监管阶段
一级开发实施方式确定 一级开发实施内容
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。
储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
新城组团、重点功能区、新城周边重点镇等土地。
2.编制实施方案
（1）需提交材料： ①村委会向镇政府提交纳入储备申请、征地意向书和镇政府向
国土分局提交同意纳入土地储备的函； ②提供村集体基本情况（包括土地、人口情况）调查表，（需
村、镇、派出所盖章）； ③提供普测、面积划分报告、土地利用规划图、控制性详细规
田，尽量少占或不占一般耕地和农用地。 （3）已经取得控制性详细规划批复的，或控制性详细规划能
在近期（半年内）得到规划行政管理部门确认的。 （4）鼓励采取整体开发分期实施的土地储备开发模式。 （5）项目应取得属地政府、原土地使用权人或农村集体经济
组织的支持。 现阶段我区土地储备开发项目优先考虑储备轨道交通沿线、
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
土地一级开发详细流程(以北京为例)--精品
市政建设
上市
审核土地一级开发成本
土地一级开发竣工验收 ***
确定土地出让价格
确定上市方案、办理上市申请手续
一级开发结束
***
取得征地批复
①委托拆迁、评估单位入户调查和评估
②制定拆迁补偿安置工作计划
***
③申请年度拆迁计划
④申请拆迁公告
⑤申请暂停办理相关事宜
***
办理土地一级开发贷款事宜
①办理建设用地规划许可证
土地一级开发实施方案 ①进行地上物调查统计 ②进行征地前摸底调查 ③进行现场拍照 ④收集项目适用的特殊政策 ⑤委托编制土地一级开发实施方案 ⑥准备编写征地工作方案所需资料 提供各地快规划详细指标 ①准备编写投资方案所需材料 ②一级开发的成本估算及预决算（拆迁、市政、零星工程等） 协助及监督专业公司编制土地一级开发实施方案 土地一级开发实施方案编制完毕，上市联席会并取得市联席会会议纪要 签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手续
②委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算 ***
③办理市政招投标，确定施工、监理单位
④办理规划工程许可证（市政）
实施征地并进行补偿
***
实施征地补偿
***
办理拆迁补偿安置资金证明文件
实施国有土地收购
***
实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款
拆迁
办理拆迁许可证
①核发集体土地房屋拆迁许可证
***
（立项前置事项）
④进行征地前期土地评估，并初步谈判，草签协议 1
①办理用地预审 ***
②办理环境影响评价报告审批
（征地前置事项）
③办理交通影响评价报告审批
④办理文物保护意见（根据联席会要去办理）
北京市土地储备和一级开发
北京市土地储备和一级开发一、北京市土地储备和一级开发（一）北京市储备开发制度建立2001年，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号文，要求在全国范围内建立土地有形市场，建立土地收购储备制度。
在此形势下，2001年，北京市土地整理储备中心成立。
2002年北京市人民政府出台了《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》（京政发[2002]4号文，2002.1.31发），明确了建立土地有形市场，大力推行国有土地使用权招标、拍卖及建立土地收购储备制度。
2002年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号），对招拍挂的范围、程序等做了详细约束。
2005年，《北京市建设用地供应办法》（京政发[2005]6号）、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）等一系列政策的出台，为土地储备和一级开发的具体实施提供了依据。
一、北京市土地储备和一级开发（二）土地储备基本概念什么是土地储备？《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）中所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
一、北京市土地一级开发项目（二）土地储备开发范围1.新征集体土地用于经营性开发的；2.因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；3.依法收回的闲置土地；4.土地使用权期限已满，政府依法收回的土地；5.以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让条件的土地；6.土地使用者要求政府收回的土地；7.全区范围内无合法使用权的国有土地；8.其它依法可以收回的国有土地。
一、北京市土地一级开发项目（三）土地储备开发组织和原则1.组织：土地储备和一级开发由北京市国土资源局**区分局负责辖区范围内的土地储备开发管理工作，并由北京市土地整理储备中心**区分中心具体组织实施。
土地一级开发的流程
土地一级开发的流程一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
现如今房地产虽然有些式微，但依旧是很多商人看重的一块蛋糕。
而房地产就得有相关的土地开发，而土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约)及土地储备开发计划。
小编下面就介绍一下土地一级开发的流程。
▲一、土地一级开发流程(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。
(二)北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
(四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
(五)通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、。
北京土地一级开发操作实务PPT课件
部门
市国土局会同市发改、
土
规划、建设、交通、
1、确定土地一级开
地
环保等部门就土地、
发主体（委托或招
一
产业政策、规划、资
标）
级
质、交通、环保等对
2、下达土地一级开
开
一级开发实施方案提
发批复
发
出原则意见
3、签订土地一级开
主
发合同
体
市规委 规划意见书
市建委 建设意见
市交通委 交通评价意见
市园林局 古树处理意见
2、下达土地一级开
开
发批复
发
土地供应方案 出原则意见
3、签订土地一级开 发合同
主 体
融资方案
市规委 规划意见书
市建委 建设意见
市交通委 交通评价意见
质量和成本控制方案 自我约束方案
市园林局 古树处理意见
项 项目 目实 可施 行的性组分织析市保政府证批准方案（含风险分析市 文文 物及物 保局 护防意见范措施）
1）A、B、C为已经通过规委 审批的规划块
2）红色范围为国有企业甲用 地
Ｂ地块仅能进行土 地的一级开发
申请政府收储（按照现状） 《北京市非住宅拆迁标准》
3）绿色范围为国有企业乙用 地
被拆迁《北京市非住宅拆迁标准》
4）黄色范围为集体土地范围
9
第9页/共27页
北京土地一级开发操作实务
北京土地一级开发流程 中关村西区项目土地一级开发分享 深航项目土地一级开发分享
发主体（委托或招
一
产业政策、规划、资
标）
级
质、交通、环保等对
2、下达土地一级开
开
一级开发实施方案提
发批复
土地一级开发流程是什么
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>土地一级开发流程是什么现如今房地产虽然有些式微，但依旧是很多商人看重的一块蛋糕。
而房地产就得有相关的土地开发，而土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约)及土地储备开发计划。
下面赢了网小编就介绍一下土地一级开发流程。
一、土地一级开发流程：(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。
(二)北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
(四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
(五)通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
地储备制度的意见》（京政发[2002]4号文），明确了建立土地有 形市场，大力推行国有土地使用权招标、拍卖及建立土地收购储备 制度。 在同年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（ 国土资源部令第11号），对招拍挂的范围、程序等做了详细约束。 2005年，《北京市建设用地供应办法》（京政发[2005]6号）、《 北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号） 等一系列政策的出台，为土地储备和一级开发的具体实施提供了依 据。
北京土地储备和一级开发流程
土地储备开发
（一）概念
什么是土地储备？《北京市土地储备和一级开发暂行办法》
中所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等
方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到
土地供应条件的行为。
北京土地储备和一级开发流程
按照国民经济和 社会发展规划、 城市总体规划、 土地利用总体规 划和城市土地储 备供应计划要求， 确定土地开发综
前期开发成本确定
区成本审核小组审核确定 构成：参照经营性项目用地开发成本构成 利润率：不高于审定成本的8%
北京土地储备和一级开发流程
顺义区土地储备开发项目情况 • 2004年至今，已启动土地一级开发的授权项目
共计89个，土地总面积为3208.97公顷（ 48134.55亩） • 截止目前，已完成入市交易702.8公顷（10542 亩）.
2007年4月，国土部、监察部联合下发《关于落实工业 用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》国土资发 [2007]78号
2007年6月，北京市人民政府出台《关于全面实行工业 用地招拍挂出让的实施意见》（京政发[2007]14号，将 工业用地纳入招拍挂范畴，并实施项目前期开发。
前期开发授权：
提出授权申请（所在镇、经济开发区及产业功能区提出） 区国土局对项目用地进行审核（是否符合规划） 报区政府审定 区政府下发土地前期开发授权批复
北京土地储备和一级开发流程
顺义区土地储备开发项目情况
• 2012年顺义区在施项目73个，土地总面积2640.92公顷 （另有死库容项目1个，总面积39.08公顷，单独选址项 目3个，总面积74.08公顷，未计入在在施项目中）。其 中：
• 1.市区联储备项目12个，开发土地总面积307.84公顷；
• 2.分中心为主体项目30个，开发土地总面积1099.26公 顷。其中：
土地整理储备中心顺义区分中心（以下简称区土地储备分中心）具体
组织实施。
北京土地储备和一级开发流程
1.必须服从城市国民经济和社会发展规划、城市总体规 划、城市土地利用规划的要求； 2.必须符合城市土地储备和供应计划的要求； 3.必须坚持政府主导、统一规划和市场化运作的原则； 4.必须对项目全过程进行把握和控制，加强批后管理； 5.必须保证形成土地市场的有效供地来源，保证二级开 发的顺利实施；
•
分中心直接投资项目20个，开发土地总面积679.5
公顷；
•
委托实施主体带资项目7个，开发土地总面积
条件的土地； ➢ 土地使用者要求政府收回的土地； ➢ 全区范围内无合法使用权的国有土地； ➢ 其它依法可以收回的国有土地。
北京土地储备和一级开发流程
土地储备开发
（三）土地储备开发计划的编制
区国土局会 同区发展改 革、规划、 建设、财政、 交通、环保 等行政主管
部门
区政府
市国 土局
依据顺义区城市总体规 划、土地利用总体规划、 年度土地利用计划，编 制下一年度土地储备开
北京市土地整理储备中心顺义区分中心
BEIJING LAND REHABILITATION & RESERVATION CENTER SHUNYI DISTINCTION CENTER
By
二○一二年五月
北京土地储备和一级开发流程
第一部分 土地储备开发
北京土地储备和一级开发流程
储备开发制度建立
2001年，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国 发[2001]15号文，要求在全国范围内建立土地有形市场，建立土地 收购储备制度。
发计划
北京土地储备和一级开发流程
市政府
现阶段我区土地储备的重点范围位置图
温 榆河奥运ຫໍສະໝຸດ 上公园潮 白 河北京土地储备和一级开发流程
居住项目 商服项目
土地储备开发
（四）土地储备开发组织和原则
土地储备和一级开发由北京市国土资源局顺义分局（以下简称区
国土局）负责我区辖区范围内的土地储备开发管理工作，并由北京市
6.必须达到社会、环境、经济效益的高度统一。
北京土地储备和一级开发流程
土地储备开发
（五）土地一级开发流程
办理一
级
开
土地一级
发
开发授权
前
期
手
续 规划条件
进入 一 级 开 发 实 施 阶
土地征段用
验 收 结 案 阶 段
土地预审 项目核准
地上物拆迁 回迁房建设 大市政建设
北京土地储备和一级开发流程
工业用地前期开发流程
前期开发主体：储备机构、区属专业从事前期开发的国有全资企业、各镇 工业开发中心
北京土地储备和一级开发流程
工业用地前期开发流程
前期手续的办理（区相关职能部门）
土地规划条件 土地预审 项目核准
项目前期开发（项目资金实施单位负责筹措）
征地； 拆迁； 大市政建设；
北京土地储备和一级开发流程
合策划方案
以“政府主导、 统一规划、市场 化运作”的原则， 由政府委托或公 开招标的方式确 定土地一级开发
主体。
由土地一级开发 主体组织实施征 地、拆迁、市政 基础设施和配套 建设、交通建设、 环境建设和投融 资工作，使建设 用地达到宗地内 平整、市政配套 管线铺设到宗地
红线的状态
北京土地储备和一级开发流程
土地储备开发
（二）土地储备开发范围
➢ 新征集体土地用于经营性开发的； ➢ 因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来的原划拨
国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地； ➢ 依法收回的闲置土地； ➢ 土地使用权期限已满，政府依法收回的土地； ➢ 以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让