小城镇建设用地管理问题

科技信息ＳＣＩＥＮＣＥ＆ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮ2013年第1期0引言小城镇建设，是指通过统筹城乡发展，加大公共财政对农村的覆盖，增加农村教育、卫生、交通、水利、环境等公共产品供给，开发农村生产力，实现农村地区的可持续发展，在城镇化背景下以统筹城乡经济社会发展的思路，改变过去单纯地、片面地强调加快城镇化进程的观念，更加关注城乡之间的良性互动，更为综合和全面地谋划中国的现代城乡结合化建设。

[1]目前，我国城市化已进入了一个快速发展的时期，尤其是全国各地小城镇建设方兴未艾。

作为我国城镇体系中层次最低、数量最大的群体，小城镇处于城市之尾、农村之首，起到连接城市经济和农村经济桥梁的作用，不仅是乡村工业化的基地，也是城乡物资交流的场所，还是调节农村剩余劳动力的腹地，更是乡村文化、生活服务的中心。

但是，中国现有的小城镇绝大多数都是历史上自发形成的，虽有某种自然的合理性，同时也存在一定的盲目性和不平衡性。

又由于缺乏科学规划和管理产生了一系列问题，诸如，小城镇的数量较多，规模较小，多数小城镇发展水平较低，功能不够完善，许多地区小城镇的分布不均衡，结构不合理等等，这些都制约着小城镇的健康发展。

加快小城镇的建设，必须统筹城乡一体化的管理，特别是必须处理好小城镇建设中的用地问题。

1小城镇建设用地管理中存在的问题及原因分析1.1土地利用粗放，违法用地现象普遍小城镇建设过程中，由于缺少有效的节约用地和合理的调控、约束手段，土地资源长期以来不能作为一种重要的经济资源来对待，不合理占用和浪费土地现象十分普遍，出现了“多征少用、早征迟用”，甚至“征而不用、占而不用、好地劣用”等现象，极大地浪费了土地资源。

另一方面，在小城镇建设用地的过程中,非法批地、未批先用、批用非耕地等情况时有发生；还有的因未依法办事引起土地纠纷,损害了投资者的合法权益。

还存在一些农民进城镇经商,发展民营经济,申请修建或购买了房产,但在农村还有一处宅基,这样就形成了新的一户占用两处宅基地的情况,明显违背了国家、省土地管理法律法规中有关一户一宅的规定。

1.2用地结构不合理，土地利用率低一个地区的用地结构直接反映了该地区经济社会发展的走向，而据调查显示，在我国大多数小城镇的用地现状中，居住用地比例偏大，居住建筑层数普遍偏低，容积率小，公共设施用地、绿化用地等比重较小，公共服务设施配套不完善，这样的用地结构根本无法承担小城镇的功能和定位。

此外，小城镇内部各项用地相互穿插、功能分区混乱、土地利用无序等现象时有发生，不仅对居民的生产和生活造成很大的不利影响，也会造成建筑密度和容积率偏低、土地利用率低下、生态环境差等后果。

1.3建设规划起点不高，随意性强目前，相当一部分建制镇，尤其是国家级或省市级试点镇，都有档次较高并具有超前性的城镇规划，但在实施过程中，随意更改用地规划的现象相当普遍。

究其原因，主要有：一是，现行小城镇党政领导无一不是把吸引外来投资当作任期内的首要任务，因此，经常出现外商指到哪里就开发到哪里的现象，根本不顾及规划中的土地用途。

二是，小城镇规划一般都是某一任领导制定的，以后各任领导往往有自己的工作思路。

由于乡镇主要领导人频繁更换，在小城镇建设过程中有规不依便成为非常普遍的现象。

三是，小城镇建设规划是经过领导人批准的，但在实施过程中领导人的想法经常变化，从而使规划变成了“纸上画画，墙上挂挂”的东西，对小城镇建设没有约束效力。

这种现象不仅使小城镇建设失去了可以遵循的准则，也导致大批肥沃良田转变为建设用地，严重影响了区域经济社会的可持续发展。

1.4乡镇企业布局分散，建设用地骤增耕地锐减长期以来，城乡分割的二元体制严格地将大量农民限制在农村，“离土不离乡”的乡镇企业应运而生。

所有制分割使得集体办的乡镇企业在发展中乡办乡有，村办村有，各自在其范围内布置企业，直接造成了乡镇企业过度分散。

随着小城镇经济发展，招商引资逐渐成为衡量一个地方政府能力的标志。

许多地区依靠各种优惠政策，尤其是土地的使用权，纷纷引进外资。

外资企业进驻，盲目铺摊子、上项目，不考虑其规划和建设水平的高低，土地任其粗放利用，不加节制，导致大量优质农田被蚕食，耕地大面积丧失。

2加快小城镇建设用地管理的建议土地是发展小城镇建设的载体，小城镇未来建设与发展的重要目标是集约用地，即通过科学规划，严格控制土地供应总量，充分挖掘小城镇存量土地潜力，走内涵发展的道路。

这也是我国当前城市规划建设领域的发展趋势。

[2]解决小城镇建设用地的出路在于坚持实事求是，因地制宜，规范起步，依法管理，在坚持耕地总量动态平衡的基础上，把着力点放在土地开发整理、盘活存量、提高土地的承载力和利用率上,按照建立规范有序的土地市场的要求，充分发挥市场机制的作用，合理配置土地资源，促进城镇建设和经济的健康发展。

2.1小城镇建设用地管理的总体思路：要贯彻落实社会主义新农村建设20字方针，从中国的基本国情出发，做到“生产发展、生活宽余、乡风文明、村容整洁、管理民主”，不断缩小城乡各种差距，不断消除城乡二元结构。

2.2高起点做好小城镇建设规划，这是小城镇建设加快发展的基础。

规划是建设的龙头和依据，科学的规划是现代化建设的基础，也是小城镇健康发展的前提。

推进小城镇建设的科学发展，要求规划对于各类建设用地有一个合理的结构比例。

[3]城市建设的整体水平如何，取决于城市规划的整体水平，小城镇建设也不例外。

所以，小城镇规划要高起点，抓重点，着眼于长远，在建设规模、速度、标准等方面同经济和社会发展相适应。

应有效地作到“三个集中”,即农村人口向城镇集中、耕地向种田能手集中、工业企业向小区集中。

把握好四个环节:一是，要做好县城城镇体系规划,明确小城镇发展重点,合理确定空间布局。

小城镇的发展并不是小城镇本身的问题,而应该把小城镇纳入发展一个区域的人口、资源、环境、经济总盘子中通盘考虑。

二是，与土地利用规划相衔接,合理确定小城镇人口规模和用地规划。

人口规模的确定要与县域人口总量、区域人口的增长及中心村的合并小城镇聚集的可能性相结合,一定要考虑合理性与可能性。

三是，高水平做好小城镇建设规划的修编。

规划修编的重点应要解决好小城镇的空间安排,确定好道路、绿地、基础设施和公用设施的用地,划分好城镇功能区。

功能分区的安排要根据各城镇发展的潜在优势、发展特色和发展方向来进行,不能千篇一律。

四是，要发挥规划的作用，严格执行土地利用总体规划；在修订城镇建设规划时，必须与土地利用总体规划相衔接，充分发挥两个规划的双重制约作用；确需调整的必须按照规定程序报批。

2.3积极盘活存量土地,提高土地利用效率。

对解决小城建设用地紧张问题可以通过以下途径：一是，通过乡镇、村落合并大量节约土地。

目前，我国的小城镇普遍存在规模偏小的现象，这势必造成镇区经济容量小和对镇域经济的集聚能力小，起不到对镇域经济的拉动作用。

城镇小且布局分散，不利于集中有限的财力加快农村城镇化建设的步伐。

因此，必须把乡镇合并作为加快农村城镇化进程、节约小城镇建设用地的重要措施。

在小城镇建设过程中，结合自然村庄的合并和新村建设，有计划、有步骤地对农村居民点进行搬迁改造，退宅还田，将是保护耕地、节约用地的一个重要途径。

二是，与旧城改造相结合，提高容积率和土地利用率。

应该充分利用旧城，对现状用地进行挖潜、整治，首先使已经非农化的耕地得到最大限度的利用，然后再占用新耕地。

在改建或新建过程中，还要重视对基础设施高效（下转第499页）浅论小城镇建设用地管理问题焦龙喜(明光市三界镇镇容和建设管理站，安徽明光239421)【摘要】土地是发展小城镇建设的载体，小城镇建设目前面临的问题不是有没有用地的问题，而是怎样有效地使用土地的问题。

本文拟通过对当前小城镇建设用地中存在的问题及原因的分析，探寻小城镇建设用地管理的方法，处理好土地供需矛盾，推进小城镇建设的科学发展。

【关键词】小城镇建设；用地；管理○百家论剑○492科技信息2013年第1期ＳＣＩＥＮＣＥ＆ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮ（上接第492页）率地充分利用，做到既不超载，又不闲置；既不缺位，又不浪费。

避免畸形发展和单一性、重复性建设，建成一块，配套一块，完善一块，实现对城镇土地资源和基础设施的最佳利用。

三是，建设工业小区，积极推进乡镇企业的集中发展和规模经营。

乡镇企业集中连片发展，既是推进小城镇建设的需要，也是乡镇企业自身发展的需要。

要运用规划手段和经济手段，在小城镇内的适当位置，引导企业集中布局，形成相对集中的乡镇工业小区，完善相应的基础设施和配套设施，健全现行法律制度，制订优惠政策，确保投资者利益，鼓励乡镇企业的搬迁集中，限制新建乡镇企业分散布局。

2.4加强监督管理力度，强化规划的约束作用。

小城镇规划，要以法律形式付诸实施，不能换班子就换思路、换规划。

要坚决杜绝随心所欲的作法，以免造成重复建设和浪费。

政府应制订相关的法规或政策来维护规划的严肃性，制止规划实施的随意性。

同时要把小城镇建设是否按规划实施纳入执法检查的重要内容，把小城镇建设纳入乡镇年度综合工作考评的内容。

城市建设主管部门要加大执法力度，对不服从规划、不按规划建设等违章建筑坚决予以查处。

2.5建立规范的小城镇土地管理秩序。

要在完善土地登记制度、土地证书年检制度，实现“以证管地，凭证用地”的基础上，小城镇建设用地要实行统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理，保证规划建设用地发展有序，调控有效，实现政府对土地的宏观调控和有效管理。

土地管理部门应依法行使管理职能，包括组织论证土地开发项目的可行性；承办建设用地征用、划拨及出让的审查报批；制订基准地价；代表政府签订土地使用权出让合同和进行土地登记发证；有计划、有步骤地具体实施出让方案。

县（区）土地管理部门应与乡镇政府密切配合，共同进行土地开发项目的选择和论证。

要规范供地，加强建设用地审批管理。

城镇建设用地除法律规定可以划拨的外，一律实行有偿使用；应根据规划统一办理农用地转用，按项目依法划拨和有偿使用。

有条件的应采取拍卖、招标方式。

协议出让的出让金不得低于国家规定的最低价。

为确保项目的落实，解决前期开发资金不足的问题，小城镇建设用地可采取预收部分出让金的办法，但要按照法定的审批权限和程序报批。

加强集体土地和行政划拨土地进入市场的管理。

乡镇驻地范围内的集体存量建设用地可以允许以作价入股、联营、租赁等方式流转；属于乡镇集体所有的，也可由乡镇政府统一收回，统一处置。

乡镇集体存量土地收益全部留给乡镇政府。

3结论总之,只要我们充分利用好现有国家法律、法规和政策,认真细致地调查研究,积极开拓小城建设用地管理的新思路,就一定能真正把小城镇建设成为规模适度、功能齐全、新型的县、乡两级的政治、经济、文化中心。