政府返还款的处理办法
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理六种形式为企业获得政府返还的土地出让金和税收待遇经营性土地拍卖是土地市场建设的基本要求一些政府出于吸引外资、修建拆迁房屋和基础设施建设等原因。
企业通过招标、拍卖方式取得土地后，应当返还一定比例或金额的土地出让金。
由于政府与开发商约定的返还条件和形式不同，企业获得的返还资金无论是确认为财政资金还是经营收入，其税收待遇也不同。
税务机关对返还所得的涉税认定是基于实质重于形式的原则，主要依据政府与企业签订的转让协议和补充协议的约定内容。
今年以来，相关检验案例不断出现，具有不同的退款目的和不同的检验处理方式。
以下举例分析企业获得政府返还土地出让金的形式及相关税收处理，使企业能够清晰识别税务事项，规避涉税风险。
第一，政府牵头拆迁，土地出让金返还给一家通过招标、拍卖、挂牌方式购买100亩土地的房地产开发企业。
与国土部门签订的转让合同价格为1亿元，企业已经支付了1亿元。
协议规定，土地出让金入库后，乙方将获得3000万元的财政支持补贴，用于建设项目1万平方米的拆迁房屋，并在拆迁房屋竣工后无偿移交给被拆迁人。
相关税收处理:(1)营业税:本案实际上是政府主导的拆迁。
政府为搬迁户的安置支付购买搬迁房屋的费用。
房地产开发企业税是一种出售和搬迁房屋的行为。
鉴于房屋拆迁的特殊性，在营业税返还的计税依据中，应区分以下三种情况1年，退还的金额相当于搬迁房屋营业税中按应税价值确认的收入部分根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定:“纳税人有《条例》第七条所述的明显低价且无正当理由，或者本细则第五条所列应税行为被视为已经发生且没有营业额的，营业额按以下顺序确定:(1)根据纳税人最近一期类似应税行为的平均价格确定；(2)按近期其他纳税人类似应税行为的平均价格；(3)按以下公式确定:营业额=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)×1-营业税税率)×如果退还金额3000万元相当于被拆迁房屋确认的应纳税所得额，房地产开发企业应按出售房屋所得3000万元缴纳营业税。
土地返还款是否计入房产原值计征房产税
法治平台18目前，地方政府给予招商引资企业土地出让金一定比例的返还是一种常见现象。
对于房地产企业取得的这部分土地出让金返还款，在计征房产税时要不要并入房产原值征税，实务中常常产生争议。
一、案例某企业在园区拍得一块地用于建厂房，竞拍价3000万元，并与国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，容积率为0.55。
该企业为政府招商引资项目，政府对出让给企业的地价款实行包干，每亩20万元，企业实际缴纳土地出让金1400万元，取得相应票据。
超过部分由财政返还，财政给该企业开出1600万元土地出让金专用收据。
该企业将取得财政开出的土地出让金专用收据（未实际付款）单独保管，没有入账。
企业在该土地上陆续建造厂房，房产原值为4600万元，企业依据实际缴纳土地出让金及房产原值合计数6000万元（1400+4600）申报缴纳房产税。
二、争议一种观点认为，从土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得全额票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，根据会计规定中有关营业外收入的核算原则，土地出让金返还具有政府补助的性质，属于营业外收入。
企业取得政府的土地返还款，应计入营业外收入，而不能冲减土地成本。
从房产税上看，根据现行房产税政策，土地出让成本应以土地出让合同为准，对土地出让金的减免、补贴等不予扣除。
虽然该企业只将取得土地实际支付的土地出让金及有关税费计入无形资产，但不能改变该宗土地实际价值为3000万元的事实。
无论该企业是否将土地出让金全额入账，都应按土地实际价值依政策规定并入房产原值即7600万元（3000+4600）计缴房产税。
从企业所得税上看，《财政部、国家税务总局关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税［2008］151号）规定，企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。
核算办法辅导四-国库集中支付方式下财政专户返还款的核算
核算办法辅导四-国库集中支付方式下财政专户返还款的核算基层会计单位的核算第一节财政专户返还收入概述一、财政专户返还收入的性质（一）财政专户返还收入的概念财政专户返还收入是对纳入财政预算外管理的非税收入，根据收支两条线的管理规定，给非税收入的执收单位从财政专户返还的财政性资金。
（二）财政专户返还收入的性质财政专户返还收入属于非税收入的返还，属于财政预算外资金。
根据国务院和财政部的规定，按照收支两条线、专款专用，接受财政与审计监督的原则进行管理。
二、财政专户返还收入的管理（一）使用要编制预算，接受财政部门的监督由于财政专户返还收入属于财政性资金，因此，其取得应当按照财政部门的规定，编制预算或计划，经财政部门批准后返还给用款单位。
用款单位要按规定用途使用，年终要向财政部门编报财务决算。
（二）资金拨付实行国库集中支付方式根据国务院和省政府关于财政国库管理制度改革试点工作的规定，财政专户管理的预算外资金纳入财政国库管理制度改革试点的范围，因此，财政专户返还资金也要逐步实行财政国库集中支付方式。
（三）财政专户返还收入为单位“事业收入”的组成部分《事业单位财务规则》、《事业单位会计制度》中将财政专户返还收入归属于事业单位的事业收入。
财政部在2022年度部门决算的规定中将财政专户返还收入归属于事业单位的事业收入，不过在编制部门决算时需要单独列明。
鉴于财政专户返还收入既是财政性资金，要接受财政部门的监督，又按单位自有资金进行核算的双重性，因此，“核算办法”将其收入单独设置总账科目进行核算，但使用在“事业支出”科目核算，年终将其收支转入“事业结余”科目。
三、会计科目（一）“财政专户返还收入”科目1、“财政专户返还收入”科目用于公路事业单位收到的从财政专户返还的各种收入。
包括从财政专户返还的国有资产使用收入和处置收入以及公路养护单位收到的普通公路和收费公路的公路路产损坏赔偿费返还收入等。
2、公路事业单位收到的财政拨款不在本科目核算。
工会经费管理办法20090525
各地关于工会经费的管理办法适用范围：如家直营/合资酒店、如家总部管理公司（以下简称酒店、公司）产生工会费用缴纳情况的，无论是否成立工会，皆适用于本方法。
一、成立工会并缴纳工会经费的酒店、公司1、酒店、公司工会经费计提、缴纳、返还/自留、使用规定1)酒店、公司按照政府相关部门规定的比例计提工会经费；2)酒店、公司按相关审批流程审批后缴纳工会经费；3)酒店、公司收到工会经费返还时，上报会计部、财务结算中心，财务将返还款项直接入帐该酒店、该公司“其他应付款—工会经费返还”科目；4)若当地政府若政府只收取计提比例的一部分金额，剩余部分直接留给工会自用的（即不再返还），也需按规定比例进行全额计提，扣除政府扣款部分，余下自用部分入帐“其他应付款—工会经费自用”科目；5)酒店、公司每月填写《工会费用收支明细表》，上报城市人事经理，城市人事经理收集审核后，上报总部员工关系组；6)酒店、公司使用工会费用时，经相关审批后可从“其他应付款—工会经费返还”或“其他应付款—工会经费自用”中支出。
2、缴纳工会经费审批流程财务审批流程---参照《审批流程-直营酒店》--酒店薪资福利支付；HR审批流程---城市人事经理、总部员工关系组二级审批。
3、工会经费使用细则1)在缴纳并返还工会费用的城市工会主席负责建立工会专用帐户，并和酒店员工固定福利费并轨使用，使用细则如下；➢当账户中返还金额余额超出5000元，相关员工的酒店福利费支出从工会账户中支出，审批的流程等同于酒店员工固定福利费审批流程；➢当账户中返还金额余额少于等于5000元，酒店福利费仍从员工福利费中支出；➢除以上情况外，工会专用帐户中费用一般情况不再做其它用途支出；➢如遇特殊情况，由当地城市工会主席提出申请，COO、AVP（HR）审批后方可使用。
2）“工会经费自用部分”的使用参照以上“工会经费返还”使用审批流程4、监督机制1）酒店：每月20日填写《工会费用收支明细表》，上报工会主席和城市人事经理2）人事部：城市人事经理收集《工会费用收支明细表》并审核后，上报总部员工关系组3）财务部：每季度一次和人事部统一时间，检查门店中工会专用经费项目---返还项的数字金额4) 工会主席：知晓并且监督门店及时、正确填写《工会费用收支明细表》工会费用收支明细表.xls5、其他特殊情况报城市人事经理、总部员工关系组二级审批后方可执行。
会计准则对土地出让金返还的处理模式
收到土地返还款应该如何做账？----对于新修订的《企业会计准2017-11-04龚贵媛房地产纳税服务网问题：我公司7月通过招拍挂程序取得一块土地，总价1300万元，取得政府开具的非税收财政票据1300万，同时政府返还奖励款1000万。
现在有两种记账方式，A：以1300万-1000万=300万计入土地成本。
B：以1300万计入土地成本，1000万元计入营业外收入。
请问我公司选择哪种方式比较好？该1000万元能否申报为不征税收入？一、关于土地的价值确定1、入账价值按照《企业会计准则第6 号——无形资产》应用指南，对于无形资产的规定：无形资产通常包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。
外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。
故公司取得土地使用权，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
2、摊销源自合同性权利或其他法定权利取得的无形资产,其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。
例如，企业以支付土地出让金方式取得一块土地的使用权，如果企业准备持续持有，在50年期间内没有计划出售，该块土地使用权预期为企业带来未来经济利益的期间为50年。
故公司应该按照土地使用权证书上注明的土地使用期限每月进行摊销。
二、与资产相关的政府补助1、相关的文件规定根据2017年5月10发布的财会〔2017〕15号《企业会计准则第16号——政府补助》第四条：政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
个税手续费返还奖励的申请报告(附各地处理办法)
个税手续费返还奖励的申请报告尊敬的公司领导：根据《个人所得税代扣代缴暂行办法》第十七条规定：“对扣缴义务人按照所扣缴的税款，付给2%的手续费，扣缴义务人可将其用于代扣代缴费用开支和奖励代扣代缴工作做得较好的办税人员”。
按此规定，已收到向XXX地税局申请的XXX年XXX月至XXX年XXX月期间个税手续费返还奖金XXX元。
依据国家税务局规定需按照提供经纪代理服务征收6%增值税XXX元，后可作收入的手续费返还金为XXX元。
且据《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》，按规定取得的扣缴手续费暂免个人所得税。
为更好调动财务部职工的工作积极性，加强财务部职工的税务专业学习，现特向公司领导申请该部分个税手续费返还奖金分配，予以肯定和鼓励财务部职工更加努力的做好本职工作。
请公司领导予以批准！财务部XXX年XXX月XXX日个人所得税等手续费返还的税务处理问题（总局口径更新版2017.2.28）一、个人所得税手续费征收增值税：总局口径：国家税务总局12366纳税服务平台2017年01月17日答疑，是“按照目前营改增政策相关规定，纳税人代扣代缴个人所得税取得的手续费收入应属于增值税征税范围，应缴纳增值税。
”地方口径：目前就营改增后个人所得税手续费返还明确征收增值税的地区有深圳国税、内蒙古自治区国税、厦门国税、福建国税、大连国税、安徽国税、辽宁国税(咨询12366)按照“商务辅助服务—代理经纪服务”缴纳增值税。
（注：适用于所在地区的所有公司）1、深圳国家税务局全面推开“营改增”试点工作指引（之一），四、代扣代缴个人所得税的手续费返还，根据现行税收法规，代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务—代理经纪服务”缴纳增值税。
2、内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答三，一、代扣代缴个人所得税的手续费返还纳税问题，根据现行税收法规，代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务—经纪代理服务”缴纳增值税。
取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
肖宏伟经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。
一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。
对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。
税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。
今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。
下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
相关税务处理：(一)营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。
对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。
鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。
威海市行政机关处理国家赔偿案件暂行办法-威政发[1997]4号
![威海市行政机关处理国家赔偿案件暂行办法-威政发[1997]4号](https://img.taocdn.com/s3/m/3d6c3a53ce84b9d528ea81c758f5f61fb73628dc.png)
威海市行政机关处理国家赔偿案件暂行办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 威海市行政机关处理国家赔偿案件暂行办法（威政发〔１９９７〕４号１９９７年１月２４日）第一条为了保障公民、法人和其它组织取得国家赔偿的合法权利，保证行政机关及时正确地处理赔偿案件，根据《中华人民共和国国家赔偿法》及有关规定，制定本办法。
第二条本市行政机关和法律法规授予行政权的组织处理国家赔偿案件，适用本办法。
第三条行政机关处理赔偿案件的基本原则是及时、合法、便民。
第四条市及各县级市（区）政府法制机构负责本级政府所属行政机关理赔工作的监督指导。
第五条公民、法人和其它组织的合法权益受到违法行政行为的侵犯，造成人身或财产损害的，受害人可依照本办法向赔偿义务机关提出赔偿申请。
受害的公民死亡的，其继承人和其他有扶养关系的亲属是赔偿请求人；受害的法人或者其他组织终止的，承受其权利的法人或者其他组织是赔偿请求人。
赔偿请求人根据受到的不同损害，可以同时提出数项赔偿请求。
第六条行政机关及其工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织合法权益造成损害的，该行政机关为赔偿义务机关。
法律法规授予行政权的组织违法行使法律法规授予的行政权，侵犯公民、法人和其他组织合法权益造成损害的，被授权的组织为赔偿义务机关。
受行政机关委托的组织或个人在行使受委托的权力时侵犯公民、法人和其他组织合法权益造成损害的，委托的行政机关为赔偿义务机关。
经复议机关复议的，最初造成侵权行为的行政机关为赔偿义务机关；复议机关的复议决定加重损害的，复议机关为加重部分的赔偿义务机关。
两个以上行政机关共同行使行政职权时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，共同行使行政职权的行政机关为共同赔偿义务机关。
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返还款的处理办法
一、返还款的形式
在房地产开发过程中，大概有以下形式：以土地换项目，返还土地出让金、旧城改造费、配套费、奖励方式、给予补贴款用于建设回迁房等。
二、返还款的税务处理
（一）税法规定
税种一：营业税
《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，《营业税暂行条例》第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。
前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
税种二：企业所得税
规定一：
财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返
的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款;所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本(股本)的直接投资。
规定二：
《宁波市地方税务局关于明确所得税有关问题解答口径的函》(甬地税一函[2010]20号)需要注意的是，在土地受让、改变用途过程中，如果政府约定了返还金额，返还金额应冲减对应的计税基础;如果事后取得了政府的补助或奖励，应作为补贴收入处理。
规定三：
财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）对此进一步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
税种三：土地增值税
规定一：
《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费
用。
规定二：
《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发[2008]100号）规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
规定三：
《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）观点一致，即“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。
凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。
”
税种四：契税
规定一：
《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定：
一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
规定二：
《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函[2009]603号）：出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
（二）纳税分析
三、土地返还款的会计处理。