工程项目报建的管理规定(2017.3.16)

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工程报批管理制度

工程报批管理制度第一章总则第一条为规范工程报批管理，加强工程质量监督，推动工程质量改善，提高工程管理水平，保障项目投资安全和经济效益，制定本制度。

第二条本制度适用于公司在建项目的报批管理工作。

第三条工程报批应遵循科学性、及时性、规范性原则，确保决策科学、程序规范、质量安全。

第四条工程报批应坚持“三区两线”总体规划原则，科学规划，严格管理，确保项目可行性，经济、合理。

第五条领导人员对工程报批负有最终责任。

领导班子成员要全面负责本单位工程报批协调工作。

第六条公司建设工程项目实行项目负责制。

项目负责人要对工程施工、监督管理等工作负总责。

第七条分公司、部门及施工单位负有认真履行质量责任。

第八条中标人应当依法依规履行合同义务，确保工程质量;工程主管部门、技术人员要勤于检查验收，确保杜绝质量事故。

第九条项目计划、设计、技术、工程及培训、财务和管理等相关部门、技术、质检管理人员，各司其职，协调配合，为完成公司工程建设任务提供必要的技术保障。

第十条项目计划要与全力配合专业部门协调创造条件，保证项目顺利进行。

第十一条报建资料公开透明;注重团队合作、优势互补。

第十二条对投资业主要严格把关，保证项目有序进行，优质完成。

第二章报批程序第十三条报批应符合政府相关规定和规范要求，按规定程序上报相关部门审批;对需要审批的项目，要认真组织润此批工作。

第十四条工程建设项目报批审批程序分为申报、评审、批准三个阶段。

第十五条项目批准由设立办负责申请审批程序交下上级机关（部门、单位）。

第十六条项目的评审由设立馆各总公司技术质检部进行技术预评、技术论证和有关审核、还可派人现场检查。

第十七条项目的审批由设立馆领导组织保证负责人对整个项目（设计）付责，报上级机关审批。

第三章报批流程第十八条工程建设项目报批流程包括项目编制、评审、报批三个主要阶段。

第十九条项目编制分为前期策划、立项的编制。

第二十条项目评审包括预评、论证。

第二十一条项目报批主要流程为：提交立项报告、申请核准可行性研究报告、申报基本设计任务书、报核优选方案、报核设计初步设计方案、报核施工图设计方案、报核工程实施方案。

工程建设项目报建管理规定

工程建设项目报建管理规定Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT工程建设项目报建管理办法(1994年8月13日建设部)第一条为有效掌握建设规模，规范工程建设实施阶段程序管理，统一工程项目报建的有关规定，达到加强建筑市场管理的目的，根据国家有关法律，制定本办法。

第二条工程建设项目是指各类房屋建筑、土木工程、设备安装、管道线路敷设、装饰装修等固定资产投资的新建、扩建、改建以及技改等建设项目，通称为工程建设项目。

凡在我国境内投资兴建的工程建设项目，都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。

第三条工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验工程项目立项的批准文件，包括银行出具的资信证明以及批准的建设用地等其他有关文件。

第四条工程建设项目的报建内容主要包括：（一）工程名称；（二）建设地点；（三）投资规模；（四）资金来源；（五）当年投资额；（六）工程规模；（七）开工、竣工日期；（八）发包方式；（九）工程筹建情况。

第五条报建程序：（一）建设单位到建设行政主管部门或其授权机构领取《工程建设项目报建表》（表式附后）；（二）按报建表的内容及要求认真填写；（三）向建设行政主管部门或其授权机构报送《工程建设项目报建表》，并按要求进行招标准备。

第六条工程建设项目的投资和建设规模有变化时，建设单位应及时到建设行政主管部门或其授权机构进行补充登记。

筹建负责人变更时，应重新登记。

第七条建设行政主管部门在下列几方面对工程建设项目报建实施管理：（一）贯彻实施《建筑市场管理规定》和有关的方针政策；（二）管理监督工程项目的报建登记；（三）对报建的工程建设项目进行核实、分类、汇总；（四）向上级主管机关提供综合的工程建设项目报建情况；（五）查处隐瞒不报违章建设的行为。

第八条工程建设项目报建实行分级管理，分管的权限由各地自行规定。

工程项目报建管理制度

一、总则为规范工程项目报建管理，保障工程建设顺利进行，根据国家和地方有关法律法规，结合本地区实际情况，制定本制度。

二、报建范围1. 凡在本地区行政区域内进行建设项目的单位或个人，均需按照本制度进行工程项目报建。

2. 报建范围包括各类房屋建筑、土木工程、设备安装、管道线路敷设、装饰装修等固定资产投资的新建、扩建、改建以及技改等建设项目。

三、报建程序1. 建设单位或个人在项目可行性研究报告或其他立项文件批准后，向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建。

2. 报建人需提交以下材料：（1）工程项目报建申请表；（2）项目可行性研究报告或立项文件；（3）建设用地批准书；（4）建设工程规划许可证；（5）施工图设计文件审查批准书；（6）资金证明；（7）其他相关证明材料。

3. 建设行政主管部门或其授权机构对报建材料进行审核，符合条件的项目予以批准，并颁发《建设工程项目报建通知书》。

四、报建内容1. 工程名称；2. 建设地点；3. 投资规模；4. 资金来源；5. 当年投资额；6. 工程规模；7. 开工、竣工日期；8. 发包方式；9. 工程筹建情况。

五、监督管理1. 建设行政主管部门或其授权机构对工程项目报建实行全程监督管理。

2. 报建人应如实提交报建材料，不得隐瞒、伪造、篡改。

3. 建设行政主管部门或其授权机构对报建材料进行审核，确保项目符合国家法律法规和政策要求。

4. 对违反本制度的行为，依法予以查处。

六、附则1. 本制度自发布之日起施行。

2. 本制度由当地建设行政主管部门负责解释。

3. 本制度如有与国家法律法规相抵触之处，以国家法律法规为准。

项目报建部管理制度

项目报建部管理制度第一章总则第一条为加强项目报建部的管理，规范工作流程，提高项目报建效率，制定本管理制度。

第二条本制度适用于项目报建部的各项工作，涉及的业务流程、权限管理等相关事项。

第三条项目报建部各成员必须严格遵守本制度规定，确保工作按照规程规范有序进行。

第四条项目报建部应建立健全管理机制，加强内部协作与沟通，提升整体工作效率。

第五条项目报建部应坚持科学、严谨、规范的工作态度，确保报建工作的准确性和有效性。

第二章工作流程第六条项目报建部的工作流程应按照项目立项、规划方案、报建申请、报建审批等步骤依次进行。

第七条项目报建部应根据项目的性质和规模，确定相应的报建程序，确保整个工作流程的顺利进行。

第八条项目报建部应建立健全的项目档案管理制度，对项目报建过程和资料进行规范的整理和保存。

第九条项目报建部应定期组织工作总结和评估，及时调整和优化工作流程，提高工作效率。

第三章权限管理第十条项目报建部应建立明确的权限管理制度，对各项工作的职责与权限进行明确划分。

第十一条项目报建部应建立健全的审批流程，确保项目报建的合规性和规范性。

第十二条项目报建部应根据工作需要，委派专人负责相关工作，明确责任任。

第十三条项目报建部应加强对员工的培训和考核，提高员工的工作能力和素质。

第四章工作规范第十四条项目报建部成员应严格遵守工作纪律，认真履行岗位职责，争取完成各项工作任务。

第十五条项目报建部成员应加强协作，相互配合，共同完成项目报建工作。

第十六条项目报建部成员应加强对各项政策法规的学习和理解，保持工作的合法性和规范性。

第十七条项目报建部应建立健全的服务意识，为项目报建相关单位提供优质高效的服务。

第五章绩效考核第十八条项目报建部应建立健全的绩效考核制度，对成员的工作绩效进行评估和考核。

第十九条项目报建部应根据绩效考核结果，对成员进行奖励或惩罚，激励成员提高工作效率。

第二十条项目报建部应定期开展工作总结和评估，检查工作的进展和效果，不断完善工作流程。

工程报建管理制度

工程报建管理制度一、总则为规范工程报建管理，提高工程建设的质量和效率，加强对工程项目全过程的监督和管理，特制定本制度。

二、工程报建的定义和内容1、工程报建是指在开始进行工程建设前，依法向有关部门提交的建设项目相关资料和材料的报告。

2、工程报建内容包括但不限于：建设项目基本情况、建设规模、工程概算、项目建设必要性和可行性报告、环境影响评价报告等。

三、工程报建的程序1、报建前期工作（1）编制建设项目可行性研究报告，明确项目的建设目标、范围、投资规模、经济效益预测等。

（2）进行环境影响评价，评估工程项目对周边环境的影响，提出控制措施。

（3）编制项目预算和设计方案，明确工程规模、设计要求等。

2、报建程序（1）遴选具有相应资质和经验的工程建设单位，委托其编制报建资料。

（2）提交工程报建资料至相关政府部门备案。

（3）相关政府部门审核报建资料，如发现问题，应及时提出整改意见。

（4）获得相关政府部门批准后，方可开始工程建设。

四、工程报建的管理要求1、报建工作要及时、准确、全面，确保报建材料的真实性和合法性。

2、报建资料的编制要严格按照相关文件和规定进行，确保数据和内容的准确性。

3、工程报建材料的保管要严格，避免丢失和篡改。

4、工程报建过程中，要充分考虑项目的可行性和对环境的影响，提出有效的治理措施。

五、工程报建的责任分工1、企业领导层要高度重视工程报建工作，建立健全报建管理制度。

2、报建工作由专门负责的专业人员进行，配合相关部门的审核。

3、工程建设单位要严格按照合同要求和建设规范进行报建工作。

4、报建材料的保管由专人负责，对涉密资料要做好保密工作。

六、工程报建的监督与检查1、相关部门要加强对工程报建工作的监督和检查，确保报建工作的规范性和合法性。

2、对发现的问题要及时整改，避免影响工程建设进度和质量。

3、对不符合要求的报建材料要予以退回，要求重新提交。

七、工程报建的奖惩办法1、对认真负责、工作认真严谨的工程报建人员予以表扬和奖励。

工程项目报建管理规定

第一条为加强工程建设项目的管理，规范报建程序，保障工程建设的顺利进行，根据国家有关法律法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条本规定适用于本市行政区域内各类房屋建筑、土木工程、设备安装、管道线路敷设、装饰装修等固定资产投资的新建、扩建、改建以及技改等建设项目。

第三条工程建设项目报建应当遵循以下原则：（一）依法报建，诚实守信；（二）统一标准，规范程序；（三）公开透明，高效便民；（四）分级管理，责任到人。

第四条工程建设项目报建范围：（一）固定资产投资计划下达后，建设单位（发包方）需在规定时间内履行报告手续，方可进入建筑市场；（二）建筑面积在1500平方米或造价50万元以上的建设工程项目；（三）国家和省、市有关法律法规规定的其他建设工程项目。

第五条工程建设项目报建程序：（一）建设单位向当地建设行政主管部门或其授权机构领取《工程建设项目报建表》及相关资料；（二）按报建表的内容及要求认真填写，并附相关证明材料；（三）向建设行政主管部门或其授权机构报送《工程建设项目报建表》及相关资料；（四）建设行政主管部门或其授权机构对报建材料进行审核，符合要求的项目予以受理；（五）对不符合要求的项目，及时告知建设单位补正或不予受理；（六）建设行政主管部门或其授权机构在规定时限内对受理的项目进行审批，符合条件的核发《工程建设项目报建许可证》。

第六条工程建设项目报建内容：（一）工程名称；（二）建设地点；（三）投资规模；（四）资金来源；（五）当年投资额；（六）工程规模；（七）开工、竣工日期；（八）发包方式；（九）工程筹建情况；（十）其他需要报建的内容。

第七条建设单位应当严格按照本规定办理报建手续，如实提供相关资料，不得隐瞒、谎报或者伪造。

第八条建设行政主管部门或其授权机构应当加强对工程建设项目报建工作的监督管理，确保报建工作的规范、高效。

第九条违反本规定的，由建设行政主管部门或其授权机构依法予以处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

工程建设报建管理规定

工程建设报建管理办法文件编号：GCGL第002号目录第一章总则第1条为使工程建设项目前期开发保健工作实现标准化、规范化、程序化管理,根据国家和地方的相关法律、法规和公司实际情况和前期报建工作的特殊性质,减少因前期报建工作给工程建设造成损失,制定本办法;第2条本办法适用于公司工程建设项目的前期开发报建工作的各个环节和设计到的各个部门及具体办事人员;第3条做好项目开发的战略研究、节奏安排与控制及项目开发过程相关手续办理工作;1、根据公司的发展需要及当地房地产市场的现状及发展前景做好开发战略研究,合理安排开发节奏,以取得最佳的投资回报;2、通过对当地市场状况的充分调查与研究,结合项目的各种指标和公司的战略要求,对项目的分期发展、入市时间、产品定位、客户定位等做作深入的研究和讨论,力求最后形成可执的最符合市场需求的适度超前的方案;以公司项目开发利润最大化和为城市发展做贡献为基本出发点;3、项目开发过程各种手续办理;从土地取得前、后,土地建设开发前、后,产品销售前、后各种手续的办理;4、前期开发报建工作是工程建设项目重要而繁琐的工作环节,一个项目的完整开发,其间需要办理的手续约为100多项需要加盖100多个公章左右,须要配备专业人员及时跟进,妥善处理各对口政府职能部门的关系;5、前期开发部的工作人员除需要熟悉掌握前期报建工作的各个环节和程序外,根据其工作性质需努力提高个人的专业性、主动性、积极性、开拓性素质,并不断提高其社会应酬能力;第4条项目开发过程中做好承包单位的评价、选择、监控与质量验收工作;1、在行业分工越来越细致的今天,公司的主要职责应集中定位为投资商,对资源的整合和合理利用,力求得到最高的资本回报率是主要的工作目标,对相关开发工作的下游工作,参照发达国家的成熟机制,以发包形式交给专业的公司进行操作;2、目前,项目开发公司主要的外包工作有：3、材料/设备采供——供应商戡查、测绘工作----戡查、测绘单位工程建设工作------建筑承包商设计工作-------------建筑设计院、景观设计院、市政工程设计院等策划、销售工作-------------销售代理公司、顾问公司物业管理工作-------物业管理公司4、与承包单位的工作执行主要是在前期项目开展前的评价、选择、确认,后期的工作开展、工作配合、工作监督以及工作成果检验的工作;5、在与各环节供应商的接洽和选择、谈判中,需要前期开发部门有专业的人员进行把关,公司最大的精力应放在对各种资源的整合上,各承包单位都只是我们为成功完成项目开发的一个资源而已,我们要对各种资源进行整合,就需要我们充分具备各供应商的各种专业知识和比他们更高的统畴能力;而这种能力,也是公司的一种很好的资源;第5条市场调查、分析、产品定位以及产品研发工作;1、市场调查、分析：1）市场数据收集与分析,主要针对的是区域行业动态的把握,同业市场数据的收集、整理、分析预测,市场机会点、危胁点的调查与分析；2）建立区域同业楼盘数据库,对区域内可能对本项目销售工作形成影响的项目进行不间断性跟踪;分析区域畅、滞产品,为项目产品研发和顺利开发提供参考;2、产品定位与研发：1）根据对市场调查结果的分析和研究,对拟开发产品进行研发,力图开成最具合理性的产品建议;2）根据地区消费习性及行业前沿的设计理念,对拟开发产品进行研究,形成意见,指导设计院设计,本部分工作由我司、策划代理公司、设计院共同参与,由设计院形成方案;第6条项目品牌、形象包装策划工作;1、根据市场调查的分析和研究,作好客户的准确定位,根据结合策划代理公司的营销策略建议和公司的品牌需要,对项目的推案进行项目品牌、形象包装策划;2、开发项目的品牌、形象的包装策划开发部门应在项目营销策略形成同时一并加以执行,结合策划、代理公司的专业性建议,从市场的实际出发,根据公司的发展理念作整合,做到项目品牌、形象的包装与营销策划的有机结合,为项目的行销推广助力;第7条数据收集、政策研究工作;1、做好数据的收集与政策的研究主要针对国家宏观经济和行业政策法规的收集与研究;2、本项工作主要对在执行的相关行业政策的研究和应用,收集国家新近发布的有关房地产业的政策,分析即将或可能出台的相关政策,研案并提出合理利用政策机会的可能,以及风险和规避方法;3、房地产是一个与国家政策关系十分密切的行业,与行相关各部委所制定的新的行业政策、行业标准的执行,都可能对房地产的发展起到决定性的作用,这些内容包括行业标准、金融政策、交易规则以及土地政策等等;4、前期开发部需要有明锐的、宽广的视野,对各种可能用用的资讯进行整理与分析;在以后公司成长壮大之后,应该建立专门的政策研究机构,对此进行跟踪研究;第8条寻找项目、培植资源并提供可行性研究结果工作;1、公司的发展一定需要有长远的规划,一个项目的操作,除了为公司的投资赢得回报之外,还应注公司可持续发展问题,而为公司寻找可持续发展的项目亦为开发部门的一项重要工作;2、利用已经有的社会资源、人脉资源,广泛收集市场最新的投资机会,并对项目进行初步的调研,向公司提供可行性研究报告,为公司的发展提供选择;3、选择合适的项目将为公司的将来发展提供良好的平台;4、在前期开发部执行本项工作时需要充分的培植社会资源,因为社会的优质资源大都掌屋在少数人手里,所以取得资讯相对需要付出费用;向公司提供可研结果后,由公司进行结综合性考量;第9条公共关系、人脉资源的建立与维护工作;1、主要针对与房地产相关的政府职能部分的工作联系,与职能部们建立良好的互动关系,办理相关手续工作,收集区域与行业相关的资讯,与区域内重点行业、重点企业进行联系与沟通,培植良好的社会关系;2、主要与以下相关部门：3、一级政府省、市、区、镇、街道办等、计委、国土地资源局、建设委员会、规划局、拆迁部门、房地产管理局、公用事业局、工商局、税务局、消防队、环保局、其它政府所辖事业单位、新闻媒体单位、开发区内大型公司、房地产产业协会、其它同业公司;4、本项工作亦为前期开发部工作的重点,特别在与政府部部的沟通和谈判中,需要有相当的智慧和很高的沟通技巧,为项目的发展争取最优的指标,处理政府与开发商之间的相关利益平衡;事关项目的顺利发展的经济利益;第10条完成相关工作的后评价;1、在前期开发部完成前期开发工作的各项工作之后,有一个工作环节相当重要,那就是对工作的后评价,后评价就是对前期工作不管成败结局的种综合性验收;开发部门在完成一个项目的操作或完成一个阶段性的工作之后,都需要对前期工作的过程进行检讨、评价;2、对公司而言,为公司的后续经营提供可借鉴的参考依据,检核决策和经理的检讨依据；对个人而言亦为自我检讨自我提高的一个良好办法;第11条参与相关部门的策划、论证、协调会;1、本项工作属开公司内部横向沟通,前期开发部作为公司前期工作的执行人、决策建议人,当尽可能参加公司内部各部门的横向沟通,参与公司工程部、财务部、行政部等部门对相关议题的论证会、协调会和策划会,提出有利于公司发展、项目良好开发的建设性建议;2、在项目开展工作中,开发公司内部各部门对所执行的项目细项工作必有多次的研讨会、方案论证会,财务会议等等,前期开发部以自身的对市场的了解以及专业角度对以上各项工作,做出相关建义;第12条办理工程报建手续时,由前期开发部填写工程报建审批流程表GCGL-表02,按规定程序审批后办理;第二章前期报建职责第13条贯彻执行国家、开发项目所在地有关规划设计的规章制度,组织制定公司有关前期工作规章制度,经批准后,贯彻执行;第14条监督控制领取建设工程规划许可证前全部与政府相关部门包括土地局、计委、建委、工商、规划局等的各种手续工作及时间安排;第15条办理前期调查工作,进行开发项目的测算评估,撰写可行性研究报告、项目建议书及评估报告,参与配合前期策划、测算和拟定各阶段规划建议书;第16条进行市场调查,研究、收集、汇总对规划设计的意见和产品的意见,审查开发项目委托设计任务书及各阶段各专业的设计成果,对设计成果的质量进行全面把关;第17条与相关政府部门保持良好的联系和沟通,做好工程前期各专业合各部门的协调工作、技术的管理工作,并组织协调具体项目前期各项报批工作;第18条制定工程前期工作计划并组织实施,审核工程前期各项费用支出,组织工程前期人员完成所规定的工作,并对前期工作质量负责;第19条贯彻和落实国家和当地有关征地拆迁管理方面的政策、法规,接受征地拆迁相关管理部门的指导和行业管理;第20条制定公司在征地拆迁管理方面的有关管理办法和规章、制度,经批准后,组织实施并监督执行,监督与土地方协调工作及拆迁手续的办理;第21条按照拆迁细则及各项政策规定,监督受托单位制定的拆迁方案、安置补助费标准,并在拆迁工程中进行专业监督管理;第22条对公司选择的受托拆迁单位进行资格审查,对公司委托社会拆迁拟签定的拆迁合同行使监督职能,接待有关拆迁方面的来信、来访,做好信访工作;第23条与设计院沟通、协调,进行楼盘结构、室内室外效果等建筑设计,把握市场要求,确定项目户型、外观、室内装修等风格、层次的定位及结构设计和效果设计,配合报审工作,参与图纸会审核和重大设计变更;第24条负责公司开发项目的建筑技术、建筑质量、建筑成本及工程前期的技术决策的全面把握和管理工作,制定和审查项目设计出图计划;第25条按照有关制度、规定、程序,具体开展建筑规划工作,调查用地现状,委托设计控规、详规、建筑总规、单体方案、人防、绿化规划方案并进行方案初审和报批工作；第26条按照有关制度、规定、程序,具体开展市政规划工作,调查市政现状和条件,负责委托设计电力、电信以外各市政专业规划方案和市政规划方案的项目综合并进行初审和报批工作;第27条按照有关制度、规定、程序,具体开展电气规划工作,调查供电现状和条件,合理布点,申报方案,用电报装等;第28条起草大型公建委托设计任务书中设备专业的设计条件,并对其初步设计中设备专业进行初审,并组织对住宅单体及大型公建的初步设计进行审查和复审;第29条确定建筑规划总平面图中各市政站点的位置,负责新建小区大型锅炉房设计,完成环境影响评估报告;第30条负责与相关部门的专业协调、专业支持、专业技术输出,配合规划部门召开市政协调会,并出会议纪要,协助完成市政管网综合图的会签;第31条具体负责设计进行项目设计和招标、协调工作,配合工程竣工验收工作,预测面积,提供销售所需数据和图纸,负责各项手续的具体报审工作;第32条负责工程前期的档案、文件、图纸等资料的收发、归档日常管理工作及工程类会议的记录,会议纪要的制作、发放和管理,整理所承担工程项目的档案资料及归档工作;第33条负责准备各项手续所需文件,对专业性费用审批并报负责人签字;第二章前期准备管理第34条初步开发方案的确定;1、选定项目：项目管理委员会负责寻找、筛选房地产项,根据项目性质洽谈合作或者受让项目公司股权,确定投资条件;2、了解情况：工程管理部负责委托具有相应资质的建设工程勘查、设计单位对房地产项目用地进行现场勘查,初步了解房地产项目周边市政配套情况;3、买图测绘：前期开发部负责到测绘主管部门购买项目用地地形图,对比确认项目用地实际情况,如需重新测绘的,应委托测绘单位进行重测或补测;4、初定方案：建设工程勘察、设计单位根据公司的开发意向,初步确定项目开发方案,进行初步开发方案设计;5、签订意向：投资条件满足项目开发要求,项目管理委员会负责与受让项目方签订项目开发合作意向书;第35条前期准备阶段;1、项目立项：项目的前期准备工作主要内容之一就是通过项目的立项审批,获得项目建设用地的国有土地使用权;2、证件办理：即建设用地规划许可证、建设工程开工许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证等;3、土地年限：根据土地用途不同,土地的使用期限也不相同;主要分为：居住用地70年,工业用地50年,商业用地40年等;第36条建筑施工阶段;项目建筑施工阶段是公司委托建筑公司进行项目建设的阶段,也是项目开发建设的重要阶段;做好通过招投标工作,确定建设施工单位；保证工程施工进度,控制开发成本,解决施工中出现的纠纷,确保工程质量,密切注意建设工程的进展,定期视察现场,加强有效的工程监理,直至竣工验收;第37条产品销售阶段;产品销售阶段是项目在竣工之前进行商品预售,是项目开发回收资金,实现赢利的重要保障,决定着项目开发的成败和公司的根本利益,应根据当地政府机构的规定尽快办理商品房预售许可证进行产品预售期房预售;随着国家对房地产业调控的力度不断加强,目前只有在房屋主体结构竣工后,才能进入营销阶段现房销售;根据房产开发产品的用途不同应采取不同的销售策略,一般来说,商品住宅应以成套出售为主；写字楼、商业用房、酒店、工业厂房,通常是租售并举,以出租为主;第三章前期报建管理第38条为确保项目建设前期报建工作的顺利进行,促进各部门对前期报建的协同配合,在项目管理委员会的领导下设立“前期报建工作组”;组长由前期开发部经理担任,组员由各部门具体组织报建材料的人员担任;第39条资料收集：前期开发部根据项目报建程序要求及时收集、整理相关资料,并将项目报建过程中产生的所有报审资料和形成的各类公司内部资料,根据公司档案管理办法规定分类编号、装订成册,提交行政管理部统一归档保管;第40条前期工作组职责：4、政策研究：根据国家和当地相关政策、法规、当地投资优惠政策和建设项目的特殊优惠条件,为建设项目争取最大开发建设优惠条件,并负责办理减、免优惠条件的落实情况;5、工作计划：根据公司建设项目开发计划规定的建设进度和当地政府各职能部门规定的报建程序和流程,工作组负责制定前期报建程序的年度/季度/月度工作计划,报项目管理委员会审核,按规定程序批准后执行;6、资金计划：根据公司开发计划规定的项目建设进度,政府各职能部门规定的缴费项目、标准、数额、时间,工作组负责制定前期开发报建手续的年度/月度资金计划,报项目管理委员会审核,按规定程序批准后执行;7、小组例会：每周一上午工作组全体成员参加每周例会；会议内容主要是协调部门之间的工作关系,商讨解决报建工作难点问题的措施和办法,形成“每周例会会议记要”,报项目管理委员会审核,按规定程序批准后下发;8、工作汇报：工作组全体成员每周五下午负责各自提交“每周工作简报”,由前期开发部负责整理汇总工作组的每周工作简报,每月底前根据每周工作简报整理汇总外联工作效果分析报告,报项目管理委员会决策下月工作;9、专题会议：在前期工作中如遇工作组无法处理和解决的重大问题,工作组可向项目管理委员会申请召开有关疑难问题的专题会议,由项目管理委员会组织相关人员商讨解决办法和策略;第四章前期调研管理第41条营销策划部负责建设项目的调研任务和工作;“兵马未动,粮草先行”即“项目未动,策划先行”;研究拟建项目的投资价值,避免失误,降低风险,节省成本,满足需求,为成功开发建设和销售提供决策依据,促进公司品牌建设发展;第42条调研方式：根据公司和项目的实际情况,可采取委托专业公司调研和公司组成调研小组自行调研两种方式;对根据项目需要对调研结果可邀请相关专家对建设项目进行评估与论证确定风险等级、进行资源评估等,为编制项目建议书或可行性研究报告提供可靠依据;第43条报告编制：对项目立项需要的项目建议书或可行性研究报告,根据公司和项目的实际情况,可组织公司员工自行编制或委托专业公司进行编制;第44条调研内容：1、收集当地政府编辑的近年政府年鉴,核实项目招商和规划情况;2、对项目周边环境进行可持续发展的宏观因素分析;3、根据当地经济发展情况,确定拟建项目的目标客户群体,并对其年龄、性别、职业、分布、文化特征、爱好需求、家庭成员结构等进行定位分析;4、对周边区域楼盘进行销售价格、周边环境、配套服务等因素进行竞争分析;5、调查目标客户对产品的结构、布局、房型、装修等进行产品分析;6、调查目标客户对项目规划设计的建筑风格、景观设计、会所设施等进行分析;7、研究预测拟建项目的市场走向,对整体市场实际需求状况进行分析;8、根据当地经济情况对客户心理价位,以及价格影响因素进行分析;9、根据项目的建设和投资规模,进行投入产出、产品价值、投资回报率等分析;10、调查目标客户的消费因素,对项目资本运作进行自我评估分析;11、通过调研情况对产品及客户进行定位分析;第45条通过调研分析和评估,明确主体,根据政府下达的规划设计任务书,编制项目的设计规划设计要点提交规划设计单位进行项目建设的初步设计;第46条收集整理项目前期调研产生的所有资料编卷、归档、保管;第五章项目公司设立第47条根据建设项目的需要在当地设立项目公司,并办理开发资质;第48条行政管理部负责收集、准备设立项目公司要求的法人代表身份证、股东身份证、股东证明、出资证明、验资证明、公司章程、租房协议或房产证明、合伙协议等及其它需要的报审材料,报当地工商行政管理局申请办理法人工商营业执照及税务登记证、企业代码证等；第49条财务管理部负责办理验资报告、验资证明、审计报告、银行开户及贷款等工作;第50条行政管理部负责到政府各职能部门办理领取工商营业执照、地税登记证、国税登记证、企业代码证等证件；财务管理部负责到银行办理银行开户、银行贷款等手续和证件;第51条前期开发部负责根据建设项目的开发建设要求办理相应的房地产开发企业资质证书,并准备各报审资料;证书申领手续办理：1、在工商营业执照领取规定时效内,持工商营业执照及相关批准文件,到建委设局“开发办”办理房地产开发企业资质证书的初审、备案手续;2、到建委设局“房地产处/科”办理开发资质审批,主办人跟进了解审批意见;审批通过后,即使领取房地产开发企业资质证书一、二级开发资质须到省厅办理;第52条公司年检：财务管理部负责办理公司“审计报告”,行政管理部负责准备年检资料,并按时办理年检手续;第53条资质年审：前期开发部负责根据“房地产处”制订的企业资质年检计划和有关政策及规定时间,持相关手续准时到“开发办”办理年检手续;第54条行政管理部负责收集整理公司设立、资质申请及年审的全部资料,编卷、归档、保管;第六章项目立项申请第55条前期开发部负责收集整理项目立项需要的全套资料手续,按规定流程审批后,向当地计委或发改委或城建委呈报,并跟踪办理;第56条立项申请办理程序：3、向当地计委或发改委或城建委提交项目立项申请报告书,提出登记备案申请,并按规定准备相关文件、资料,填报固定资产投资建设立项登记备案申请表;4、市计委同市规划局经过审查、研究审批,对符合标准的备案申请发给同意立项的批复,并要求提交项目建议书或可行性研究报告等相关文件、资料,给予办理登记备案手续,发给相应的固定资产投资建设项目立项登记备案通知书,加盖固定资产投资建设项目立项备案专用章;5、当地计委与各专业局如：自来水公司、煤气公司等;对项目建议书或可行性研究报告进行审查,形成“对项目项目建议书或可行性研究报告”的批复,即下达规划设计任务;6、项目建议书或可行性研究报告内容需要变更：开发项目取得登记备案文件后,发生以下各项重大变更事项的,需向原备案主管机关重新办理登记备案手续：1）建设地点发生变更；2）建设内容发生变化或建筑面积超过备案面积的50%；3）投资单位发生变更;5、根据政府的项目立项批复办理征地及前期规划准备工作,并到市规划局开规划设计任务通知单和办理征地意见函;6、建设项目的项目代码：建设项目在登记备案的同时将取得项目代码,是投资建设项目合法存在的依据;到土地所在的土地管理部门市/区土地局及土地使用部门征求意见,分两种情况办理：1）所用土地为新征地：到区土地局、市规划局、以及所用土地。

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1、目的
为有效掌握建设规模，规范工程建设实施阶段程序管理，加强工程建设项目报建的规范化管理，依照有关法律、法规、规章和政策，结合公司实际制定本规定。

2、范围
适用于公司的所有发包工程项目。

3、权责
3.1所有工程设计要求必须符合项目策划的内容，并得到公司分管领导和总经理的批准后方可进行。

3.2工程报建审批过程，因客观因素而延缓或被拒收报建资料时，应及时向部门经理汇报，以便重新调整报建方案。

4．内容
4.1报建工作的管理规定
4.1.1 可经营性项目规划设计前，须由工程部、投资发展部安排人员收集市场资料、信息、数据，并组织有关人员对市场需求情
况进行专题论证。

根据论证结果，投资发展部编制详细的项目策划，呈公司分管领导和总经理审批后实施。

4.1.2 开发可经营的建筑类项目规划设计前，投资发展部组织做好项目的前期策划工作，由工程部编制设计任务书向设计单位提出我方的要求。

4.1.3工程立项报建统一由工程部负责，根据项目的推进情况落实建设相关的报审，完善建设报批程序。

4.1.4完成报建相关手续后，由工程部负责对所有报建资料分类管理，并及时交公司档案室登记存档。