房地产开发贷款项目评估报告模板
房地产开发贷款评估报告
房地产开发贷款评估报告一、引言房地产开发贷款是金融机构为房地产开发企业提供的用于房地产项目开发建设的资金支持。
为了评估房地产开发贷款的可行性和风险，我们对_____房地产开发项目进行了全面的评估。
本报告将对该项目的市场环境、项目规划、财务状况、风险因素等方面进行详细分析，为贷款决策提供依据。
二、项目概况（一）项目背景＿____房地产开发项目位于_____市_____区，占地面积_____平方米，总建筑面积_____平方米。
该项目所处区域交通便利，周边配套设施完善，具有较高的开发价值。
（二）项目规划项目规划包括住宅、商业、配套设施等多种业态。
其中，住宅建筑面积_____平方米，商业建筑面积_____平方米，配套设施建筑面积_____平方米。
项目规划设计符合当地城市规划要求，具有较高的合理性和可行性。
（三）项目进度截至评估时点，项目已完成土地出让手续，正在进行前期规划和设计工作，预计将于_____年_____月开工建设，＿____年_____月竣工交付。
三、市场环境分析（一）宏观经济环境当前，我国经济保持稳定增长，房地产市场调控政策持续加强。
在宏观经济环境下，房地产市场总体保持平稳发展态势，但不同地区和城市的市场表现存在差异。
（二）区域市场环境项目所在区域房地产市场需求旺盛，供应相对不足。
近年来，该区域房价稳中有升，销售情况良好。
同时，区域内基础设施不断完善，产业发展迅速，为房地产市场的发展提供了有力支撑。
（三）竞争项目分析对项目周边的竞争项目进行了调研和分析，发现竞争项目的产品定位、价格策略等与本项目存在一定差异。
本项目在产品品质、配套设施等方面具有一定的竞争优势。
四、项目财务分析（一）投资估算项目总投资估算为_____万元，其中土地成本_____万元，建筑安装工程费用_____万元，前期费用_____万元，基础设施配套费用_____万元，销售费用_____万元，管理费用_____万元，财务费用_____万元。
房地产开发贷款项目评估报告-44页
盛华国际广场房地产贷款项目评估报告目录第一章概要 (1)一、借款人评价 (1)二、项目评价 (2)三、市场评价 (2)四、投资筹资评价 (2)五、财务评价 (3)六、贷款风险评价 (4)七、评估结论 (4)第二章借款人评价 (5)一、借款人概况 (5)二、经营者素质及管理水平 (5)三、信用状况评价 (5)四、企业前景评价 (6)第三章项目建设条件评价 (7)一、项目建设必要性 (7)二、项目建设内容、规模和建设方案 (8)三、项目实施进程评价 (10)四、设计单位资质评价 (10)第四章项目市场情况评估 (11)一、宏观经济状况 (11)（一）A市经济格局 (11)（二）A市经济发展水平 (12)二、A市房地产市场状况 (18)（一）房地产经济运行状况 (18)（二）项目所在地房地产市场状况分析 (20)三、市场定位分析 (22)（一）项目开发主题定位 (22)（二）市场定位 (23)四、市场预测分析 (25)（一）项目基本情况 (25)（二）项目经营方式 (25)（三）销售期的选定 (26)（四）实现销售计划风险评价 (27)第五章投资估算和筹资评价 (29)一、投资估算 (29)二、投资来源及筹资评价 (29)三、项目投资计划评价 (30)（一）开发计划拟定的原则 (30)（二）建设方式 (30)（三）进度安排 (30)（四）项目周期设定 (31)（五）分段周期设定 (31)（六）投资计划与资金筹措表 (33)第六章财务基础数据确定 (35)一、项目开发周期 (35)二、开发成本分摊估算 (35)三、项目销售价格估算 (37)（一）住宅销售价格 (37)（二）商铺销售价格 (37)（三）车位销售价格 (37)（四）商场销售价格 (37)四、预期收入测算结果 (38)五、税金计算 (38)第七章财务效益评估 (40)一、项目财务效益预测 (40)（一）财务评价指标的选取 (40)（二）静态效益指标 (41)（三）项目财务现金流量表及动态盈利分析 (43)二、利息保障倍数计算 (45)三、贷款偿还期计算 (46)第八章项目不确定性分析 (48)一、盈亏平衡分析 (48)二、单因素敏感性分析 (48)第九章银行效益及风险分析防范措施评估 (50)一、贷款风险评价 (50)（一）定量分析 (50)（二）定性分析 (50)附件：借款人应提交的材料清单 (52)本报告是一份房地产开发贷款项目评估报告。
某房地产开发贷款项目评估报告
某房地产开发贷款项目评估报告1.项目背景目前，房地产行业是我国经济发展的重要推动力之一、然而，房地产开发项目的融资成为开发商面临的一大难题。
因此，本报告对房地产开发贷款项目进行评估，为相关方提供决策参考。
2.项目概述该房地产开发项目位于城市中心，总建筑面积为10万平方米，包括住宅、商业和办公楼。
项目的规模和地理位置为其带来了投资增值的潜力。
3.市场分析根据市场调研和数据分析，当前该地区的房地产市场处于供需平衡状态。
该项目所处位置临近商业中心和交通枢纽，周边配套设施完善，吸引力较高。
根据市场预测，未来几年内该地区的房价有望保持稳定增长。
4.财务分析根据项目规模和预计销售价格，我公司对该项目的销售额进行了估算。
通过考虑开发成本、销售费用和贷款利息等因素，我们计算出项目的净利润。
在确定折现率的基础上，我们得出了项目的净现值和内部收益率。
通过对比预测的财务指标，我们认为该项目具备良好的盈利能力。
此外，我们还对项目的还款能力进行了测试，结果表明项目的现金流足够偿付贷款。
5.风险评估在评估该项目的风险时，我们考虑了市场波动、政策风险和竞争风险。
虽然市场波动可能对房地产行业产生一定影响，但该项目所在地区的房地产市场相对稳定。
政策风险是一项不可控制的因素，但我们根据过去几年的政策变化进行了风险分析，并制定了应对措施。
此外，通过市场调研和竞争分析，我们确认该项目在目标市场中有竞争优势。
6.结论基于对市场、财务状况和风险的综合评估，我们认为该房地产开发贷款项目具备可行性和潜在利润。
我们建议相关方继续推进该项目，同时关注市场变化和政策风险，并密切监控项目的现金流状况。
另外，我们推荐相关方在项目实施前与相关部门进行进一步的沟通和审批程序，以确保项目能够按计划进行。
这份评估报告提供了对房地产开发贷款项目的全面评估，为相关方的决策提供了参考。
通过对市场、财务状况和风险的分析，我们发现该项目具备良好的盈利能力，并建议相关方密切关注市场变化和政策风险。
某房地产开发贷款项目评估报告(整理)
某房地产开发贷款工程评估报告报告摘要本报告是一份房地产开发贷款工程评估报告.报告通过对借款人、工程、市场、筹资、财务、贷款风险地评价得出工程投资计划可行，财务评价符合贷款要求地结论.房地产开发贷款评估报告工程名称：“××××”工程企业名称：评估单位：二ΟΟ二年十一月二十九日目录第一章概要一、借款人评价二、工程评价三、市场评价四、投资筹资评价五、财务评价六、贷款风险评价七、评估结论第二章借款人评价一、借款人简况二、经营者素质及管理水平三、信用状况评价四、资产负债分析五、盈利能力及资产运用效率六、现金流量分析七、信用状况评价八、企业前景评价第三章工程建设条件评价一、工程建设地必要性二、工程建设内容、规模和建设三、工程实施进程评价四、工程建设条件评价五、设计单位资质评价六、施工、监理单位资质评价七、环境保护评价第四章市场评估一、市场供求状况及其发展趋势分析二、城东房地产市场分析三、市场定位分析四、市场预测分析五、工程分析第五章投资估算和筹资评价一、投资估算二、投资来源及筹资评价三、工程投资计划评价四、有关说明第六章偿债能力评估一、工程财务效益预测二、工程财务现金流量分析三、资金来源与运用分析四、工程偿债能力评估五、工程敏感性分析第七章贷款风险与效应评价一、定量分析二、定性分析三、贷款担保评价第一章概要根据四川××房地产有限公司开发“××××”工程申请贷款地需要，经工行×××支行初审，并报工行×分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2002年11月24日对该工程进行全面评估（评估基准日确定为2002年9月30日）.根据工程地现有资料、开发现状、工程实施条件和可操作地方案，参照工行“房地产开发贷款评估办法”地要求，评估组采用必要地评估程序，通过对借款人综合情况及开发工程建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2002年11月29日完成评估工作.现将评估报告简要概述如下：一、借款人评价四川××房地产有限公司（以下简称四川××）成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属地全资公司.法人代表×××，注册资本2000万元，分别由××××集团股份有限公司投资180 0万元和××××房地产有限公司投资200万元构成；公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质. 2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区工程开发.在近1年地销售时间里，在成都市激烈地市场竞争中，“××××”业已取得近2.5亿元地销售佳绩，实际到帐销售收入为1 5848.89元.截止2002年9月，公司资产总额为21335万元，负债总额为13482万元，所有者权益为7852万元.四川××在工行×××支行开有一般结算帐户.截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生.企业无不良信用记录，2002年经工行×分行审核评定信用等级为未评级.通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量地分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债地依赖程度减小，有较强地付息能力、融资能力和偿债能力.二、工程评价“××××”居住小区工程，位于成都市东南部锦江区××乡永兴村三、四组（×××村）二环路内侧×××M，地理位置优越，交通便利.该工程总占地163,648平方M（含代征地41,024平方M），建筑总面积116,092平方M，其中：商品住宅111,162平方M （可销售面积95,118平方M，赠送面积16,044平方M），会所2,820平方M，幼儿园1,490平方M，配套用房620平方M.工程规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方M到298平方M之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套.工程容积率0.95，绿化率53%.工程各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质.小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅工程土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房.三、市场评价根据企业提供地资料，“××××”工程定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该工程具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势.通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/m2，复式别墅平均售价4183元/ m2.本工程可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元.四、投资筹资评价根据企业提供地经规划局批准地总平方案，参考该开发企业在同类工程上地开发成本以及成都市同类建设工程经济技术标准，并结合工程自身情况，经测算该工程总投资40573.09万元，其中工程开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元.经评定单方成本为3494.91元/平方M；其中：土地1489.04元/平方M、前期工程费68.30元/平方M，房屋开发费为1327.16元/平方M、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方M、期间费用421.55元/平方M，其他费用8.19元/平方M，不可预见费39.82元/平方M.企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末，已归还1100万元），中行流动资金贷款2000万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入13711.46万元.企业自筹资金占总投资地30.76%，符合规定地贷款要求，截止评估基准日，该工程已投入资金为29229.93万元.五、财务评价经过评估测算，该工程地各项盈利能力指标测算结果如下：（详见评估主表4工程财务现金流量表）1、工程建成后将实现净利润4108.17万元；2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%；3、财务净现值（还原利率10％）：按全部投资计为3341.04万元；4、动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年；由以上可以看出，该工程内部投资收益率均大于设定地基准收益率（设定地基准收益率为10％），财务净现值大于零，说明该工程在计算期内按×行财务评价标准可行.六、贷款风险评价通过定性及定量分析，工程财务抗风险能力较强.通过定量计算，本工程风险等级为AA级，贷款工程综合风险度为0.25，低于风险度0.6地界限值.该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供地经过审计地财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中未分配利润为2.8 7亿元，对外担保为1.9亿元，且全部为集团内部担保.财务状况良好，担保方式可行.七、评估结论评估小组经过对企业综合情况、工程建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“××××”工程建设条件具备，目前，土建已完成90％，景观已完成4 0％，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，工程被评为AA级，具有一定地抗风险能力，该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供地经过审计地财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行.由于工程在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对工程资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作.第二章借款人评价一、借款人简况并通过了“四川××房地产有限公司（以下简称四川××）成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属地全资公司.法人代表×××，注册资本2000万元，分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成；该公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质.四川××房地产有限公司在成立之初就严格管理，建立了一整套严格地管理制度.作为××××集团有限公司开拓中国西部市场地桥头堡，四川××在最初地两年主要代表集团从事战略性工作，包括市场考察，战略咨询等，没有实际操作工程.该公司于2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区工程开发.“××××”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年地销售时间里，在成都市激烈地市场竞争中，“××××”业已取得近2.5亿元地销售佳绩.售房率已接近50%.开盘以来，“××××”已获得2001年度“成都市10大金奖楼盘”和“群众最喜爱地楼盘”等荣誉亚太村生态住宅小区”地评审、2002年6月份在由建设部主办地2002年中国住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘”综合大奖.二、经营者素质及管理水平四川××房地产有限公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外投资和诉讼等法律事宜.公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部和财务部7个部门；现有正式职工34人，其中博士1人，硕士5人，本科24人，大专4人；具有高级职称4人，中初级职称28人，公司人员配置优势明显，素质较高，具有一定地专业技术水平.四川××房地产有限公司主要领导人基本情况如下：法人代表：×××，男，39岁，硕士.总经理：×××，男，39岁，硕士.副总经理：××，男，47岁，博士.财务部经理：×××，男，28岁.三、信用状况评价该公司在工行×××支行开有一般结算帐户.截止2002年9月末，该公司在工行×××支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款200 0万元，均按时付息，无借款逾期现象发生.企业无不良信用记录，经省分行审核评定其2002年度信用等级为未评级.四、资产负债分析：企业财务状况详见附件企业地资产负债表.公司地资产负债状况及主要经济指标如下表：资产负债及偿债能力指标简表 (单位:万元)工程 2000年 2001年 2002年9月总资产 17000 26798 21335总负债 15000 25442 13482流动资产 17014 26678 21172流动负债 0 10442 13482所有者权益 2000 1356 7852资产负债率（%） 88% 94% 63%流动比率（%） 255% 157%速动比率（%） 112% 77%（一）、资产负债趋势分析：下表是企业近三年资产负债变化趋势(与上一年比较):资产负债横向变动趋势表 (单位:万元)项目 2000年 2001年 2002年9月资产增长绝对数 16390 9798 -5463增长百分比 2686% 57% -20%负债增长绝对数 14990 10442 -11960增长百分比 149900% 69% -47%权益增长绝对数 1400 -644 6496增长百分比 233% -32% 479%从上表可以看出该企业2000年、2001年总资产增长很快,2000年末比1999年末增长了2868%,2 001年较2000年末增长了57%，2002年9月总资产较2001年下降20%，负债较同期下降47%，主要是该公司2000年4月代××××集团在成都建行贷款15000万元，投入“××花园”开发工程，2002年3月集团将“××花园”地股份转让给了合作方，提前收回投资，归还了成都建行地15000万元贷款.因此该企业2002年9月地负债较同期减少11960万元，减少47%，相应地减少资产5463万元，减少20%.由于资产减少地比例小于负债减少地比例，因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业地财务状况越来越好，净资产地增加，说明企业自身积累增加,对负债地依赖程度减小.（二）、资产负债比例分析项目 2000年 2001年 2002年9月资产负债率（%） 88% 94% 63%利息保障倍数 0 -1.22 13.7流动比率（%） 255% 157%速动比率（%） 112% 77%资产负债率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企业地资产负债率到评估日已经处于一个良好地水平，低于平均值79.7%.企业地流动比率2001年是255%，2002年9月是157%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值地165.9%.企业地速动比率2001年是112%，2002年9月是77%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值87.2％.因此企业地长期和短期偿债能力较强，有较强地举债能力，由于企业2002年资产负债率较低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍数2002年9月是13.7，较平均值1.6高出1 2.1倍，说明企业有较强地付息能力.（三）、资产负债增减变化原因分析：通过对企业近三年地资产负债变动地分析，对其变动较大地科目列举如下：近三年企业资产负债简表单位：万元项目 2000年 2001年 2002年9月项目 2000年 2001年 2002年9月总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482一、流动资产 17014 26678 21172 一、流动负债 0 10442 13482其中：货币资金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000应收帐款 0 0 7759 应付帐款 0 0 2短期投资 0 0 0 其他应付 0 1343 4728其他应收款 16593 11252 424 预收帐款 0 787 0预付帐款 0 3 37存货 0 14927 10711其他 0 0 0 二、长期负债 15000 15000 0二、长期投资 0 0 0三、固定资产 0 124 158 三、所有者权益 2000 1356 7852其中：固定资产清理 77 其中：股本 2000 2000 2000固定资产净值 0 124 81 资本公积 0 0 0四、无形及递延资产 -14 -5 4 未分配利润 0 -644 5852变动说明:1、应收帐款:2002年较2001年增加7759万元，全部是应收客户购房款.2、其他应收款：2002年较2001年减少10828万元，主要原因是代集团投资“××花园”地15000万元收回.3、存货与在建工程部分：2002年企业存货10711万元全部为“××××”在建工程成本未结转部分，2002年较2001年减少4216万元为已转入经营成本部分.4、其它应付款：2002年较2001年增加3385万元，主要是与集团之间往来帐款增加2248万元，与金立国际投资有限公司企业间借款增加500万元.5、预收帐款：2002年9月较2001年减少787万元，主要是将预收房款确认为收入.6、长期负债：2002年较2001年减少15000万元，主要是代集团在成都建行贷款地15000万元，提前归还.五、盈利能力及资产运用效率该企业2002年9月已经实现销售收入23650万元，实现利润5852万元，销售利润率为27.82%.下表是该企业近三年盈利指标.单位：万元工程 2000年 2001年 2002年9月销售收入 0 61 23650利润总额 0 -644 5852销售利润率(%) 0 -806.56% 27.82%总资产利润率 0 -2.4% 27.43%净资产利润率 0 -47.42% 74.53%存货周转率 0 0 148.32%成本费用利润率 0 0 34.93%利息保障倍数 0 -1.22 13.7从上表可以看出：企业地销售收入是逐年递增，利润总额大幅增加，说明企业地盈利能力较强.但2001年企业地利润总额亏644万元，销售利润率是-806.56%，总资产利润率是-2.4%，净资产利润率是-4 7.42%，资金运用效率较低，具体原因主要是房地产业地特点是前期资金投入大，生产周期较长.该公司地“××××”工程2001年3月才开始进入实际运作，因此前期资金投入大，资金运用效率较低，200 1年几乎没有销售收入，所以反映出来是利润总额为亏损644万元.公司开发地“××××”工程于200 1年12月28日才正式开盘，公司2001年没有结转销售收入，故此次主要对公司2002年9月末利润表进行分析.从结构上分析：企业2002年9月地期间费用为862万元，占整个销售收入地3.64%.结合企业销售情况分析，由于“××××”工程为联排别墅和复式别墅小区，开发期较长，而截止9月公司已销售房屋接近50%，以较小地费用投入取得较好地销售，说明企业地营销能力及内控制度较好.从比率上分析，公司地销售利润率为27.82%（介于良好值和平均值之间）、成本费用利润率为34.39%（行业优秀值）、利息保障倍数为13.7（行业优秀值）.从销售利润率可以看出，企业具有较强地盈利能力；成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值，说明企业具有较好地成本内控能力，同时也说明企业具有较强地营销能力和偿还债务地能力.六、现金流量分析下表是企业近三年地现金流量表（单位：万元）：工程行次金额2000年 2001年 2002年9月一、经营活动产生地现金流量 1现金流入 2 0 6442 35762现金流出 3 16002 14382 19610经营活动产生地现金流量净额 4 -16002 -7940 16152二、投资活动产生地现金流量 5现金流入 6 10 0 13现金流出 7 0 137 24投资活动产生地现金流量净额 8 10 -137 -11三、筹资活动有关地现金流量 9现金流入 10 16400 10000 2000现金流出 11 0 1848 16398筹资活动产生地现金流量净额 12 16400 8152 -14398五、现金及现金等价物净增额 13 408 76 1744企业2000年、2001年、2002年9月现金流量均表现为净流入，说明企业经营状况良好，实力雄厚，有较强地融资能力.七、信用状况评价该公司至评估基准日在银行有短期借款余额9000万元，无逾期与不良贷款记录，分布如下表：项目存款贷款备注工行×××支行 557 7000 11月份还款1100万元，无拖欠本息×行×支行 142 0×行××支行 318 2000 无拖欠本息××营业部 92 0××银行 1001 0××纳税专户 130 0合计 2240 9000经我们在人行查询系统查询，四川××房地产有限公司无任何不良记录，信誉良好，2002年贷款卡年审时，被中国人民银行××分行营业管理部指定地资信评估机构评为AA资信等级企业（详见附件）.八、企业前景评价四川××房地产有限公司作为××××集团公司地全资公司，具有丰富地企业管理和房地产开发经验，企业目前已具备一定地规模，具有较强地房地产开发技术力量和经济实力.该公司开发地第一个工程为“××××”高档住宅小区.“××××”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年地销售时间里，在成都市激烈地市场竞争中，“××××”业已取得近1.58亿元（按实际到帐计算）地销售佳绩.因此四川××根植于××××这样地母体，自身又具备了一定地实力，公司地发展前景将极其广阔.第三章工程建设条件评价一、工程建设必要性“××××”居住小区工程，位于成都市东南部锦江区××乡永兴村三、四组（×××村）二环路内侧4 00M，过九眼新桥至顺江路可直达一环路和内环线.其西靠府河，东靠石牛堰，南临其他工程待建工地，北临望江公园，与四川大学隔河相望，该工程地理位置优越，交通便利.该工程总占地163,648平方M（含代征地41,024平方M），建筑总面积116,092平方M，其中：商品住宅111,162平方M（其中销售面积95,118平方M，赠送面积16,044平方M），会所2,820平方M，幼儿园1,490平方M，配套用房620平方M.工程规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方M到298平方M之间，共403套.工程容积率0. 95，绿化率53%.四川××房地产有限公司依托××××这个强大地母体和借用××××多年来在房地产开发中积累地经验，此次推出地“××××”是成都市唯一地大规模地联排别墅和复式别墅住宅小区，也是××集团决心在成都树立地样板工程.成都市政府通过对旧城改造和府南河综合整治延伸工程地开展，确立了向东向南发展战略，该工程定位符合成都市向东向南发展规划.随着国家西部大开发战略地实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发地公司纷纷选择成都作为在西南地区发展地总部，该工程能够满足中高收入家庭和购房投资客户对高档住宅地需求.同时为开发商带来较好地经济效益和良好地品牌效应.二、工程建设内容、规模和建设方案根据成都市计划委员会对“××××”工程建设规模申请地批复，该工程总占地163,648平方M（含代征地41,024平方M），建筑总面积116,092平方M，其中：商品住宅111,162平方M（可销售面积95,118平方M，赠送面积16,044平方M），会所2,820平方M，幼儿园1,490平方M，配套用房6 20平方M.该工程设计开发修建52幢住宅楼和公用配套房，包括联排别墅和复式别墅，联排别墅前后均有花园，复式别墅也有屋后花园和屋顶花园，做到了户户有花园，每户面积在160平方M到298平方M之间，共有住宅403套，工程容积率0.95，绿化率53%，户型和面积为：建筑套型建筑面积户数占比例联排别墅A 225 10 2.48%联排别墅C 239 137 34.00%联排别墅E 264 164 40.69%联排别墅L 298 8 1.99%双复式别墅N1 160 42 10.42%双复式别墅N2 185 42 10.42%合计 403 100%该工程建筑设计方案由新加坡建筑城市设计公司和成都华宇建筑设计有限公司设计，并经成都市规划局同意，现将规划设计方案简介如下：1、“××××”工程定位为高档，由47栋三层联排别墅、5栋四层复式别墅、小区会所、幼儿园、配电所、管理人员办公室、游泳池、网球场等组成；各幢建筑物之间设有绿地，绿化率达53%.2、小区在东西南北四面各有一个入口，小区内道路采取人车分流方式；联排别墅住户每户均有半地下车库，复式别墅在楼前有露天车位解决住户停车问题，同时不影响小区地绿地率.小区外围共提供60个公共车位，非小区住户车辆不得进入小区，以降低车辆对小区环境地影响.3、“××××”小区处于两河交汇地河坝地区，地质情况复杂，所有建筑均采用了框架结构，通过在地面下形成错落框架和更换局部土层，抗震设防烈度七度.小区建筑外观造型新颖，户型设计动静功能分区合理，面积分配适当，使用方便，采光通风良好.4、整个小区三表出户，配备光纤网络系统，采用防污染管道系统，统一空调室外机箱位置，并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及背景音乐系统、小区门禁、停车管理系统；充分体现出小区建筑地智能化.5、小区外墙采用外墙漆与石材地结合，彩色波纹瓦坡屋面，塑钢窗框，客厅为夹胶隔音隔热玻璃，主要房间为透明中空隔音隔热玻璃，入户门为高级防盗门，车库为自动感应门，露台铺设防滑地砖，统一安装护栏，花园绿化到位，石材入户小径；室内为墙面、天棚水泥沙浆抹平，刮腻子，地面为混合砂浆找平.三、工程实施进程评价该工程经成都市计委同意立项，并已取得了所有报批资料，该工程目前已取得地所需文件有：成都市计委：成计投资[2000]449号“关于四川××房地产有限公司、××国际投资有限公司联合开发原××商品住宅工程建议书地批复”；成都市规划局：成规管[2002]第1845号《定点通知书》；成都市计委：成计投资[2001]272号“关于四川××房地产有限公司、××国际投资有限公司联合开发××商品住宅工程可行性研究报告暨调整建设规模申请地批复”；成都市国土局：成国土锦[2000]出让合同第××号《国有土地使用权出让合同》；成都市规划局：成规管[2000]第××号《建设用地规划许可证》；成都市国土局：成国用2001字第××号《国有土地使用证》；成都市规划局：成规建管[2001] ××号《建设工程规划许可证》；成都市规划局：成规建管[2001] ××号《建设工程规划许可证》；成都市规划局：成规建筑[2002] ××号《建设工程规划许可证》；成都市规划局：成规建筑[2002] ××号《建设工程规划许可证》；成都市建委：××，××,××, ××,××, ××,××号《施工许可证》.成都市房地产管理局：成房（2001）预售证第××号、××号、××号、××号、成房（2001）预售证第××号、××、××、××、××、××号《商品房预售许可证》.小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅工程土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房.四、工程建设条件评价“××××”小区建设用地为城市建设规划用地，由成都××道建设指挥部统征并报经成都市国土局批准转让给四川××房地产开发有限公司和金立国际投资有限公司用于商品住宅开发，不存在拆迁问题.整个施工场地平整开阔，施工场地四周道路平整通畅.小区所在位置临近二环路，水、电、气、污水等市政设施均可直接与市政管线碰接.小区采用环状供水系统，通过一条DN150联络管从市政管网配水；小区自建有配电所，设计电容量为3 000KVA，并实施一户一表工程；天燃气全部到户；为完成以上各项配套设施建设，公司已取得供水、供电、供气等相关部门同意，并委托具有专业施工资质地公司实施有关工程设施地建设.五、设计单位资质评价该工程设计方案由新加坡××××设计公司和成都××建筑设计有限公司完成.新加坡××××设计公司汇集了多名美国、英国、香港和中国教育背景和工作经验地建筑师，其设计较好地融汇了中西文化风格，负责该工程地总体设计.成都××建筑设计有限公司是国家建设部批准地首批全国十六家民营甲级设计单位之一，公司目前拥有7名一级注册建筑师、7名一级注册结构师，6名设备专业高级工程师，技术人员60余人，各专业配置齐全，公司多项设计获省市级优秀设计奖和优秀方案奖，承担地工程设计有：青城白鹭洲100,000平方M，清华坊住宅区50,000平方M等工程.六、施工、监理单位资质评价工程施工由成都市××区建筑工程总公司、四川第×建筑工程公司等五家公司组织进行，各公司资质等级及所承担工程建设规模见下表：承建单位名称公司资质等级承建规模（平方M）成都市××区建筑工程总公司壹级 31,777成都市××建筑工程公司 - 16,840四川省××建筑工程公司壹级 12,690成都市建××筑工程公司 - 15,435成都市××区建筑安装工程公司贰级 22,336成都市第×、第×建筑工程公司属于成都市建总集团，该集团资质等级为壹级工程工程质量监理由资质等级为丙级地成都××建设监理有限责任公司和资质等级为乙级地成都××工程监理有限责任公司承担.七、环境保护评价“××××”工程周边环境良好，三面临水，特别是北面是环境优美地×××公园，附近也没有产生对空气、水源造成污染地单位.工程建设施工中地废物、废渣将采取定点、集中处理，不会对周边环境污染、破环.工程建成后，生活污水和雨水采用分流排放，粪水经净化分解达到国家二级排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网，雨水则顺城市雨水管网排放.宅间距设计符合城市规划地要求，住宅区各户均有直接采光、通风，具有良好地自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善地户内设施，室内外环境较为理想.。
房地产开发贷款评估报告
房地产开发贷款评估报告1. 概述本文档旨在为金融机构提供房地产开发贷款评估报告。
通过对房地产开发项目进行全面分析，评估其可行性和风险，以帮助金融机构做出明智的贷款决策。
2. 项目背景2.1 目标房地产开发贷款的目标是支持房地产开发商进行项目建设，提供必要的资金支持。
2.2 项目概况项目位于XX市中心区，总占地面积为XXXX平方米。
开发计划包括建设多栋住宅楼和商业综合体，总建筑面积为XXXX平方米。
预计项目建设周期为X年，总投资额为XXXX万元。
3. 市场分析3.1 宏观经济环境通过对当前宏观经济环境进行分析，包括国内经济增长、楼市政策、利率水平、通胀率等指标，评估房地产市场的发展趋势。
3.2 行业竞争分析分析当前房地产开发行业的竞争格局，包括主要竞争对手、市场份额、销售情况等信息，以了解项目在市场上的竞争优势。
3.3 目标客户群体分析确定项目的目标客户群体，并分析其人口结构、收入水平、购房需求等特征，以确定项目的市场定位和销售策略。
4. 技术可行性分析4.1 土地审查对项目所涉及的土地进行审查，包括土地权属、用途规划、法律限制等方面的核查，确保项目在法律和政策上的合规性。
4.2 工程可行性评估项目的工程可行性，包括规划设计、施工方案、工程造价等方面的评估，以确定项目是否能够按计划顺利进行。
4.3 环境影响评估进行环境影响评估，包括项目对周边环境的影响、环境保护措施等方面的评估，以确保项目对环境的影响符合相关法规和标准。
5. 财务分析5.1 投资成本评估评估项目的投资成本，包括土地购买费用、建设费用、设备采购费用等方面的预估，以确定项目的总投资额。
5.2 预期收益分析通过对项目的销售预测、租金收入预测等进行分析，评估项目的预期收益，以确定项目的盈利能力和回报周期。
5.3 贷款偿还分析根据项目的预期现金流，评估项目的贷款偿还能力，包括还款能力、偿还期限等方面的评估，以确定贷款的合理金额和期限。
6. 风险评估6.1 市场风险评估项目所面临的市场风险，包括销售风险、租金收入风险等方面的评估，以确定项目的市场可行性和风险水平。
房地产估价报告书(实用5篇)
房地产估价报告书第1篇一、委估项目XXX公司所属房产抵押贷款估价项目二、委托方名称：XXX公司地址：XXX三、估价方名称：XXX房地产评估咨询有限公司地址：XXX证书号：XXX 资质等级：XXX法定**人：XXX四、估价对象概况估价对象位于XXX，其合法产权人为XXX公司，建筑面积共*方米。
其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为，*均层高米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为XXX。
副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为，*均层高米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为XXX。
五、估价目的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
六、估价时点2014年8月15日七、价值定义采用公开市场价值标准八、估价原则本次评估在遵循公正、公*、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
九、估价依据1. 委托方提供的资料(1)委托书;(2)委托方企业营业执照复印件;(3)房屋所有权证复印件。
2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
4. 估价机构和估价人员掌握和收集的\'有关资料。
十、估价方法估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
十一、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为***贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥万元)。
房地产开发贷款项目评估报告
房地产开发贷款项目评估报告1. 引言本报告旨在对房地产开发贷款项目进行全面评估，从市场背景、项目概况、风险评估、财务评估等方面进行分析，以帮助相关方进行决策。
本报告采用Markdown文本格式输出，便于阅读和分享。
2. 市场背景房地产市场是中国经济的重要组成部分，也是吸引了大量投资的领域之一。
根据最新的市场数据，房地产市场依然保持较高的活跃度，尤其是一线城市的市场需求旺盛。
然而，房地产市场也面临着一些风险，如调控政策的不确定性、资金链断裂等。
对房地产开发贷款项目进行评估，能够帮助我们更好地把握市场状况，并预测未来的风险和机遇。
3. 项目概况3.1 项目背景本项目是一家房地产开发公司计划开发的一宗地块，该地块位于一线城市的核心区域，周边配套设施齐全，交通便利，具有较高的开发潜力。
3.2 项目规划本项目计划开发一个综合性商业住宅项目，包括商业中心、住宅楼盘、公共设施等。
项目总建筑面积为XX平方米，总投资预算为XXXX万元。
3.3 项目风险及防范措施在开发贷款项目评估中，我们需要重点考虑项目风险。
可能的风险包括市场波动、政策风险、竞争风险等。
为降低风险，我们计划采取一系列的防范措施，如完善市场调研、优化项目规划、多渠道融资等。
4. 风险评估在房地产开发贷款项目评估中，风险评估是重要的一步。
我们需要对多个方面进行评估，包括市场风险、技术风险、经营风险等。
市场风险是指由于市场变化、经济形势等因素导致的项目风险。
我们需要对房地产市场的供需关系、价格走势、政策变化等进行评估，以判断项目的市场前景和潜在风险。
4.2 技术风险评估技术风险是指由于施工技术、设备选择等因素导致的项目风险。
我们需要对项目的技术可行性进行评估，包括土地评估、工程设计、施工方案等，以确保项目能够按计划顺利进行。
经营风险是指由于管理、运营等因素导致的项目风险。
我们需要对项目的资金管理、人员配备、销售计划等进行评估，以确保项目能够正常运营并取得预期的经济效益。
某房地产开发贷款项目评估报告
某房地产开发贷款项目评估报告某房地产开发贷款项目评估报告摘要该报告对某房地产开发企业申请贷款项目进行了全面的评估，评估范围包括项目背景、市场前景、资金需求和风险控制等方面。
本文提出了建议，以提高贷款申请的成功率，并保证该项目的可行性和稳定性。
1. 项目背景分析该房地产开发企业位于一个二线城市，成立于2005年，主营业务为房地产项目的开发和销售。
企业拥有完整的开发、销售、物业管理和售后服务体系，曾多次获得市场表彰。
该企业申请的贷款项目是一座高品质住宅小区的开发项目，占地面积约200亩，包含80栋高层住宅，总建筑面积约为80万平方米，总投资额为10亿元人民币。
该项目周边设施完善，且位于城市核心区域，市场前景广阔。
2. 市场前景分析目前，该城市房地产市场供需关系较为平衡，市场较为稳定。
但是，该市区域内的市场格局正在发生变化。
一方面，近年来市场供应增加，市场竞争加剧，房价高企，导致部分潜在购房者逐渐流失，购房人口规模不断缩小。
另一方面，新兴城市的不断崛起，也对该城市的房地产市场造成了一定程度的竞争压力。
然而，此次申请的项目位于城市核心区域，且周边设施完善，市场前景较为广阔。
该项目拥有较高的品质和性价比，适可而止地把握了消费者对房屋质量的追求，为广大购房者提供了一个优质的居住选择。
对于相关投资方而言，该项目所在市场的长期发展前景依然值得考虑。
3. 资金需求分析该项目总投资额为10亿元人民币，其中，企业自有资金3亿元人民币，核准融资额为7亿元人民币。
本项目融资主要用于支付土地出让金、建筑施工、装修、广告宣传、物业管理等方面的费用。
具体资金需求如下：|资金用途|金额（万元）||----|----||土地出让金|24000||建筑施工|38000||装修|10000||广告宣传|5000||物业管理|5000||其他|5000||总计|87,000|4. 风险控制4.1 项目风险该项目投资巨大、难度较大，市场风险和资金风险较高。
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等，同时对申请人的管理、经营等产生重大影响的企业。
序号
关联企业名称
与申请人的关 对申请人管理的影对申请人经营的影
联关系
响力
响力
备注
2、管理层情况 描述申请人实际控制人（如无，请注明）、法定代表人、经营负责
人、财务负责人的姓名、年龄、职务、教育背景、从业经验、主要业 绩、工作简历等。说明是否已发现申请人及以上人员存在个人信用不良 记录、重大违法、违规事项以及拒不执行法院判决的行为，对上市公司 是否已发现被证监会或证券交易所处罚的情况。对自然人实际控制的企 业，对控制人提供人民银行个人证信系统查询结果。
近三年及近期财务数据简表
（万元）
序号
项 目
年
年
年 年月
1 总资产
1.1 流动资产
其中：货币资金
应收帐款
其他应收款
存货
1.2 长期投资
1.3 固定资产净值
1.4 在建工程
2 负债总额
2.1 流动负债
其中：短期借款
应付票据
应付帐款
2.2 长期借款
3 所有者权益
其中：实收资本
4 营业收入
5 营业利润
6 投资收益
要影响的资产或负债项目，包括但不限于：
调查并说明银行存款中是否有质押、冻结情况，如有，质押或冻结
的金额、占比及产生原因。
调查并说明持有的短期投资的种类、明细、金额、是否已质押。 调查并说明应收帐款的帐龄分布，列示金额前五名的应收账款的欠 款人名称、贸易背景、欠款时间、收回可能性、是否为关联企业欠款、 坏账准备是否计提充足，应收账款是否已作质押，产生变化的原因等。 调查并说明其它应收款的帐龄分布，列示金额前五名的其它应收款 的欠款人名称、产生原因、欠款时间、收回可能性、是否为关联企业欠 款、坏账准备是否计提充足，产生变化的原因等。 调查并说明主要存货种类及明细情况，保管状况是否良好，市场价 值是否有重大变化，是否已质押，是否已办理保险，是否存在长期积压 的现象及原因等。 调查并说明持有债权投资的种类、金额、是否已质押；持有多少其 他公司的股权，占被投资单位的股权比例、投资收益情况、是否已质押 等。 调查并说明主要固定资产的种类、数量、成新率、是否正常运转、 是否已抵押，是否存在固定资产灭失、损毁、长期闲置的现象，如有对 申请人资产价值、生产经营的影响。 调查并说明在建工程的项目名称、已完成投资情况、后续资金安 排、工程进度和完工时间，是否存在资金缺口、是否已抵押等。 调查并说明申请人拥有的无形及递延资产的种类、金额、取得或发 生背景、目前价值或作用。其中对土地使用权，调查土地位置、使用状 态、是否抵押、变现能力等。 调查并说明预收帐款的预收对象、产生原因、对应产品生产和劳务 支出的进展情况，是否存在无法按期交付的可能性等。 调查并说明应付帐款的帐龄分布，详细列示金额前五名的应付帐款 的应付对象、产生原因、欠款时间、归还安排、资金来源、是否为应付 关联企业款等。 调查并说明其它应付款的帐龄分布，详细列示金额前五名的其他应 付款的应付对象、产生原因、欠款时间、归还安排、资金来源、是否为 应付关联企业款等。 注：若申请人同时提供合并和本部报表的，应同时对合并和本部报 表上的重点项目进行说明；若申请人提供的经审计的财务报表附注对以 上重点项目的明细情况有相应说明内容，可以不做重复说明，只需对调 查的中掌握的其它情况进行说明。 3、损益及现金流情况分析 通过现场核对申请人账务账簿和重要原始凭证，重点核实并说明以 下情况：增值税、所得税等缴纳情况是否与财务报表、纳税凭证反映的
联系
备注
其中重点说明申请人内部的管理机制，特别是本部对子公司的资金
管理体制；申请人收入、利润主要来源于哪些子公司，本部对这些子公
司的管理和控制能力。
以列表形式描述申请人其他关联企业情况，其他关联企业指与申请
人无直接股权关系但存在一定关联、控制、管理关系，如事业单位的上
级主管部门、同一母公司下的兄弟公司、同一实际控制人控制的企业
有负债情况、对申请人未来资金、经营等的影响程度等。
对于新成立的项目公司，财务分析可简化，重点分析申请人实收资 本是否到位、资本公积是否合规、是否存在建设资金挪用或不到位的风 险。
二、项目调查与风险评估 （一）项目概况 1、项目提出的背景 介绍项目地块位置、面积、地形地貌等，阐述项目用地取得过程， 项目开发的来龙去脉。分析项目建设是否属于国家宏观政策支持范围； 项目是否属于我行房地产开发贷款支持的范围。 2、项目规划设计方案 主要调查项目规划特点、总建筑面积及分类建筑面积，建筑密度、 容积率、绿化率、车位数量等经济技术指标。分析项目规划是否符合未 来市场需要，功能结构和户型设计是否合理，配套设施是否齐全。 3、建设工期与形象进度 介绍项目从规划设计、开工、封顶、开盘直至竣工整个开发工作的 进度安排情况。分析申请人制定的进度安排是否合理。对于已开工项 目，应描述最新形象进度。 4、项目合法性分析 分析项目土地使用权取得方式、地价款缴纳情况、项目开发建设合 法性手续（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工 程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》）办理情况等。 5、设计、施工、监理单位能力 主要调查项目设计、施工、监理和物业管理单位的资质等级和专业 技术能力，了解其有无不良记录。 （二）项目市场前景 1、项目所在区域概况 叙述当地经济发展状况和房地产市场发育程度及房地产投资环境， 对当地房地产市场前景进行初步预测；叙述区域内城市建设发展规划和 区域功能定位。 2、同类项目比较 分析与被评估项目相关的商品房市场供求状况和价格水平。对项目 贷款期内当地经济和房地产市场发展状况预期，判断被评估项目的市场 销售（出租）前景。选择若干近3年已开发和近期将要开发的，在位 置、价格、户型设计、功能、居住环境、装修标准、配套设施、物业管 理、工程质量等方面均与本项目类似的同类竞争项目与被评估项目进行 比较和分析，评估项目的市场竞争能力。
术、设备、产品等方面的重大进步等。
其中对实收资本要进行调查和核实,货币资金出资的调查是否
存在撤资情况,实物出资的调查出资是否合规,实物是否仍在申请人名
下、状态是否正常。
（二）管理情况
1、集团及关联关系
申请人属于我行集团客户的成员企业，应列明所属集团的类别、已
核定授信控制额度、已使用额度情况等，说明申请人在集团内地位和授
是□、否□
说明判定依 据。
2
我行将贷款出售并承担不低于5％ 是□、否□ 的账面损失
说明判定依 据。
由于债务人财务状况恶化，我行
3
按照与债务人达成的协议或法院 的裁定做出让步的事项，对借款
合同条款作出非商业性调整
是□、否□
说明判定依 据。
债务人申请破产，或者已经破
4
产，或者处于类似保护状态，由 此将不能履行或延期履行偿付我
项 目 名 称 ××年
××年
××年
××月
行业均值（如 有）
存货周转率
应收帐款周转率
总资产周转率
（3）盈利能力指标
项 目 名 称 ××年
××年
EBITDA
销售净利率
净资产收益率 EBITDA：息税折旧摊销前利润
（4）现金偿债能力指标
项目名称
××年
现金比率 经营活动现金净流量／总债
××年
××月
行业均值（如 有）
化情况进行综合评价和分析（对申请人同时提供合并和本部财务报表
的，要同时列示合并及本部的财务指标，但对采取资金集中管理体制、
本部只从事投资管理职责的企业，可只列示合并的财务指标）。
（1）偿债能力指标
项 目 名 称 ××年 ××年
××年
××月
行业均值（如 有）
资产负债率
流动比率
速动比率
利息保障倍数
（2）营运能力指标
一致，销售收入是否真实，各项费用支出是否真实，现金流量是否真
实。
分析申请人最近三年及近期收入和利润的变化趋势及原因，分析申
请人三项活动现金流变化趋势，并重点分析经营活动现金流入、流出及
净流量情况。
4、财务指标分析
列示申请人偿债能力、营运能力、盈利能力、现金偿还能力、增长
能力等主要财务指标及行业均值（如有），并对申请人的财务状况及变
（三）财务和帐务情况 1、财务报表情况 描述申请人财务报表审计情况。若经过审计，则调查并说明审计事 务所的是否为我行认可、资质等级等；审计事务所若连续两年及以上发 生变更的，则调查并说明变更原因以及对审计报告质量的影响。若申请 人无法提供经审计的财务报表或对财务报表数据真实性有疑虑的，要对 财务报表数据进行现场调查和核实，详细描述核实内容、过程及结果。 编制财务数据简表如下：
类型。属于我行老客户，描述申请人与我行授信业务合作开始时间、现
有授信业余额及品种、有无违约记录等。
3、同业合作情况
以列表形式说明申请人在他行的授信、用信、信用记录情况，对于
存在不良贷款和违约记录的，则要详细调查并说明产生原因、当前状况
以及对申请人偿债能力的影响。
授信 银行
授信额 度
担保方式
用信情况
3、本项目销售状况 说明本项目的价格定位、物业档次、功能结构和户型设计和销售对 象；描述借款人拟定的项目销售计划，销售周期；统计项目已实现销售 收入、销售价格、销售面积、销售对象。对借款人拟定的销售方案进行 可行性、合理性分析评估。 4、发展策略及重大事项 描述申请人经营战略、中长期发展规划，短期内经营计划、投资项 目、市场拓展方向等。 说明其他会对申请人管理、经营、资金及偿债能力等方面有重要影 响的重大事件，包括人事变动、资产重组、重大建设项目、重大或有项 目、法律起诉、帐户冻结等。 （三）项目投融资分析 1、项目总投资分析 项目总投资是指商品房开发项目从拟建到竣工验收交付使用整个开 发过程中投入的全部费用的总和。主要包括土地费用、前期工程费用、 基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、财务费 用、管理费用、销售费用和不可预见费用等。分析项目的各项投资费用 构成是否齐全，投资估算的取费标准和依据是否符合国家或地区规定的 标准，是否存在任意扩大或压低投资情况（填制附表1总成本费用估算 表）。 2、筹资方案 了解项目资金来源构成，调查各项资金来源、出资方式和筹资成本 是否可行，各种资金来源是否可靠并落实，投资进度安排是否合理。重 点分析企业自有资金比例是否符合我行房地产贷款的有关规定。 3、目前已完成投资 统计借款人已完成投资，核实有关付款凭证。分析项目的形象进度 与投资完成情况是否相符，分析已投入资金来源情况。 （四）财务效益与偿债能力评估 1、项目财务效益分析 根据市场评估预测的租售计划和租售价格预测各年的租售销售收 入。根据现行的财税制度和房地产企业会计的有关规定，按比例逐年结 转开发产品至经营成本，计算经营税金及附加、销售费用、管理费用、 财务费用、所得税等项目，计算企业净利润（填制附表2项目损益分析 表）。 2、项目现金流量分析 根据项目资金来源与支出、租售计划以及损益预测，测算项目的现