成都保利康桥个案研究
保利锦湖林语解析
立，城南开始聚集高端
产业集群，经济得以迅 速发展。
现代快速交通网络。
高端产业人口聚集
居住人口开始迁移
政务人口聚集
金融、商务人口聚集
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【板块地位】站南组团属于天府新区发展起步区，同时上承传统富人区，下启CBD 核心区，区域条件优越，开发热度高，已成为成都高端区域的代表。
113㎡，四房两厅两卫 105㎡，三房两厅两卫 168㎡，四房两厅四卫
目前作为售楼部 使用，后期将作 为幼儿园
独栋商业
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【数据统计】项目至2014年5月开盘以来，高层以较大赠送率，注重功能性和控制 总价等优势去化表现良好。
居住板块划分 站南组团周边功能板块划分
1.沿交子大道分布的豪宅居住区 （地段优势驱动）
新南天 地商业 中心
2.沿锦城湖周边分布的高端居住 区 （以景观资源驱动）
总部基 地、商 务中心
居 住 区
1.以中海城南1号和誉峰为代表掀开了站南组团豪宅 产品先河，随誉峰项目畅销，各种豪宅项目跟进开 发，交子大道沿线被贴上了豪宅区的标签，后期代 表项目：银泰中心、润富国际花园等。 2.作为站南组团边缘地带，不具备地段优势的情况 下，景观资源作为核心驱动力，有别于先入市的豪 宅项目形成差异化竞争——高端、改善类项目开始 亮相，代表项目：西派国际，保利锦湖林语。
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【典型户型分析】96㎡， 3室2厅2卫，赠送13㎡，赠送率14%，突出产品功能性与 性价比，针对首置首改客群。
成都市保利兴北房地产开发有限公司、陈加法商品房预售合同纠纷二审民事判决书
成都市保利兴北房地产开发有限公司、陈加法商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审结日期】2020.04.16【案件字号】(2019)川01民终17499号【审理程序】二审【审理法官】龚耘白福群冯璐【审理法官】龚耘白福群冯璐【文书类型】判决书【当事人】成都市保利兴北房地产开发有限公司;陈加法;徐秋芽【当事人】成都市保利兴北房地产开发有限公司陈加法徐秋芽【当事人-个人】陈加法徐秋芽【当事人-公司】成都市保利兴北房地产开发有限公司【代理律师/律所】陈娇国浩律师（成都）事务所;魏揉柔国浩律师（成都）事务所;陈勇良四川原石律师事务所【代理律师/律所】陈娇国浩律师（成都）事务所魏揉柔国浩律师（成都）事务所陈勇良四川原石律师事务所【代理律师】陈娇魏揉柔陈勇良【代理律所】国浩律师（成都）事务所四川原石律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】成都市保利兴北房地产开发有限公司【被告】陈加法;徐秋芽【本院观点】从文本形式来看，第七条符合预先拟定并可重复使用且在订立合同时未与对方协商的特征，应系格式条款。
陈加法、徐秋芽与保利兴北公司未订立正式完备本约的原因在于双方对于包括付款方式在内的交易条件未达成一致。
【权责关键词】民事行为能力无效违约金合同约定诚实信用原则证明诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：一、案涉《保利大都汇项目认购书》第七条是否属于无效格式条款的问题。
《保利大都汇项目认购书》第七条约定：“甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、附件、《前期物业协议》、《临时管理规约》、《签约须知》及法律法规规定应明示的其他文件、证书等文件资料。
乙方声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目、收费标准和其他文件、证书等文件资料，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解，且无异议"。
成都保利康桥营销推广案
现场包装与物料 道路标示 体验动线
售楼部
样板间
曲径通幽处，悠然见板房，闭合式的样板间动线，辅以凉亭和玫 瑰小径点缀，自然彰显贵族气质。
现场包装与物料 道路标示 体验动线
春：郁金香花海
售楼部
样板间
夏：玫瑰花海
秋：百合花海
冬：欧石楠海
四季花海，通过选择植物种类，让园林在春、夏、秋、冬四个季 节都有鲜花的芳香。
产品价值 新闻炒作：保利精装系产品升级豪宅典范
品牌价值 新闻炒作：保利人生——高端客户的保利情缘 新闻炒作：创意城东 文化保利 新闻炒作：保利康桥 高端人生秀场
小结
2011年项目活动营销推广 营销推广策略 核心问题 推广铺排 价格策略 推货节奏
小结
主题
2011年，保利的主题是什么？
社会责任年
2011年，保利康桥的活动主题是什么？
营销推广策略 核心问题 推广铺排 价格策略
项目炒作思路
推货节奏
版块价值 新闻炒作：东二环异军突起，全城目光东移 新闻炒作：城市绝版东西呼应——西流浣花溪，东踏杉板桥 新闻炒作：豪宅扎堆城东，杉板桥格外豪
项目价值 新闻炒作：保利康桥，谱写城市中央豪宅新篇章 新闻炒作：保利康桥，真正的不可复制 新闻炒作：保利康桥与新成华大道的不解之缘！
3#楼精装 2#楼精装
总原则：先别墅，后电梯
24套联排 40套联排
1#楼清水
理由：以城市别墅的高端形象入市，与周边 电梯豪宅差异化竞争，豪宅属性不言自明。
别墅提升调性，电梯随后热销
营销推广策略 核心问题 推广铺排 价格策略 推货节奏
4#楼清水
3#楼精装
5#楼清水
2#楼精装
24套联排 40套联排
成都市保利兴北房地产开发有限公司、覃林秀商品房预售合同纠纷二审民事判决书
成都市保利兴北房地产开发有限公司、覃林秀商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审结日期】2020.04.03【案件字号】(2019)川01民终20739号【审理程序】二审【审理法官】李俊冯璐白福群【审理法官】李俊冯璐白福群【文书类型】判决书【当事人】成都市保利兴北房地产开发有限公司;覃林秀;蒋正伟【当事人】成都市保利兴北房地产开发有限公司覃林秀蒋正伟【当事人-个人】覃林秀蒋正伟【当事人-公司】成都市保利兴北房地产开发有限公司【代理律师/律所】陈娇国浩律师（成都）事务所;魏揉柔国浩律师（成都）事务所;石国力四川川高律师事务所【代理律师/律所】陈娇国浩律师（成都）事务所魏揉柔国浩律师（成都）事务所石国力四川川高律师事务所【代理律师】陈娇魏揉柔石国力【代理律所】国浩律师（成都）事务所四川川高律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】成都市保利兴北房地产开发有限公司【被告】覃林秀;蒋正伟【本院观点】对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可并采信。
蒋正伟、覃林秀与保利兴北公司之间的商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同约定切实履行各自义务。
《商品房买卖合同（预售）》第九条及合同附件约定购房款112万元通过向中国银行股份有限公司成都锦江支行（贷款机构）申请贷款支付，买受人在《商品房买卖合同》签订后的30日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。
【权责关键词】撤销代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定关联性合法性质证诉讼请求简易程序维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，蒋正伟、覃林秀与保利兴北公司之间的商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同约定切实履行各自义务。
冉嘉楠、何芙蓉商品房预售合同纠纷二审民事判决书
冉嘉楠、何芙蓉商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审结日期】2020.07.17【案件字号】(2020)川01民终9312号【审理程序】二审【审理法官】白福群【审理法官】白福群【文书类型】判决书【当事人】冉嘉楠;何芙蓉;成都市保利兴北房地产开发有限公司【当事人】冉嘉楠何芙蓉成都市保利兴北房地产开发有限公司【当事人-个人】冉嘉楠何芙蓉【当事人-公司】成都市保利兴北房地产开发有限公司【代理律师/律所】王四川独树律师事务所;陈娇国浩律师（成都）事务所【代理律师/律所】王四川独树律师事务所陈娇国浩律师（成都）事务所【代理律师】王陈娇【代理律所】四川独树律师事务所国浩律师（成都）事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】冉嘉楠;何芙蓉【被告】成都市保利兴北房地产开发有限公司【本院观点】本案二审的主要争议焦点为：冉嘉楠、何芙蓉诉请保利公司履行将新都区房屋买卖合同备案中所有权人更改为冉嘉楠一人的义务是否成立。
冉嘉楠、何芙蓉与保利公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属于合法有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行各自的义务。
【权责关键词】共同共有合同合同约定第三人当事人的陈述证据交换新证据质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，冉嘉楠、何芙蓉与保利公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属于合法有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行各自的义务。
关于冉嘉楠、何芙蓉诉请保利公司履行将新都区房屋买卖合同备案中所有权人更改为冉嘉楠一人的义务是否成立的问题。
第一，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十四条预售合同登记备案“（二）本合同采用网上签约并登记备案的，出卖人保持签约文本与备案文本内容一致。
陈鸿志与保利(成都)实业有限公司商品房预售合同定金纠纷上诉案
陈鸿志与保利(成都)实业有限公司商品房预售合同定金纠纷上诉案.txt 【发布部门】全国人大常委会【发文字号】主席令第75号【批准部门】【批准日期】【发布日期】2007.10.28 【实施日期】1991.04.09【时效性】现行有效【效力级别】法律【法规类别】民事诉讼法【唯一标志】98761法宝之窗精彩呈现！版权所有侵权必究不再显示"法宝之窗"收藏夹下载打印转发字体：大中小页内查找添加浏览 TXT HTML TXT WORD 陈鸿志与保利(成都)实业有限公司商品房预售合同定金纠纷上诉案【案由】民商经济 -> 债权纠纷 -> 合同纠纷 -> 房地产开发经营合同纠纷 -> 商品房预售合同纠纷【案件字号】(2009)成民终字第1905号【审理法官】宿波、彭灿、宋巍【文书性质】判决书【审结日期】2009.05.05【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审理程序】终审【代理律师】杨为、刘俊【代理律所】四川君合律师事务所、四川泰和泰律师事务所【评论及建议】 (评论内容只代表读者观点，与本站立场无关)此文书已被浏览 72 次【全文】显示"法宝之窗"声明陈鸿志与保利(成都)实业有限公司商品房预售合同定金纠纷上诉案四川省成都市中级人民法院民事判决书(2009)成民终字第1905号上诉人（原审原告）陈鸿志。
委托代理人杨为，四川君合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）保利(成都)实业有限公司(以下简称保利公司)。
法定代表人宋广菊，董事长。
委托代理人刘俊，四川泰和泰律师事务所律师。
委托代理人段磊，四川泰和泰律师事务所工作人员。
上诉人陈鸿志因与被上诉人保利公司商品房预售合同定金纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2008）武侯民初字第4656号民事判决，向本院提起上诉。
本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
上诉人陈鸿志及其委托代理人杨为，被上诉人保利公司委托代理人段磊均到庭参加诉讼。
罗以吉、粟洁瑶等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
罗以吉、粟洁瑶等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审结日期】2021.08.10【案件字号】(2021)川01民终10270号【审理程序】二审【审理法官】冯璐【审理法官】冯璐【文书类型】判决书【当事人】罗以吉;粟洁瑶;成都市新都区保利投资有限公司【当事人】罗以吉粟洁瑶成都市新都区保利投资有限公司【当事人-个人】罗以吉粟洁瑶【当事人-公司】成都市新都区保利投资有限公司【代理律师/律所】张诺依国浩律师(成都)事务所;黄思雨国浩律师(成都)事务所【代理律师/律所】张诺依国浩律师(成都)事务所黄思雨国浩律师(成都)事务所【代理律师】张诺依黄思雨【代理律所】国浩律师(成都)事务所【法院级别】中级人民法院【原告】罗以吉;粟洁瑶【被告】成都市新都区保利投资有限公司【本院观点】对成都市人民政府网络理政社会诉求平台投诉处理情况截图的真实性予以认可，但该投诉处理情况“来电内容”系罗以吉的单方陈述，“办理结果”反映的相关行政部门的回复内容并不能证明保利公司拒绝交房，故本院对该证据不予采信；对案涉房屋2020年4月至2020年10月的物业管理费发票的真实性、合法性予以认可，关联性将结合争议焦点作综合评述。
根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、保利公司是否存在逾期交房的违约行为；二、罗以吉、粟洁瑶主张保利公司支付物业费的请求能否成立。
《前期物业服务合同》明确约定物业费自罗以吉、粟洁瑶与开发商签订的商品房买卖合同约定交付之日起开始计算，且在收房时，罗以吉。
【权责关键词】催告撤销违约金支付违约金不可抗力合同约定证据不足自认关联性合法性质证证明责任（举证责任）罚款拘留诉讼请求变更诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、保利公司是否存在逾期交房的违约行为；二、罗以吉、粟洁瑶主张保利公司支付物业费的请求能否成立。
武汉保利康桥房地产开发有限公司、王一威商品房销售合同纠纷二审民事判决书
武汉保利康桥房地产开发有限公司、王一威商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院【审结日期】2021.04.28【案件字号】(2021)鄂01民终4113号【审理程序】二审【审理法官】张文浩【审理法官】张文浩【文书类型】判决书【当事人】武汉保利康桥房地产开发有限公司;王一威【当事人】武汉保利康桥房地产开发有限公司王一威【当事人-个人】王一威【当事人-公司】武汉保利康桥房地产开发有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】武汉保利康桥房地产开发有限公司【被告】王一威【本院观点】本案争议焦点为：一、板缝是否严重影响正常居住使用；二、王一威是否存在未及时向保利康桥公司报修、放任损失扩大的情形；三、王一威的损失范围及承担责任的主体。
【权责关键词】代理合同合同约定诚实信用原则证明诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，本案争议焦点为：一、板缝是否严重影响正常居住使用；二、王一威是否存在未及时向保利康桥公司报修、放任损失扩大的情形；三、王一威的损失范围及承担责任的主体。
关于板缝是否严重影响正常居住使用的问题。
虽然从检测报告来看，板缝问题不影响结构安全，但属于高层建筑的房屋地面上出现三条横贯房屋的裂缝，最长一条达5557mm，从一般常理可知，板缝的存在必然有损房屋所有权人对房屋完整性的合理期待，在板缝问题未修缮前，房屋所有权人即王一威无法在毛坯房屋的基础上进行装修，进而使用。
故板缝属于严重影响正常居住使用的问题，保利康桥公司的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。
关于王一威是否存在未及时向保利康桥公司报修、放任损失扩大的问题。
保利康桥公司虽然与物业公司是独立的法律主体，但保利康桥公司认可其委托物业公司代为办理业主收房事宜，王一威在《收楼确认书》上写明了房屋存在的质量问题，而保利康桥公司未及时维修，故损失扩大的责任在于保利康桥公司。
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項目地處建設 路商圈、周邊 生態環境良好、 市政生活配套 設施完善
沙河
沙河公園
沙河公園-麻石煙雲景區
SM廣場
伊藤洋華堂
大蓉和酒樓
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4
基本資訊
項目位址 占地面積 容積率 總戶數 戶型面積 成華區杉板橋路 82,321平米(123畝) 3.0 1,182 120-340平米 開發商 建築面積 產品形態 建築風格 車位比 保利地產 34萬平米 18棟板式高層電梯公寓 Art-Deco 1:2
首批次戶型配比 戶型面積 （平米5 123-335
6
戶型
樓棟分佈
總套數
套數占比
套三 躍層 （套三） 套四 套五 合計
9、10 10 12 12 9、10、12
186 15 50 2 253
74% 5% 20% 1% 100%
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產品解析|172平米戶型
成都戰略佈局
• 康橋之前，保利開發的所有高層專案均為 中高端定位，而康橋既是保利進入城東區 域首個發展專案，同時也是保利在成都發 展的首個平層豪宅項目 • 與金悅灣戰略定位相似，康橋也承擔著昇 華保利的品牌形象、搶佔豪宅市場份額、 豐富產品線等角色功能
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2
地塊情況
項 目 區 位 地塊成交詳情
戶型尺寸（開間*進深）
房型
客廳 餐廳 主臥 次臥1 次臥2 功能房
3室2廳3衛 +主臥衣帽間 4.5*5.1 3*4.8 4.2*7.7 3.6*3.9 3.2*4 3*5.1
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7
產品解析|198平米戶型
戶型尺寸（開間*進深）
房型 客廳
4室2廳3衛 +雙衣帽間 4.8*5.3
餐廳
主臥 次臥1 次臥2 功能房
交易日期
2010年10月
行政區/ 環
用地性質
淨用地面積 (平米)
容積率
項 目 四 至
成華區 /二~三環
二類住宅用地
82,321
3.0
沙河
底價樓面價 (元/平米)
大蓉和 酒樓
成交樓面價 (元/平米)
成交總價 (億元)
溢價率
5,000
7,100
17.53
42%
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3
周邊配套
公交線路 東區音樂公園 社區健身廣場
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3.3*5
4.2*7.6 3.9*3.9 3 *3.4 2.4*3
產品解析|182平米躍層戶型
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9
產品分析|樣板間
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營銷推廣|推廣節奏
硬廣 8月-10月中旬，在平面媒體啟動大 規模硬廣宣傳
主题：《這一面 最難忘》、《如此國之 重器 僅為保利康橋》、 《僅此一面，已 全城傾慕》、《城東，60年來，第一次》、 《成都 誰可與之匹敵》系列等 2010.10 2011.8 2011.9
主力面積為123-200平米，交房標準為清水房，均價16,000元/平米，價格區 間為14,400-18,390元/平米 優惠政策包括：誠意金客戶交定金10萬抵20萬，按揭優惠2%，一次性優惠 4%，分期優惠1% 截止開盤當天13:00銷控顯示認購75套（含前期內部認購），但據瞭解,實際認 購約36套
梯戶數 立面材質
建築設計公司 社區配套設施 銷售報價
2梯2戶、2梯3戶、2梯4户 1-2層石材、2層以上為塗料
浙江綠城東方
物管費 景觀設計公司
物管公司
3元/平米.月 美國EDSA
保利金鑰匙
下沉式游泳池、室內恒溫泳池、聖約翰皇家會所、鉑金幼稚園 清水房均價1.6萬元/平米
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總平及戶型面積
• • • 項目共18棟27-34層高層電梯公寓 目前推出一批次9、10、12棟共253套房源 主力戶型為123-266平米的三房平層戶型
軟文
10月底、11月初，配合銷售 的正式啟動，軟文宣傳偶有 出現
將在保利康橋開盤日出現》、《保 利·康橋登場，確立與浣花平起平 坐的城市地位》等
主题：《成都高端市場的成交波峰，
2011.10
2011.11
競得土地
8月12日 報媒推廣正式 開始
9月3日 售樓部開放暨青
10月1日 亮相房交會
保利康橋 個案詳情
營銷策劃部 2011.11.11
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發展背景
• • 保利地產進入成都較晚，但發展速度極快 從2008年的保利公園198到目前在售的保
利中心、保利心語、保利金香檳、保利拉
斐莊園、保利國際廣場等下項目，短短3年 時間，保利已在成都發展了12個項目，完 成了從市區到郊縣，從住宅到商業的全域
11月5日
開始內部認購
11月12日 正式開盤
銅器國寶展
10月28日
開始收取誠意金
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11
營銷推廣|媒體表現
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營銷推廣|媒體表現
軟文
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營銷推廣|售樓部現場展示
外部停車區
入口 沙盤模型
外牆圍擋
售樓部外觀
客戶接待區
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推售情況
首批次於11月5日開始內部認購，11月12日正式開盤，推出9、10、12三棟 樓共253套房源。
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