优秀楼盘考察报告─万科城
天津东丽湖万科城深度调研报告(doc 21页)
东丽湖万科城项目深度调研报告（调研时间：2011年4月23日——4月27日）前言万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。
万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。
目录一、项目概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道（1）万科城的定位（2）万科城的项目规划（3）产品的设计（4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城项目的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素五、结语一、项目概述东丽湖•万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
计划在8 —10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80 万平方米，公建建筑面积8 万平方米。
项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
西安万科城调研报告
西安万科城调研报告万科城位于西安城南片区大学城板块，陕师大正对面。
占地280亩，总建筑面积61.68万平米，其中居住用地240.008亩，容积率3.0，商业用地31.15亩，容积率5.11。
项目包括近5万平米商业配套，产品涵盖联排、小高层、高层、公寓、L O F T等“万科全产品线”，除联排外，均采用万科成熟的全面家居解决方案，精装及万科品牌物业，将为西安带来前所未有的居住改变。
万科城项目门口设有公交站台，有5条公交，平均2分钟一班。
公交线路可连接地铁2号线长安南路地铁站及穿越老城商业中心。
规划中的地铁6号线从项目东侧经过，并规划在项目地块旁设“大学城北站”。
目前，万科城主要销售一期第三标段房源，共3栋楼，分别是18、19、21号楼，总高分别为32层和11层，梯户比分别是1梯2户和2梯4户设计，户型面积为83-143平米，精装房。
现阶段预计参考均价高层7500-9500元/㎡，小高层9500元/平米；该房源已经于2011年8月7日开盘，目前可售房源不到20%，目前当前施工进度已经出地面，预计2013年交房。
开发商万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米。
在全国44个城市有170多个项目，连续两年成为全球最大住宅类开发企业。
项目类型：普通住宅,别墅,高层,小高层,联排别墅户型面积：一居15㎡-45㎡二居65㎡-90㎡三居100㎡-130㎡建筑面积：616800平方米占地面积：186848平方米物业公司：万科物业物业费用：1.5元/平米·月绿化率：36.60%容积率：3.0；公摊22%车位：1:0.5暖气：地辐热采暖供水系统：24小时热水土地年限：70装修：装修标准：精装修卫浴五金：摩恩万科城一期沙盘展示图之社区西入口灯光照明：欧普或同类标准，万科家装方案配套设施：学校：陕西师范大学、西安邮电学院、西北政法大学；银行：建设银行、邮政储蓄；购物：华润万家、盛世商都。
徐州鼓楼万科城调研报告
万科城调研报告目录一、场地概况1、总体区位2、周边环境3、人流及交通分析二、现有万科城分析1、入口分析2、内部道路交通及服务功能分析3、现有户型及主要人群分析四、综合分析一、场地概况1、总体区位“鼓楼万科城”项目东至天齐路，西至平山路，南至沙虎山，北到三环北路。
总用地面积是3305亩。
在鼓楼区建设的“鼓楼万科城”项目，将打造一个有着完善配套、自成体系，并有着丰富人文资源的宜居小镇。
该项目对于完善徐州北区城市功能，提升徐州市北区城市形象，打造北区以生态休闲和文化旅游为核心的北城新区，具有引领和示范作用。
2、周边环境集万科优势之大“城”，依山而建、临水而居，距离市中心仅5公里，十分钟车程即达，在山水与城中央之间架起一道桥梁，周边交通便利，行走中山路、天齐路、平山路即可无缝对接，紧邻龟山汉墓景区，区域内，4A级景区龟山汉墓、汉城景区群落、九里湖生态湿地公园、九里山风景区、即将兴建民间博物馆区、两河口公园、玉潭湖公园……“3、人流及交通分析万科城依山傍水，交通就目前来说，不是很方便，虽然距市中心很近，但如果不想绕路，就只有一条上山小路，调研时坐公交车就是走的这条路，这条小路是不能满足需求的，而要走大路就要绕路，虽然绕的并不远，但从心理学上讲仍会使人感觉上不舒服。
至于人流，在我们去的那天，路上的车并不多，可能因为万科城还没有建成，人流量并不大。
四、现有万科城分析1、入口分析万科城的主入口在整个地块中间部分，留有很大一块空地，进行绿化形成广场，在入口处有一个很醒目的标志性建筑塔楼，塔楼旁边是已经开业的第五食堂，售楼处就在第五食堂对面，广场风景很美，出入售楼处的人很多，很多人都会选择在第五食堂就餐，第五食堂饭菜样式多，并不贵，很有特色。
2、内部道路交通及服务功能分析由于万科城内部正在施工，我们并没有能够进入内部考察，在售楼处有建成后的万科城全景沙盘模型，在模型上可以看出，万科城内部道路纵横交错，四通发达，配套30000平米社区商业，万科城倾心打造“第五食堂”已营业，便利店、菜市场、水果超市、银行、联通、电信等八大商家即将入住；民主路小学配套优质幼儿园；3000平米运动会所，配置室内篮球场、室内外双泳池、多功能健身房、乒乓球室、动感单车、棋牌室等，满足生活所需。
南昌万科城二手房推荐信(3篇)
第1篇您好！在此，我向您强烈推荐位于南昌市的一处万科城二手房，该房源位于南昌市核心地段，交通便利，配套设施齐全，是您理想中的居住之地。
一、房源概况1. 小区名称：南昌万科城2. 户型：3室2厅2卫3. 面积：约150平方米4. 楼层：6层（共11层）5. 朝向：南北通透6. 装修：精装修7. 物业费：约2.5元/平方米·月8. 月供：约9208元二、小区优势1. 地理位置：南昌万科城位于南昌市核心地段，周边配套设施齐全，交通便利，生活便利。
2. 交通便利：小区附近有地铁1号线、2号线，周边公交站点众多，出行方便。
3. 配套设施：小区周边有大型购物中心、超市、医院、学校等，满足您的生活需求。
4. 环境优美：小区绿化率高，环境优美，让您在繁忙的生活中感受到宁静与舒适。
5. 物业服务：江西万科益达物业服务有限公司提供专业、周到的物业服务，让您住得安心。
三、房源亮点1. 精装修：房源为精装修，家具家电齐全，可直接入住，省去您装修的烦恼。
2. 南北通透：户型南北通透，采光充足，通风良好，居住舒适。
3. 楼层好：位于6层，视野开阔，无遮挡，适合居家生活。
4. 物业费合理：物业费约为2.5元/平方米·月，相比周边小区，物业费较低。
5. 月供适中：月供约为9208元，对于中等收入家庭来说，负担得起。
四、投资价值1. 增值潜力：南昌万科城位于南昌市核心地段，随着南昌市的发展，该区域的房产增值潜力巨大。
2. 租金回报：该房源周边租金较高，出租回报率可观。
3. 自住宜居：小区环境优美，配套设施齐全，是您理想中的居家之地。
总之，南昌万科城二手房具有极高的居住价值和投资价值，相信您一定会满意。
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调研报告济南万科城二期
调研报告济南万科城二期济南万科城二期是济南市的新型城市综合体项目之一，位于济南市历城区西部，总占地面积约50万平方米。
目前二期项目还在建设阶段，计划包括住宅、商业、教育、医疗等多个功能区域，预计将成为济南市重要的城市发展节点。
本次调研旨在了解济南万科城二期项目的规划、进展情况以及对周边环境的影响。
一、项目背景济南万科城二期项目位于济南市历城区西部，紧邻历城区政府所在地，地理位置优越。
项目总体规划包括住宅区、商业区、教育区、医疗区等多个功能区域，旨在打造一个集生活、工作、娱乐为一体的城市综合体。
二、项目进展据了解，济南万科城二期目前还处于建设阶段，预计项目建成时间为2023年。
截至目前，项目已经完成了规划设计、土地征收等前期工作，目前正在进行基础设施建设和房屋建设。
根据规划，该项目将投资建设多个高层住宅楼和商业综合体，并配套建设公园、学校、医院等社区生活设施。
三、项目规划济南万科城二期项目的总建筑面积约为50万平方米，规划了多个高层住宅楼和商业综合体。
住宅区将建设多栋高层住宅楼，预计提供数千套精装修的住宅，以满足不同消费群体的需求。
商业区将建设商场、超市、餐饮等商业综合体，以及娱乐休闲设施，满足居民的日常消费和娱乐需求。
项目还规划了公园、学校、医院等社区生活设施，为居民提供便利的生活服务。
四、周边环境影响济南万科城二期项目的建设对周边环境将有一定影响。
首先，项目的建成将带动周边地区的经济发展，提供就业机会，吸引更多人口前来定居。
其次，项目配套的社区设施将提升周边的生活品质，满足居民的日常需求。
然而，项目的建设也可能增加交通压力，加剧周边交通拥堵问题。
因此，在项目建设过程中，需要合理规划交通设施，确保交通运输的顺畅。
综上所述，济南万科城二期项目是济南市的新型城市综合体项目之一，将成为济南市重要的城市发展节点。
通过对项目的调研，我们了解到，该项目规划了多个功能区域，预计将于2023年建成。
项目的建设对周边环境将有积极的影响，但也需要注意交通压力的问题。
万科城案例分析报告
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公 寓 小高层普通住宅 情景洋房 宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档 次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项 目的市场吸引力大为增加，万 科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带 旁 户型：2-4房 面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模 总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％ 分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业 二期商业
16
餐饮 日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店） 日常服务、娱乐健身 家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆， 项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度 万科城各期开发进度及开发规模一览表
万科城开盘调研分析报告
8#
10# 12# 14#
15# 16#
护照办理优惠2000元，蓝卡会员优惠0.2%，VIP升 级优惠1%，开盘优惠1%，按时签约优惠1% 均价7400元/平米 11月9日 VIP升级客户共4000余组 截止当天中午选房结束共成交约1832套，剩余房源 多为顶层和一层房源，16#边户剩余房源最多。 当天到访客户约3500组，臵业目的主要为刚需 以摇号方式进行选房，分88组，每组40人。
万科城开盘火爆，1图和2图为当日12点10分时的选房结果公示，3图和4图 为摇号结束后当日12点50分的结果
1 2
3
4
郑州万科城一期一批11月9日盛大开盘，3个小时劲销近2000套，创造楼市 奇迹，下午二时许大家基本上全部离场
六、开盘总结
万科城以其巨大的品牌号召力，点燃高新区刚需市场
1、品牌优势 万科城是万科在郑州开发的第二个项目，其良好的品牌的信誉度和较大影响 力吸引了大批客户的支持和关注； 2、价格优势 项目为精装修房，但定价只比高新区其他在售楼盘稍高，且房源面积较小， 总价较低，对刚需客户和投资客的吸引力较大； 3、区域前景利好 高新区的发展速度较快，且配套日益完善，政府的大力支持和高校园区的发 展壮大，使得本区域被客户所看好。
趣 园 路
泰辰销控
音 控 台
工作人员通道 LED8*5M
中原销控
舞台区
趣 园 里
跑 单 区
9#、 11#、 12# 等候 区 3# 、 4# 等候 区
13#、 14# 签 等候 约 区 等 候 15#、 区 16# 等候 区
中 原 算 价 区
泰 辰 算 价 区
泰辰 1—88组 （每组 20人）
中原 1—88 组（每 组20人）
小区调研海沧万科城课件
绿化景观丰富
小区内部绿化率高，拥有多种植 被和景观小品，为居民提供优美
的居住环境。
开发商及物业管理公司介绍
开发商实力雄厚
物业管理专业规范
CHAPTER
小区居民生活调研
居民人口结构及特点年ຫໍສະໝຸດ 结构职业特点家庭结构
居民生活习惯及需求
出行方式
1
饮食习惯
2
休闲娱乐
3
小区居民满意度调查
CHAPTER
小区设施及配套服务调研
小区公共设施及使用状况
公共设施种类
设施使用状况
小区配套服务及服务质量
配套服务内容
海沧万科城提供了一系列配套服务，如物业管理、清洁保洁、绿化养护等。这些 服务确保了小区的日常运转与居民的生活品质。
服务质量评价
通过对居民进行访谈，大部分居民对小区的配套服务表示满意。物业管理响应迅 速，清洁保洁工作到位，绿化养护使小区环境宜人。但仍有个别居民反映某些服 务细节上需要提升，如部分区域清洁不及时等。
小区调研——海沧万 科城课件
目 录
• 引言 • 海沧万科城概况 • 小区居民生活调研 • 小区设施及配套服务调研 • 调研总结与建议
contents
CHAPTER
引言
调研目的
01
02
03
了解小区整体情况
发现存在的问题
提高居民满意度
调研背景 01 02
调研范围
小区环境
居民生活
设施配套
CHAPTER
海沧万科城概况
小区位置及周边环境
地理位置优越
自然环境优美 人文氛围浓厚
小区规划及建筑风格
规划理念先进
小区采用现代化城市设计理念， 注重绿色、生态、人文等方面的 融合，打造宜居、宜业、宜游的
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组 团 标 识
座 椅 灯 饰
一期商业配套
一 层 商 业 街
二 层 商 业 街
样板房─TOWNHOUSE.浅水湾
庭 院
室内空间
露 台
样板房─情景洋房.紫檀居
回家的路 餐厅
下沉庭院
样板房─多层洋房.秋桐居
客 厅
外 观
赠送地下室
露台
优 点 优点一：
项目策略与定位明确，并且 能够将概念一直贯彻到规划、单 体设计、立面造型、环境设计、 样板间室内设计以及各种细部设 计，在项目的整体把控与深化力 度上值得我们学习。
区域环境
从深圳梅林关出去， 坐车到万科城约20分钟左 右。梅林关的拥堵构成瓶 颈之一，新开通的清平高 速公路能否解决这一交通 问题，有待进一步考证。
区域环境
万科城西面是新天下 宿舍和华为百草园，南面 是中海日辉台，北面是未 来的学校和商业中心，东 面是山体和备用地。西、 南两面是六车道的坂雪岗 大道和贝尔路，北、东面 道路目前还没有修建。 整个用地地势东北部 高、西南部低。
• 开发的城市规划理论基础：多元化区域中心理论
愿望湖景观(社区级公共空间)
愿望湖
观光塔
组团级公共空间
健 身 设 施
儿 童 乐 园
邻里级公共空间
组 团 入 口 休 闲 空 间
等候空间
单 元 入 口组 团 小 径来自 景观掠影天 然 石 材
木 质 花 架
动静结合 局部点缀
部品构造
管道处理
壁灯
组团入口
点点滴滴的不同造就天与地的差别
优秀楼盘考察报告之
万科城(万科)
点点滴滴的不同造就天与地的差别
文件目录
万科城部分 1.技术指标. 2.区域环境. 3.社区风格. 4.愿望湖景观(社区级公共空间). 5.组团级公共空间. 6.邻里级公共空间. 7.景观掠影. 8.部品构造. 9.一期商业配套. 10.样板房─TOWNHOUSE.浅 水湾. 11.样板房─情景洋房.紫檀居. 12.样板房─多层洋房.秋桐居. 14.优点. 15.缺点.
组团出入口处的特别处理， 营造场所感、归属感以及安全
感。
优 点
优点六：
在施工阶段就介入管理，万 科做的很好，沿海的“景观先 导，底盘先行”也是此思路， 该怎么落实。
销售完全没有受到施 工的影响。 1、动线相错 2、相交接处通过广 告牌特别处理 3、关键：意在笔先
施工与销售同步进行
缺 点
缺点一：
整体规划中东西向房型略 多，尤其是多层洋房区为了形 成围合院落造成很多纯东西向 户型。
阶梯露台
优 点
附送的半地下室可以作为家庭多功能房，下沉式采光井减少了“地下”感。
优 点
优点四：
停车位、户数比的配置更 高达1：1，每100平方米即 拥有一个停车位，是当前深 圳关外楼盘中除别墅以外车 位户数比最高的。
沿海同样面对近郊楼盘的 车位比问题。 思考： 武汉黄狮海项目的车位比
优 点
优点五：
社区风格
这样的社区风格 导向的是一种松散的 生活方式——高品质 的精神生活，健康的 娱乐活动，稳定的家 庭关系，有益的户外 运动和友好的邻里关 系。 这一点与我们沿 海一直倡导的“绿色 社区，健康住宅”是 相统一的。
思考：为什么 初衷相同，结 果有差异？
社区风格
关于设计
• 建筑设计糅合了改良西班牙、地中海及有机建筑等 多种建筑风格 形——西班牙风情+地中海气息 意——南加州意境
技术指 标
• 总占地面积： 39.7 万平方米 • 总建筑面积： 43.7 万平方米 （其中住宅39.8万平方米，商业3万平方米， 幼儿园及其它配套9千平方米） • 容 积 率：1.1 • 建筑覆盖率：30％ • 建筑 高度： 低层、多层及中高层 • 建筑 类型： Townhouse、宽景 House、花园情景洋房、 透天小高层、Loft等 • 车 位 比：1：1
优 点
优点二：
除个别户型（情景洋房 二层入户处）外，大部分户 型设计比较合理、实用。
优 点
优点三： 阶梯露台、退台式花园、空 中花园、半地下室等附送空间， 设计合理，尤其是地下室采光的 处理巧妙，成为吸引顾客购买的 亮点，利于销售。
建筑符号： 拱廊 铁花 窗棂 半封闭感——安全、安逸
优 点
空中花园
缺 点
缺点二：
二期北部 TOWNHOUSE区密度 较高，尤其是地形呈坡 形，更加显得楼阁密布。
缺 点
缺点三：
情景洋房二层户型中入 户处缺乏过渡空间，使起居 厅比较局促。
缺 点
缺点四：
情景洋房二层户型中与附送地 下室之间的联系——楼梯，从实际 使用、心理感受来讲都比较牵强。
缺 点
缺点五：
TOWNHOUSE存在黑卫情况，这 种卫生间主要通过物理方式解决通 风和采光问题。尽管是次要位置， 但设计中还是应当尽量避免。
区域环境
坂雪岗万科城地块是深圳土地拍卖史上单个土地面积 最大的一块地，同时万科在坂田的土地占有数量相当，可 能会介入坂田旧城改造，据此猜测万科在坂田可能形成区 域垄断。
社区风格
万科宣传其社区风格与设计理念 ——来自美国的南加州风格
个人认为这种社区风格的决定因素是以下两个方面： 1.1的容积率 面对客户群的层次
缺 点
缺点六： 有些户型的地下室开窗过小，明显 与样板间地下室开窗无法相比，销售时 所谓的“每户所送地下室有所不 同”,“不同”令顾客心理反差太大， 有些只有一扇小窗，虽然地下室是附送， 但是它的好用与否也是买方的重要考虑 因素之一。