商圈划定标准
门店商圈运营方案
门店商圈运营方案一、商圈定位1.1 商圈概述商圈是指一个或多个商业市场相互依存，共同形成一个商业区域的现象。
商圈包含了商业综合体、购物中心、餐饮街、办公写字楼等商业设施，其特点是商家聚集、人流密集、商品与服务完备。
在城市发展和商业环境不断变化的当下，商圈作为商业运营的重要载体，具有着发展潜力和市场吸引力。
商圈运营方案的制定和执行，对商圈的发展和管理至关重要。
1.2 商圈定位根据市场调研和商业环境分析，商圈应确定合适的定位，明确商业主题、服务对象和市场定位，以便在市场竞争中脱颖而出。
商圈定位应包括以下几个方面：1.2.1 商业主题商圈应确定适合自身特点和市场需求的商业主题，比如以文化创意、时尚潮流、亲子娱乐等为主题，定位自己在商业领域的特色。
1.2.2 服务对象商圈应明确服务对象，如商务人士、家庭主妇、青少年等不同消费者群体，根据其消费习惯和需求推出相应的商品和服务。
1.2.3 市场定位商圈应根据当地市场的需求和竞争情况，明确其自身的市场定位，避免雷同和重复竞争，找到差异化的发展机会。
通过科学合理的商圈定位，可以在市场中立于不败之地，吸引更多的消费者和商家，实现商圈的可持续发展。
二、商圈规划商圈规划是商圈运营的重要组成部分，它包括了商圈业态规划、商业布局规划、人流管理规划等内容，是商圈运营的思路和方向。
2.1 商圈业态规划商圈业态规划是指商圈内各种商业业态的数量、结构和布局规划，包括了零售业态、餐饮业态、休闲娱乐业态等。
商圈业态规划的目的是保持商圈的多样性，避免同质化和重复竞争，提高商业运营的效益和竞争力。
2.2 商业布局规划商业布局规划是指商圈内各类商业设施和商家的布局和空间规划，包括了商业设施的选址、面积分配、定位关系等。
商业布局规划的目的是合理利用空间资源，提高商业设施的利用率，提高商圈的整体氛围和形象。
2.3 人流管理规划人流管理规划是指商圈内人流的引导、分布和管理规划，包括了人流分析、人流热点管理、人流安全保障等。
商圈研究及商业选址
商圈研究及商业选址一、商圈定义任何一家商店得销售活动都受一定得地理条件得制约，这一地理限制就是以商店所在地点为中心，沿着一定得距离向四周扩展而形成得辐射范围，即所谓商圈。
商店吸引其顾客得地理范围，也就是来购买商品得顾客居住得地理范围。
二、商圈的构成和影响因素（一）商圈的构成商店的商圈一般由三部分组成：主要商圈，这是最接近商店并拥有高度密集的顾客群的区域，通常商店的55％－70％的顾客来自主要商圈；次要商圈，位于主要商圈之外，顾客密集度较稀的区域，约包括15％－25的顾客。
边际商圈，指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。
商店的商圈范围及形状常常由于商店内外部环境因素的变化而变化，商圈并非呈同心圆型，而表现为各种不规则的多角型，为便于分析研究，一般将商圈视为同心圆型。
（二）影响商圈形成的因素1.商店规模商店规模越大，其市场吸引力越强，从而有利于扩大其销售商圈。
这是因为商店规模大，可以为顾客提供品种更齐全的选择性商品，服务项目也随之增多，吸引顾客的范围也就越大。
2.经营商品的种类对于日用品一般顾客要求方便，所以一般商圈较小，而如果是贵重、大宗商品时顾客有时候会不惜距离，所以商圈范围也相应较大。
3.商店经营水平及信誉一个经营水平高、信誉好的商店，由于具有颇高的知名度和信誉度，吸引许多慕名而来的顾客，因而可以扩大自己的商圈。
4.促销策略商圈规模可通过广告宣传、推销方法、服务方式、公共关系等各种促销手段赢得顾客，如优惠酬宾、有奖销售、礼品卷、各种顾客俱乐部等方式都可能扩大商圈的边际范围。
5.家庭与人口因素商店所处外部环境的人口密度、收入水平、职业构成、性别、年龄结构、家庭构成、生活习惯、消费水平，以及流动人口数量及构成等，对于商圈的形成具有决定的意义。
6.竞争对手的位置竞争对手的位置对商圈的大小也有影响。
如果两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小；相反，如果同业商店相邻而设，由于“售的群体效应”，顾客会因有更多的选择机会而被吸引前来，则商圈可能因竞争而扩大。
商业商圈选址要点
商业商圈选址要点一、什么是商圈？商圈是指以某地理标志点为圆心，沿一定距离为半径，在该区域之内的商业项目经营活动范围，称为商圈。
简而言之商圈就是店铺吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客居住的地理范围。
需要注意的是，首先该地理标志可能并非建筑，其次该商圈可能并非一个圈，有可能为不规则的多边形。
最后该商圈的半径距离，是以消费者能够认同的步行距离为核心距离。
然而这仅能作为原则性标准，实际上商圈在具体设定时,还要考虑可能存在的地形地貌、建筑体量、商业业态、交通分布等因素对商圈的影响。
对商圈的概念再简化，也就是一些人所追捧的“地段”，只不过“地段”这个概念过于单薄，无法进行更多的系统化描述，所以本文中还是以商圈作为定义标准。
需要明晰的是“商圈”有很多层次，需要区别分析。
从理论上分析，商业服务所能够覆盖的地域就是所谓的“商圈”，但这里说的是一个概念范围，而非真的说这是一个“圈”。
商圈的地理范围是以其吸引顾客来店的最大半径为界定标准的，不同的店铺吸引顾客的能力存在差异，因此商圈范围也不一样。
例如典型的大体量购物中心的商圈范围，随着自身的经营能力以及聚集成群的倍化效应，有可能范围在1.5公里到2公里区间，如果项目特别优秀，则可以超出其所在城市的区域，辐射的最大半径甚至能够超过100公里。
而位于居民区的便利店，其商业辐射的最大半径通常不会超过500米。
二、商圈的种类（一）以距离和消费者消费份额划分通常在实操定位之中，我会将商圈按照距离模式进一步划分为三个层次：1、核心商圈核心商圈是指以某地理标志点为圆心，半径1.5公里到2公里之间，消费者步行在20分钟通勤的范围。
这个“圈”内的消费者，往往是该圆心项目的核心顾客，其对项目的消费贡献能够达到80%以上。
实践中，为了增加项目的消费者，一些开发商会以综合体的模式进行修建，例如辅盖以写字楼、酒店、停车场、游乐场、住宅区等，以增加消费者密度。
当消费者密度越大、人员流动性越高，则消费成交机会越大，玖足以保障项目的高租金和增值空间。
商圈知识及市调方法
都市 300～500米 城郊 500米
700～800米 1500米
-3公里
12
五、超市商圈的环境分析
二）商圈客流量调查：
除固定商圈内居民以外，流动的消费者也是超市 一个重要的客户来源。如果所选择的店址交通便利、 人员来往频繁，无疑会给超市带来可观的经济收益。 所以，搞好商圈客流调查，也事关到超市的实际利益， 此工作同样不容忽视 。 案例：某超市连锁店的商圈调查
2、超市规模不同，商圈范围不同。从一般情况看，超市规 模越大，商圈范围越大，反之则越小。
3、顾客购物出行方式不同，超市商圈范围不同。出行方式 越现代化、机械化，商圈范围越大，反之则越小，例如郊 外超市的徒步范围是500米，自行车为1000米，而小汽车 达3000米。
某连锁超市规模与商圈范围
规模
面积（平方米） 商圈范围
7
三、超市商圈营业额的计算方法
一）超市营业额的计算应考虑的因素： 1、常住居民的购买量
2、商圈范围企事业单位的购买量 3、流动顾客群的购买量 4、 超市在商圈范围内的市场占有率
8
三、超市商圈营业额的计算方法
例题：
假定商圈内常住居民食杂品的每月购买量，第一商圈为 1000元×1000户=100万元，第二商圈为1000元×2000户 =200万元，第三商圈为1000元×3000户=300万元，
假定商圈内流动顾客群食杂品的购买量每月为120元，假 定商圈内企事业单位食杂品的购买量每月为180元，
假定某超市的市场占有率分别为：第一商圈30%，第二商 圈10%，第三商圈5%，企事业单位及流动顾客群各10%， 可推算出超市销售额：
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三、超市商圈营业额的计算方法
例题答案：
第一商圈：100万元×30%=30万元； 第二商圈：200万元×10%=20万元； 第三商圈：300万元×5%=15万元； 企事业单位：180万元×10%=18万元； 流动顾客群：120万元×10%=10万元； 总销售额：30万元+20万元+15万元+18万+12万元=95万
商圈及城市商业网点规划
226
231
注：每一因素按重要程度分成 5 个等级，每个地址各因素评分分布在-10 到 10 区间内
六、现代商圈的特点
➢开放性 ➢层次性 ➢交叉性
七、现代商圈理论
（一）集聚理论 商圈的大小取决于商业业态和功能的积聚程 度。 包括功能的积聚和同业种的积聚。
（二）规模理论
商圈的大小还取决于它的经营规模的大小。 集聚理论受到规模理论的制约和影响，积聚产 生的扩散效应不是越大越好。积聚产生的群体 规模要以现实的购买力来支撑。
第一节 商圈划定
一、商圈的含义及结构
商圈是指零售企业经营形式和服务能力所形 成的销售范围。
商圈既是地理概念，也是经营概念。
作为地理概念，指一定距离内顾客积聚的程 度，即人流状况，完全取决于区域的选择，所以 也叫区域定位法；
作为经营概念，即取决于业态种类和经营能 力所焕发的内聚力和辐射力大小作为划分商圈的 依据。
17 18 15 16
21
13
14 路
19
20
22 23
公
路
需求密度图
山区
山区
▲
▲
9 ▲ 10
● 15 16
公路
●▲
1
2▲ 3 4 铁
▲
●
●
●
5
6
7
8路
●
● 12 ▲ 13
14 ●
11
●
●
▲
▲
17 18 ▲ 19 ●
20
▲
21 ●
22 23●
公
路
图解：●表示现有商店， ▲表示可供选择的地点
商店密度和可选择的开设地点图
案例: 一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市购物，已知
商圈的划定方法
商圈的划定方法全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：商圈是城市中经济活动和商业交易频繁、商业区域密集和商业设施齐全的特定地区。
在城市规划和商业开发中，商圈的划定是非常重要的。
商圈的划定方法有很多种，下面我们就来详细了解一下。
商圈的划定可以通过地理位置来确定。
商圈通常会建立在城市的主要交通枢纽或人口密集地区附近，比如火车站、汽车站、机场、市中心等地。
商业设施和商店的密度会在这些地方更高，因此很容易形成商圈。
在这种方法下，商圈的边界可以根据地理位置来划定，比如以某条主干道或地铁线路为界。
商圈的划定也可以通过人口密度和消费水平来确定。
人口密集的地区往往有更多的购物需求，因此商业设施的密度也会更高。
而消费水平较高的地区也会有更多的高档商店和服务设施。
通过对人口密度和消费水平的综合考量，可以确定商圈的范围。
商圈的划定还可以通过产业结构和商业规模来确定。
一些城市会根据不同的产业特点和商业规模来确定不同的商圈，比如服装批发市场、电子产品集中区、奢侈品专卖店区等。
这种划分方法可以更好地满足不同消费者的需求。
商圈的划定还可以通过品牌影响力和竞争状况来确定。
一些知名品牌会选择在同一地区开设多家门店，形成一个品牌集聚区。
而一些新兴品牌也会选择在同一商圈内争夺市场份额。
通过对品牌影响力和竞争状况的分析，可以确定商圈的范围和特点。
商圈的划定方法多种多样，可以通过地理位置、人口密度、消费水平、产业结构、商业规模、品牌影响力和竞争状况等多个维度来确定。
在城市规划和商业开发中，选择合适的划定方法对于商圈的发展和运营至关重要。
希望上述内容能够帮助大家更好地理解商圈的划定方法。
第二篇示例：商圈是指一个集中了大量商业、服务性企业及零售点的区域，在这里，人们可以购物、用餐、娱乐、办公等各类活动。
商圈的划定方法是指如何确定一个地区是否适合发展成商业中心的区域，从而吸引更多的商家和消费者，推动当地经济的发展。
商圈的划定方法主要包括以下几个方面：一、地理位置和交通便利性商圈的地理位置至关重要，它需要位于人口密集区域或交通要道附近，以便吸引更多的顾客。
商圈选择办法
商圈选择办法一、商圈定义：从零售行业角度来看，商圈可以简视为商家的贸易区，是‚一家商店在这里招徕顾客的地理区域‛。
商圈按照规模可分为三个层次：核心商圈、次级商圈和边缘商圈。
如图：核心商圈是顾客的最主要来源。
对于移动行业而言，核心商圈可分为综合商圈和专业商圈。
综合商圈是指周边存在经营业绩良好的零售百货，综合超市以及IT市场等。
专业商圈主要指通信市场以及手机经营相对集中的区域。
二、优势商圈内具体布点位置选择：在确定建店商圈里需要对候选布点进行综合评估,选择最适合建店的具体位置。
1、人流量要多车站周边、大学周边、市区中心街道是人流量较多的地方。
人流量多，大型折扣店和百货、各种便利设施当然就会多，这样的协同效应会更加激活商圈潜力。
在这种商圈里，任何地段上的任何行业经营都会非常好，但问题是得考虑保证金和转让金等成本支出。
在这里需要考虑的是，与其选择前途不明的居住商圈地点，不如选择位于车站周边、大学周边、市区中心的地点。
2、要有很好的接近性（易于接触）店铺要位于人们容易找得到，而且很方便到达的地方，这就是‚接近性‛。
除了特殊情况，人们通常更愿意选择易于接近的店铺，构成店铺接近性的因素有很多，如：第一，附近是否有公交站点或地铁站，是否有人行道，店铺的出入口大小及是否醒目，是否有阶梯和停车设施，交通是否复杂，这些因素都对接近性产生影响。
第二，商圈内的剧院或者大型书店等便利设施也对网点产生重要影响。
3、小型低层办公楼比大型高层办公楼更适合通常人们都会认为，大型建筑密集的地方会比小型建筑密集的地方生意兴隆。
其实不然。
随着5天工作日的实行，除了中午时间，大型办公楼密集区域的人们都如潮水般流失，大多店铺都是处于虽营业但休业的状态。
小型办公楼密集区大部分位于车站周边，其交通网状况非常好。
4、须具备各种便利设施选址的好坏最终取决于顾客的判断。
顾客是否经常光顾是衡量好店铺的标准。
因为不论谁，当然都愿意光顾好找、方便到达的店面。
商圈商业的主要业态分类和基本要求
！商圈商业的主要业态分类和基本要求：1、超市要求选址在城区中心、居民区，商圈目标顾客为经营服务辐射半径0.5km，目标顾客以居民为主，营业面积应在300㎡以上，商品经营结构为以销售食品、生鲜食品、日用品为主，经营方式为采取自选销售方式，出入口分设，统一结算。
2、便利店要求选址在城区中心、居民区、交通要道，以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区，商圈目标顾客为目标顾客以居民、单身、年轻人为主，营业面积应在50㎡左右，商品经营结构为以销售食品、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，经营方式为以开架自选为主，统一结算。
3、大型综合超市要求选址在城市中心区、城郊结合部、交通要道、大型居住区附近，商圈目标顾客为经营服务辐射半径3km以上，目标顾客以居民、流动顾客为主，营业面积应在3000㎡以上，商品经营结构为大众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重本企业品牌开发，经营方式为采取自选销售方式，出入口分设，统一结算。
4、仓储商店要求选址在城乡结合部的交通要道，商圈目标顾客为经营服务辐射半径5km以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主，营业面积应在5000㎡左右，商品经营结构为以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价批量销售，经营方式为采取会员制，自选销售方式，出入口分设，统一结算。
5、专业店要求选址在城区中心、专业街以及百货店、购物中心内，商圈目标顾客为目标顾客以有目的地选择某类商品的顾客为主，营业面积根据商品特点而定，商品经营结构为以销售某类或某种商品为主，体现专业性、深度性，其品种丰富，选择余地大，经营方式为采取柜台销售或开架面售方式。
6、大型专业店要求选址在城区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近，商圈目标顾客为经营服务辐射半径5km以上，目标顾客以有目的地选择某类或某种商品的流动顾客为主，营业面积应在2000㎡以上，商品经营结构为以销售某一大类商品为主，其品种齐全、选择余地大，经营方式为采取自选销售和开架面售相结合方式。
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林 集 为 口
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，如 合、 合等 单一 色，
住商 商教 。特 商圈 消费
等特色。
者具有多元化的特点。
备注
例如：上海的南京 静安寺、徐家汇。
路
、例 如 ： 上 嘉定江桥
海
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三
林
、
例如：上 人民广场
海
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例如：松 奉贤南桥
江
大
学
城
、 例如：上海的新天地
规范并明确有关商圈定义及新址含义 解释开发过程中，区分商圈优先发展次序的方法 列出公司在审批通过个案时，所采用的评估新址的标准
备注
项目周边商圈范围的人口数量达到15万为合适，其中主力商圈范围内的人口数量要达到总数的40%。如人口数量达到30万及以上，在项目评估 时应给予适当的加分。
图例
商圈顾客的来源:
项目
主力商圈 次主力商圈 边缘商圈
项目 主力商圈 次主力商圈 边缘商圈
1、居住人口: 该商圈地域的常住人口，是商圈 的基本客流。
商圈划定标准
商圈 等级
A级商圈
商圈划定及定义
B级商圈
C级商圈
D级商圈
其他商圈
定义
市级商圈： 购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、 旅游、商务、酒店、会展等综合功 能高度集聚；有丰富的城市和商业 历史文化积淀，有相当数量的知名 品牌，有一定数量的地标性商业建 筑；交通、市政等基础设施配套完 善。
区级商圈： 服务对象为本区域常住人口 和各类外来人群；日客流量 达到20万人次；商业集聚在 不少于8公顷的范围内；商 业设施建筑面积约为20-60 万平方米.
商圈划定及定义
商圈 类型
商业
社区
CBD
教育
混合
定义
商业集中的地区,其特色
是指两种或两种以上形
为商 各种 闹。 速、 购买
圈商及其流大店消消行、林费费、流立金习娱动额性、乐人比具繁、口较有华冲多高快热动、住费讲家庭户习究用聚性便品集为利购的消性买地 费、率区群亲高稳切。。定感其消，，
办公大楼 上班族聚 消费习性 外就餐人 平较高。
2、工作人口: 不居住该商圈而工作在此商圈的 人口，利用上下班就近购买。
3、流动人口: 指在交通要道、商业繁华地区、 公共活动场所过往的行人，是这些地区商铺的 主要顾客来源。
居住人口与工作人口是零售店核心商圈与次 级商圈客流的主要来源。
流动人口是零售店边缘商圈客流的主要来源。
商圈划定及定义
商圈层次
主力商圈
次主力商圈
边缘商圈
定义
范围为项目半径1km的距离内。也称第一商圈， 是指最接近项目的区域。在主力商圈内，消费 者购物最为方便，一般情况下，55%-65%左右的 顾客会来自主力商圈。在主力商圈内，顾客占 长住人口的密度较高，顾客的月平均购货频率 最高，顾客步行来在15分钟以内。
备注
例如：上海的陆家嘴、静安寺，杭 例如：上海的南方商城、长 例如：上海的三林、嘉定江 例如：上海的中远两湾城、
州的武林广场，宁波的天一广场。 寿路。
桥。
嘉里华庭、嘉定新城。
例。
B级、C级、D级商圈为主要的目标商圈。
规范并明确有关商圈定义及新址含义 解释开发过程中，区分商圈优先发展次序的方法 列出公司在审批通过个案时，所采用的评估新址的标准
社区商业综合： 商圈内有大量居民,而且也 有明显的零售商业行为。主 要以区域和周边居民为主要 服务对象，是一种新型的社 区商业形态。
居民区： 商圈内有大量居民,但相对明 特定市场： 显缺少商业行为。服务对象 商圈是一个相对独立存 为区域内以及部分外来消费 在的封闭区域(大型超级 者的属地型商业；便民利民，市场,机场,大型购物中 满足居民日常生活需求提升 心等,地铁) 居民生活品质。
范是域较的内围指内为顾。为位，方客项于顾便。主客，一目力较在般半商为次来径圈分主说1-外散力，2k围，商顾m的的但圈客距次顾内步离要客聚行内区来集来。域店着店也。购在15称2在买%5-第这商分25二一品钟%左商区也以右圈，范是内来行围 指 散 商 来为 位 居 店 店项 于 着 购 在目 次 约 买30半 主 商1分0径 力 品%钟左商 中2以-右圈 不3上k的以 太。m顾的外 方客距的 便，离区 。在内域 一这也。 般个称在 来区第边 说域三缘 顾的商商 客顾圈圈 步客，