高速铁路估价案例分析
京沪高铁 价值评估报告
京沪高铁价值评估报告根据我的价值评估报告，京沪高铁是中国境内最重要的高速铁路之一。
首先，京沪高铁的建设使得京沪两大经济中心之间的交通时间大大缩短，从原来的10多个小时缩短至4个小时左右。
这极大地促进了市场经济的发展和区域经济的一体化，为两个城市之间的跨区域合作提供了有利条件。
京沪高铁的开通也使得人们的出行更加方便快捷，有助于推动旅游业的发展，促进消费和人流的流动，进一步拉动经济增长。
其次，京沪高铁对于环境保护和减少交通拥堵也具有积极的影响。
高铁的运行速度快且稳定，相比汽车和飞机更加节能环保，减少了沿途的尾气排放和噪音污染。
同时，高铁的建设和运行也减少了大量的道路和航空交通压力，缓解了交通拥堵问题，提高了整体交通运输的效率和质量。
此外，京沪高铁的建设不仅带来了经济效益，还为城市发展和基础设施建设提供了重要的支持。
高铁线路沿途设有多个车站，吸引了大量的人口和资源流动，并推动了周边地区的城市化进程。
这些站点也成为了当地经济发展的重要节点，加速了当地基础设施的建设，包括道路、电力、供水等，提高了区域的整体发展水平。
同时，京沪高铁的建设也带动了相关产业的发展，如旅游、餐饮和物流等。
最后，京沪高铁对于国家整体交通运输体系的完善和提升也具有重要意义。
作为中国现代高速铁路网络的重要组成部分，京沪高铁与其他高铁线路相连接，形成了庞大的高速铁路网。
这为国内外的人员流动和物资运输提供了便利，有利于推动国家区域协调发展和经济合作。
此外，高铁作为一种先进的交通工具，也为中国在交通运输领域的科技研发和产业化提供了重要支撑，提升了国家的综合实力和国际竞争力。
综上所述，京沪高铁在交通运输、经济发展、环境保护和国家整体建设等方面具有重要的价值。
它的建设和发展有助于促进区域经济一体化、提升交通运输效率、推动基础设施建设、推动科技创新和推动国家综合实力的提升等方面。
因此，京沪高铁是一项具有重要战略意义和长期效益的基础设施建设项目。
高速铁路土地估价案例分析
高速铁路土地估价案例分析引言：高速铁路土地估价是指对即将修建或已经修建的高速铁路所涉及的土地进行评估和估价的过程。
高速铁路作为一项重要的基础设施建设项目，其修建对土地的需求量大、对周边土地价值的影响也很大。
因此，对高速铁路土地进行准确的估价，对于政府部门的土地收购和征地补偿工作、铁路公司的建设规划和资金筹集以及土地经营者的土地出让和财产保值等方面都具有重要的意义。
本文以一些地区的高速铁路土地估价案例为例，对高速铁路土地估价的方法和过程进行分析。
1.土地估价法选择：根据案例所在地区的法律法规和估价需求，我们选择了收益法和比较法两种主要的土地估价方法进行估价。
2.收益法的应用：收益法是通过对土地进行开发潜力和收益预测，来估计土地的价值。
首先，我们对高速铁路沿线的土地进行规划和评估，确定可开发的土地面积和潜力。
其次，结合市场数据和经济预测，预测高速铁路修建后对土地周边产业的影响及价值提升情况。
最后，通过现金流折现法和利润余额法等方法，计算出土地的合理价格。
3.比较法的应用：比较法是通过与周边已有或类似土地的交易价格进行对比，来估计土地的价值。
我们将高速铁路沿线的土地与附近类似特点的土地进行对比，对其交易价格进行调查和分析。
根据这些数据，结合高速铁路修建的时间、路线、沿线城市的经济发展情况等因素，对高速铁路沿线土地的价值进行调整，并最终确定估价结果。
4.数据采集和分析：为了得到准确的估价结果，我们需要收集和分析大量相关数据。
包括但不限于高速铁路项目的规划和设计文件、土地的现有利用方式和市场价格、附近区域的经济发展情况和规划、土地周边的交通、教育、医疗等基础设施情况等。
对这些数据进行系统的整理和分析，能够更好地支持估价结果的准确性和可靠性。
5.评估结果和报告：根据数据分析和模型计算，我们将得到高速铁路土地的估价结果。
最后，我们将编制一份详细的估价报告，包括对整个估价过程的介绍、数据采集与分析的方法和结果、估价模型和计算过程的说明、估价结果的解释和合理性分析等。
高速铁路土地估价案例分析
高速铁路土地估价案例分析高速铁路客运站建设区商业建设用地土地使用权出让价格估价案例分析一：项目区域概况随着武广高速铁路专线的开工建设，郴州市城市基础设施建设进入新一轮的快速发展时期，政府将进一步加大城市基础设施建设的力度。
现拟定对武广高速铁路客运站地区用地进行储备。
目前区域内主要以工业、仓储用地和其它用地为主，有少量居住、公共设施、对外交通和市政公用设施用地。
现规划为以武广客运站新区为核心的新型商务区，规划面积公倾，其中经营性用地公倾。
武广高速铁路专线将2009年底全线通车，到时，区域的商业繁华程度，区域功能和环境质量应得到较大的改变和提升。
二：估价项目概况估价项目座落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M。
规划用地面积4865.2平方米，用地性质：商业，容积率，覆盖率为45%，绿化率为25%。
估价目的：为国有建设用地土地使用权出让价格提供参考。
估价基准日：2008年8月15日。
三：委估项目的初步分析1、土地使用权出让估价应遵循公开、公平、公正的原则，交易是一种市场行为，其价值类型应采用公开市场价值标准，估价基准日应为土地使用权出让日（即为未来土地使用权成交日期）。
2、土地使用权价格的增值来源于规划的武广高铁客运站建设和运营，设定该区域的城市规划，按期实施。
影响地价的因素，如商业繁华度，基础公用设施状况，交通网络，环境情况等变化与规划中的数值变化不大。
3、本次估价项目是在已有规划限制条件下的土地使用权价格评估，估介项目不存在虚征地和无法利用面积，其容积率便为规划容积率，土地用途按2008年8月实施的国家标准《土地利用现状方案》中的二级分类界定。
4、价格内涵：在已有的规划限制条件及实际开发程度（通过现场踏勘，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整），用途为商业用地，土地使用权期限40年，于2008年8月15日国有建设用地土地使用权出让价格。
四：土地使用权价值测算过程分析1．评估方法选择根据《城镇土地估价规程》中规定，主要估价方法有市场比较法，收益还原法，剩余法（假设开发法），成本逼近法，在实际运用中，还有基准地价系数修正法。
高速铁路建设的经济效益评估
高速铁路建设的经济效益评估近年来，我国高速铁路建设取得了不可忽视的成就。
高速铁路的建设成就了我国交通设施的先进性，提高了人们出行速度，全面推进了我国现代化的进程。
但是高速铁路建设所带来的经济效益则是人们普遍关注的焦点。
这篇文章将基于我国高速铁路建设的现状，对高速铁路建设的经济效益进行评估，以期对未来国家高速铁路建设有更好的指导和建议。
首先，我们来了解一下我国高速铁路的发展现状。
目前我国高速铁路连接了全国多个重要城市，覆盖了大部分经济发展最为活跃的地区，建设成本巨大。
其中，武汉至广州高铁、沈阳至大连高铁、京津城际高铁、广州至深圳城际高铁等项目，都是高速铁路建设的典型案例。
03年开始，国家启动了“四纵四横”高速铁路建设规划，在之后的十几年里，我国高速铁路的密度不断加大，建设速度不断加快。
根据国家统计显示，截止2019年底，中国高速铁路总里程数已经达到了3.8万公里，是全球高铁总里程数的两倍以上。
高速铁路短短几年内取得了如此骄人的成绩，对我国经济发展都产生了巨大的影响。
其次，我们来探究一下高速铁路建设的经济效益。
高速铁路建设对经济发展的影响十分显著。
首先，高速铁路建设可以为我国各地之间的交流提供了便利。
相较于飞行和汽车，高速铁路的优势在于它可以穿梭于城市之间，同时速度也较快，因此成为了中短途旅行的首选。
这样一来，各种经济活动就可以在距离不再是障碍的情况下展开。
其次，高速铁路建设也可以为当地的旅游业带来更多的机会。
高速铁路旅游在日益普及，高铁旅游专列、一日游、周末游等形式呈现，这不仅解决了游客出行难题，提升了旅游体验感，也为旅游业带来了更大的市场需求和商机。
第三，高速铁路建设对于疏解城市人口扶持周边经济的发展起到了极大的推动作用。
除了城市之间的连接功能之外，高速铁路也是城市与周边城镇之间的重要枢纽。
依托于高速铁路建设，城市周边的经济发展也能够被活跃起来。
随着人们对于居住习惯的改变、旅游观念的转变、生活方式的多样化带来的市场需求的增加，高速铁路建设也可以为周围城镇的发展提供重要的支持。
[我国高速铁路客运中的运输需求价格弹性的估算方法]高速铁路客运需求
![[我国高速铁路客运中的运输需求价格弹性的估算方法]高速铁路客运需求](https://img.taocdn.com/s3/m/ce94c7cb0066f5335b812135.png)
[我国高速铁路客运中的运输需求价格弹性的估算方法]高速铁路客运需求[我国高速铁路客运中的运输需求价格弹性的估算方法]高速铁路客运需求我国高速铁路客运中的运输需求价格弹性的估算方法实验报告汇报人：第六小组一、引言：中国高铁现已成为我国乃至世界的热点问题与话题，中国高铁不仅在国内有高速的发展与成长，而且已走出国门，走向世界。
而且随着社会主义建设事业的迅速发展，人民物质、文化水平得到很大提高，旅客运输量大幅度增长，运输需求结构也有很大变化，而客运需求增长势头强劲。
因此票价的影响也越来越强大，对需求价格弹性的研究也越来越多。
需求价格弹性表示在一定时期内一种商品的需求量变动对于该商品的价格变动的反应程度。
需求函数是指一种商品的需求数量和影响该商品需求数量的各种因素之间的数量关系。
本文从构建高铁运输需求函数入手，通过需求价格弹性的计算公式计算我国高速铁路客运中的运输需求价格弹性进行分析。
二、影响因素：如何估算运输需求价格弹性一直是运输经济研究领域中的一个热点问题。
影响运输需求价格弹性估算值大小的有客观因素，如运输对象、旅行目的旅行距离等；也有研究过程中的外部因素，如数据采集的方法、数据采集的时间跨度、所用的预测模型等。
1、运输对象、旅行目的旅行距离（1）本文探讨的研究对象为高铁乘客；（2）交通高峰时段与非高峰时段的价格弹性差异，实际上是因旅行目的的不同所引起的。
高峰时段的出行者以上班族为主，对时间性要求高，非高峰时段的出行者中旅行和购物等人群所占比例相对高一些，时间性要求较低，价格弹性较大。
2、数据采集的时间跨度考察时间的长短对弹性计算变动有很大的影响，且对于这种变化规律的认识意见还不一致。
3、所用的预测模型和数据采集的方法采用不同的需求模型和数据的统计方法会影响所计算的弹性。
只要用两种不同的函数对已有的数据进行简单的回归分析即可证明。
而在实际数据中使用合计数据时，如整条铁路的需求数据，那么得到的弹性往往高于针对个别旅行者的数据和个别选择模型计算出的弹性。
高速铁路线路方案优选研究及实例分析
高速铁路线路方案优选研究及实例分析高速铁路线路方案优选研究及实例分析引言：近年来，高速铁路在我国交通建设中起到了举足轻重的作用。
建设一条高速铁路线路需要经过前期的线路方案优选研究，以确定最佳的线路方案。
本文将介绍高速铁路线路方案优选研究的意义和流程，并结合实例分析，探讨如何在实际工程中进行线路方案的优选。
一、线路方案优选研究的意义线路方案优选研究是高速铁路建设的重要一环，其意义主要体现在以下几个方面：1. 提高运输效益：线路方案优选可以通过考虑线路长度、坡度、曲线半径等因素，找到最优的线路方案，以减少运输时间、提高运输效益。
2. 保障工程安全：线路方案优选还需要充分考虑地质条件、地形状况、气象因素等影响工程安全的因素，确保线路建设过程中不会出现安全问题。
3. 降低建设成本：通过合理选择线路方案，可以减少地质治理、桥梁隧道等工程量，降低建设成本。
二、线路方案优选研究流程1. 收集基础数据：首先，需要收集相关的基础数据，包括地理地质数据、经济社会数据、交通流量数据等。
这些基础数据是进行线路方案优选的依据。
2. 制定评价指标体系：根据高速铁路建设的要求，制定评价指标体系，包括运输效益、工程安全、环境影响等方面的指标。
这些评价指标将被用来评估不同线路方案的优劣程度。
3. 确定候选方案：根据基础数据和评价指标体系，确定若干候选方案。
候选方案应该覆盖不同可能的路线和区域。
4. 评价候选方案：对每个候选方案进行评价，根据评价指标体系对其进行分析和比较。
评价可以采用定性和定量的方法，如层次分析法、模糊综合评价法等。
5. 优选最佳方案：根据评价结果，确定最佳的线路方案。
最佳方案应该在综合评价上具备最高的得分，并满足高速铁路建设的要求。
三、实例分析以某高速铁路线路方案优选研究为例进行分析。
该铁路线路经过的地区地形复杂，地质条件较为复杂，但是交通流量大，具有较高的经济和社会效益。
线路方案优选研究流程如下：1. 收集基础数据：收集了该地区的地理地质数据、经济社会数据、交通流量数据等。
铁路工程概算案例
铁路工程概算案例咱就说有这么一个铁路工程，从A城到B城，这可不是个小工程啊。
一、工程概况。
这条铁路全长大概200公里，中间还设了好几个站点呢。
有那种大型的中转枢纽站点，也有一些小的停靠站，方便沿线的居民出行。
二、工程费用的大头土地征用与拆迁补偿。
首先呢，这铁路得有地儿建对吧。
沿着这200公里的线路，有些地方是农田，有些地方是居民的房子啥的。
为了让铁路顺利通过，就得跟老乡们商量征地的事儿。
比如说，有一块10亩的农田，按照当地的地价，每亩得补偿个5万块钱，这一下就是50万没了。
还有些居民的房子，这拆迁补偿就更复杂了。
有的房子大，有的房子装修得好，得请专业的评估人员来评估。
像老李家那两层小楼，又新又漂亮，评估下来拆迁补偿得给个80万。
这一路算下来，光是土地征用和拆迁补偿，就花了差不多3000万。
这可真是一笔不小的开支啊，就像你要去人家家里做客，还得先给人家一笔“入场费”似的。
三、路基工程费用。
接下来就是路基工程了。
这就好比是铁路的地基，得打得稳稳当当的。
路基工程包括挖土方、填土方，还有一些加固处理。
就说挖土方吧，这么长的铁路线，得挖好多好多土。
雇了好多工程车和挖掘机，那挖掘机的大铲子一挥，“哐哐”地挖土。
按照工程量算下来，每立方米挖土的成本是30元，总共要挖50万立方米的土，这挖土方就得花1500万。
填土方也不简单呢。
有些地方地势低，得把土填起来。
这填土还得有讲究，不是随便填填就行的，得一层一层压实，保证质量。
每立方米填土算上运费、压实的费用啥的，大概是50元。
总共要填30万立方米的土，这填土方的费用就是1500万。
还有路基的加固处理，像一些软土地基，得打桩啊、做一些特殊的处理。
这部分费用又花了2000万。
所以这路基工程总共的费用就是1500 + 1500 + 2000 = 5000万。
四、轨道工程费用。
轨道可是铁路的关键部分啊，就像火车的“专用跑道”。
钢轨的采购就是一大笔钱。
这钢轨得质量好啊，毕竟火车那么重，在上面跑来跑去的。
高速铁路建设中的测绘技术应用案例分享
高速铁路建设中的测绘技术应用案例分享在如今科技飞速发展的时代，测绘技术在各个领域都发挥着重要作用。
其中，在高速铁路建设过程中，测绘技术的应用更是不可或缺的一环。
本文将分享一些测绘技术在高速铁路建设中的应用案例，展示这些技术在实践中的价值和作用。
一、地形测量与建模在高速铁路建设中，准确的地形测量与建模是必不可少的。
它既可以帮助工程人员分析地形变化，确定轨道线路的走向，又可以为工程设计提供重要的数据支持。
测绘技术的应用可以通过无人机、激光雷达、卫星遥感等手段，对地形进行全方位的测量和建模，将地形的各种细节完整地呈现在工程人员面前。
案例分享：在某高速铁路建设项目中，工程人员使用激光雷达进行地形测量和建模。
他们通过激光雷达扫描整个建设区域，获取了大量的地形数据。
这些数据经过处理和分析后，生成了高精度的地形模型，为工程设计提供了重要的依据。
通过对地形模型的分析，工程人员成功确定了铁路线路的走向，保证了工程的顺利实施。
二、基坑和桩基施工监测高速铁路建设中的基坑和桩基施工是一个非常重要的环节。
为了确保施工质量和安全，对基坑和桩基进行准确的监测是必要的。
测绘技术的应用可以通过全站仪、摄影测量等手段，对基坑和桩基进行实时监测，及时发现并解决出现的问题，提高施工效率和质量。
案例分享：在某高速铁路建设项目的桩基施工中，工程人员使用全站仪对桩基进行全方位的测量。
通过全站仪可以测量桩基的位置、高程、倾斜度等参数，并实时将测量结果传输到电脑上进行处理和分析。
通过对测量结果的比对和分析，工程人员可以及时发现桩基施工过程中出现的偏差，对施工人员进行指导和调整。
这样不仅可以提高施工质量，还可以避免可能出现的安全隐患。
三、隧道建设中的测绘技术应用在高速铁路建设中，隧道的建设是一个比较复杂和困难的任务。
为了确保隧道的安全和质量，测绘技术在隧道建设中的应用显得尤为重要。
它可以通过地面测量、无人机、地下雷达等手段，对隧道的设计和施工进行全方位的监测和控制，保证隧道的精度和稳定性。
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高速铁路客运站建设区商业建设用地土地使用权出让价格估价案例分析一：项目区域概况随着武广高速铁路专线的开工建设，郴州市城市基础设施建设进入新一轮的快速发展时期，政府将进一步加大城市基础设施建设的力度。
现拟定对武广高速铁路客运站地区用地进行储备。
目前区域内主要以工业、仓储用地和其它用地为主，有少量居住、公共设施、对外交通和市政公用设施用地。
现规划为以武广客运站新区为核心的新型商务区，规划面积552.65 公倾，其中经营性用地365.12 公倾。
武广高速铁路专线将2009 年底全线通车，到时，区域的商业繁华程度，区域功能和环境质量应得到较大的改变和提升。
二：估价项目概况估价项目座落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M规划用地面积4865.2平方米，用地性质：商业，容积率4.0, 覆盖率为45%，绿化率为25%。
估价目的：为国有建设用地土地使用权出让价格提供参考。
估价基准日：2008年8 月15 日。
三：委估项目的初步分析1、土地使用权出让估价应遵循公开、公平、公正的原则,交易是一种市场行为, 其价值类型应采用公开市场价值标准, 估价基准日应为土地使用权出让日（即为未来土地使用权成交日期）2、土地使用权价格的增值来源于规划的武广高铁客运站建设和运营，设定该区域的城市规划，按期实施。
影响地价的因素，如商业繁华度，基础公用设施状况，交通网络，环境情况等变化与规划中的数值变化不大。
3、本次估价项目是在已有规划限制条件下的土地使用权价格评估，估介项目不存在虚征地和无法利用面积，其容积率便为规划容积率，土地用途按2008年8月实施的国家标准《土地利用现状方案》中的二级分类界定。
4、价格内涵：在已有的规划限制条件及实际开发程度（通过现场踏勘，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整），用途为商业用地，土地使用权期限40 年，于2008 年8 月15 日国有建设用地土地使用权出让价格。
四：土地使用权价值测算过程分析1．评估方法选择根据《城镇土地估价规程》中规定，主要估价方法有市场比较法，收益还原法，剩余法（假设开发法），成本逼近法，在实际运用中，还有基准地价系数修正法。
估价项目已进行了土地开发，用地性质为商业，属于经营性用地，结合本次估价目的，本次估价不宜选用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价。
估价项目为待开发土地，规划限制条件明确，应选剩余法（假设开发法）进行估价，同时该区域同一供求圈内，已有交易案例，宜选用市场比较法进行估价。
最后综合两种估价结果确定土地使用权价格。
2．剩余法测算思路在预计开发完成后不动产正常价格的基础上，扣除预计的正常成本及有关专业费用，利息，利润和税费等，以价格余额来估算待估土地使用权价格的方法。
评估土地价格的基本公式为：V=A-B-C式中：V:待估土地价格A ：开发完成后的土地总价值或房地产总价值B:整个开发项目的开发成本。
C开发商的合理利润从上述计算式中看出，遵循最有效利用原则，确定合法合理的最佳开发利用方案和准确预测未来开发完成后不动产总价值，是保证剩余法估价结果准确性的前提条件，也是估价人员应把握的关键问题。
2.1 ：最佳开发利用方案的确定：最佳开发利用方案包括用途，规模，档次等内容。
①委估宗地所在城市具有丰富的旅游资源，是全国优秀旅游城市之一，旅游产业已走进全省前三强，年接待客人从2006 年563 万人次增长到2007年末的798 万人次，到2008 年上半年已完成接待游客435万人次，旅游产业呈现蓬勃生机，同时该市为全国的重要能源基地。
全年公路，铁路客运量3000 万人数，流动人口量大，据专业人员预测，待高铁建成运营后，流动人口将增至5000 万人次。
②待估宗地位于以武广新区为核心的新型商务区，G107，S322 贯穿该区域东西南北，有辐射华南各省市的长途汽车站和2009 年底通车的高铁客运站，对外交通十分方便，距市级商服中心7 公里，距市政治文化中心5 公里，距旅游景点最近8公里、最远30 公里③该市拥有一个五星级宾馆，二个准四星级宾馆，五个三星级宾馆，有2000 多间客房，皆处于中心城区及周边。
据旅游外事部门统计资料显示，全市宾馆在旺季入住率达98%以上，淡季入住率可达75% 以上，连续五年全市餐饮住宿消费年均以10%增长。
另外在中心城区，甲级写字楼一座，乙级写字楼三座，一般写字楼四座，随着电子商务的流行和新经济概念的出现，目前的写字楼也出现了所谓“so-ho ”概念。
即“ small office ，homeoffice ”（小办公室，家庭办公室）。
这将对写字楼的发展趋势产生一定的影响。
综合上述城市性质、待估宗地的位置、当地房地产市场的接受能力等三方面分析，未来开发完成的物业类型为酒店宾馆为最有效开发利用方案。
2.1.1 ：最佳规模从当地城市建设有关部门获悉，在现状地质条件下，建、构筑物在16 层以下，建造成本最省，同时符合报酬递增递减规律。
从市场上类似物业看，地面4 层采用裙楼式结构，裙楼功能设定为酒店餐饮，购物中心，休闲等。
主楼为客房。
根据委托人提供的规划限制条件及信息，未来开发完成后的不动产总建筑面积S= 4865.2 X 4= 194608平方米，最大底面积S= 4865.2 X 45%= 2189.34 平方米。
1 －4 层为裙楼，按最大覆盖率来设计，则1 －4 层的总建筑面积= 2189.34X 4=8757.36 平方米主楼的建筑面积= 19460.8－8757.36 =10763.44 平方米。
根据类似物业功能设计看，裙楼部分有1/2 的建筑面积为餐饮，可承接宴席；另有1/4 的建筑面积为桑拿；1/4 的建筑面积为会议中心。
依据《餐饮酒店设计规范》要求，结合当地物业设计建造情况，一桌席/16 平方米（包含服务设施），则该物业可设置酒席总桌数：（8757.36 X 1/2 ）/16 = 273.67 〜274 桌。
根据《旅馆设计规范》，结合当地类似物业实际情况，一标准间/38 平方米（包含服务设施），则该可建置客房数量：10763.44/38 平方米=281.67 = 282房间。
2.1.2 ：档次根据该市经济发展趋势，及人民生活水平，未来房地产市场发展趋势，建造装饰装修成三星级宾馆为宜。
2 .2 ：未来开发完成后不动产价值测算思路开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势结合进行确定。
确定方法有两种：一是对开发完成后拟采用出售的土地或房地产价值，可用类似不动产正常交易成交价格，采用市场比较法与长期趋势法结合进行确定。
二是开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。
估价项目定位为三级宾馆，属收益性房地产，采用自营为主，部分功能承包经营方式，故采用第二种方法确定未来开发完成后不动产价值。
运用收益还原法其难点在于如何准确确定客观收益和还原利率。
2.2.1 ：客观收益的确定年客观收益等于年有效毛收入减去年运营费用，再加上其他归属产权主体衍生的收益。
在实际操作中，获取年客观收益的途径主要有三种途径：①是采用市场上类似物业租金水平比较确定。
在同一供需圈内或类似地区有类似出租的物业，选取三个以上，相似规模，类似经营状况的宾馆的租金。
在区位条件、人流量、规模、档次、经营状况等因素方面进行比较确定。
②是采用类似物业经营状况比较确定。
在同一供需圈内，选取三个具有正常经营能力和管理水平良好的类似物业近五年的会计报表（资产负债表，损益表，经营销售利润表，现金流量表）确定其净利润，然后减去归属于行业的正常利润，求得归属于不动产的客观收益，在此基础上，进行区位条件、人流量、规模、档次、经营状况等因素方面比较确定委估物业的客观收益。
③根据物业规模直接测算求取客观收益当地市场上，宾馆整体出租或承包的案例极少，各物业经营管理水平相差大，故本次估价采用第三种途径确定其客观收益。
根据当地旅游外事局、旅游餐饮行业协会统计资料，确定旅馆餐饮年淡、旺季时间，客房入住率，餐饮上座率，客房收费标准，桑拿人均消费水平，会议中会收费标准，求取客观收益。
委估项目未来开发完成后的不动产，客房282间，酒席274 桌，会议间5 间，桑拿房55间。
根据有关部门统计资料和未来市场发展状况，估算物业经营收入。
1）、客房，旺季，时间6个月，入住率90%。
房价148元/ 间.天，淡季，时间6个月，入住率75%。
房价118元/间.天，一年按365 天计算。
经营收入=（148X 90%x 6/12+118 x 75%x 6/12 ）x 365x 282 = 1272.21 万元2）、餐饮，旺季，时间6 个月，平均每月开席2500 桌/月，淡季，时间6个月，平均每月开席1200桌/月，580元/桌。
经营收入= 2500x 680x 6+1200x 680x 6= 1287.6 万元3）、桑拿部，每日平均营业时间12 小时，平均开房率为35%，每房平均消费300 元/间经营收入= 300x 55x 365x 0.35 = 210.79 万元4）、会议中心，每天800 元/间，平均使用率40%经营收入=800x 5x 365x 40%= 58.4 万元5）、整个物业的有效年毛收入=（1 ）+（2）+（3）+（4）=2631.17 万元。
6）、根据对类似物业调查分析，客房的经营成本和相关税费为经营收入的45%，客房的经营成本及相关税费为经营收入60%，桑拿的经营成本及相关税费为35%，会议中心的经营成本及相关税费为25%。
年纯收益测算如下：1272.21 x （1—45%）+1287.6x （1—60%）+210.79x （1 —35% +58.4 x（ 1 —35% =1395.57 万元。
则整个物业的年客观纯收益为：1395.57 万元。
2.2.2 ：还原利率的确定还原利率为投资回报与所投入资本的比率，作为投资收益性房地产，投入的资本即为房地产价格，投资回报即为房地产预期会产生的净收益。
根据《城镇土地估价规程》还原利率确定有三种方法，一是土地纯收益与价格比率法，二是安全利率加风险调整值法，三是投资风险与投资收益率综合排序插入法。
本次估价宜采用第一种和第二种方法综合确定。
①、根据对本市三栋大厦的租售价比调查如下：②、列表对本市几位投资者投资类似物业期望回报调查，综合得如F表两种方法求得结果相差不大，采用简单算术平均值确定本估价项目的还原利率：9.27%223、计算公式的选择及收益年限的确定。
委估项目开发完成后的不动产属新建物业，据类似物业的运营状况调查，设定在装修装饰不变的情况下，开始三年内收益低于正常的收益，之后十年间将逐年增长，接着有5至8年的稳定期，最后收益将每年递减。