住宅层数设置与确定
建筑层数的确定
房屋建筑学
房屋建筑学
建筑层数的确定
影响建筑层数的因素：
使用性质； 基地环境和城市规划的要求； 建筑结构、材料和施工的要求； 建筑防火要求；用途不同，使用对象不同，对层数的
要求就会有差异。
如在幼儿园设计中，考虑到幼儿的生理特点
、活动特征以及必要的安全性，建筑层数不应超
如砌体结构，墙体多采用砖或砌块，自重大、整体性 差，下部墙体厚度随层数的增加而增加，故建筑层数一般 控制在6层以内，常用于住宅、宿舍、普通办公楼等大量 性建筑。
框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、筒体结构 ，由于抗水平荷载的能力增强，故可用于宾馆、高层写字 楼、高层住宅等多层或高层建筑
各种结构体系的适用层数
过3层；
小学、中学的教学楼层数应分别控制在4层
、5层以内；
影剧院、体育馆、车站等建筑，由于聚集
的人数多，疏散时人流集中，为了疏散安全，也
应以单层或低层为主。
1.2 基地环境和城市规划要求
做到建筑与环境协调一致，并符合城市总体规划的要求。
1.3 建筑结构、材料和施工要求
建筑结构形式和材料也是决定房屋层数的基本因素 。
1.6 经济性要求
建筑物单方造价一 般与建筑层数密切相关, 以砖混结构住宅为例， 在墙身截面尺寸不变情 况下，随着层数的增加 ，单方造价将有所降低 。但到了6层以上时，由 于砖墙截面尺寸的变化 ，层数增加使单方造价 显著上升。一般情况下 以5层比较经济。
在建筑群体组合中 ，个体建筑层数愈多， 用地愈经济。把一幢4层 房屋与4幢单层平房相比 较，在保证日照间距的 条件下，用地面积要增 加近2倍。
1.4 建筑防火要求
按《建筑设计防火规范》和《高层民用建筑设计防 火规范》的规定，建筑的层数与建筑的耐火等级有关， 耐火等级为一、二级的民用建筑，层数原则上不受限制 ；耐火等级为三级时，层数不应超过5层；耐火等级为四
房屋建筑学-建筑层数和建筑高度的确定
建筑层数和高度增加，意味着更多的居民和商业活动集中在一个有限的空间内，对城市基础设施的承 载能力提出了更高的要求。因此，在确定建筑层数和高度时，需要充分考虑城市基础设施的承载能力 。
05
实际案例分析
高层建筑案例
上海中心大厦
作为中国第一高楼，上海中心大厦以632 米的高度成为了全球第三高的建筑。它 不仅提供了优质的办公和商业空间，还 拥有观景台和餐厅，为游客提供了一览 上海全景的视角。
建筑功能与用途
住宅建筑
住宅建筑的高度通常较低，以满足居住需求。
商业建筑
商业建筑的高度较高，以满足商业活动的需求。
工业建筑
工业建筑的高度根据生产需求而定，一般较高。
建筑结构与技术
结构形式
不同的结构形式对建筑高度有不同的 限制。例如，钢筋混凝土结构适用于 高层建筑，而木结构和砖石结构则相 对较低。
技术水平
日本传统民居
日本传统民居以低层建筑为主，常见的有木 结构和土、石结构。这些民居注重与周围环 境的协调，采用自然通风和采光的设计，体
现了日本传统建筑文化的特点。
感谢集约化利用，提高土地使用效 率。
建筑层数的增加可以拓展城市空 间，缓解城市人口压力，为城市 发展提供更多可能性。
建筑成本与收益
建筑成本
建筑层数越高，建筑成本也越高，包括材料、人工、 设备等方面的投入。
经济效益
建筑层数的增加可以提高建筑容积率，从而增加开发 商的经济效益。
帝国大厦
位于美国纽约的帝国大厦是一座标志性的多 层建筑，高度381米，共有102层。这座大 楼不仅是纽约的地标，也是美国历史上的重 要建筑之一。
低层建筑案例
苏州园林
苏州园林是中国传统园林建筑的代表，以低 层建筑为主，注重与自然景观的融合。这些 园林建筑多采用木结构和传统材料，如瓦、 砖、石等，体现了中国传统文化中的“天人 合一”思想。
高层住宅的层数确定
高层住宅的层数确定随着城市化进程的不断推进，高层住宅层出不穷，成为当今城市建设的主要形式之一。
高层住宅的层数，一直是一个备受争议的话题，不同的人对于高层住宅的层数有不同的看法和观点。
那么，如何确定高层住宅的层数，成为现在需要讨论的重要话题之一。
在确定高层住宅的层数时，首先需要考虑的是城市规划，并根据不同的城市规划要求来制定层数的限制。
城市规划是一个综合性的过程，一般是由城市规划设计师、政府机构以及社会各界共同参与。
在城市规划中，需要综合考虑到城市的综合开发和利用、交通状况、居民生活等方面。
如果城市规划中规定了高层住宅的层数限制，那么在确定具体的高层住宅层数时，就先考虑规划限制。
然而，城市规划的设定往往是建立在一定的时间和空间背景下的，城市的发展也是随时间而变化的，因此，在城市规划中设置的高层住宅层数也需要进行调整和改变。
在这种情况下，需要综合考虑城市的发展潜力、高层住宅的建设成本、人口增长等因素来进行科学的决策。
第二个需要考虑的因素是当前的建筑技术水平及其应用范围。
高层住宅的建设需要具备强大的承载力和抗风能力，并且建筑材料也要耐用、防火、隔热等，因此，只有建筑技术水平达到了一定的标准才能支撑高层住宅的建设。
在层数的确定时，需要根据当前技术水平和应用范围，来做出合理的判断。
第三个需要考虑的因素是居住环境和生活质量。
居住环境和生活质量是高层住宅建设的重要目标之一，也是衡量高层住宅建设质量的重要标准。
高层住宅的层数不能太高，否则会影响整个小区的生活质量，如产生“墨子”效应，风险、污染等方面也会增加，对于居民健康也会产生一定的影响。
因此，在层数的确定时，需要考虑到居住环境和生活质量是否得到了足够的保障。
第四个需要考虑的因素是居民需求和购房能力。
高层住宅建设的最终目的在于提供优质的生活环境，而仅仅为了提高建筑层数而建设高层住宅是没有意义的。
因此，在确定高层住宅的层数时，要根据居民的需求来合理考虑。
如果层数设定过高导致单元房价过高，那么这样的高层住宅对于一般家庭来说，将难以负担，降低了住房质量和提高了社会福利成本，对于维护社会公平性和住房保障难度加大。
房屋建筑构造按层数及高度划分
建筑物按其高度和层数可分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。
具体划分如下：
(1)住宅建筑一般把1-3层称为低层建筑4-6层称为多层建筑7-9层称为中高层建筑；10层以上称为高层建筑。
(2)公共建筑及综合建筑我国建设部《民用建筑设计通则》中规定，把总高度超过24 m的公共建筑和综合建筑称为高层建筑（不包括高度超过24 m的单层主体建筑）。
(3)超高层建筑按我国《高层民用建筑防火设计规范》中规定，建筑高度超过100 m时，不论住宅或公共建筑均为超高层建筑。
(4)工业建筑分为单层厂房、多层厂房、混合层数的厂房。
低层、多层、中高层、高层住宅区分及楼梯设置
低层、多层、中高层、高层住宅区分及楼梯、电梯规定1、据中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB 50096—1999(2003年版) 第1.0.3条住宅按层数划分如下：一、低层住宅为一层至三层；二、多层住宅为四层至六层；三、中高层住宅为七层至九层；四、高层住宅为十层及以上。
2、根据中华人民共和国城乡建设环境保护部部标准《民用建筑设计通则》GB50352—20053.1.2 民用建筑按地上层数或高度分类划分应符合下列规定：1 住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅；2 除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；3 建筑高度大于1OOm的民用建筑为超高层建筑。
注：本条建筑层数和建筑高度计算应符合防火规范的有关规定。
3、建筑设计防火规范和高层民用建筑设计防火规范规定，10层及10层以上的住宅为高层建筑。
4、小高层：8-11层为开发商提出的概念，实际规范并没有对小高层进行定义。
8-11层定位小高层，主要是考虑是楼梯跟电梯的原因。
因为8-11层住宅可以不设封闭楼梯间，并且可以不设消防电梯。
同时又必须要设普通客梯。
这样就跟8层以下的没有电梯的住宅区分了。
所以小高层并不是真正意义上的高层，他既包含8-9层的多层建筑，又包含了10-11层的高层建筑。
封闭楼梯间和消防电梯：12层及以上的单元式住宅需要设封闭楼梯间和消防电梯.5、七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。
【住宅设计规范GB 50096-1999（2003年版）】注：①底层作为商店或其它用房的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯；②底层做架空层或贮存空间的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外地面高度超过16m时必须设置电梯；③顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计层数。
住宅平均层数计算公式
住宅平均层数计算公式为了计算住宅平均层数，首先需要确定住宅楼总层数和住宅楼总数。
住宅楼总层数可以通过以下步骤计算得出：步骤1：收集数据首先需要收集有关住宅楼总层数的数据。
可以通过以下途径获取数据：1.市政府或城市规划部门提供的相关数据。
2.房地产开发商或建筑公司提供的相关数据。
3.通过实地调查或使用遥感技术进行测量。
步骤2：计算住宅楼总层数将所有住宅楼的层数相加，得到住宅楼总层数。
住宅楼总数可以通过以下步骤计算得出：步骤1：收集数据同样需要收集有关住宅楼总数的数据。
可以通过以下途径获取数据：1.市政府或城市规划部门提供的相关数据。
2.房地产开发商或建筑公司提供的相关数据。
3.通过实地调查或使用遥感技术进行测量。
步骤2：计算住宅楼总数将所有住宅楼的数量相加，得到住宅楼总数。
通过上述步骤计算得到住宅楼总层数和住宅楼总数后，即可将两个数值代入计算公式中，得到住宅平均层数。
例如，城市共有20栋住宅楼，其中楼房A有6层，楼房B有10层，楼房C有8层，楼房D有12层，楼房E有4层。
那么住宅楼总层数为6+10+8+12+4=40层。
而住宅楼总数为20栋。
代入公式计算：因此，该城市的住宅平均层数为2层/栋。
需要注意的是，计算住宅平均层数的过程中，需要确保所使用的数据是准确、全面且可靠的。
不同住宅楼可能存在层数不同的情况，因此在收集数据时应尽量覆盖全面，包括不同类型的住宅楼，如高层公寓和独立别墅等。
另外，住宅平均层数的计算结果只是一个统计指标，并不能完全反映一个城市或地区的住宅建筑情况。
实际情况可能会受到多个因素的影响，如地形地貌、城市规划、建筑规模等。
因此，在分析住宅平均层数时，还需结合其他相关因素进行综合评估。
高层住宅的常见楼层11、18、26或33层
高层住宅的常见楼层11、18、26或33层问：高层住宅楼的常见层数是依据什么决定的？高层住宅的常见层数有11 层、18 层、26 层、33 层等，这些数字是如何决定的？此外，7 层以上就要有载人电梯，请问为什么是7 层，而不是 6 层或8 层？A、在规范和利益间平衡的结果11层：7层以上就要有载人电梯，11层以上就要有消防电梯，防火门达到乙级。
因此能赚得多又花得少的就是造11层（电梯都没有的7层多是学校宿舍楼层）18层：11层以上开始需要安全出口，18层以上就要两个了，且11-18层楼梯间还要设计封闭的。
因此赚钱又少花钱少麻烦的的就是18层26层：19层开始就是一类防火建筑类型了（之前都是二类），两部防火电梯（也有说三部电梯一部防火）和两个防烟楼梯的节奏。
现下很多发展快的城市会有住宅高度限制，比如80米（机场高度限制，微波通道，城市的天际线控制，城市的规划要求神马的）。
80/3=26层，于是就是同时满足住宅限制与利益最大化的层数33层：那没有上述限制的呢？再往上呢？算一层3米，我国《民用建筑设计通则》规定：建筑高度超过100m时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。
（国外还要满足40层以上），33层再往上超100米了，无论从规范还是安全性都是另一个标准了。
因此赚钱多又少麻烦的就是33层了。
B、前面提到了各种规范对建筑层数的要求。
这些规范是依据什么来确定建筑层数的呢？为什么一部楼梯偏偏是11层，而不是10层或12层呢？这是规范上没有说的内容，但是其原理也非常简单，待我细细说来。
决定一栋建筑层数的分界点来源多个方面。
有城市规划指标和环境影响的要求，有考虑人的生理因素要求，考虑消防因素，以及结构因素。
一、城市规划的限制首先，城市中的建筑高度都是受城市规划的控制。
例如规划条件要求多层建筑，你就不能把宿舍修到七层以上。
规划要求高度控制在100米以下，那么设计大概就会在三十层左右。
如果你北面有一栋住宅，距离50米，按南方1：1日照间距的要求，你的高度就不能超过50米，一层米，大概就能盖16层。
层数的确定
房屋层数是反映房屋立面竖向空间利用位置的重要参数，也是房产测量和权属登记中所应进行调查或记载的重要的房产要素之一。
对此，《房产测量规范》GB/T117986—2000（以下简称《规范》）中用专门条款作出了基本规定。
但近年来，随着房屋设计造型不断创新和幢内户型设计的多样化的出现，使看似较简单的房屋层数的确定问题，在实际工作中，因各自对房屋层数确定的有关规定认识和把握不一，而产生诸多不同的做法，需要探讨并加以统一，以促使房屋权属登记工作更加规范，特此对该问题谈谈几点探讨性的意见。
按现行的房屋权属登记之规定，权属证书应记载反映房屋立面竖向空间位置的有：总层数和所在层数；反映房屋平面利用空间大小的有：建筑面积。
权属登记部门，应在依据和审定房产测绘机构出具的《房产测绘报告》所提供的相关信息和数据的基础上，如实的记载上述房产要素。
关于房屋层数的确定《规范》中有以下的具体规定：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。
房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。
地下层次以负数表示。
同时《规范》中规定：永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
从上述《规范》中的有关规定可以看出层数的确定不仅反映房屋立面竖向空间的位置而且涉及建筑面积的计算。
因此在实际工作中，不少人持有这样一种看法：认为层数是计算房屋建筑面积的基础，凡计算了建筑面积的功能层都应计算层数，而且现在所利用的大多数的房产测绘软件也是把指定的功能层次默认成层数后，才能计算建筑面积。
如：突出屋面的楼梯间，按《规范》不计算层数，而其层高超过2.20m的，应计算建筑面积。
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住宅层数设置与确定一、住宅层数与造价的关系仅从住宅建筑的经济角度考虑，应该说多层住宅具有降低造价和使用费用、节约用地的优点。
据资料分析，多层住宅楼层层数与造价关系如下。
1～30F住宅，根据建筑结构、设备综合、规范要求等大体可以划分为以下几个层数段：1～6F：仅从住宅建筑的经济角度考虑，应该说多层住宅具有降低造价和使用费用、节约用地的优点。
据资料分析，多层住宅楼层层数与造价关系如下。
将一层住宅造价定为100，则二层为84.72，三层为78.51，四层为74.98，五层为73.65，六层为72.37。
因此，可得出结论，六层以内住宅的层数越多，造价越低，且相邻层次间造价差值也越小，多层住宅以采用5～6层为好。
7～11F：11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门，且梯间应靠外墙，并应直接天然采光和自然通风。
12～18F：12层以上不应少于2台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。
19～30F：19层及19层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。
结论：在确定的各范围段内，（例如确定的层数段为12～18F,如果规范都满足的情况下，采取18F比较合适）层数越高则越经济、单方造价成本越低、获利越大。
在砖混建筑中，8层比6层节约，但要增加电梯成本。
在底框6跃7建筑中，如果楼板现浇，则异形框架柱结构优于砖混结构。
在中高层、高层建筑中，结构造价因风荷载、抗震、消防、施工等因素，随高度增加而增加，这个平衡点要经过很专业的计算。
二、建筑高度与成本控制的关系民用住宅按层数划分为多层建筑住宅（4～6层）、中高层住宅（7～9层）、高层住宅（10层以上）。
居住建筑按层数分类1．N=1-3层为低层住宅，如别墅；2．N=4-6层为多层住宅，如排屋；3．N=7-9层为中高层住宅，中高层还是归属多层；4．N≥10层为高层，10层是多层与高层的分界层数；（住1.0.3）5．N≤11层俗称小高层，含第12层跃层，归属高层建筑。
居住建筑以层数划分多层与高层：（1）N≤9层为多层。
（包括底层设置商业服务网点的住宅），执行“建筑设计防火规范”；（建1.0.3）（2）N≥10层为高层（包括首层设置商业网点的住宅），执行“高层民用建筑设计防火规范”（高1.0.3）居住建筑以层数划分高层一二类：（1）N≥19层为一类，（含高级住宅）；（2）N=10~18层为二类普通住宅。
（高3.0.1）毫无疑问，建筑工程造价是随着层数增加而提高的。
但是当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积成本发生变化。
其中多层住宅具有降低工程成本和使用费用以及节约用地以合理利用空间等优点。
众所周知，在多层建筑中层数越多越经济，即六层最经济。
当住宅超过七层，就要增加电梯费用，需要较多的交通空间（过道、走廊要加宽）和补充设备（供水设备和供电设备等）。
特别是高层住宅，要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构形式，从而使工程造价大幅度上升。
对于地皮特别昂贵的地区，为了降低土地费用，提高建筑密度，中、高层住宅是比较经济的选择。
概括地讲，建筑物层数（高度）对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。
理论上如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的成本可能会降低。
但是当建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单位成本通常又会增加。
建筑物越高，电梯及楼梯的造价将有提高趋势，建筑物的维修费用也将增加，但是采暖费用有可能下降。
所以在项目总体规划允许高度范围内，项目决策人掌握降低开发成本的临界点是非常关健的。
以下从三个与建筑高度有关的方面总结其与成本之间的关系（一）从建筑消防要求上讲普通民宅层数的临界点为6层、9层、12层、18层；其高度的临界点为24米、32米、50米。
6层以下的砖混结构（无商业网点）或高度24米以下（无商业网点）的民宅没有特殊的消防要求，不需要加设电梯和楼梯，所以在总体规划允许高度范围内，尽量选择接近临界点高度的层数。
6层以下或高度24米以下的带商业网点的均有消防要求，所以商业网点的层数取高舍低。
7～9层或24米至32米的民宅消防标准为一个档次；13～18层以上或32米至50米的民宅消防标准为一个档次；以此类推标准依次提高，在此范围内层数的确定应选择接近临界点高度的层数。
十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯（《住宅设计规范》GB 50096-1999（2003年版）。
十二层至十八层的单元式住宅应设封闭楼梯间。
应设消防电梯（技9.2.2）（1）H＞24m一类公共建筑；（2）N≥10层塔式住宅；（3）H＞32m的二类公建；（4）N≥12层的单元式、通廊式住宅；（5）N=12~18层的单元式住宅，当设一个安全出口时。
（6）住宅的消防电梯可与客梯合用。
（技9.1.5）（7）H≥32m有电梯的高层厂房，每个防火分区内应设一台消防电梯（可与客梯兼用）（建3.5.6）；高架塔架，人/层≤2人时及丁戊类厂房局部高度＞32m，S/层≤50m2时可不设。
（8）H＞32m高层库房（建4.2.11）6.3.1.1 一类公共建筑。
6.3.1.2 塔式住宅。
6.3.1.3 十二层及十二层以上的单元式住宅和通廊式住宅。
6.3.2 高层建筑消防电梯的设置数量应符合下列规定：6.3.2.1 当每层建筑面积不大于1500m2时，应设1台。
6.3.2.2 当大于1500m2但不大于4500m2时，应设2台。
6.3.2.3 当大于4500m2时，应设3台。
6.3.2.4 消防电梯可与客梯或工作电梯兼用，但应符合消防电梯的要求。
建筑防火设计中几个重要高度值1．24m。
多层与高层的分界高度（1）H≤24m的民用建筑，不含住宅和单层公共建筑为多层民用建筑；特殊厂房、仓库除外。
（建1.0.3）民用住宅高层：十层及十层以上的居住建筑（包括首层设置商业服务网点的住宅）；（2）H＞24m的公共建筑，不含高度超过24m的体育馆、会堂、剧院等公建，为高层民用建筑。
（高1.0.3）（3）H≤24m与高层相连的附属建筑为裙房。
（高2.0.1）（4）多层民用建筑执行“建设设计防火规范”；高层民用建筑及其裙房执行“高层民用建筑设计防火规范”。
a．裙房应设封闭楼梯间。
（高6.2.2）b．如果相连的多层面积较大，可以采用防火墙与高层完全（或部分）隔开方式特殊处理。
c．在高度或层数上有争议时，需经主管部门论证确定。
2．32m。
二类高层中设置封闭楼梯间或防烟楼梯间以及设置消防电梯的分界高度（1）H≤32m的二类高层建筑（单元式和通廊式住宅除外），应设封闭楼梯间或底层扩大楼梯间。
（高6.2.2）凡封闭楼梯间其门为乙级防火门（2）H＞32m的二类高建，含塔式住宅，不含单元式通廊式住宅，应设防烟楼梯间或底层扩大楼梯间；应设消防电梯。
（高6.2.1、6.3.1、浙56）3．50m。
一二类高层的分界高度（高层分类依据之一）（1）H≤50m为二类高层。
（高3.0.1）（2）H＞50m为一类高层。
（高3.0.1）（3）高层建筑的分类除了按建筑高度外，部分单项还视每层面积等内容（高3.0.1）如：a．商业、展览、综合、电信、财金楼，凡H＞24m且S/层＞1000m2时属一类；b．商住楼，凡H＞24m且S/层＞1500m2时属一类；c．H=24~50m，主体性质不明的公建，当主体建筑面积＞1.8万m2时为一类；总面积≤1.8万m2时为二类；（浙29）d．图书馆、重要的办公档案科研楼、广电、电力楼等还视规模或级别，详高规，普通的办公、科研、档案楼、教学楼、旅馆仍按H分类。
（4）高层分类不一，建筑物的耐火等级、防火分区、疏散安全口的布置、室内装修用材等级、消防电梯、给水、防排烟、配电等要求都不一。
工程设计初始，首先应给高层分类，方便各专业工作。
（5）高层分类只对高层建筑而言，多层没有分类。
高层分类与建筑物的耐火等级概念上分清。
4．100m。
高层与超高层的分界高度（1）H＞100m的公建，通称超高层。
应设避难层；（高6.1.13）（2）H＞100m且S/标准层＞1000m2的公建，屋顶宜设置直升机停机坪或供直升机救助的设施。
（高6.1.14）（3）H＞100m的高层建筑（除塔式住宅外）不得设置剪刀楼梯。
（浙58）5．250m。
一般高层与特殊高层的分界高度（1）H＞250m的建筑，建筑设计应采取特殊防火措施，H＞250m的建筑暂称为特殊高层；（2）特殊高层的防火设计应专题研究论证。
（高1.0.5）（二）从基础形式上讲就桩基而论桩间距有个最低要求，其临界层数为7层、12层。
7层以下桩间距为一个标准；7至12层桩间距为一个标准，所以在同一标准范围内应选择接近临界点高度的层数。
（三）从预算定额角度讲从预算定额中建筑物超高费及垂直运输费用上讲，其临界层数为6层、9层、12层、15层、18层等，即6层及以下适用一个费用标准，7～9层为一个费用标准，依此类推费用标准依次提高，所以应选择接近临界点高度的层数。
综合上述因素，在规划允许的高度范围内合理确定建筑高度有利降低开发成本。
在多个因素中找出临界点的交叉点是必须的。
建筑高度达到或超过100米的高层民用建筑要到省里去报批，手续繁杂得多，不过事实不止这些，关键问题是建筑成本将大幅度提升：100米高楼的消防等级必须提高一个档次。
消防成本提高不止一点，《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045)修订后，高层住宅已突破100米的限制，上限不再是30层。
即使如此，该防火规范中以100米为分界点，对高楼消防提出了很多不同等级的强制性要求。
比如说，100米以内的高楼每，2-3层必须做防火墙，但是100米高楼必须每层都做防火墙；100米住宅高楼必须像办公、商业高层建筑一样，配备消防卷盘；建筑高度超过100米的高层建筑，除面积小于5平方米的卫生间、厕所和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统等，规范不一而足。
一幢99米高楼与101米高楼的消防规范，在很多细节要求上都出现了从无到有的质的差别。
另外，第一是安全问题，比如万一遭遇火灾，高层逃生的可能性较小。
第二是环境问题。
高空强风可通过楼层引至地面，造成高楼附近局部强风，影响行人的安全。
此外，由于空调、照明等设备均需较大的能量供应，产生的大量热能会改变城市原有的热平衡，导致城市热岛现象加剧。
第三是成本问题。
超高层建筑的维护费用是一般建筑的3倍。
目前建筑界的共识是，高度超过300米的摩天大楼已经失去了节约用地的经济意义。
比如，420米高的金茂大厦，其建造投资成本高达每平方米2万元，每天用于大厦的管理费和维护费超过了100万元。
两架擦窗机一天到晚不停地擦，擦完一遍也要一年。