【房地产开发】保利地产成本字典

保利华南实业有限公司成本字典编制单位：成本管理部编制时间：2018年7月目录第一章总则 (5)1.1编制目的 (5)1.2编制思路 (5)1.3使用指引 (5)1.4适用范围 (5)第二章测算基础口径 (6)2.1面积类指标 (6)2.1.1面积分类结构图 (6)2.1.2指标定义 (7)2.2产品分类标准 (10)2.2.1产品分类结构图 (10)2.2.2产品定义 (13)2.3测算口径标准 (20)2.3.1开发前期费 (20)2.3.2建安工程费 (20)2.3.3红线内配套费 (21)2.4套标套档 (21)2.4.1建筑-室内-园林套标套档 (22)2.4.2Well智慧社区套标套档标准-户内智能家居 (28)2.4.3Well智慧社区套标套档标准-社区智能化 (31)2.5经验系数及成本参考 (32)2.5.1开发前期费 (32)2.5.2建筑安装工程费 (32)2.5.3红线内配套费 (45)2.5.4政府收费 (46)2.5.5营销费用 (47)2.5.6管理费用 (47)2.5.7财务费用 (47)2.6限额设计 (48)2.6.1建筑设计 (48)第三章成本测算作业指引 (53)3.1分工说明 (53)3.2填表指引 (54)3.2.1技术指标填表指引 (55)3.2.2大类公摊费用与三费填表指引 (58)3.2.3各业态建安工程费填表指引 (62)3.2.4地下室建安工程费填表指引 (67)3.2.5公建主体建安工程费填表指引 (70)第一章总则1.1编制目的为规范保利华南公司立项、定位、目标成本编制工作，特编制本《成本字典》，以达到规范成本测算工作，提高投资测算精度、规避项目投资风险的目的。

《成本字典》统一了技术指标、产品类型、科目成本等要素的填报要求，给出了统一的指标、产品、科目、名称和定义，并提供了部分科目的经验成本及限额设计指标，将作为保利华南公司开展立项、定位、目标成本编制工作的重要依据。

1.2编制思路本《成本字典》是以集团工程成本管理中心2013年下发的《保利地产成本字典POLY-QB-CB-006A/1.0版》为编制基础，结合我司过往项目成本测算的经验数据编制而来。

1.3使用指引1）本《成本字典》分为三个章节，具体为《总则》、《测算基础口径》、《成本测算作业指引》。

其中《测算基础口径》对立项、定位、目标成本编制工作中涉及的技术指标、产品类型、测算口径作了统一命名和定义，对套标套档、限额设计进行了说明；《成本测算作业指引》中对成本测算的分工和填表指引进行了说明。

2）自2018年8月1日起，各项目成本测算经办人员应统一按照本《成本字典》要求开展立项、定位、目标成本的编制工作。

1.4适用范围适用于保利华南实业有限公司及下属城市公司所投资开发的住宅项目。

保利华南实业有限公司6第二章测算基础口径2.1面积类指标2.1.1面积分类结构图2.1.2指标定义1）计容面积计容面积，就是计算容积率面积；总计容面积等于小区内所有计算容积率的建筑面积之和。

总计容面积=综合容积率×总可建设用地面积2）建筑面积建筑面积分为地上建筑面积和地下建筑面积，它由计容面积和不计容面积两部分构成；建筑面积这个指标常作为房地产项目开发过程中用来计算任务发包、费用缴交单价及积累单方经验成本的工程量基数。

总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积；建筑面积=计容面积+不计容面积；一般情况下，不计容面积由架空层、避难层、设备层、楼梯梯屋、电梯机房面积等组成。

不计容建面占比=不计容建面/计容面积；地下建筑面积=地下车库面积+地下商业面积+酒店地下配套用房面积+地下储藏室面积+其它地下赠送面积地下车库面积=车库区面积+塔楼区面积+设备房面积地下车库占比=地下车库面积/总计容面积（本指标要求作为目标成本上报包含指标之一，同时应提供规划条件对车位配比的要求）3）可售面积主要用于计算销售单方成本，分为计容可售、不计容可售两部分。

计容可售面积=计容面积-计容不可售面积；计容不可售面积指规划条件中明确的配套用房等占用容积率却不可售的面积，如物业用房、居委会、肉菜市场、公厕、幼儿园、中小学等。

不计容可售面积=地下可售车位面积（含非人防及人防）4）赠送面积指赠与业主使用的不计容部分建筑面积，包括按1/2计入容积率面积的户内入户花园、工作阳台、L型大阳台，不计容积率的落地飘窗、露台、户内地下室及留给装修加层的两层高房间或地下室的夹层等。

赠送面积=1/2户内(入户花园、阳台)面积+其他户内（落地飘窗、露台、户内地下室等）不计容面积赠送率=赠送面积/计容可售面积（本指标应作为目标成本上报包含指标）5）综合容积率即一个小区的总计容面积与净用地面积的比值。

6）总用地面积总用地面积是指红线内的土地面积总和。

7）净用地面积净用地面积又称可建设用地面积，它是指开发商可以用于建设的土地面积，等于总用地面积减去市政道路用地面积等城市配套占用的土地面积。

8）建筑基底面积建筑基底面积应按其外墙勒脚以上结构外围水平投影面积计算。

9）建筑密度建筑密度是一个项目总基底面积与净用地面积的比值（%），它可以反映出一定用地范围内的建筑密集程度。

10）园林绿化面积指园林工程的实施面积，通常除建筑基底及硬质地面消防车道外的用地都属于园林绿化范围，部分项目还考虑屋面绿化。

11）绿化率绿化率=园林绿化面积/净用地面积12）道路面积指项目区内市政道路的占地面积13）道路比例道路比例=道路面积/净用地面积14）人防面积指根据规范或人防规划批复确定的小区内人防地下室应建面积。

15）实用率实用率=套内面积/销售面积销售面积=套内面积+分摊面积16）停车率即单个机动车位分摊的地下车库面积停车率=某一类车库总面积/对应总机动车位数17）墙地比墙地比=外墙面积（扣除外墙门窗）/地上建筑面积。

墙地比的大小准确地体现了建筑平面中墙体所占面积的大小及平面布置的合理性，直接影响着住宅工程造价的高低。

18）窗地比窗地比=外门窗面积/地上建筑面积。

保利华南实业有限公司102.2产品分类标准2.2.1产品分类结构图住宅类保利华南实业有限公司商业类保利华南实业有限公司车库及配套类保利华南实业有限公司2.2.2产品定义1）高级住宅2）住宅保利华南实业有限公司3）办公(公寓)保利华南实业有限公司5）酒店保利华南实业有限公司6）商业7）车库类保利华南实业有限公司8）会所、企业会所（后4个）9）学校10）公建配套保利华南实业有限公司11）其他保利华南实业有限公司保利华南实业有限公司2.3测算口径标准2.3.1开发前期费2.3.2建安工程费保利华南实业有限公司212.3.3红线内配套费2.4套标套档本节将根据华南公司各城市公司（以佛山区域为主、外区域为辅）项目的立项、定位、目标成本测算时各科目工程量系数及成本的建议取值。

其中，建筑、室内、园林大类中与项目定位相关的成本科目，将会根据产品档次的不同确定经验成本。

产品档次划分如下：2.4.1建筑-室内-园林套标套档2223242526272.4.2Well智慧社区套标套档标准-户内智能家居2829套标套档中，“●”表示标配，“△”表示选配，“☆”表示预留条件，“-”表示不配。

302.4.3Well智慧社区套标套档标准-社区智能化套标套档中，“●”表示标配，“△”表示选配，“☆”表示预留条件，“-”表示不配。

2.5经验系数及成本参考2.5.1开发前期费1）设计费：普通住宅项目的设计费取值范围在80~90元/㎡。

2.5.2建筑安装工程费1）土石方工程1、计算口径：按预估总土石方量×综合单价进行测算。

2、系数计算：地下室面积×（地下室平均层高+底板厚度）×（1+30%[20%(地下室外扩部分估算)/10%(回填部分预估])）/总建筑面积，常规：地下室面积×4.5×1.3/总建面。

3、土石方综合单价参考：（1）石方价格：80~150元/m³，石方工程量占比a%；（2）土方价格35~65元/m³，土方工程量占比b%；土石方综合单价：（80~150）*a%+（35~65）*b%2）桩基础工程1、计算口径：按总建筑面积测算的经验单方造价。

2、经验成本（含税建面单方）参考：3）基坑支护工程1、计算口径：按总建筑面积×单方价格进行测算。

2、估算常用数值：支护长度：全基坑类周长×1.1；不良地质处长度×1.1（剖面型）支护深度：基坑深度×1.5（经验：开挖深度:埋入土层深度=4:6）3、工程量、综合单价参考：5、经验成本（含税建面单方）参考：4）土建主体结构1、计算口径：按建筑面积单方进行统计。

2、经验成本参考：a.单方参考：b.经验系数参考：c.土建成本细化测算案例测算时可参照下表方式对土建结构科目进行细化，套用各分项工程量经验系数及对应综合单价进行测算。

3、使用指引土建主体结构造价按照采用桩基础形式考虑，包括了桩承台、钢筋、混凝土、砌体、模板、粗装修、措施费等，不包括门窗、防水、外立面、保温等。

5）外墙工程（含外墙保温）1、计算口径：按外墙面积×综合单价进行测算。

2、经验成本参考：3、内面保温单价参考6）门窗工程1、计算口径：按外门窗面积×综合单价进行测算2、经验成本参考：7）栏杆工程1、计算口径：按栏杆长度*综合单价进行测算2、经验成本参考：8）防火门工程1、计算口径：按防火门面积×综合单价进行测算2、防火门系数：住宅项目0.04，公建项目0.073、经验成本参考：防火门按门面积综合单价约400元/㎡。

9）防水工程1、计算口径：按防水面积×综合单价进行测算2、防水系数：议按50元/㎡测算，地上部分建议按30元/㎡测算。

4、防水建面单方参考：地上建面单方25元/㎡（地上建筑面积），地下部分建面单方180元/㎡（地下室建筑面积）。

10）精装修工程1、计算口径：按精装修面积×装修单方进行测算2、经验成本参考：a.精装修工程套标套档38b.精装修工程主要分项成本占比（单套户型面积段85㎡～140㎡）39保利华南实业有限公司11）水电安装工程1、计算口径：按建筑面积单方进行测算。

2、经验成本参考：12）永电工程1、计算口径：按建筑面积单方进行测算。

2、经验成本参考：含外线的造价指标。

2、因别墅永电工程室外管网指标偏差很大，因此本次统计数据不含别墅的造价指标。

3、本数据不含充电桩、充电车、配网自动化等系统的造价指标，如果当时政策规定需要配置相关系统时，需另外考虑相关费用。

4、本数据为2016.1-2018.4区间定标的数据进行分析，具体项目进行测算或招标时还需考虑当时的市场铜价波动及当地验收的政策变化而定。