美国房地产发展模式
香港、美国、中国房地产发展历史
• 1944年，国会通过了“退伍军人再就业法 案。·成立了退伍军人管理局·建立了该局 的住房贷款担保计划。
• 1949年通过了具有划时代意义的“住房法 案”，该项法案把“为每个美国家庭提供 合适的住房和舒适的居住环境。当作整个 国家的目标。
• 1950年之后·随着三分之二的新建房屋在迅速 扩张的郊区中落成，很多中心城市的人口开 始减少
香港房地产业兴衰背后的动因
• 香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地 还不到30%。近60年来，香港人口由60万增长到 600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的 巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最 根本原因。 港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖 起到了推波助澜的作用；其次，当局颁布的建筑条 例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大 型公共设施建设计划也有力地推动香港房地产业的 发展。
1985年到至今
• 80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进 一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升 了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急 升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。
90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂 炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居 民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右， 若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房 价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破 灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左 右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周 期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年 底才慢慢有复苏的迹象。
• 1966年全国历史保护法案强调保存现有的 建筑结构，而不是把这些旧的建筑毁坏以 给重新开发让路。
• 20世纪70年代和80年代出现的抵制税收情 况使政府减少了基础设施维护工作。
21世纪不动产
战略布点
公司认真研究中国市场的发展状况，确立了华 公司认真研究中国市场的发展状况，确立了华 华南、华东三个初期重点发展区域 三个初期重点发展区域， 北、华南、华东三个初期重点发展区域，并同步制 订了战略进入北京、广州、上海三个中心城市的战 订了战略进入北京、广州、上海三个中心城市的战 略布点计划，以充分发挥中心城市辐射效应。 略布点计划，以充分发挥中心城市辐射效应。公司 年在北京设立自营区域； 于2000年在北京设立自营区域；2001年成功授权 年在北京设立自营区域 年成功授权 广州区域，与广东珠江投资形成合作； 珠江投资形成合作 广州区域，与广东珠江投资形成合作；2002年与上 年与上 海新亚股份（ 锦江国际集团）合资成立上海区域， 海新亚股份（今锦江国际集团）合资成立上海区域， 公司控股51%。至此，公司战略布点计划完成，进 公司控股 。至此，公司战略布点计划完成， 入进一步巩固发展阶段。 入进一步巩固发展阶段。
NRT直营体系 直营体系
2011年3月6日，是21世纪不动产西安区域NRT直营体系正 式成立一周年的日子，截至目前，21世纪不动产已在西安拥 有18家直营门店，他们分布在：高科新花园、夏日景色、中 华世纪城、旭景名园、蔚蓝花城、白桦林居、海荣雅庭、东 方星座、沁水新城、水岸东方、融侨馨苑、金泰假日花城、 世家星城、榕青无界、华城国际、曲江华府、曲池坊、曲江 中海熙岸。目前NRT直营体系拥有200多名优秀的经纪人为 消费者提供专业的房产经济服务。 21世纪中国不动产还将持续开 拓北京,上海和深圳的NRT直 营体 系,实现直营门店500家以上;持续 做大传统按揭服务,有 步骤地开拓个 人金融服务.
经营模式
成为全球规模最大的二手房经纪公司
特许经营模式遵循着“吸收顾客 保留顾客——继续成长” 继续成长” 特许经营模式遵循着“吸收顾客——保留顾客 保留顾客 继续成长 一种获得并保留顾客的商业战略， 的循环模式 一种获得并保留顾客的商业战略，在消费者心 目中建立可认知的品牌形象的市场营销系统； 目中建立可认知的品牌形象的市场营销系统；满足顾客的产 品与服务的分销渠道 拥有遍布全球64个国家和地区的 个国家和地区的8500余家特许加盟店，优 余家特许加盟店， 拥有遍布全球 个国家和地区的 余家特许加盟店 良的人才结构， 名专业经纪人， 良的人才结构，148000名专业经纪人，公司平均年龄 岁， 名专业经纪人 公司平均年龄24岁 大专及以上学历者约占80%。 大专及以上学历者约占 。 作为商业战略的特许经营的目的则是组成协作网络，形成一 作为商业战略的特许经营的目的则是组成协作网络， 种团体力量，从而获得更大的市场份额。 种团体力量，从而获得更大的市场份额。除了为加盟商提供 全球领先的房地产品牌， 提供包括了完善的管理系统、 全球领先的房地产品牌，还提供包括了完善的管理系统、经 营管理软件和多达一百门的专业培训， 软件和多达一百门的专业培训 营管理软件和多达一百门的专业培训，销售信息管理系统 （SIS）更为加盟商的经营插上了高科技的翅膀。 ）更为加盟商的经营插上级授权模式 全球品牌， 全球品牌，社区专家 每个人都是品牌 21世纪不动产与中国特许经营行业共同成长 世纪不动产与中国特许经营行业共同成长 参与特许行业自律和发展
美国房地产发展模式
美国房地产发展模式1. 引言- 美国房地产市场的发展模式在全球范围内备受瞩目。
它被认为是一个成熟、高度规范化且富有活力的市场。
- 本文将介绍美国房地产市场的发展模式，包括市场特点、主要参与者、交易流程等。
同时，还将探讨美国房地产市场的成功因素，并对其他国家的房地产市场发展提供借鉴意义。
2. 美国房地产市场特点- 美国房地产市场具有较高的透明度和法治化程度。
政府部门严格监管，相关法律法规健全，交易程序规范，使房地产交易具有高度可预测性和稳定性。
- 市场供需平衡，充分竞争，价格相对稳定。
供给侧政策和市场经济机制使市场能够迅速响应需求和变化。
- 政府对房地产市场具有积极引导和规范的作用。
例如，美国政府通过税收激励和低息贷款等措施鼓励居民购房。
3. 美国房地产市场参与者1. 房地产开发商- 负责开发和建造房地产项目，包括住宅楼盘、商用地产等。
- 开发商通常是大型企业或房地产开发公司，他们对市场需求做出预测，进行规划和设计，投资建设。
2. 房地产经纪人- 负责买卖房地产、协助交易双方进行谈判、提供市场信息、办理相关手续等。
- 房地产经纪人通常在房地产公司工作，代表买卖双方进行交易。
3. 家庭买家和投资者- 家庭买家是寻找自己居住房产的个人或家庭。
- 投资者倾向于购买房地产作为投资和养老保障等目的。
4. 银行和金融机构- 提供房屋贷款和抵押贷款服务，以帮助买家购买房产。
- 银行和金融机构对借款人进行信用评估和贷款审批，以确保贷款安全。
4. 美国房地产交易流程1. 房地产市场调研和选址- 开发商通过市场研究和分析确定市场需求并选择合适的地块进行开发。
2. 规划和开发- 开发商根据市场需求进行规划和设计，申请相关审批，进行施工和开发。
3. 销售和营销- 房地产开发商通过房地产经纪人或自有销售团队向买家推广销售。
4. 买卖合同签订- 买卖双方经过谈判达成共识，签订买卖合同。
5. 贷款审批和购房贷款- 买家申请贷款，银行和金融机构进行信用评估和审批。
美国房地产市场的发展现状与趋势分析
美国房地产市场的发展现状与趋势分析一、房价趋势：近年来，美国房价一直呈现上升趋势。
根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，2024年美国全国房价中位数为2.7万美元，同比上涨5.7%。
而根据美国联邦住房金融局（FHFA）的数据，美国房价指数从2024年至2024年上涨了42.7%。
因此，可以看出，虽然受到新冠疫情的影响，在2024年房价增速有所放缓，但总体上仍然保持着较高的增长势头。
二、销售和租赁市场：在房地产市场中，销售和租赁市场是两个重要的方面。
根据NAR的数据，2024年美国现房销量较去年同期下降3.2%，而全年销售均价上涨了9.2%。
至于租赁市场，在2024年新冠疫情的影响下，经历了一段时期的困难，但在疫苗的普及和经济复苏的推动下，租赁市场预计将逐渐恢复。
此外，随着近年来在线租赁平台的兴起，租赁市场将进一步扩大。
三、供需情况：美国目前存在供需失衡的状况，即供应不足。
其中一个原因是开发商对于建设新房的投资不足，导致住房市场供应不足。
根据NAR的数据，目前美国全国房屋库存仅为3.2个月，低于6个月的理论正常库存水平，这意味着房屋市场处于卖方市场。
随着人口增长和城市化的持续，住房需求将继续上升，供需失衡的问题可能会在未来几年持续存在。
四、政府政策：美国政府在房地产市场方面采取了一系列政策措施以促进市场的稳定和发展。
例如，联邦住房金融局提供低利率贷款以支持购房和购房者的住房贷款利率稳定。
此外，一些州和城市还制定了住房政策，鼓励开发商建设中低收入人群的经济适用房，以缓解供需失衡的问题。
五、技术创新：在科技的进步和创新的推动下，美国房地产市场也面临着一些变革。
例如，虚拟现实和增强现实技术的应用使得房地产交易更加便捷和高效。
此外，物联网技术的应用也使得房屋管理更加智能化，提高了住宅的舒适度和安全性。
综上所述，美国房地产市场目前仍保持着较高的发展势头。
房价持续上升，销售和租赁市场逐渐恢复，供需失衡问题需要解决，政府政策和技术创新也为市场提供了新的发展机遇。
美国房地产市场的发展现状与趋势分析
美国房地产市场的发展现状与趋势分析房地产作为一种有形资产，在经济发展中发挥着重要作用。
美国作为全球最大的发达经济体之一，其房地产市场的发展现状和趋势备受瞩目。
本文将从市场规模、房价变化、投资热点等方面，对美国房地产市场作一分析。
一、市场规模美国房地产市场庞大，其市场规模和稳定性得到了充分的证明。
据美国房地产经济学家协会（AREEA）的数据显示，自上个世纪70年代以来，美国房地产市场的体量不断扩大，而且逐年稳定，截止2019年底，该市场总资产规模达到了32.3万亿美元，平均每年增长率为3.1%。
值得注意的是，美国房地产市场并非平均分配，地区之间存在巨大差异。
发达地区如纽约、洛杉矶等地的房价居高不下，而较为落后地区的房价则较为低廉。
不过，总体来说，美国房地产市场规模庞大、逐年增长的趋势得到了充分的证明。
二、房价变化在美国房地产市场，房价是核心因素之一。
房价的波动直接影响着美国房地产市场的发展。
在过去的30年中，美国房屋价格的平均价格是增长的，尤其是在2000年以后，房价呈现前所未有的上涨趋势。
不过，不同地区的情况是不同的，一些城市的房价增长率更加迅速，如旧金山、西雅图、洛杉矶等。
另外，自2018年以来，美国房价整体在逐年波动，相对于2017年，2018-2019年度，房屋售价整体呈现下降态势，数据显示截止到2019年底，整体平均下降1.87%。
但是，市场上仍然存在投资机会，如购买租赁式房产、购买二手房住宅等。
但相对以往，投资者需要更加谨慎，理性进行投资。
三、投资热点不同的历史时期、政治和经济环境下，美国的投资热点也发生了变化。
目前，美国房地产市场的投资热点主要集中在以下几个领域：1. 绿色建筑在环保意识逐渐普及的背景下，绿色建筑成为美国房地产市场的新热点。
绿色建筑在施工过程中，注重节能、环保和可持续性，符合人们健康、环保意识，因此在未来将成为美国房地产市场的重要投资方向。
2. 长租式公寓近年来，随着移动性和居家需求的变化，以及年轻人对于住宅的需求从购买转向租赁，长租式公寓市场进入快速增长期。
各国房地产发展史
各国房地产发展史一、中国房地产发展史中国的房地产业发展可以追溯到古代的土地制度。
在封建社会时期，土地归属于地主阶级，农民只能作为佃农耕种土地，并向地主缴纳租金。
到了近代，随着中国社会的变革，房地产业也经历了不同的发展阶段。
1949年中华人民共和国成立后，中国实行了计划经济体制，房地产业被国家垄断。
直到改革开放以后，中国逐渐放开了对房地产市场的控制，允许个人和企业购买、出售和租赁房产。
这一举措促使了房地产市场的蓬勃发展，各地相继出现了大量的楼盘和房地产企业。
二、美国房地产发展史美国的房地产市场发展较早，可以追溯到殖民地时期。
在18世纪，美国各州陆续出台了土地买卖法律，确立了土地产权制度。
随着西部拓荒和城市化的进程，美国的房地产市场逐渐成熟。
20世纪初，美国建立了现代房地产市场体系，包括了土地登记制度、房地产经纪行业和住房信贷体系。
房地产市场的发展推动了美国经济的增长，也成为了美国家庭财富的重要组成部分。
然而，在2008年爆发的次贷危机中，美国房地产市场遭遇了严重的泡沫破裂和经济衰退。
三、日本房地产发展史日本的房地产市场经历了不同的阶段。
在二战后的重建时期，日本政府出台了一系列的住宅建设政策，促进了日本房地产市场的迅速发展。
然而，在1980年代末期，日本房地产市场经历了一次泡沫破裂，导致了长期的经济低迷和房地产市场的衰退。
1990年代以后，日本政府采取了一系列的措施，包括金融体制改革和房地产税制改革，以恢复房地产市场的稳定。
如今，日本的房地产市场已经逐渐复苏，房产投资成为了日本人的重要理财方式。
四、英国房地产发展史英国的房地产市场可以追溯到中世纪时期的封建制度。
在18世纪，英国通过一系列的土地法律和土地登记制度，确立了现代房地产市场的基本框架。
随着工业革命的到来，英国的城市化进程加快，房地产市场也得到了进一步发展。
20世纪以后，英国的房地产市场经历了几次波动。
1970年代的石油危机和1990年代的房地产泡沫破裂，都对英国的房地产市场造成了较大的冲击。
第十四讲中美房地产发展路
三、中美房地产价格差异的分析
根据《福布斯》杂志2007 年7 月综合官方数据对美国
房价收入比最高地区的排名，当时美国房价收入比最 高的3个城市———洛杉矶、旧金山和圣地亚哥，其房 价收入比分别为10.1、9.4 和8.3。 2008 年3 月，中国平均房价收入比约为7.3，大城市中 房价收入比最高的前3 位分别是深圳（16）、北京 （14.2）、杭州（12.4），远高于合理水平。
我国房地产开发过程中的政府的参与方式
在我国实行的是土地有偿使用制度，政府直接负责开
发土地的“招拍挂”，并不直接参与房地产开发建设， 主要工作是土地买卖和监管。具体的开发任务完全由 开发商进行，使得开发商承担着商人和城市建设者双 重身份，当开发商注重利润的获得时，可能不能够很 好地完成保障中低收入者利益、保护环境等城市建设 使命。
二、中美城市住宅发展路径与住宅调控 政策比较
（一）美国城市住宅发展路径与调控政策
30年代以前，第一阶段是纯市场性住宅；
30年代至70年代，第二阶段是福利性住宅为主、
市场性住宅为辅； 70年代至今，第三阶段则又变成市场性住宅供给， 与之前所不同的是，这一阶段的市场性住 宅中还包含了一部分福利性质的市场性住宅。
房价高你信么？ 2. 为什么人们喜欢在中国买房子而不是在美国？ 3. 美国私人土地所有制对于住房发展比中国有优越 性么？ 4. 美国房地产投资的主要品种是什么？ 5. 我们该从美国房地产发展中学习什么？
（如果是增加市场性住宅，其结果依然会是房价继 续上涨）。但这与地方政府的“土地财政”政策又 是冲突的。
四、基于中美房地产发展模式比较的 启示
（一）必须加大福利性住宅在住宅供给中的比例
中国需要建多少保障性住房才能缓解当前的矛盾？
美国房地产市场现状与未来发展趋势
美国房地产市场现状与未来发展趋势自从2008年的全球金融危机以来，美国房地产市场已经经历了很长的一段时间的复苏。
然而，在过去的几年中，由于COVID-19疫情，房地产市场再次面临了巨大的挑战。
在这篇文章中，我们将探讨美国房地产市场的现状和未来的发展趋势。
一、美国房地产市场现状1.1 房地产市场总体趋势自2020年COVID-19疫情以来，美国房地产市场的总体趋势是以增长为主的。
根据美国国家房地产协会的数据，2021年第一季度，全美房地产销售创下了历史新高，达到了1.69万亿美元。
与此同时，在2008年金融危机之后，房价从最低点反弹了近100%。
1.2 市场细分尽管整个房地产市场正在增长，但市场的不同细分表现并不完全相同。
例如，在城市地区，房价比全国平均水平高出很多。
纽约市的房价比美国平均水平高出了60%，而旧金山的房价高出美国平均水平140%。
另外，住房市场的热度也有所不同。
目前，在全美国范围内，住宅买家比供应商要多得多，这导致了物价的上涨。
1.3 租赁市场状况自疫情以来，租赁市场也遭受了巨大的影响。
由于人口流动的减少，许多城市的租赁市场供应过剩。
因此，一些大型城市的房价下降了，租金也出现了下滑。
另外，由于许多人现在习惯于在家工作，许多公司已经开始从城市地区转移到郊区和更偏远的地方。
这导致了以前喜欢住在城市中心地区的人们现在更喜欢住在外围地区，这也影响了租赁市场。
二、美国房地产市场未来发展趋势2.1 住房市场未来几年，住房市场仍然会保持渐进的增长。
这一过程将在全国各地持续，因为尽管某些城市的房价可能会下降，但整个国家仍然会保持持续的新增住房需求。
然而，购房者面临的主要问题之一是房源供应不足。
由于新的建筑工作尚未跟上购房者的需求，因此以后可供出售的房屋将变得更加稀有。
这对于年轻的购房者来说尤其是个问题。
2.2 租赁市场尽管现在租赁市场供应过剩，但由于持续的人口增长和购房成本的上涨，租赁市场未来仍可能受到供不应求的影响。
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美国房地产发展模式
美国房地产发展模式提要：美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展
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美国房地产发展模式
中国和美国有许多相似的地方，同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。
我们认为中国房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。
美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。
在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。
金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域，银行是金融产业链中比例最小的一部分，由于有基金和投资商的支撑，美国银行风险很小。
经过近40多年的发展，美国目前大约有300多只REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易（表4）。
按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为契约型和公司型两种。
按照投资人能否赎回分类,可将REITs分为封闭式和开放式两类。
根据REITs资金投向的不同，可以将它们分为三大类：1）权益型：投资并拥有房地产，主要收入于房地产的租金，所以也称收益型。
2）抵押型：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（mBS），收益主要于房地产贷款的利息。
3）混合型：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，具有资产类REITs 和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。
据统计，美国的REITs中的绝大部分是从事资产类投资，约占所有REITs的96%.，每个REIT根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。
在各种房地产的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的74%（见图10）。
1992年以后，美国房地产基金引入伞式伙伴房地产基金（UPREITs）结构（详见《新财富》2004年8月号《美国地产的资金流》）
REITs的操作模式是：先发行股票筹集资金，发行方式有募集和公开发行等，让人寿保险公司、养老基金组织等机构投资者和一般投资者认购。
发起成立REIT的公司对认购者会有一定的要求，如美国威尔士房地产投资信托公司就要求其投资者必须满足拥有金融资产万美元并且年收入高于万美元，而且对一次性认购的数额也有一定的规定。
资金筹集完后，将资金交给一个专业的房地产公司，然后进行一个地区、一个国家，甚至全球化的操作。
不过正是因为这种独特的发展模式，使美国房地产企业始终无缘全球财富500强，因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。
在美国，一些大的金融集团，如摩根大通、摩根士丹利有相当一部分盈利于房地产盈利的贡献。
美国房地产公司的业务非常专业化，做地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出租，每家公司只做一个环节来追求增值，因此，在美国，预售的销售模式基本不存在。