物业管理 第六章
第六章 物业服务公司内部管理
第六章 物业服务公司内部管理
• 第一节 物业服务公司的组织管理 • 第二节 物业服务公司的目标管理 • 第三节 物业服务公司的人力资源管理
第六章 物业服务公司内部管理
• 第一节 物业服务公司的组织管理 • 一、物业服务公司组织体系及管理制度
• 物业服务公司的经营管理是由其职能管理机构实施的， 因而企业的机构应根据物业管理的计划、组织、指挥、协 调、控制、监督等职能的要求予以设置。在此基础上，企 业还要完善管理制度，用来约束每位成员的行为，协调企 业内部各方面的工作关系。 • 案例：完善组织体系，实现规范化管理
第六章 物业服务公司内部管理
• 第一节 物业服务公司的组织管理 • 二、物业服务公司的岗位职责 • 要建立完善的内部运行机制，必须有明确的岗位职责，
使公司内部各司其职，权、责、利明确。 • 案例：明确岗位职责，实现规范化管理
第六章 物业服务公司内部管理
• • • • • 第二节 物业服务公司的目标管理 一、目标管理简介 （一）目标管理的含义、特点及实施步骤 （二）目标管理的作用 （三）实行目标管理应注意的几个问题
第六章 物业服务公司内部管理
• 第三节 物业服务公司的人力资源管理 • 二、物业管理培训的内容、形式与方法 • （一）物业管理培章 物业服务公司内部管理
第六章 物业服务公司内部管理
• 第三节 物业服务公司的人力资源管理 • 一、物业管理人员的素质要求 • 所谓素质，一般是指人自身具有的、能够对人的活动
发生作用的、相对稳定的基本品质。物业管理人员应具备 的素质要求非常多，一般应包括生理、心理和社会文化等 素质。
• （一）社会文化素质 • （二）身心素质
第六章 物业服务公司内部管理
• 第二节 物业服务公司的目标管理 • 二、物业服务公司的目标管理
《物业管理条例》全文
《物业管理条例》全文《物业管理条例》全文第一章总则第一条为了加强对物业管理的监督，规范物业服务行为，保障业主合法权益，维护社区和谐稳定，根据相关法律法规，制定本条例。
第二条本条例适用于物业管理企业、物业服务人员和社区业主等相关主体，在物业管理活动中应当遵守。
第三条物业管理应当坚持“公开、公平、公正”的原则，依法提供服务，切实维护业主利益，并在履行职责中加强与居民自治组织的沟通和协调。
第四条物业管理应当依法履行维修、保洁、安全、设备管理、收费等职责，保证物业共有部分、公共设施和服务配套设施的正常使用。
第五条物业管理企业应当具备相应的资质，并按照相关规定进行登记和备案。
第六条物业管理企业应当建立健全内部管理体制，制定规范的管理制度，并定期进行职业培训和业务考核。
第七条物业服务人员应当遵守职业道德，遵守服务规范，提供优质的物业管理服务。
第二章物业服务内容第八条物业管理企业应当根据社区的具体情况，提供维修、保洁、绿化、安全等物业管理服务。
第九条物业管理企业应当设立接待中心，及时处理社区业主的咨询、投诉和报修等事项。
第十条物业管理企业应当建立健全保洁制度，保持社区环境整洁，定期进行保洁工作，清理垃圾，修剪植被等。
第十一条物业管理企业应当建立健全安全管理制度，加强社区的安全防范工作，确保社区的安全稳定。
第十二条物业管理企业应当配备必要的维修人员，并及时处理社区内的维修问题，确保设备的正常运行。
第三章物业管理费用第十三条物业管理费用应当由物业管理企业按照规定向业主征收，并明确收费标准和计算方法。
第十四条物业管理费用的使用应当遵循公开、公正、公平的原则，并用于物业共有部分的运维管理和公共设施的维护及改善。
第十五条物业管理费用的征收和使用应当经过业主大会或者业主委员会的讨论和决策，并进行公示。
第十六条物业管理企业应当按照约定的期限和方式向业主提供物业管理费用的报告，并接受业主的监督。
第四章监督与处罚第十七条业主对物业管理企业的服务质量有异议的，可以向物业管理企业提出投诉，并有权要求物业管理企业进行调查和处理。
2024年物业管理条例最新全文
2024年物业管理条例最新全文第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合泸州市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于泸州市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。
第三条物业管理应当遵循业主自治、专业服务、公开透明、公平公正的原则。
第四条泸州市物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。
第五条街道办事处（乡镇人民政府）负责本辖区内物业管理活动的指导和监督工作。
第六条业主大会、业主委员会、物业服务人和其他物业管理相关方应当遵守法律、法规和本条例的规定，履行各自职责，共同维护物业管理秩序。
第二章管理组织形式第七条一个物业服务区域设立一个业主大会，并选举产生业主委员会。
第八条业主大会由全体业主组成，是物业服务区域最高权力机构。
第九条业主大会行使下列职权：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）监督业主委员会的工作；（四）决定物业服务区域内的重大事项；（五）业主大会依法应当行使的其他职权。
第十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年至少召开一次。
有下列情形之一的，业主委员会应当召集临时会议：（一）百分之二十以上业主提议的；（二）业主委员会半数以上委员或者监事会半数以上监事提议的；（三）业主大会议事规则规定的其他情形。
第十一条业主大会会议应当有过半数的业主参加方可举行。
业主大会作出决定，应当经参加大会的业主过半数同意。
业主大会的决定对全体业主具有约束力。
第三章物业服务第十二条业主可以通过选聘物业服务人或者自行管理等方式实施物业管理。
第十三条业主选聘物业服务人的，应当签订物业服务合同。
物业服务合同应当包括以下内容：（一）物业服务区域的基本情况；（二）物业服务内容；（三）物业服务标准；（四）物业服务费的计取方法和标准；（五）物业服务人的权利和义务；（六）物业服务区域内公共收益的管理和使用；（七）物业服务合同的期限；（八）违约责任；（九）争议解决方式；（十）双方约定的其他事项。
广东省物业管理条例第六章
广东省物业管理条例第六章物业的使用和维护第五十三条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。
任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。
利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。
所得收益依法归全体业主共有。
第五十四条物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。
在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。
建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。
建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。
拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。
第五十五条物业管理区域内禁止下列行为：（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；（四）破坏或者擅自改变房屋外观；（五）违法搭建建筑物、构筑物；（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（八）损毁树木、园林；（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；（十）乱丢垃圾，高空抛物；（十一）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；（十二）法律法规和管理规约禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。
2024版物业管理法律法规
2024版物业管理法律法规合同目录第一章：总则1.1 合同目的1.2 合同适用范围1.3 合同定义第二章：物业管理基本原则2.1 物业管理的定义2.2 物业管理的基本要求2.3 物业管理的法律责任第三章：物业管理主体3.1 物业管理公司3.2 业主委员会3.3 业主的权利与义务第四章：物业管理服务内容4.1 物业的日常管理4.2 物业的维护与修缮4.3 物业的安全与秩序第五章：物业管理费用5.1 物业管理费的收取5.2 物业管理费的使用5.3 物业管理费的监督第六章：物业管理合同6.1 物业管理合同的签订6.2 物业管理合同的履行6.3 物业管理合同的变更与解除第七章：物业管理纠纷处理7.1 纠纷的调解7.2 纠纷的仲裁7.3 纠纷的诉讼第八章：法律责任8.1 违反物业管理法规的责任8.2 物业管理中的民事责任8.3 物业管理中的刑事责任第九章：签字栏9.1 甲方签字9.2 乙方签字9.3 签订时间9.4 签订地点合同编号：______第一章：总则1.1 合同目的本合同旨在规范物业管理活动，明确物业管理各方的权利、义务和责任，保障物业管理的顺利进行。
1.2 合同适用范围本合同适用于所有参与物业管理的主体，包括物业管理公司、业主委员会、业主等。
1.3 合同定义1.3.1 物业管理：指对物业及其附属设施进行的日常管理、维护、修缮、安全保障等服务活动。
1.3.2 物业管理公司：指依法设立，具有物业管理资质，提供物业管理服务的企业。
1.3.3 业主委员会：指由业主选举产生的，代表业主利益，参与物业管理的组织。
第二章：物业管理基本原则2.1 物业管理的定义2.1.1 物业管理是指物业管理公司对物业及其附属设施进行的维护、修缮、管理等服务活动。
2.1.2 物业管理应遵循合法、公正、诚信、专业的原则。
2.2 物业管理的基本要求2.2.1 物业管理公司应具备相应的资质和能力，确保服务质量。
2.2.2 物业管理应遵守国家相关法律法规，维护业主的合法权益。
物业管理条例(完整版)
物业管理条例(完整版)【物业管理条例(完整版)】第一章总则第一条为规范物业管理行为，保障业主权益，提升社区环境质量，根据相关法律法规，制定本条例。
第二条本条例适用于住宅区、商业区、工业区等各类物业项目的管理行为。
第三条物业管理应遵循公开、公平、公正的原则，以服务为宗旨，履行好自身的管理职责。
第四条物业管理应依法合规，不得违反法律法规，不得侵犯他人合法权益。
第五条物业管理应遵循经济、社会、环保等可持续发展的原则，促进社区和谐稳定。
第二章物业管理责任第六条物业管理公司应建立健全管理体系，明确管理职责，规范管理行为。
第七条物业管理公司应为业主提供公共设施设备的日常维护、维修等服务，并确保设施设备的正常运行。
第八条物业管理公司应维护小区内的环境卫生，保持小区的整洁有序。
第九条物业管理公司应建立业主委员会或者居民代表会议制度，与业主进行密切沟通，听取意见和建议。
第十条物业管理公司应制定完善的安全管理制度，做好小区安全防范工作，确保业主生命财产的安全。
第三章业主权益保护第十一条业主享有公正、透明的收费和使用公共设施设备的权益，物业管理公司不得私自调整收费标准。
第十二条业主享有公共场所的使用权益，物业管理公司不得限制业主合理使用公共场所。
第十三条业主享有隐私权益，物业管理公司不得非法侵犯业主的隐私。
第十四条业主享有获得物业管理信息的权益，物业管理公司应及时、真实公开相关信息。
第十五条业主享有投诉和申诉的权益，物业管理公司应及时受理并做出解决。
第四章环境保护与安全管理第十六条物业管理公司应保障小区内的环境卫生，及时清理垃圾，维护绿化景观。
第十七条物业管理公司应制定防火、防盗、防水等安全管理制度，做好安全隐患排查工作。
第十八条物业管理公司应建立小区安全监控系统，加强安全巡查和监控。
第十九条物业管理公司应组织居民开展安全教育，提高居民的安全防范意识。
第二十条物业管理公司应组织居民参与环保活动，倡导可持续发展理念。
第五章违规处罚与争议解决第二十一条物业管理公司发现业主或居民有违规行为，应及时采取相应措施进行处理，并通知相关责任人。
第6章——物业管理制度与服务质量管理
【国家级】 由国家建设部住宅与房地产业司每年年底组织的全国统一 的物业管理达标考评. 申报基本条件是:参评项目符合城市规划建设要求,配套 设施齐全.住宅区,工业区建筑面积8万平方米以上,别 8 墅2万平方米以上,大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积 占60%以上,入住率或使用率达到85%以上;取得"省, 自治区,直辖市级物业管理示范项目"称号1年以上;物 业管理企业无重大责任事故;未发生经主管部门确认属实 的有关收费,服务质量等方面的重大投拆. 全国物业管理示范项目达标获得荣誉称号后,由建设部每 三年复检一次,复检合格的可继续保持"国优"称号.
60.小区宣传栏管理制度 61.宣传栏及小区标语管理规定 62.管理处人员文明服务准则 63.员工行为规范 64.客户投诉处理制度 65.财务管理制度 66.收费管理制度 67.财务公开监督制度 68.现金管理制度 69.本体维修基金管理使用,续筹管理规定 70.支票,票据管理制度 71.会计核算制度 72.税收管理规定 73.业务收入管理制度 74.工作人员着装规定 75.员工考勤制度 76.关于用工和辞工的规定 77.计算机系统管理制度 78.档案管理制度 79.广告招牌管理规定 80.合同签订管理规定 81.小区经费管理制度
(三)内部管理岗位职责 1. 管理处主任岗位职责 2. 智能监控中心主管岗位职责 3. 调度员岗位职责 4. 小区事务主管岗位职责 5. 会计岗位职责 6. 出纳员岗位职责 7. 管理员岗位职责 8. 电脑操作员岗位职责 9. 社区文化服务员岗位职责 10. 商铺主管岗位职责 11. 商铺服务员岗位职责 12. 弱电工程师岗位职责 13. 水电维修工岗位职责 14. 房屋维修工岗位职责 15. 保洁员岗位职责 16. 绿化工岗位职责
最新《物业管理条例》全文
最新《物业管理条例》全文第一章总则第一条为了加强物业管理，维护良好社区秩序，推动社区可持续发展，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，制定本条例。
第二条本条例适用于中华人民共和国境内的住宅区、商业区、办公区、产业园等各类物业区域的管理。
第三条物业管理应遵循公平、公正、公开的原则，注重依法管理，依法保护业主权益，提供优质的物业服务，促进物业管理与社区居民和谐发展。
第四条物业服务企业应依法进行登记，取得相应资格。
第二章住宅区第五条住宅区物业管理的主要内容包括：保安巡逻、门卫服务、消防安全、环境卫生、车辆和非机动车管理、垃圾处理等。
第六条物业服务企业应组织定期的住宅区业主大会，听取业主意见，提供相关信息，解决居民关注问题。
第七条住宅区物业费的收取应按照相关规定进行，公示费用项目和标准，确保收费公正合理。
第三章商业区第八条商业区物业管理的主要内容包括：商铺租赁和管理、环境卫生、设施设备维护、安全防范等。
第九条商业区物业服务企业应与商户建立合作关系，积极开展市场营销活动，提升商业区形象，促进商业繁荣。
第四章办公区第十条办公区物业管理的主要内容包括：办公场所租赁和管理、办公设施维护、安全管理等。
第十一条物业服务企业应配备专业的管理人员，提供办公场所的清洁、维修、安全巡逻等服务。
第五章产业园第十二条产业园物业管理的主要内容包括：企业用地租赁、园区设施维护、环境治理等。
第十三条物业服务企业应积极吸引高新技术企业入驻，打造具有产业竞争力的园区。
第六章物业服务第十四条物业服务企业应制定物业服务规范，明确服务内容和标准，提供优质便捷的物业服务。
第十五条物业服务企业应建立全天候服务机制，保障业主正常居住与工作。
第十六条物业服务企业应定期开展业主满意度调查，收集业主意见，不断提升服务质量。
第七章监督检查第十七条市、县级人民政府应设立物业管理监督机构，负责对物业服务企业进行监督检查。
第十八条业主可以通过投诉举报方式向物业管理监督机构反映问题，监督机构应及时处理并反馈处理结果。
第六章物业管理若干法律事务
第一节停车库与停车位
• 一停车库,停车位产权归属的争议 • 二<物权法>对于小区停车场,停车库的界定. • <物权法>第74条第二款规定:"建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位,车库的归属,由当 事人通过出售,附赠或出租等方式约定
第二节共有部分的问题
• 一共有部分的范围 • <物权法>第73条:建筑区划内的道路,属于业 主共有,但属于城镇公共道路的除外.建筑区 划内的绿地,属于业主公用,但属于城镇公共 绿地或者明示属于个人的除外.建筑区划内 的其他公共场所公用设施的物业服务用房, 属于业主共有.
第四节物业服务收费
• 一物业服务收费的法律依据 • <物业服务收费管理办法><物业服务收费明 码标价规定>
• 二物业服务收费的具体规定 • (一)物业服务收费的原则,定价方式,费用形 式和服务成本的内容 • 原则:遵循公开,公平和诚实信用的原则,遵守 国家价格法律,法规,规章和政策. • 定价方式:市场调节价和政府指导价 • 费用形式:酬金制
第六章物业管理若干法律事务
学习目标
• 了解:共有部分的范围,物业管理用房的归属, 物业服务收费的原则,物业服务成本的内容 • 掌握:停车库,停车位的界定,物业专项维修资 金的概念,物业服务收费的法律依据. • 应用:小区停车场,停车库的权属争议,物业专 项维修资金的使用范围,物业服务收费的具 体内容和方式.
• (二)物业服务收费的主管部门,具体内容,方式和变 更 • 主管部门:政府价格主管部门应当会同同级房地产 主管部门对物业服务收费明码标价进行管理,政府 价格主管部门对物业服务企业执行明码标价规定 的情况实施监督. • 具体内容:略 • 方式和变更:明码标价明示的具体方式.物业服务企 业应当在执行新标准前一个月,将所标示的相关内 容进行调整,并应标示新价格开始实行的日期.
《物业管理条例》全文
《物业管理条例》全文目录：第一章总则。
第二章业主及业主大会。
第三章前期物业管理。
第四章物业管理服务。
第五章物业的使用与维护。
第六章法律责任。
第七章附则。
《物业管理条例》第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条XXX行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章业主大会第六条房屋的一切权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大集会事划定规矩;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。
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《物业管理法律与制度》董藩 刘毅 秦凤伟编著
清华大学出版社
本章结构
第一节 第二节 第三节 第四节
物业管理市场竞争 物业管理招投标 物业服务标准 物业服务费
第一节 物业管理市场竞争
1. 物业管理市场竞争
的基本原则
2. 规范物业管理市场竞
争的法律制度
一、物业管理市场竞争的基本原则
种综合的经营型管理服务，管理、经营、服务 于一体。
二、合同中约定的服务标准
按照十一项要求实施
三、《物业管理条例》中有关物 业服务的规定
遵循九项规定
四、《全国物业管理示范住宅小 区标准及评分细则》
1997年4月16日颁布
2000年修订
五、《北京市住宅物业管理服务 标准》的规定
物业服务标准进行了量化管理
招标的实施阶段
发出招标公告或投标邀请书 进行资格预审 召开标前会议
四、物业管理招投标的一般程序
开标前的招标与投标活动 - 投标
进行前期准备 获取招标信息 组建投标领导小组 报送投标申请书与获得资格预审 取得招标文件 熟悉招标文件 调查投标环境 进行投标决策 编制投标文件 封装及送达投标书
自由竞争原则 - 排除依仗非经济强制力量来进行的强制交易 - 排除经济强力的干扰 公平竞争原则 - 要有公平的外部条件和环境 - 依据社会公认的公平观念竞争 依法竞争原则 - 各种竞争行为必须符合法律、行政法规的有关规 定，尤其注意不得违反法律、行政法规的强制性规 定，否则其权利将得不到法律的保护。
三、物业管理招标的方式
公开招标
- 是指由建设单位或业主委员会通过报刊、广播、电视、新闻发 布会等发表招标广告，公告其项目内容、服务水平、质量要求、
招标条件及开标日期等有关内容
。
邀请招标
- 是指由建设单位或业主委员会根据自己积累的经验和情报资料， 有选择地向能够承担物业管理项目的若干物业服务企业发出招标
四、物业管理招投标的一般程序
开标前的招标与投标活动
- 开标 开标的一半程序包括5项 - 评标 组建评标委员会 做好评标准备工作 进行评标 - 中标 推荐中标候选物业服务企业 确定中标的物业服务企业 发出中标通知书 备案 订立书面物业服务合同
第三节 物业服务标准
本章小结
公平竞争和自由竞争是物业管 理市场竞争的基本原则。为此，国 家对物业管理企业的市场准入和退 出都做出了严格的规定，同时反对 不正当竞争，强调对物业服务消费 者权益的保护。从制度设计上看， 物业管理招投标、物业服务标准以 及物业服务费的确定与计算都是出 于保护物业服务消费者的目的。
二、规范物业市场竞争的法律制度
物业管理市场的进出管理
- 物业管理市场的准入
具备条件 具有独立的法人资格 具备国家规定的物业管理资质条件
- 物业管理市场的退出
物业服务企业退出市场的情形
不能清偿到期债务，被依法宣告破产的 自愿解散 依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销
- 是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在对房屋及配套
的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护相关区域 内的环境卫生和秩序时向业主所收取的费用。
内容
- 综合管理服务费 - 车辆停泊服务费 - 特约服务费
二ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ物业服务费确定与收取的原则
合理原则 - 是指物业服务费的确定与收取应当符合国家的法律法 规，符合物业管理的客观规律，符合业主和非业主使 用人的实际需要。 公平原则 - 是指根据不同地区、不同档次的物业、不同收入的业 主和非业主使用人等因素，考虑社会公平，合理分层 收费。
1. 物业服务概述 2. 合同中约定的服务标准 3. 《物业管理条例》中有关物业服务的
规定 4. 《全国物业管理示范住宅小区标准及 评分细 则》 5. 《北京市住宅物业管理服务标准》的规定 6. 《普通住宅小区物业管理服务等级标准》的规 定
一、物业服务概述
市场化、专业化、社会化的物业管理 实质是一
通知，说明项目具体情况和要求，并邀请其参加投标的方式
。
协议招标
- 是指由建设单位或业主委员会直接选定1～2家物业服务企业，
就物业管理工作进行协商，确定物业管理有关事项的一种特殊的 招标方式
。
四、物业管理招投标的一般程序
开标前的招标与投标活动
- 招标
招标的准备阶段
选择招标方式 组建招标领导小组 编制招标文件 确定标底
◆ 服务费与服务水平相适应原则
- 物业服务企业向业主收取的服务费必须与其向业主提 供的服务质量相适应。 公开原则 - 又可以称为明码标价原则，是指物业服务企业向业主 和非业主使用人提供服务 ，应当按照《物业服务收费 明码标价规定》实行明码标价，标明服务项目、服务 费标准等有关情况。
三、物业服务费的确定方式
政府指导价 - 规定基准价及其浮动 幅度指导经营者制定的 价格
- 内容
市场调节价 - 通过市场竞争形成的 价格 - 内容
四、物业服务费的计算方式
包干制
- 含义：是指由业主和非业主使用人向物业服务企业支付固定
的物业服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的 物业服务费计算方式
酬金制 - 含义：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数
二、规范市场竞争的法律制度
物业服务消费者的权益保护
- 物业服务提供者的义务
听取意见和接受监督 保证服务安全 提供真实信息 标明真实名称和标记 出具服务单据 保证服务质量 不得侵害物业服务消费者的利益 尊重物业服务消费者的人格权
第二节 物业管理招投标
1、 物业管理招投标概述 2、 物业管理招投标的原则 3、物业管理招标的方式 4、物业管理招投标的一般程序
额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约 定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务费计 算方式 。
五、物业服务费的监管
国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业
服务费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会 同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务费的监督 管理工作。
一、物业管理招投标概述
物业管理招投标含义 - 招标 - 投标 意义 - 是房地产管理体制改革的需要 - 是提高业主自治能力的需要 - 是提高管理水平、促进行业发展的需要
二、物业管理招投标的原则
公开原则 - 各项程序都要公开发布 公平原则
- 向所有物业服务企业提出的投标条件都是一致的 公正原则 - 统一的衡量标准 诚实信用原则 合理原则 - 选定投标的价格和要求合理
业务服务企业退出市场的程序
进行清算 注销登记
成立清算组
二、规范物业市场竞争的法律制度
反不正当竞争 - 不正当竞争行为包括：
仿冒 商业贿赂 侵犯商业秘密 商业诋毁 串通招标 投标
二、规范市场竞争的法律制度
物业服务消费者的权益保护
- 权利包括
人格权 自主选择权 安全权 知情权 求偿权 结社权 监督批评权
六、《普通住宅小区物业管理服 务等级标准》的规定
第四节 物业服务费
1、物业服务费的含义与内容 2、物业服务费确定与收取的原则 3、物业服务费的确定方式 4、物业服务费的计算方式 5、物业服务费的监管
一、物业服务费的含义与内容
2003年11月13日制定了《物业服务收费管理办法》，
2004年1月1日起施行 含义