资产证券化的分类
资产证券化及5个案例
• 破产隔离从两个方面提高了资产运营的效率： – （1）通过破产隔离，把基础资产原始所有人不愿或不能承 担的风险转移到愿意而且能够承担的人那里去； – （2）通过破产隔离，投资能够只承担他们愿意承担的风险， 而不是资产原始所有人其他资产的风险。
• 破产隔离是通过把资产真实出售给SPV来实现的。 • 在资产证券化中，虽是以“真实出售”之名，而是行担保之实。
资产证券化及5个案例
资产证券化主要基础资产类型
资产证券化及5个案例
资产证券化种类与范围
• 1、根据基础资产分类。根据证券化的基础资产不同，可以将资产证 券化分为不动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收 益证券化（如高速公路收费）、债券组合证券化等类别。
• 2、根据资产证券化的地域分类。根据资产证券化发起人、发行人和 投资者所属地域不同，可将资产证券化分为境内资产证券化和离岸资 产证券化。国内融资方通过在国外的特殊目的机构（Special Purpose Vehicles，SPV）或结构化投资机构（Structured Investment Vehicles，SIVs）在国际市场上以资产证券化的方式向 国外投资者融资称为离岸资产证券化；融资方通过境内SPV在境内市 场融资则称为境内资产证券化。
ABS基础资产类别与评级方法
A B S基础资产类别与评级方法Revised by Petrel at 2021A B S基础资产类别与评级方法1、资产证券化产品分类一收益权或收费权类ABS二债权类资产（1）静态池结构公司贷款CLO债券CBO融资租赁应收款住宅贷款RMBS/住房公积金贷款ABS商用不动产贷款CMBS/REAT汽车贷款（2）动态池结构信用卡应收帐款银行消费类贷款小额贷款保理应收款2、资产证券化产品评级思路2.1资产证券化产品的特征l还款来源为资产池所产生的现金流?l所发行证券通常需要一定形式的信用增进?l所发行证券的信用质量决定于证券化资产的信用质量，而非发行机构或创始机构之信用品质?l由特殊目的机构(SPV)所发行l会计处理上视为资产真实出售(TrueSale)，而非债务融资(DebtFinancing) l需要服务机构来管理资产所产生的现金流2.2资产证券化产品评级思路法律风险分析交易结构分析资产池信用分析现金流分析及压力测试参与方履约能力分析2.3.1资产证券化产品法律风险分析l破产隔离?ü§特殊目的机构的成立宗旨与权限是否仅限于该资产证券化交易?ü§特殊目的机构是否能增额发行其它债务?ü§特殊目的机构是否为独立运作的机构，不会受到清算的影响?ü§特殊目标机构是否能进行合并或其它类似活动ü§特殊目标机构是否能更改其组织章程?ü§特殊目的机构是否对于该资产证券化之资产有明确有效的所有权,以防止其它外在债权人对该资产进行追索2.3.2资产证券化产品交易结构风险分析l抵消风险l混同风险若资产服务机构财务状况或信用状况恶化甚至破产，信托/计划财产的回收款和资产服务机构其他资金混同，将会给信托/计划财产带来损失。
l利率风险鉴于基础资产的贷款利率与证券化产品的利率在重设的时间、幅度以及频率上均有不同，利率波动可能造成利差的减少，进而影响优先级证券的信用支撑。
RMBS
RMBS产品基础资产选择
个人住房抵押贷款期限较长，影响其现金流入的两个风险 是提前还款和违约，因此在建立RMBS产品资产池时要重点 考虑此两种风险的作用，此外，RMBS产品基础资产同质性 强，集中风险必须虑及 。
（1）出于易于预测的目的，一般情况下，支持RMBS产品的 各笔贷款要具有相同的贷款类型，其贷款期限和利率的相似 程度上足以允许分析师在预测现金流时将贷款池当作单笔房 产抵押贷款。 在美国，GNMA I贷款池是最为均质的。贷款池中的所有 贷款须属于同一种类型。并且账龄须小于12个月。在支持 30年期过手证券的贷款池中，90%的贷款必须具有20年以 上的原始期限。GNMA I贷款池中各笔贷款的利率都须相同， 并且贷款须由同一个贷款人发起。GNMA I贷款池的最低规 模是100万美元。
美国发行在外MBS总量（单位：十亿美元）
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Agency MBS
2,292.0 2,491.7 2,830.2 3,158.3 3,493.0 3,546.2 3,681.1 3,966.1 4,545.9
Agency CMO
个人住房贷款周期多为20年至30年，因此RMBS产品期限 较长，比如建元2005-1个人住房抵押贷款证券化产品周期 为32年。
➢ 信用质量好
尽管2008年的全球金融海啸始于美国次贷危机，但是从全 球尤其是我国情况来看，个人住房贷款质量较好，以我国为 例，2008年房地产市场经过调整，价格出现较大波动，但 各商业银行个人住房贷款不良率远远低于各项贷款的平均水 平。因此RMBS产品信用质量较好。
抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给 MBS的投资者，因此，MBS也被称为过手证券（passthrough securities）。
天风-中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计
第一届证券行业案例大赛参赛案例2016年10月（案例完成时间）第一作者姓名洪浩其余作者姓名杨旭山高瑞瑶颜冰天风-中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划——一个首单以信托作为原始权益人的类REITs项目1一、背景介绍1.1资产证券化概述资产证券化（Asset Securitization）是指将缺乏流动性但其未来现金流可预测的资产通过集中打包组成资产池，并使用结构化金融技术进行现金流重组，将其转化为可以在金融市场上出售和流通的证券。
因此，简单来说，资产证券化就是将可以产生稳定现金流的资产转化为证券的过程。
这种以特定资产现金流为基础发行的证券，被称为资产支持证券或证券化产品；资产支持证券所对应的资产池也可称为“基础资产”、“资产包”、“原始资产”、“资产组合”等。
资产支持证券主要有如下三个特征：（1）它是一种生息证券，可供投资者在二级市场进行交易。
（2）资产支持证券的信用基础是一个由多项资产组成的资产池，而不是发起人的主体信用。
（3）通过破产隔离技术，使资产池免受发起人破产风险的影响。
1.1.1 资产证券化分类按照美国市场划分方法，从基础资产种类来划分，证券化产品主要分为资产支持证券（Asset Backed Securities，简称ABS）和住房抵押贷款（Mortgage Backed Securities，简称MBS）。
MBS可进一步细化为个人住房抵押贷款证券化（RMBS）和商业地产抵押贷款证券化（CMBS）；ABS又分为狭义ABS和CDO（债务担保凭证）。
1本案例根据企业调研和公开发表资料编写。
案例仅作为教学和研究资料使用，不代表对本案例所含相关内容的认可，不作为原始数据的来源，亦不暗示某种管理方法或策略一定有效或一定无效。
资产证券化在我仅有10余年左右的历史，实行分业监管模式，即中国人民银行和中国银行业监督管理委员会主管的信贷资产证券化、中国证券业监督管理委员会主管的企业资产证券化、中国银行间市场交易商协会主管的资产支持票据（Asset-Backed Notes，简称ABN）和中国保险监督管理委员会主管的资产支持计划4种模式。
第十章 练习题
第十章练习题一、判断题1、股票是一种有价证券，它是股份有限公司签发的证明股东所持股份的凭证。
答案：正确2、优先股是最基本、最常见的一种股票，其持有人享有股东的基本权利和义务。
答案：错误3、优先股流通性不如普通股，因此优先股的股利总是高于普通股。
答案：错误4、由于优先股在其股东权利上附加了一些特殊条件，因此，优先股是一种特殊股票。
答案：正确5、从股票的价格增长潜力看，优先股反而是要低于普通股的。
答案：正确6、从风险角度看，应该是债券的风险小于股票，而股票中是普通股的风险小于优先股。
答案：错误7、不过从实际看，优先股对公司剩余资产的优先分配权并无多大价值。
答案：正确8、优先股股东没有任何表决权，从而不能参与公司经营决策。
答案：错误9、依据优先股的股息在当年未能足额分派时，是否还能在以后年度补发，优先股可以分为累积优先股和非累积优先股。
答案：正确10、参与优先股是一般意义上的优先股，具有优先股的典型特征，也就是优先权体现在分配顺序上，而不是在股息的多少上。
答案：错误11、股票是永久性的，但有些优先股却可以依照该股票发行时所附的赎回条款，由公司支付对价赎回。
答案：正确12、优先股很重要的特征是股息率固定，所以优先股的股息率都是不可调整的。
答案：错误13、资产证券化其实是在资本市场上进行直接融资的一种方式。
答案：正确14、资产证券化是将发起人可流通的存量资产或可预见的未来货币收入流转变为市场上可交易的金融产品的过程。
答案：错误15、所谓广义的资产证券化，是指将那些流动性不足但有未来现金流的信贷资产（如银行的贷款、企业的应收账款等）经过重组形成资产池，并以此为基础来发行证券的过程。
答案：错误16、比较典型也是较早出现的资产证券化品种是抵押支持证券。
答案：正确17、资产证券化是基于虚拟资产所进行的融资。
答案：错误18、资产证券化是一种结构融资方式。
答案：正确19、资产证券化是负债型的融资，以资产证券化方式融资会增加融资方的负债。
胡泽洋：资产证券化评级、增信方法介绍及具体案例分析(大公国际)
目标信用等级下 违约值
目标信用等级下 损失值
2.4 信贷类——现金流模型思路
正常情况下 偿债来源
目标信用等级下 违约值
违约时间分布
基础资产回收率
现金流分析模型
存量债务
目标信用等级下 债务保障程度
2.5 信贷类产品关注风险点
信贷类产品风险点应对方案
三、资产证券化产品增信方式
➢内部增信
解读： ➢ 此类基础资产的还款来源是房地产项目的销售收入，但房地产销售受市场
因素与政府宏观调控影响较大，所以不适合做资产证券化；政府保障房由 于在建设期间资金来源有保障，建成后销售收入受市场影响较小，现金流 稳定持续，故被排除在负面清单之外。
3.5 不能直接产生现金流、仅依托处置资产才能产生现金流的基础资 产。如提单、仓单、产权证书等具有物权属性的权利凭证
房建设等），政府最终为平台公司的债务兜底，此类基础资产就可以发行资产证券化产品；
➢ 自营性平台公司则在经营上自负盈亏，其在和社会资本合作过程中形成的债务是自营债务， 政府不存在为此类融资平台公司财政支付和财政补贴责任，由于未来现金流不稳定持续， 故不能发行资产证券化产品。
3.3 矿产资源开采收益权、土地出让收益权等产生现金流的能力具有 较大不确定性的资产
解读： ➢ 提单、仓单与产权证书等之类的权利凭证，一般认为属于准物权，本身不
能产生现金流，需处置后才能有收益，且只能一次性而不能分割处置，不 是资产证券化的合适基础资产。
3.6 法律界定及业务形态属于不同类型且缺乏相关性的资产组合，如 基础资产中包含企业应收账款、高速公路收费权等两种或两种以上 不同类型资产
基础资产信用质量分析要点：
交易结构分析要点：
银行从业资格考点：资产证券化与信用衍生产品
银行从业资格考点：资产证券化与信用衍生产品银行从业资格考点：资产证券化与信用衍生产品导语：信用衍生产品是以贷款或债券的信用作为基础资产的金融衍生工具，其实质是一种双边金融合约安排。
那么关于资产证券化与信用衍生产品的考试内容呢?大家跟着店铺一起来看看吧。
1.资产证券化(1)证券化(securitization)是将已经存在的信贷资产集中起来并重新分割为证券，进而转卖给市场上的投资者，从而使此项资产在原持有者的资产负债表上消失。
商业银行进行放贷，对贷款进行有效的管理，但如果贷款期限比较长，银行又面临一定的流动性需求，这时可以把贷款在市场上出售，可以进行转让，但这种打包转让流动性还是比较差，交易对手方还是比较少，这时为了便于增加流动性，可以以贷款作为一个基础，以每年的利息收入作为一个保证，来对贷款进行结构化的处理。
证券化的前提是要有一个稳定的收入来源。
收入来源是现金流，必须是稳定的，而现金流是贷款的利息偿付。
有现金流就可以通过现金流和必要的折现率或贴现率来计算贷款或资产证券后的证券价格。
最早的证券化产品是美国的住房抵押贷款证券化。
资产证券化通过证券化后成了资产出售者，因为贷款是银行的资产，而把资产除了转让外，还可在市场上进行出售，而出售的前提就是可接受性，即流动性。
这种转移一方面是资产的转移，同时是收益的转移，也是风险的转移。
(2)特点：将缺乏流动性的贷款资产转换成具有流动性的证券的特点(3)分类：住房抵押贷款证券(MBS)和资产支持证券(ABS)(4)程序建立一个特别目的实体(SPV)来发行证券，SPV要与原始权益人实行“破产隔离”;SPV购买资产组合;请评级机构对资产组合进行评级;采用各种方法为组合增级：内部增级(抵押)和外部增级(担保);将出售收益按合约规定转入原债权人的账户;SPV负责按期收现，并按约转入投资者账户。
住房抵押贷款分为三种：正常的抵押贷款、次级的抵押贷款、中间抵押贷款SPV在对它们进行重新的结构化处理时，要根据它们的信用等级来规定不同的价格。
资产证券化分类
资产证券化分类
资产证券化是将资产及其所得转变成能够在资本市场流通的金融证券，以提高资产的
价值并获取资金，有效利用其闲置、流动性较低的资源，使其具备在资本市场流通的能力，进而强化投资者的经济资本。
资产证券化分类主要有公开资产证券化和非公开资产证券化两大类。
（1）公开资产证券化：指在经过公开宣布后，在以联合投资机构（SPV）为核心形式
的特定架构下，通过资产支持保本债券，证券化改造存量资产等方式，将资产转型成资产
背后的资产证券，由本专项计划发行，并在证券交易所上市交易的资产证券化。
（2）非公开资产证券化：指由特定的证券发行机构以资产支持证券或资产管理证券
为核心构成的证券化结构，非公开发行，不同于上市发行而无须向社会公众公开的发行方式，也不需要向投资者追究责任，只在某一类特定投资者间进行非公开发行的资产证券化。
此外，资产证券化还可以根据资产权责证券化，分为受益权证券化和债权证券化两类。
受益权证券化是指将资产通过让与、分置、受让等方式转让，使受让方获得的资产的收益
权作为证券化的核心，然后将其在证券交易所内或在私下交易市场进行流通的形式；债权
证券化是指采用承租人、担保人等方式，将资产所涉及到的借贷权转让给债权人，使其成
为证券化后的资产核心，并以证券的形式通过证券交易所或私下交易市场流通。
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资产证券化的分类
一、根据基础资产分类
根据证券化的基础资产不同，可以把资产证券化分为：
1.不动产证券化；
2.应收账款证券化；
3.信贷资产证券化；
4.未来收益证券化（如高速公路收费）；
5.债券组合证券化等类别。
二、根据资产证券化的地域分类。
根据资产证券化发起人、发行人和投资者所属地域不同，可把资产证券化分为：
1.境内资产证券化
融资方通过境内SPV在境内市场融资则称为境内资产
证券化。
2.离岸资产证券化。
国内融资方通过在国外的特殊目的机构（Special Purpose Vehicles，SPV）或结构化投资机构（Structured Investment Vehicles，SIVs）在国际市场上以资产证券化的方式向国外投资者融资称为离岸资产证券化；
三、根据证券化产品的属性分类
根据证券化产品的金融属性不同可以分为：
1.股权型证券化；
2.债券型证券化；
3.混合型证券化。
值得注意的是，尽管资产证券化的历史不长，但相关证券化产品的种类层出不穷，名称也千变万化。
最早的证券化产品以商业银行房地产按揭贷款为支持，故称为按揭支持证券（MBS）；随着可供证券化操作的基础产品越来越多，出现了资产支持证券（ABS）的称谓；再后来，由于混合型证券（具有股权和债权性质）越来越多，干脆用CDOs （Collateralized Debt Obligations)概念代指证券化产品，并细分为CLOs、COMs、CBOs等产品。
近几年，还采用金融工程方法，利用信用衍生产品构造出合成CDOs。