房地产企业税务稽查
房地产企业税务稽查技巧精选全文完整版
可编辑修改精选全文完整版房地产企业税务稽查技巧：检查的方法一、检查项目有关情况对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。
主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。
二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。
在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。
三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。
同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。
四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：1.审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。
成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。
检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。
房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议
房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议房地产开发企业是国民经济中的重要组成部分，但在税收方面，它们往往存在着许多问题。
税务稽查是税收管理的重要手段，是维护税收法律的正常运行的必要措施。
然而，房地产开发企业在税务稽查中存在着一些突出问题。
本文将探讨这些问题，并提出相应的建议。
问题一：虚假账务和隐瞒收入房地产开发企业在保证盈利的同时，往往采用虚假账务的手段来掩盖实际利润，并隐瞒收入。
虚假账务不仅会导致企业所得税额不足，也会影响到市场经济的公平与公正。
建议一：加强税务管理人员的培训，提高他们的专业素质和执法能力，完善相关法规和政策。
建议二：增加税务稽查人员的数量和质量，提高税务稽查的效率和准确性，确保纳税人依法纳税。
建议三：对于虚假账务和隐瞒收入的企业，应该采取严厉的惩罚措施，包括罚款、吊销营业执照等处罚措施。
问题二：资产重组和税收优惠滥用在房地产开发企业进行资产重组和税收优惠方面，也存在一些问题。
一些企业为了获得更大的税收优惠，往往采取一些不规范的操作方式，甚至存在滥用税收优惠的情况。
建议一：建立健全数字化登记和审计系统，可以更好地监管企业的资产和税收情况，避免滥用税收优惠。
建议二：加强税收优惠的管理，规范企业的资产重组和税收优惠的行为，避免上述问题的出现。
问题三：涉嫌违反相关法律在房地产开发企业税务稽查过程中，还会发现一些企业涉嫌违反相关法律的问题，例如环保问题、信贷问题等。
建议一：加强环保、信贷等领域的监管，规范企业的行为。
建议二：建立相应的保障措施，加强涉及环保、信贷等方面的监管，防止企业违法行为带来的损失。
税务稽查对维护税收征管的公正性和合法性发挥着重要作用，房地产开发企业应该积极配合税务机关的稽查工作，真实、准确的申报税务。
同时，税务部门应该加大对房地产企业纳税情况的监管，尽力维护税收法律的正常运行。
当然，针对上述问题和建议，还需要更多的监管部门和行业专家的支持和参与，共同为税收管理的完善做出贡献。
房地产开发企业偷税的常用手法及税收稽查方法
房地产开发企业偷税的常用手法及税收稽查方法近年来，随着房地产行业的快速发展，房地产开发企业偷税现象也日益突出。
为了规范市场秩序，维护税收公平，税务部门对房地产开发企业的税收行为进行了加强监管和严格审查。
本文将就房地产开发企业偷税的常用手法以及税收稽查方法进行探讨，以期加强对这一问题的认识和防范。
房地产开发企业偷税的常用手法主要包括以下几种：1. 虚构合同：房地产开发企业通过虚构合同，将部分收入列为合法支出或费用，以减少企业的应纳税额。
这种手法主要的掩饰手段包括合同金额的虚高或虚低、服务费用的虚构等。
2. 编辑账目：房地产开发企业在财务报表中隐瞒一些真实收入、加大一些虚假支出，以达到减税的目的。
常见的手法有虚构购房人员和销售人员的工资、虚构设备购置费等。
3. 财务偷逃：包括隐匿销售收入、牵涉制假制套票、虚增费用、短期借款造成利息支出等偷逃行为。
这些偷逃手法常常与其他企业勾结，以达到共同偷逃税款的目的。
4. 通过代理机构转移资金：房地产开发企业通过与代理机构合作，以代理机构的名义进行业务操作，将收入转移至代理机构，以避税或减少纳税额。
面对房地产开发企业偷税的挑战，税务部门采取了一系列税收稽查方法，以保障税收的合法性和公平性。
1. 数据分析：通过对房地产开发企业涉税数据进行精确的分析，发现异常数据和异常行为，及时发现企业的偷税行为。
税务部门可以将涉税数据与其他相关数据进行比对，找出企业涉税数据中的不一致之处，建立数据模型，实现对企业的精准监控。
2. 重点核查：税务部门将根据风险评估的结果，选择性地对涉嫌偷税的企业进行重点核查，重点关注那些可能存在偷税行为的企业。
通过现场检查、调查取证等手段，全面了解企业的经营状况和税务行为，对企业的涉税行为进行核实。
3. 抽样审计：通过对房地产开发企业的抽样审计，对企业的财务报表进行全面审查，查找企业若有的偷税行为。
税务部门可以随机选择一部分企业进行审计，将审计结果与企业的纳税额进行比较，发现不合理之处。
税务稽查从哪些方面重点关注房地产企业计税收入及税务处理
税务稽查从哪些方面重点关注房地产企业计税收入及税务处理《税务稽查从哪些方面重点关注房地产企业计税收入及税务处理》房地产企业几年连续被税务机关稽查，税务机关在多年的稽查中，发现了房地产企业在收入确认方面存在许多问题。
一般来讲，税务稽查会重点关注房地产企业的如下计税收入：一、是否有延迟确认收入的行为《企业会计准则——收入》规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
通常房地产企业会计确认收入的条件是：1.办理了商品房实物移交手续。
2.取得了买方付款证明。
也就是说，房地产企业确认收入的时间一般是在交楼时。
但是，税法对房地产企业确认收入比会计规定要提前：1、2008年前：国税发[2006]31号文件第二条第（二）项规定，发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。
该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。
2008年前，税法规定开发产品完工后就要确认收入，而不是交楼时才确认收入。
2、2008年后：国税发[2009]31号文第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
国税发[2009]31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。
也就是说，2008年后，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《房地产销售合同》、《房地产预售合同》并收取款项，税法不再考虑开发产品是否完工，一律确认为收入。
这样一来，税法比会计确认收入的时间更为提前了。
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。
一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。
预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。
房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。
前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。
目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
西安地税局稽查局房地产企业税务检查方案
西安地税局稽查局房地产企业税务检查方案1概述备注：为进一步规范房地产业和建筑安装业税收征管秩序，提高税收管理的科学化、精细化水平，增加地方财政收入，促进房地产业和建筑安装业健康发展，依照《市稽查局关于开展全市房地产开发和建筑安装企业纳税检查的通知》（〔2011〕126号）要求，确定对全市房地产开发企业和建筑安装企业开展一次纳税情况检查，为确保检查活动顺利实施和圆满完成，特制订本实施方案。
2检查对象备注：全市所有房地产开发企业（含开发、建设、转让、销售及相关从事房地产业务的企业，下同）、承揽城建项目等建筑安装工程的企业2010年度和2011年1—12月各项税款缴纳情况，以及税收征管情况。
检查中发现重大问题，可追溯到以前年度。
2.1附：房地产企业检查名单3检查内容备注：（一）全市各房地产开发企业和承揽城建项目等建筑安装工程企业应缴纳的各项税费，包括土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、房产税、契税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费的申报缴纳情况。
重点检查以下方面:1. 不按税收法律法规规定申报缴纳，偷逃各种税款的行为;2. 取得的售房款及预收定金、以房抵债、转让开发项目等行为、不按财务会计制度有关规定确认收入的行为；3. 成本核算不实，不按规定列支有关费用，偷逃所得税的行为;4. 不按《中华人民共和国发票管理办法》等有关规定开具和索取发票的行为；5. 违反《会计法》、《税法》，编造假帐、假报表、假凭证、应建帐而未建帐或帐簿、凭证混乱等行为;6. 有欠税行为的;7. 借联营、合资、注册登记、连锁经营等行为违法转移利润、税收收入等行为；8. 房地产开发企业和承揽城建项目等工程的建设企业工作人员的个人所得税缴纳情况;9. 其他税收收入的违法违纪行为。
（二）全市房地产开发和城建工程等项目税收征管情况，重点检查:1. 房地产税收一体化执行情况；2. 按照有关规定履行“先税后证”程序情况；3. 是否存在擅自越权减税、免税、退税、改变税率和税种、税款混库缴纳等违法违纪行为。
房地产行业税务稽查案例分析
房地产行业税务稽查案例分析房地产行业税务稽查案例分析税务机关对某房产开发公司稽查时，查实该企业通过虚列建安成本、装修成本及虚列与生产经营无关的利息等方法，多列成本万元，少缴企业所得税万元。
对部分代扣的个人所得税作为应付利息挂账，少缴个人所得税万元，该案最终补、罚合计万元。
检查方法(一)比对分析，发现疑点检查人员首先调取了该单位的电子账套，结合企业所得税汇算清缴表等资料进行案头审核。
对照行业平均税负和第三方数据进行分析比对，发现以下疑点：1.企业所得税税负率偏低。
企业所得税负担率为%. 2016年企业所得税负担率为%，前后两年差异较大，且两年均低于当地平均水平。
2.开发成本异常。
建筑安装成本和开发间接费分别达到3535元/平方米和1088元/平方米，该成本数据明显高于该地区建造成本。
3. 账上反映企业列支的借款利息中存在向内部员工借款的利息，但企业申报记录中没有“利息、股息、红利”个人所得税扣缴记录。
(二)排查疑点，锁定重点在案头审核的基础上，检查组对上述疑点进行排查，就有关疑点对企业财务人员进行了询问，并延伸至售楼处及销售部、工程部等部门相关人员，主要方法如下：1.检查组通过实地察看，该项目开发对象有公寓、独别、双拼等类型，建有两层地下停车库，所售房产均为毛坯房。
2.检查组从工程部门了解到：该项目一期、二期分别由两个建筑公司承建，其中二期工程由A建筑公司承建，经初步测算：一期单位建筑成本1700元/平方米，二期单位建筑成本4171元/平方米，二期的建安成本明显不合理，检查组确定将A建筑公司作为本次检查的重点突破方向。
3.开发间接费用中列支xx年～xx年银行借款利息合计万元，而检查组从工程部门了解到：该项目是从xx年开始动工的，xx年之前并未进行项目开发。
查实该借款为代关联企业借款，支付的利息与该企业生产经营无关。
4.支付给企业员工的个人借款利息代扣了个人所得税万元，作为应付利息挂账，未按规定申报缴纳入库。
房地产行业税务稽查案例
房地产行业税务稽查案例介绍房地产行业作为一个关系到国民经济和民生的重要行业，在税务方面一直备受关注。
税务稽查是一种确保企业纳税合规的重要手段，也是维护税收秩序的重要方式之一。
本文将以几个具体的案例来探讨房地产行业税务稽查的一些常见问题和应对策略。
案例一：偷税漏税在房地产行业，偷税漏税是一个常见的问题。
某公司利用假发票进行虚开，虚增成本，从而逃避纳税义务。
税务部门通过对该公司的进销存账务进行审计，发现了该公司的偷税漏税行为，并对其进行了税务稽查。
该公司在税务稽查中被发现的偷税漏税行为主要包括虚开发票和虚增成本。
虚开发票是指利用虚假的交易进行税务骗税，虚增成本则是通过将非法开支刻意记在成本中，从而减少应纳税额。
税务部门通过查阅相关凭证和对账户进行核对，发现了这些偷税漏税行为。
案例二：虚增成本虚增成本是房地产行业中另一个常见的偷税漏税手段。
某开发商为了减少应纳税额，将非法开支刻意记为成本，虚增了开发成本，从而逃避了纳税义务。
税务部门在对这个开发商的税务稽查中发现，该开发商在施工过程中存在虚增成本的行为。
通过查阅相关凭证，对开发商的进销存账务进行核对，税务部门发现了大量非法开支在成本中的痕迹。
针对这个问题，税务部门对该开发商进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
案例三：关联交易房地产行业中，关联交易是一个容易出现税务问题的领域。
某公司通过关联交易的方式，将利润转移至关联公司，从而减少纳税额。
税务部门在对这个公司进行税务稽查时发现了这个问题。
税务部门在税务稽查中发现，该公司与其关联公司存在多起关联交易，通过虚构交易的方式，将利润转移至关联公司，从而逃避纳税义务。
税务部门通过查阅相关凭证，对账务进行核对，并在实地调查中获得了进一步的证据。
针对这个问题，税务部门对该公司进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
应对策略房地产行业税务稽查案例的出现，提醒了企业应加强内部税务合规管理，遵守法律法规。
在应对税务稽查时，企业可以采取以下策略：1.建立健全的税务管理体系：企业应建立完善的税务管理体系，制定相关制度和流程，明确各部门的职责和义务，确保纳税合规。
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二、企业所得税检查内容
8.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算 此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预 计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税 所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项 目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确 认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
内容概要
一、营业税检查内容
二、企业所得税检查内容
三、个人所得税检查内容
四、土地增值税检查内容
五、土地使用税检查内容
六、房产税检查内容
七、印花税检查内容
八、契税检查内容
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一、营业税检查内容
全面检查各种应税收入的合理性、完整性和
及时性。
（一）主营业务收入
1.销售开发产品收取的价款和价外费用是 否未按规定入账，少计收入。
（一）收入总额完整性的检查 1．检查被查企业的开发产品销售收入、提供劳
务收入、转让财产收入、股息红利等权益性投资收 益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接 受捐赠收入及其他收入是否并入收入总额。
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二、企业所得税检查内容
2.特别关注销售开发产品过程中取得的全部价 款。
3.不征税收入、免税收入是否并入收入总额。
6.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营 性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售 的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出 售时是否再按销售资产确认收入。
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一、营业税检查内容
7.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税。
（1）以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非 货币性资产交换的准则进行税务处理。
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二、企业所得税检查内容
9.取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴 纳企业所得税。
10.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、 施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金 等是否按规定确认收入或直接冲减成本费用。
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二、企业所得税检查内容
（二）成本费用方面 重点检查税前扣除项目的真实性、合法性。
售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。 2.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业
税。 3.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳
务费，是否未按规定代扣代缴营业税。
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一、营业税检查内容
5.不符合条件的代建房行为，是否将其作 为代建处理而少计或不计销售收入。
6.开具发票情况的检查。
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二、企业所得税检查内容
（2）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行 贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税。
（3）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工 福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。
（4）自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利 益往来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。
（5）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单
（1）在开发产品完工前，取得的预售收入
（包括定金）是否全部计入“预收账款”进行
申报缴纳税款,有无计入“预收账款”以外的
往来科目，长期挂账不申报纳税。
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一、营业税检查内容
（2）是否将售房款冲减成本、费用或直接
转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款 打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收 入等情况。
（3）私改规划，增加销售面积的收入是否 按规定入账。
（4）销售阁楼、停车位、地下室以及精装
房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是
否按规定入账。
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一、营业税检查内容
（5）拆迁补偿收入是否未按规定确认收入，是否 按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的 差价款之和计算缴纳营业税。
（6）是否采取包销低价开票方式，少计收入。与 包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销 价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并 开具发票或收据，未计入收入。
位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。
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一、营业税检查内容
（二）其他业务收入 1.房屋出租收入 2.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁
等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入 和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。
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一、营业税检查内容
（三）其他营业税涉税问题 1.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在销
3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到 的销售款是否及时申报纳税。
4.采取委托销售方式销售开发产品，是否不及 时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构 收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入。
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一、营业税检查内容
5.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在 收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定 计税。
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一、营业税检查内容
（7）收取的定金、违约金、诚意金等，是否 未按规定确认收入。
（8）关注向对方收取的手续费、管理费、 奖励返还收入、基金、集资费、代收款项、代 垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按 规定确认收入。
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一、营业税检查内容
2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账 款”等科目长期不结转收入。
企业所得税税前扣除原则 根据税收法律法规规定，税前扣除需要遵循 以下主要原则。
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二、企业所得税检查内容
一、真实性原则
二、合法性原则 三、相关性原则 四、合理性原则 五、权责发生制原则 六、确定性原则 七、划分收益性和资本
二、企业所得税检查内容
1.取得的土地资产是否不按规定计价。是否擅自扩 大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三 通一平后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。
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二、企业所得税检查内容
4.代有关部门、单位和企业收取的各种 基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内 或由其开具发票的，是否并入收入总额。
5.一次性收款、分期收款、按揭销售、 委托销售等各种形式的签约收入，包括签订 房地产销售合同、房地产预售合同的签约收 入，是否并入收入总额.
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二、企业所得税检查内容
2.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本 3.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列 支成本费用。
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二、企业所得税检查内容
4.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。 取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入 账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的 发票入账等