2016年上海虹桥天地案例分析报告_项目解读_物业布局形态研究资料
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2016上海虹桥天地商业广场商业考察
虹桥天地是大虹桥板块的最核心商业，周边拥有5个地 铁线路，也是国内唯一直通机场、火车站的大型商业。机场 +火车站+轨道交通；虹桥天地是开启世界的交通网络点。 未来周边完全建设，企业商户入驻后，该商场将成为焦点。
项目优势
多品牌首入上海乃至中国市场
在虹桥天地引进的品牌中，不乏首次登陆上海乃至 中国市场的概念店，以及各类升级旗舰店。
大虹桥作为《上海市商业网点布局规划（20142020）》拟定的15市级商业中心，未来其发展潜力及商业 市场规模将成为上海首屈一指的商圈，商业氛围 的形成、 商户的进驻信心与项目周边实际消费者数量相辅相成，随着 规划住宅及办公人口导入，未来该区域包括零售、餐饮、娱 乐、服务、生活体验等业态都将有良好的进驻条件和区划空 间。
项目内写字楼总共有4栋，分别为T1、T2、T3、 T5，总建筑面积约9万平方米，打造按照美国绿色建筑 委员会LEED认证标准建造的甲A级办公环境，这片办 公区域除了众多绿化外，最显眼的特色就是楼宇之间 四通八达的连接了。
开发商拿地时政府就要求虹桥天地要与其它项目 有链接通道，虹桥天地于是在自己的几座大楼里建设 了通道，由于机场附近楼层限高43米，写字楼之间的 通道连接无形中拓展了办公面积，将来入驻的企业有 扩展需求的话，这些通道就可以很好解决办公场地的 链接问题。
项目地理位置
虹 桥 机 场
项目业态
楼层 B1 GF L1 L2 L3 L4 L5 L6
业态分类 美食；时尚购物 美食；时尚购物 美食；时尚购物 美食；时尚购物
美食；亲子 时尚购物；娱乐 美食；时尚购物；娱乐；生活服务 美食；时尚购物；娱乐；生活服务
项目优势
地理位置优越
虹桥天地处于4.7平方公里虹桥商务核心区的核心位置， 虹桥天地业是该区域第一个全面的开业的商业综合体，是作 为上海经济重要发展引擎和向世界展示的一个窗口。虹桥核 心区一共聚集了26家实力雄厚的开发商，会不断有其他项目 在近期落成和开业，该区域是上海市政府大力推广及关注的 重点商务区域。周边接下来会有一大批的总部类的企业、航 空产业、包括一些会展产业进驻、还会建立一个世界一流水 准的科技创新中心，入驻大量科技创新的企业，同时整个区 域的配套也是备受关注的。
项目优势
多品牌首入上海乃至中国市场
在虹桥天地引进的品牌中，不乏首次登陆上海乃至 中国市场的概念店，以及各类升级旗舰店。
大虹桥作为《上海市商业网点布局规划（20142020）》拟定的15市级商业中心，未来其发展潜力及商业 市场规模将成为上海首屈一指的商圈，商业氛围 的形成、 商户的进驻信心与项目周边实际消费者数量相辅相成，随着 规划住宅及办公人口导入，未来该区域包括零售、餐饮、娱 乐、服务、生活体验等业态都将有良好的进驻条件和区划空 间。
项目内写字楼总共有4栋，分别为T1、T2、T3、 T5，总建筑面积约9万平方米，打造按照美国绿色建筑 委员会LEED认证标准建造的甲A级办公环境，这片办 公区域除了众多绿化外，最显眼的特色就是楼宇之间 四通八达的连接了。
开发商拿地时政府就要求虹桥天地要与其它项目 有链接通道，虹桥天地于是在自己的几座大楼里建设 了通道，由于机场附近楼层限高43米，写字楼之间的 通道连接无形中拓展了办公面积，将来入驻的企业有 扩展需求的话，这些通道就可以很好解决办公场地的 链接问题。
项目地理位置
虹 桥 机 场
项目业态
楼层 B1 GF L1 L2 L3 L4 L5 L6
业态分类 美食；时尚购物 美食；时尚购物 美食；时尚购物 美食；时尚购物
美食；亲子 时尚购物；娱乐 美食；时尚购物；娱乐；生活服务 美食；时尚购物；娱乐；生活服务
项目优势
地理位置优越
虹桥天地处于4.7平方公里虹桥商务核心区的核心位置， 虹桥天地业是该区域第一个全面的开业的商业综合体，是作 为上海经济重要发展引擎和向世界展示的一个窗口。虹桥核 心区一共聚集了26家实力雄厚的开发商，会不断有其他项目 在近期落成和开业，该区域是上海市政府大力推广及关注的 重点商务区域。周边接下来会有一大批的总部类的企业、航 空产业、包括一些会展产业进驻、还会建立一个世界一流水 准的科技创新中心，入驻大量科技创新的企业，同时整个区 域的配套也是备受关注的。
上海新天地商业街购物中心调研分析报告
上海新天地商业街调研分析报告开发商香港瑞安集团、上海复兴建设发展有限公司合资开发地址上海市中心卢湾区的太平桥地区体量南里、北里6万平规划分为南里、北里，及企业天地，南里为购物休闲娱乐中心，北里为多家高档消费场所及国际餐厅目标客群以国际性商务人群、旅游人群为主，包括中产阶级、时尚白领、金领、企业高管、驻沪外籍人士等。
开业时间2001年投资额14亿项目概况项目区位整体规划业态规划连动项目项目分析卢湾区之上海新天地项目特色项目概况上海新天地：上海名信片城市文化立体"标本" 商业地产标杆上海新天地是具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点，它的前身是上海近代建筑的标志——石库门居住区。
通过改造成为集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。
项目概况项目区位整体规划业态规划连动项目项目分析卢湾区之上海新天地项目特色项目区位商务核心区市级商业中心高端商务居住区上海新天地座落在上海城市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻1号线黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。
距离淮海中路及轨道交通1号线黄陂南路站仅120米，多达30余条公交线路，距离上海南站6公里，距离上海火车站2.8公里，距离浦东飞机场22公里。
新天地2.8公里6公里22公里大时代广场巴黎春天新世界大厦太平洋百货美美百货上海新天地东方商厦香港广场力宝广场世纪巴士大厦浦东国际机场上海火车站上海南站希尔顿酒店锦沧文华大酒店上海四季酒店JW 万豪酒店88新天地沈家花园大酒店项目概况项目区位整体规划业态规划连动项目项目分析卢湾区之上海新天地项目特色整体规划项目分为南里与北里，北里2.5万方，主要为石库门传统建筑改造而成，业态以特色餐饮、酒吧为主导，辅助以时尚零售；南里3.5万方，由新老建筑相结合，业态集时尚零售、休闲娱乐、时尚餐饮、会所及高端服务公寓于一体。
太仓路顺昌路太平桥人工湖南里北里兴业路北里酒吧及娱乐美食艺术文化及其它自忠路南里企业天地时尚业态规划业态比例为：品牌特征：时尚中高档定位、以国际品牌为主导，占85%。
2016年联美集团上海西虹桥项目商业概念优化及规划建议报告164p
2
目录/Index
Pacific Anderson Limited
1.0 商业概念定位优化建议 1.1 项目发展背景 1.2 商业定位及发展方向建议 1.3 潜在目标消费群体界定 1.4 商业概念及商业主题优化 1.5 商业档次优化 1.6 楼层业态布局规划建议
2.0 项目总体布局规划建议 2.1项目总体概念设计建议 2.2建筑空间布局建议
外籍人口约82,246人
各板块代表
项目周边各板块住宅区
别墅
分布
14
1.1 项目发展背景
区域发展概况—人口构成
Pacific Anderson Limited
大虹桥区域内拥有大量国际学校，吸引了外籍人士及国内外高端商务人士入住区域。
1
9
华漕 板块8
仙霞2 虹桥
序号
虹桥交板块 开4发区5
1
通枢纽 3
1.1 项目发展背景
Pacific Anderson Limited
城市商业发展
上海商业市场过去十年蓬勃发展，参考政府的十二五规划，结合对市场的经验总结，将上海商圈格局划分为传统商圈与新兴商 圈两个级别，传统商圈主要布局于市中心区域，蕴含了上海规划的12个市级商圈。随着外资零售商的大力进入上海市场，市级 商圈升级扩容，郊区及新城商业综合水平提升，轨道交通与商业的结合将成为未来上海商业发展的重点。
8.0 商业亮点打造建议
本报告所有规划方案及数据均为我司概念性建议，供业主方及设计单位参考。
3
Pacific Anderson Limited
商业概念定位优化建议
1.1 项目发展背景 1.2 商业定位及发展方向建议 1.3 潜在目标消费群体界定 1.4 商业概念及商业主题优化 1.5 商业档次优化 1.6 楼层业态布局规划建议
上海新天地商业地产案例分享
03
创新商业业态和商业模式，满 足消费者多元化需求。
多元化业态布局
01
集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态于一体，满足不同 消费群体的需求。
02
引入国际知名品牌和本土特色品牌，提高整体商业品质。
合理规划各楼层和区域的功能布局，提高商业地产的吸引 力和竞争力。
优质服务体验
提供全方位的客户服务，包括导购、售 后服务等。
提高物业管理水平
总结词
良好的物业管理是商业地产持续发展的保障。
详细描述
上海新天地注重物业管理，提供专业、高效的物业服务，确保商场环境整洁、设施完善，为消费者创 造良好的购物体验。
关注市场变化与消费者需求
总结词
紧跟市场趋势，满足消费者需求是商业 地产赢得市场的关键。
VS
详细描述
上海新天地不断关注市场变化和消费者需 求，调整业态、引入新品牌，以满足不同 消费者的需求，提升竞争力。
03
周边覆盖大量高端住宅区和商务区，拥有庞大的消 费群体和高端消费需求。
项目规模
上海新天地项目总建筑面 积达到数十万平方米，包 括商业、办公、酒店等多 种业态。
办公部分吸引了众多国内 外知名企业和金融机构入 驻。
ABCD
商业部分涵盖了国际一线 品牌旗舰店、时尚精品店、 餐饮娱乐等多种业态。
酒店部分提供高品质的住 宿和会议服务，满足商务 和旅游客人的需求。
消费者需求变化
总结词
消费者需求的变化是上海新天地商业地产必须应对的另一个挑战。
详细描述
随着消费升级和消费者需求的多样化，消费者对商业地产的需求也在不断变化。上海新天地需要关注消费者需求 的变化，提供更加个性化、多元化的产品和服务，以满足消费者的需求。
上海新天地业态分布及经营模式分析报告-PPT精选文档
• 万博置业副总经理陈涛：新天地的商业模 式固然不错，适当借鉴是可行的，但完全 照搬就会出问题。
• 唐明宇、罗瑞阳（新加坡城市发展建筑事务所总 建筑师）：在改造城市中心传统街区的时候，应 该强调的是共生的概念，这种共生并非是形式上 的。其中，要做到传承、保护和创造相结合，例 如在保护区周边一定要有时尚的东西做对比、做 映衬，以营造时空转换的氛围。全面恢复古貌， 不意味着复古，更不是排除现代，保留外貌，改 造里面，重要的是保持街道以及建筑的尺度，要 建立专门的机制确定“魂”的东西，用一定的格 式和规范去描述属于成都本土的东西。
• 那里的时尚精品店紧追国际流 行色，不逊半步，中华文化商 场出售的是艺人工匠们独创的 居家用品，工艺品和旅游纪念 品，完全是地道的中国味。露 天广场上丰富多彩的文化表演 让游客有许多的参与。石库门 博物馆通过对一幢楼的重新布 置。家具摆设，原汁原味地再 现20世纪初上海一家人的生活 形态，让游客在怀旧寻根的情 绪中了解上海的历史文化。博 物馆也通过图片。录相了解上 海新天地从石库门建筑旧区到 时尚休闲步行街的演变。
• 美国旧城改造专家本杰 明· 伍德设计事务所和东方 文化背景的新加坡日建设 计事务所以及同济大学设 计院的共同配合，分别以 不同视角剪裁石库门里弄。 为了真实体现上海历史文 化，保留石库门建筑的砖 墙、屋瓦、石库门，开发 商（瑞安集团）不惜代价， 从国外进口价格昂贵的防 潮药水注射进旧砖瓦。而 石库门建筑内部的结构， 就以现代都市人的生活方 式重新打造。
• 上海新天地别具特色的建 筑风格获得广泛的赞赏， 更荣获「2019年中国年度 新锐榜建筑奖」、美国建 筑师学会香港分会颁发之 「AIA Hong Kong Citation 2019」以及美国 Urban Land Institute颁发 之「2019 Award for Excellence」。
上海新天地 案例分析报告
庆项目及位于上海市杨浦区的创智天地。
瑞虹新城
创智天地
西湖天地
项目设计公司
上海新天地由于项目特殊，涉及旧房 改造，所以由美国旧房改造专家活特及佳 帕塔设计事务所（WOOD/ZAPATA）和日 建国际设计有限公司（NIKKEN SEKKEI
International）进行设计。
上海花旗银行大厦
日本鹤见花市场
项目分析 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·12
项目特色及总结 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 37
项 目 地 块 情况
地理位置
上海新天地地处上海卢湾区，位于淮 海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是 上海的中心黄金地段。
上海新天地
周边交通
项目周边区域交通非常便利，共有8条 公交线路可到达项目，地铁一号线黄陂南路 站离项目地200米，另外在项目西侧马当路 上专设3个出租车扬召点，方便顾客出行。 项目周边地下停车库和地面共有600多 个停车位，基本可满足停车需求。
第二阶段强调历史文化定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都 市旅游景点，希望来到上海的游客，将上海新天地作为目标游玩体验的景点之一。定位明确之后， 整体商业布局、商业规划设计都按照这个定位来调整。 第三个阶段强调交流和亲和定位。投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面 会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。比如时隔多年未见的朋友可以在这个地方聚会；压 力大的时候可以来这里放松放松；外地来的朋友或客户可以来这里坐坐；外籍的朋友可以在这里 体验老上海文化的同时，体验在家乡的感觉等等。
瑞虹新城
创智天地
西湖天地
项目设计公司
上海新天地由于项目特殊，涉及旧房 改造，所以由美国旧房改造专家活特及佳 帕塔设计事务所（WOOD/ZAPATA）和日 建国际设计有限公司（NIKKEN SEKKEI
International）进行设计。
上海花旗银行大厦
日本鹤见花市场
项目分析 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·12
项目特色及总结 · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 37
项 目 地 块 情况
地理位置
上海新天地地处上海卢湾区，位于淮 海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是 上海的中心黄金地段。
上海新天地
周边交通
项目周边区域交通非常便利，共有8条 公交线路可到达项目，地铁一号线黄陂南路 站离项目地200米，另外在项目西侧马当路 上专设3个出租车扬召点，方便顾客出行。 项目周边地下停车库和地面共有600多 个停车位，基本可满足停车需求。
第二阶段强调历史文化定位。投资方希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都 市旅游景点，希望来到上海的游客，将上海新天地作为目标游玩体验的景点之一。定位明确之后， 整体商业布局、商业规划设计都按照这个定位来调整。 第三个阶段强调交流和亲和定位。投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面 会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会。比如时隔多年未见的朋友可以在这个地方聚会；压 力大的时候可以来这里放松放松；外地来的朋友或客户可以来这里坐坐；外籍的朋友可以在这里 体验老上海文化的同时，体验在家乡的感觉等等。
上海新天地案例综合分析讲课文档
随着太平桥区域在上海核心地位的奠定，翠湖天地 的住宅价值也是逐年翻升，从2002年一期项目均价 在1.6万元/平方米左右，到如今的三期项目均价已经 超过12万元/平方米，其升值速度远远高出同区域同类型 产品40%以上。
第七页，共40页。
上海新天地—建筑理念与特色
整旧如旧，翻新创新
◆设计原则：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。
第十三页，共40页。
上海新天地—商业业态
新天地时尚
新落成的“新天地时尚xintiandiStyle”在旧的新天地后面，位于自忠路及与复
兴中路之间，与原来的上海新天地是通过天桥连接，是一个地下地上各两层共四 层的大型室内购物商场。在建筑形式上还是沿用了新天地一贯的中西合壁，新旧 结合的风格，将新天地的街景引入室内。这个新开的新天地时尚除了部分国际知 名品牌商户外，主推的是一些新生亚洲设计师品牌，比较年轻新鲜的时尚气氛。
第八页，共40页。
上海新天地——核心价值点
中西文化的交融、碰撞 国际化视野的创新、本土历史文化的传承
第九页，共40页。
上海新天地——品牌定位
上海新天地是什么？ “城市会客厅、生活新天地” 上海新天地是一个具有国际知名度的聚会场所，在上海这个国际化 都市里，不同民族、国籍、种族的人汇聚在上海新天地，使之成为了具 有浓厚“海派”风格的旅游景点。
◆整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。 ◆强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。 ◆外表「整旧如旧」：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以保留房子原貌为原则，工程人 员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、 铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。 ◆内部「翻新创新」：内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、 清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营 消费场所。
虹桥商务区规划分析报告PPT课件
21
三、虹桥商务区规划设计特点
• 通过“交通枢纽+新城建设”模式打造都市商务区。未来 的虹桥商务区将是复合式商务中心，在上海的西部打造一 种崭新意义上的“商务区”。 • 1）统筹协调地区内外交通组织 • 2）低碳特点 • 3）商务社区设计理念 • 4）多元混合的功能业态 • 5）均质统一的空间形态 • 6）丰富多样的公共空间
27
三、虹桥商务区规划设计特点
7
一、虹桥商务区介绍
• 2、虹桥商务区规划状况 • 根据功能业态及交通条件规划形成“两轴一带三 组团”的布局结构。 • “两轴”是东西向的商业休闲景观轴和南北贯通 的申长路商务功能发展轴，其中商业休闲景观轴 是中心轴线。主要的公共活动功能均沿此轴线布 置； • “一带”是指西侧的滨水休闲带； • “三组团”是指与枢纽本体衔接的中心商业商务 组团以及南侧和北侧的商务贸易组团。
23
三、虹桥商务区规划设计特点
• 2）低碳特点 • 低碳的核心是实现节能减排，本次规划将在城市空间布局、 交通组织、能源利用及建筑设计4个方面。 • 城市空间布局方面主要包括通过小街坊，高密度要的公共 活动功能均沿此轴线布置低高度的空间形态创造步行化的 环境 适宜节能的建筑群体通过功能混合布局减少长距离 出行通过多样性的公共空间增强可行走性；交通组织方面 主要包括鼓励步行交通及自行车交通 促进公共交通 减少 私车交通；能源利用方面主要包括 利用新能源 可再生能 源并尽可能利用近距离输送 提升能源的利用效率；在建 筑设计方面主要包括控制建筑材料建筑物的遮阳及外保温、 屋顶绿化、建筑自然通风等。
13
一、虹桥商务区介绍
• 3、从上海商务全局思考项目的市场定位 • 1）、从上海商务市场发展的规律看虹桥商务区 • 随着中国经济的高速发展以及上海国际大都市的繁荣，虹 桥地区已经成为上海国际化程度最高的区域之一。虹桥开 发区是中国第一个以涉外商贸为主导的开发区，是上海辐 射长三角的重要功能区，同时也是各国驻沪领馆、国际机 构、国际企业在沪的集聚区。上海作为现代化的国际大都 市，在城市经济的发展过程中形成了外滩CBD、陆家嘴 CBD等中央商务区、各区域根据自身的独特的经济结构和 产业布局，还形成了人民广场CBD、徐家汇CBD、南京西 路CBD等区域中心商务区。
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主要交通线 2号线：徐泾东——浦东国际机场（虹桥火车站） 10号线：虹桥火车站——新江湾城站 地铁 17号线：虹桥火车站——东方绿洲 规划中17号线 虹桥火车站
高铁、公交线
扬虹路高架
松泽高架路
20号线：共青森林公园——莘庄（虹桥火车站）
其余23号线、13号线在片区内有站点 高铁 机场 公交 到全国各地的动车 飞往国内国外的航班 虹桥枢纽5路、6路、7路、8路、10路、世博19路等
主功能区
南区
区位解读
项目所在的核心商务区一期，目前有近20个项目，大部分为在建，涵盖商务办公、商业中心、会展及博览 中心、交通枢纽等，未来3-5年，在建项目基本投入使用，对本案商业发展机会与威胁并存
金臣联美 虹源盛世 虹桥万科中心 虹源盛世国际文化城 虹桥三湘广场 万通中心 中国博览会展综合体 虹桥天地 虹桥购物中心 虹桥火车站 虹桥2号航站楼 虹桥汇
功能区布局 1、不同功能区集聚不同的客群
• 南区以购物中心、演艺中心、办公楼组团，
以商业为主，客群流动性大 • 北区以写字楼、酒店、餐饮休闲街区组团， 以办公为主，客群流动性较南区小 北区
2、巧妙利用不同临街面的昭示性
• 酒店昭示性要求较高，排布在临火车站一 侧；演艺中心建筑形态新颖，排布在临火 车站一侧，为项目吸引人气 • 休闲街区与、演艺中心、购物中心沿绍虹 路相对排布，有利于聚集客流 • 写字楼偏西侧沿街分布 南区
Namba Park难波公园位于日本大阪浪速区传统热闹的商业区的末端，从 远处看，是一个斜坡公园，从街道地平面上升至9层楼高度，空中花园、 顶绿树，与城市公路、街道直接相连。
02
PART TOW
物业布局
物业布局
根据政府规划的地块要求，以快速交通导向为原则，把各功能区进行组合排布
物业布局 1、整个项目分为南区和北区，中间由湖虹 路、绍虹路和一条绿化带隔开； •
由日本建筑师原广司设计，总建筑面积 24万平方米，地下3层，地上有最高16 层。包括酒店、百货、购物中心、餐厅、 电影院、博物馆、展览厅、地区政府办 事处、停车场等，地下通道与火车、地 铁直接相连，并做成商业街
相似案例
日本难波公园购物中心——将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅结合的城市 综合体项目
商业，办公，酒店，演艺中心，其他（地下） =33%，26%，12%，3%，26%
为未来虹桥商务区的办公人群，以及高铁一 小时经济圈所辐射的7500万人口提供商务、 休闲的新地标平台 持环保、可持续发展的规划和设计理念，以 休闲体验为主，力在提供休闲的购物环境， 舒适兼具创新的办公展示环境
市场定位
设计理念
整体规划 总体量 虹桥商务区 86.6平方公里，其中27平方公里主功能区，4.7平 方公里核心区 闵行区部分：商务服务 青浦区部分：会展服务业 长宁区部分：航空服务 嘉定区部分：创新创业活力区以及为大虹桥进行城 市配套的产城融合示范区
商务核心区 北区
功能分区
一期
核心区
核心区一期和南北片区： 一期：用地面积1.46平方公里，建筑体量170万㎡ 南北片区规划用地面积2.24平方公里，总建筑面积 166.7万㎡，商业及商务办公总量约为138.1万㎡
南北区分隔开不利于整个项目的人流导入，究 其设计原因有以下两种可能：
交通枢纽
北区
• 一是政府作城市规划时将该地块分割开， 利于交通线路布置；二是地下有地铁通过， 须与其借位排布 2、南北区均四面临街，展示性强，地面交 通方便 南区
冠 捷 大 厦
物业布局
北区以办公为主，南区以商业为主，动静区分明显，并根据昭示性要求，将酒店、演艺中心 排布在交通枢纽一侧
虹桥机场
10号线
2号线
嘉闵高架路
主干道3条Βιβλιοθήκη 速及环绕的城市道路交通解读
二级交通——项目四至均临道路，临街面多，人行、车行入口多且方便；与火车站、相邻项 目通过地上、地下及天桥通道无缝连接，从各个方位导入人流，是本项目一大亮点
苏虹路
南区
北区
申 长 路
申 虹 路 绍虹路
小结
01
02 03 04
区位优势：靠近交通枢纽，借交通枢纽吸引强大的客流，地理位置优越
虹桥天地案例分析
瑞铂慧家 2016年6月
目录
项目解读 物业布局 物业形态 总体评价
01
PART ONE
项目解读
基本信息 区位解读 交通解读
基本信息
虹桥天地是虹桥商务区内唯一一个与虹桥交通枢纽直接相连的一站式新生活中心，集办公、 购物、餐饮、娱乐、演艺于一体的城市新综合体
南区
5#办公楼 购物中心 11万㎡ 演艺中心 1.3万㎡ 办公楼9.6万㎡ 1#办公楼
国家会展中心
龙湖虹桥天街
冠捷大厦 兆德、凯悦嘉寓酒店 虹桥商务区公共事务大厅
虹桥绿谷
交通解读
一级交通——虹桥天地与虹桥综合交通枢纽直接相联，占尽“天时、地利、人和”，最大限 度享受综合交通枢纽带来的便利和庞大客群
虹桥综合交通枢纽集民用航空、高速铁路、城际铁路、 长途客运、地铁、地面公交、出租汽车等多种交通方式 于一体，是目前世界上最大的综合交通枢纽之一。而从 虹桥天地步行10分钟即可享受其便利的交通。
交通优势：交通枢纽集各种交通工具于一体，是客流的中转站
政策支持：虹桥商务区规划，政府重点推动区域发展
新挑战：独特的区位条件同时也对开发商进行整体项目设计、定位、运营、资金投 入等方面带来挑战
相似案例
日本京都火车站商业综合体——结合京都站地形特点建造，将办公、酒店、商场与换乘通道 之间合理衔接，吸引人流
区位解读
嘉定区 普陀区
虹桥天地位于虹桥商务区闵行区部分，
与虹桥火车站、虹桥机场直接相连。 东与长宁区，西与青浦区，北与嘉定 区、普陀区，南与松江区相近。
虹桥商务核心区
浦东新区 长宁区
青浦区
徐汇区
松江区
闵行区
区位解读
虹桥商务区——上海“十二五”期间重点发展区域，目的是依托虹桥综合交通枢纽、国家大型会展项目等重 大功能性项目，带动上海经济发展方式转型、助推上海国际贸易中心建设 ，更好地服务于国家长三角一体 化发展战略
北区
项目名称 项目地址
虹桥天地 闵行区虹桥 火车站旁
开发商 占地面积
瑞安集团 6.2万㎡
建筑面积
新天地1.5万㎡
38万㎡
2000余个 2015.12
地上面积
地下面积 投资总额
28万㎡
10万㎡ 80亿
停车位 开业时间 物业构成 物业面积比例
4栋展示办公楼，1栋五星级酒店，1栋购物中 心，1栋演艺中心，1座下沉广场式街区商业
高铁、公交线
扬虹路高架
松泽高架路
20号线：共青森林公园——莘庄（虹桥火车站）
其余23号线、13号线在片区内有站点 高铁 机场 公交 到全国各地的动车 飞往国内国外的航班 虹桥枢纽5路、6路、7路、8路、10路、世博19路等
主功能区
南区
区位解读
项目所在的核心商务区一期，目前有近20个项目，大部分为在建，涵盖商务办公、商业中心、会展及博览 中心、交通枢纽等，未来3-5年，在建项目基本投入使用，对本案商业发展机会与威胁并存
金臣联美 虹源盛世 虹桥万科中心 虹源盛世国际文化城 虹桥三湘广场 万通中心 中国博览会展综合体 虹桥天地 虹桥购物中心 虹桥火车站 虹桥2号航站楼 虹桥汇
功能区布局 1、不同功能区集聚不同的客群
• 南区以购物中心、演艺中心、办公楼组团，
以商业为主，客群流动性大 • 北区以写字楼、酒店、餐饮休闲街区组团， 以办公为主，客群流动性较南区小 北区
2、巧妙利用不同临街面的昭示性
• 酒店昭示性要求较高，排布在临火车站一 侧；演艺中心建筑形态新颖，排布在临火 车站一侧，为项目吸引人气 • 休闲街区与、演艺中心、购物中心沿绍虹 路相对排布，有利于聚集客流 • 写字楼偏西侧沿街分布 南区
Namba Park难波公园位于日本大阪浪速区传统热闹的商业区的末端，从 远处看，是一个斜坡公园，从街道地平面上升至9层楼高度，空中花园、 顶绿树，与城市公路、街道直接相连。
02
PART TOW
物业布局
物业布局
根据政府规划的地块要求，以快速交通导向为原则，把各功能区进行组合排布
物业布局 1、整个项目分为南区和北区，中间由湖虹 路、绍虹路和一条绿化带隔开； •
由日本建筑师原广司设计，总建筑面积 24万平方米，地下3层，地上有最高16 层。包括酒店、百货、购物中心、餐厅、 电影院、博物馆、展览厅、地区政府办 事处、停车场等，地下通道与火车、地 铁直接相连，并做成商业街
相似案例
日本难波公园购物中心——将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅结合的城市 综合体项目
商业，办公，酒店，演艺中心，其他（地下） =33%，26%，12%，3%，26%
为未来虹桥商务区的办公人群，以及高铁一 小时经济圈所辐射的7500万人口提供商务、 休闲的新地标平台 持环保、可持续发展的规划和设计理念，以 休闲体验为主，力在提供休闲的购物环境， 舒适兼具创新的办公展示环境
市场定位
设计理念
整体规划 总体量 虹桥商务区 86.6平方公里，其中27平方公里主功能区，4.7平 方公里核心区 闵行区部分：商务服务 青浦区部分：会展服务业 长宁区部分：航空服务 嘉定区部分：创新创业活力区以及为大虹桥进行城 市配套的产城融合示范区
商务核心区 北区
功能分区
一期
核心区
核心区一期和南北片区： 一期：用地面积1.46平方公里，建筑体量170万㎡ 南北片区规划用地面积2.24平方公里，总建筑面积 166.7万㎡，商业及商务办公总量约为138.1万㎡
南北区分隔开不利于整个项目的人流导入，究 其设计原因有以下两种可能：
交通枢纽
北区
• 一是政府作城市规划时将该地块分割开， 利于交通线路布置；二是地下有地铁通过， 须与其借位排布 2、南北区均四面临街，展示性强，地面交 通方便 南区
冠 捷 大 厦
物业布局
北区以办公为主，南区以商业为主，动静区分明显，并根据昭示性要求，将酒店、演艺中心 排布在交通枢纽一侧
虹桥机场
10号线
2号线
嘉闵高架路
主干道3条Βιβλιοθήκη 速及环绕的城市道路交通解读
二级交通——项目四至均临道路，临街面多，人行、车行入口多且方便；与火车站、相邻项 目通过地上、地下及天桥通道无缝连接，从各个方位导入人流，是本项目一大亮点
苏虹路
南区
北区
申 长 路
申 虹 路 绍虹路
小结
01
02 03 04
区位优势：靠近交通枢纽，借交通枢纽吸引强大的客流，地理位置优越
虹桥天地案例分析
瑞铂慧家 2016年6月
目录
项目解读 物业布局 物业形态 总体评价
01
PART ONE
项目解读
基本信息 区位解读 交通解读
基本信息
虹桥天地是虹桥商务区内唯一一个与虹桥交通枢纽直接相连的一站式新生活中心，集办公、 购物、餐饮、娱乐、演艺于一体的城市新综合体
南区
5#办公楼 购物中心 11万㎡ 演艺中心 1.3万㎡ 办公楼9.6万㎡ 1#办公楼
国家会展中心
龙湖虹桥天街
冠捷大厦 兆德、凯悦嘉寓酒店 虹桥商务区公共事务大厅
虹桥绿谷
交通解读
一级交通——虹桥天地与虹桥综合交通枢纽直接相联，占尽“天时、地利、人和”，最大限 度享受综合交通枢纽带来的便利和庞大客群
虹桥综合交通枢纽集民用航空、高速铁路、城际铁路、 长途客运、地铁、地面公交、出租汽车等多种交通方式 于一体，是目前世界上最大的综合交通枢纽之一。而从 虹桥天地步行10分钟即可享受其便利的交通。
交通优势：交通枢纽集各种交通工具于一体，是客流的中转站
政策支持：虹桥商务区规划，政府重点推动区域发展
新挑战：独特的区位条件同时也对开发商进行整体项目设计、定位、运营、资金投 入等方面带来挑战
相似案例
日本京都火车站商业综合体——结合京都站地形特点建造，将办公、酒店、商场与换乘通道 之间合理衔接，吸引人流
区位解读
嘉定区 普陀区
虹桥天地位于虹桥商务区闵行区部分，
与虹桥火车站、虹桥机场直接相连。 东与长宁区，西与青浦区，北与嘉定 区、普陀区，南与松江区相近。
虹桥商务核心区
浦东新区 长宁区
青浦区
徐汇区
松江区
闵行区
区位解读
虹桥商务区——上海“十二五”期间重点发展区域，目的是依托虹桥综合交通枢纽、国家大型会展项目等重 大功能性项目，带动上海经济发展方式转型、助推上海国际贸易中心建设 ，更好地服务于国家长三角一体 化发展战略
北区
项目名称 项目地址
虹桥天地 闵行区虹桥 火车站旁
开发商 占地面积
瑞安集团 6.2万㎡
建筑面积
新天地1.5万㎡
38万㎡
2000余个 2015.12
地上面积
地下面积 投资总额
28万㎡
10万㎡ 80亿
停车位 开业时间 物业构成 物业面积比例
4栋展示办公楼，1栋五星级酒店，1栋购物中 心，1栋演艺中心，1座下沉广场式街区商业